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これからアパート経営を始めるためには多くの知識を得る必要があります。
不動産について、土地やどんなアパートを建てるか？
管理会社はどう選べばいいのか？
学ぶべき知識がありすぎて、何から手を付けていいのかお悩みの方に、これからアパート経営をはじめる初心者向けの勉強法をお伝えします。
この記事ではこんな悩みが解決します
まったくのゼロ状態からビジネスプラン作成、そして融資とアパート着工までの5ステップをご紹介します。
アパートはどんなアパートを建築するかにより内容が大きく変わってきます。
単身者向けの1LDKにするか？
ファミリー向けの2LDKタイプ以上の間取りにするか？
ご自身のアパート経営のビジネスプランを立ててください。
このプランの立て方は主に土地の立地条件を考慮に入れるとよいでしょう。
駅が近くオフィス街への利便性が高いなら、ファミリー向けよりは単身者向けか2人暮らしをイメージしたアパート経営はどうでしょうか？このタイプは敷地が少ない方向けでもあります、駅近物件なら駐車場の用意も必要ありません。
逆に最寄り駅から遠い場所でのアパート経営は、ファミリー向けが望ましいでしょう。
徒歩15分圏内に学校・病院・スーパーがあれば入居者に喜ばれます。
またアパート経営する際には、新築ではなく既築のアパートを購入するという方法も検討してみましょう。
既築の物件購入は新築に比べて価格が手ごろで済むという利点もありますが、
リフォーム工事を考えると割安にならない場合もあります。
満室物件購入でも徐々に修繕費が発生するので、アパート購入の場合は設備状況を見極めが重要なポイントになります。
アパート経営も事業です。
銀行融資はどうするのか？
税理士さんなどに知り合いがいないし、銀行への事業計画書も書いた経験もない。
財務面でのアドバイスが欲しい。
そんな方には各地にある商工会議所や自治体でも取り組みが始まっている、創業支援などのセミナーや相談会へ行ってみましょう。経費などの記帳指導や事業相談も行っています。
特にシニアや女性、若い方への創業支援は手厚くなっています。
一度ご相談されてはいかがでしょうか。
ビジネスプラン作成や融資も重要ですが、アパート経営では自主管理するか？
また大手アパートメーカーによるサブリース契約にするか？
この点を融資やビジネスプラン作成時から同時進行にて検討する必要があります。
入居者対応や宣伝、業者の手配等をすべてオーナーが行う。
建築資金や内装などすべて自己裁量で決めることができる点でしょう。
何といっても手間も時間もかかるところです。
日々の入居者からの対応や入退去の管理になど一手に引き受ける必要があります。
また、空室対策ができていない場合には、収入減となるリスクもあります。
サブリース契約とはアパート建築から融資やアパート経営全般を一括して、サブリース契約した会社へ依頼するという方法です。
サブリース契約のメリットは、毎月一定の家賃収入を得られることです。
また、オーナーは必要書類を整えてローン返済を管理するだけ、その他アパート経営に関することすべてお任せできる点もメリットです。
管理費を支払う分収入が減ることです。
自主管理オーナーの収入
家賃収入 － （諸経費・ローン返済） ＝ 収入
サブリース契約をしているオーナーの収入
家賃収入 － （諸経費・ローン返済・サブリース会社の管理費） ＝ 収入
また、入居者が安定しない場合には、管理会社の判断で家賃減額、悪化状態が続けば契約解除、ということもあり得ます。サブリース契約は空室対策に良いと言われますが、実は100％空室対策になるかというとそうではないという点にも注意が必要です。
自主管理とサブリース契約どちらが良いのでしょうか？
決める場合の判断の一つとしては、「手間とお金」のバランスを考えて検討するのがベストでしょう。
アパートが遠方でとても管理ができないのであればサブリース契約の方が現実的です。
またサラリーマンを退職してかなり時間に余裕があるという方や家族の協力が得られるという状況なら自主管理でのアパート経営も可能になるでしょう。
銀行融資は住宅ローンで体験された方も多いでしょう。
自分の年収を示す書類やアパート経営の事業計画書などを持参し銀行担当者と交渉します。
どんなアパートを建築して建築費用に必要な融資額はいくらかでしょうか？
内装はどんなイメージにするのか？
銀行融資は創業支援や税理士さん、または付き合いのある既存の銀行担当者と相談すると良いでしょう。
アパート経営初期費用などで検索してみると、沢山のサイトが出てきます。
