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昨年来、シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズ社事件を皮切りに、レオパレス21の不正施工問題・大和ハウスの不正施工問題が不動産業界を揺さぶっています。
今、この様な問題に巻き込まれないために不動産投資初心者の勉強法や始め方・投資法が問われています。
そこで、今回は不動産投資初心者にフォーカスして初心者の勉強法や始め方・投資法の具体策を考えます。
これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。
我が国の不動産投資の仕組みは初心者にとっては非常に複雑です。
まず、不動産業者はマンション・一戸建てなどの開発から販売・管理まで行う大手業者と、マンション・一戸建てそれぞれの開発と販売に特化した中堅業者に分かれます。
さらに、新築や中古の販売だけに特化した中小零細の多くの不動産業者で構成されています。また、アパート一棟の開発と販売に特化した大手業者も多く見られます。
ですので、不動産投資初心者は投資する物件選びを第一優先事項と考えると、二番目はどの様な業者に投資を依頼するのかを考えなければなりません。
しかも、不動産を購入する時に多くの人は銀行からの融資を利用しますので、融資を受ける金融機関も選択する必要があります。
そして、投資方法につきましては以下の様な投資方法がありますので、最初の段階でどの投資方法を選択するかを決めておくと良いでしょう。
| 種類 | 投資方法 |
|---|---|
| マンション | 新築・中古マンション投資 ワンルームマンション投資 |
| 一戸建て | 新築・中古戸建て投資 |
| 1棟アパート・マンション | 新築・中古アパート・マンション投資 |
| 1棟ビル | オフィスビル投資 |
| その他 | 民泊物件投資 競売投資 |
初心者の不動産投資の始め方で最も重要なポイントは投資知識と自己資金です。
つまり、どれだけ不動産投資について勉強しているのかということと、投資の軍資金がどのくらいあるのかということです。
最近は不動産投資についてほとんど勉強しないで、ネット情報や不動産業者の情報を頼りに投資を繰り返す投資家が増えています。
ところが、十分な知識が無いままに投資を始めると業者の情報に頼り過ぎることが多くなり、挙句の果てにトラブルや詐欺に巻き込まれることも多くなります。
一方で十分な勉強の上に投資家自身が自分なりの投資哲学を持っていれば、だまされることは少なくなるはずです。
また、自己資金の準備も需要な要素で、不動産投資を50万円程度の少額資金で始める投資家も稀にいますが、多くは300万円～500万円くらいから始めています。
一般的に不動産購入の手付金・頭金は10~30%・諸経費は7%~10%くらいかかりますから、2,000万円の物件であれば500～600万円はキャッシュが必要で残りは銀行からのローンとなります。
一方で過熱する不動産市場を反映し1～2年前まではフルローンでの投資も可能でした。ですので、初心者の不動産投資家はいくらの自己資金で始めるのか、
ローンをいくら借りるのか、毎月のローン返済はいくらなのか、そのうち利息はいくらなのかという資金的な計画を立てることが先決です。
不動産投資には以下の様なメリットがありますが、それを副業としてもできることが大きな魅力となっています。
しかも、投資初心者とベテラン投資家を比べた場合、必ずしもベテラン投資家のパフォーマンスが良いとも限りません。
そこが初心者としては不動産投資の大きな魅力で副業で不動産投資を始める人が多い理由です。
もう1つの魅力はローンで投資した物件を賃貸することでキャッシュフローが確保されることです。しかも、経費を家賃収入でカバーできれば、投資により資産形成もできるのです。
前項の不動産投資のメリットでも上げましたが、何と言っても不動産投資の最大の魅力の1つは不労所得を得られることです。
特に、現在の様に終身雇用制や年功序列が崩れつつある社会において、不動産投資から得られる不労所得は大きな収入の柱として期待できます。
また、リタイア後は不確定な年金を補う貴重な収入源となるはずです。
ただ、誰もがこの様なメリットを受け取れる訳ではないところが、投資としての不動産の難しいところです。なぜなら、投資である以上、メリットとリスクが表裏一体だからです。
その意味で不動産投資の初心者は投資のリスクを低減するために、最初は現金購入の比率を高めた方が良いでしょう。
理想は最初のワンルーム投資はキャッシュのみで買うくらいの慎重さが求められます。
そして、最初の不動産投資が上手くいけばキャッシュフローに余裕が出てきますから、2件目からは銀行の借入に頼りレバレッジを利かせることもできます。
大事なことはその様な自身を取り巻く環境を理解した上で不動産投資に踏み切ることです。
例えば、最初はワンルームマンション投資から始めて、安定的な利回りの区分マンションや郊外で高利回りの一棟物件にステップアップできれば理想的と言えます。
また、不動産投資で長期的に成功を収めるには物件を選ぶ目を養うことが重要です。
そのためには、最初の段階では多くの物件を見ることが大事で、ネットや写真で候補物件を絞り込み最終的には現地調査を繰り返す姿勢が求められます。
| エリア | 利回り |
|---|---|
| 東京城南エリア | 4.5% |
| 東京城東エリア | 4.6% |
| 仙台 | 5.7% |
| 横浜 | 5.0% |
| 名古屋 | 5.2% |
| 京都 | 5.3% |
| 大阪 | 5.0% |
| 福岡 | 5.3% |
例えば、20年間不労所得を生み出し続けたとしても、出口戦略に失敗して売買損を出しては元も子もありません。
この様に不動産投資は長期投資ですから、ランニングコストの問題や空室問題・物件の経年劣化の問題も出てきます。
つまり、将来的にはメリットがリスクに変わることもありますから、リスクの存在を正しく把握し回避する戦略や努力が必要です。以下、一般的な不動産投資リスクの一覧です。
あるベテラン投資家に言わせますと、不動産投資初心者に必要な心構えは
ということです。つまり、知らない物件や理解不能な投資スキームには手を出さないことです。
もちろん、不動産会社の営業マンの言うことを鵜呑みにすることでもなく、投資家自身がスキームを理解し気に入った物件に投資する姿勢が重要です。
そのためには不動産投資の知識装備は不可欠ですから、不動産投資セミナーや懇親会に出るのも悪いことではありません。
ただ、投資家自身が考える投資スタイルに合った不動産投資セミナーに出席しなければ意味がありません。
その意味で以下の様な不動産投資セミナーは避けた方が良いでしょう。
| 悪い不動産投資セミナー例 | |
|---|---|
1 |
不動産会社の営業プレゼンの様に自社物件の宣伝ばかりするセミナー |
2 |
大学教授や税理士が理論だけを語る様な不動産投資セミナー |
3 |
自己資金ゼロなどを強調するセミナー |
4 |
やたらに将来の不安をあおるだけのセミナー |
また、本を読んで不動産投資の情報を収集することも大事です。
1冊の不動産投資の本には一人の作家の経験や研究に基づく論旨が述べられていますので、10冊の本を読めば10人の作家の意見を知ることができます。
また、本は1冊1,000