多くのサイトを見て、建築費用の概算やアパートの内装などをご覧ください。
近々の不動産会社へお願いして、実際のアパートの内覧もしてみましょう。
多くのサイトや実際のアパートを見てどんな設備が必要になるのか？
自分のアパートを建築する場所の不動産会社へ行き相談してみるのもいいでしょう。
誰でも最初はすべて初心者です。
不動産サイトやアパートの内覧、または銀行融資者などと話をしていくうちに実現可能な
アパート経営プランが出てきます。
また、アパート建築に関してですが、相見積もりは地元や見積もり比較サイトなども含めて複数社にお願いしましょう。
一番安い所にすぐ依頼することはせず、見積もり内容も精査してください。 安価な内装は住宅の雰囲気を劣化させ価値を下げるものです。
入居希望者も何件も見て入居を決めるので、あまりに簡素な内装だと客付けに影響します。
客付けをするために一番重要なのは、適正な家賃設定です。
家賃は、高すぎると敬遠されますが、安すぎると家賃収入を得られません。
適正価格を設定するためには、近隣の同じ程度の広さのアパート家賃をリサーチしてみましょう。これは大手の賃貸サイトですぐ確認することができます。
また、アパートの設備の有無や内容も家賃設定時は考慮しましょう。
チェック内容としては
などです。
自分のアパートの売りポイントを把握し、それに見合う価格設定をしましょう。
近隣に似たようなアパートが集まっている、今後大規模商業施設や学校の建築予定がある、などによっても家賃の決め方は異なります。常に情報収集をしながら、必要であれば家賃の見直しをすることも考えておきましょう。
また、春の移動時期に満室にならなかった場合には、思い切ってフリーレントや敷金礼金ゼロを打ち出すというのも一つの方法です。
管理会社を使う場合でも、オーナーとしての情報収集や提案を積極的にするようにしましょう。
初心者の方でも解りやすく参考になる４冊をご紹介します。
不動産投資初心者やこれからアパート経営を使用とする方が最初に読む本としてオススメなのがこの本です。解りやすく見開き１ページにコンパクトに要点をまとめてあり、不動産の基礎知識から住宅規制やローン関することまで幅広く掲載されています。
こちらも初心者向けの本で大変解りやすい内容ですが、アパート経営というより不動産業界について書いてあります。業界を知るには最適の一冊です。
少し大型の本ですが不動産の基礎や住宅市場の最新情報など不動産に関する内容をほぼ網羅しています。税金・相続税対策やリフォームやローンについて、また賃貸住宅やDIY賃貸や民泊などについても丁寧に書かれており不動産に関わる方必携の内容です。
て高齢者向きのアパート経営についての本です。多くのアパートが乱立する中での差別化の一つとしてバリアフリーアパートを提案しています。
今後のアパート経営の差別化として参考になるでしょう。
●不動産系新聞・・・全国賃貸住宅新聞
これは週刊の新聞になります。
毎週１回郵送にて送付されており、賃貸市場でのニュースや全国の大家さんの取り組みの紹介またはリフォームフェアの開催情報なども掲載されています。
アパートを満室にするための工夫など毎週掲載されていて参考になります。
●不動産雑誌・・・家主と地主
先にご紹介した全国賃貸住宅新聞と同じ会社が発行している月刊誌です。
こちらも土地やオーナー達向けの情報が掲載されています。
金融・不動産のビッグサイト ZUU Online
国内外の不動産や金融に関する情報が満載のサイトです。
以前はニュースサイトだけでしたが、最近ZUU Onlineという雑誌も発刊しZUU Onlineのアプリの提供も始めています。
不動産投資についてもアパート経営だけでなく海外投資も視野に入れている方にはオススメのニュースサイトでしょう。
不動産のみならず経済・海外ニュースなど国内外のニュースソースから重要ニュースを
ピックアップして配信しています。
このサイトの特徴は読者参加型というところです。
有識者または一般の方がニュースに対してコメントをつけていて、読者は好きな投稿者をフォローも可能です。
ニュースサイトとSNSが合体したサービスといえるでしょう。
配信される内容は厳選されており、独自のニュース動画も配信しています。
また、audibleというオーディオブックでもこのNews Pickチャンネルがあり有識者番組をaudible会員なら無料で聴くことができるのもおススメの点です。
●民間賃貸住宅について 国土交通省
このページには民間賃貸住宅についての総合的な資料が掲載されています。
シェアハウスの運営やサブリース契約についてなどこれからアパート経営する方に必要な
情報が掲載されているので参考になるでしょう。
次にご紹介するのはローンシミュレーションサイトです。
アパート経営を事業として成功させるために、住宅ローンシミュレーションや収益不動産のシミュレーションなど自分でも様々に数字を検討する必要があります。
ローン計算するアプリもありますがお手持ちのパソコンやスマートフォンで手軽に利用できるサイトをご紹介します。
大手住宅紹介サイトのSUUMOの住宅ローンシミュレーションです。
解りやすいフロントでのシミュレーションサイトです。
こちらは収益不動産の為のシミュレーションサイトです。
物件の購入額や稼働率または諸経費など入れると年間の手取り収入が算出されます。
上記２サイトは事前登録など不要で手軽にできるシミュレーションサイトですが、「お金の学校」のファイナンシャルアカデミーはアカウントの登録が必要になります。
この会社は不動産投資の講座もあり、こんなシミュレーションも利用しやすく提供しています。
シミュレーションとしては、最も詳細な内容です。
投資金額だけでなく、管理費や個人所得や法人所得に分けてシミュレーションできるなど
確定申告対策としても便利です。
アパート経営をするために取得しておくと役に立つと言われる資格が、
宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーです。
可能であれば、取得を目指してみましょう。
不動産に関する国家資格です。
宅建資格があれば不動産知識は十分なので、仲介業者を通さない売買も考えやすいのが利点です。実際、仲介業者を通すと「物件価格×3％＋6万円」の高額な仲介手数料が必要になりますが、自分で売買取引ができれば仲介手数料を支払わずに済みます。また、業者の手を借りないため、自分のペースで自由に取引ができるようになります。
先々売却することを考えるのなら、取得しておくとかなり役に立つでしょう。
また、宅建資格があれば信用度は上がるため、アパート経営をする上でも有利になります。
ファイナンシャルプランナーはライフプランニングや資金計画のスペシャリスト。
アパート経営をする上で必要となる、収支バランスの見極めやローン計画、税務管理などは、ファイナンシャルプランナー資格があれば非常に役に立ちます。
できるだけリスクを減らし、安全に経営したいなら、取得しておくと安心でしょう。
ただし、資格を取得するためには、それ相応の時間と努力が必要です。
とくに宅地建物取引士の試験合格率はわずか15%と言われ、非常に難関です。
もちろん資格がある方が経営上役立つ面は多いですが、
資格があるからといって必ずしも経営が成功するとも言えません。
時間等々考慮し、挑戦するかを検討してみましょう。
新聞や不動産関連のサイトにはアパート経営セミナー開催のお知らせが掲載されています。
セミナーは主催者によって内容が異なるため、よく吟味し、自分に適したものに参加しましょう。
最近はアパートローンの貸し出しが厳しくなり開催数は減っています。
税理士さんや司法書士さんと一緒にセミナーをして、その後自行の住宅ローン説明がワンセットでついてきます。 セミナー後は銀行員からのローン相談会になります。
こちらは100％お客さん集めといっていいでしょう。
自社のアパート建築のシミュレーションなどの説明がありその後、自宅へ営業の電話や
DMなどが届きます。
サブリース契約を考えているのであれば、セミナーを開催されている場を利用しての
情報収集も有りでしょう。
最後にカリスマ大家さんをご紹介します。 ワーキングマザーでフルタイム勤務、また激安物件を再生する女性大家「やよいあやさん」です。
会社員年収930万円＋不動産年収360万円 借金9000万円！
激安の戸建て物件を購入しリフォームで再生し収益を上げており、このサイトには激安の物件が多数紹介されています。
不動産投資の成功や失敗、また住宅や税金のことなど日々の活動の様子がわかりやよいあやさんの不動産に対する熱意が感じられるサイトです。
サラリーマン大家多数いる中で今最も旬の方といえるでしょう。 賃貸経営やリフォームについても勉強になるのでぜひ参考になさってください。
今回はアパート経営を始めたいが何から手を付けていいのかわからない初心者向けに
順に勉強すべき点や手順などを5つのステップに分けてご紹介しました。
不動産業界は時勢や法令に大きく左右される業界であり日々の勉強や情報収集が欠かせないものです。
今回ご紹介したアパート経営への手順や情報収集を利用し、資産形成のためのアパート経営を始めてみませんか？
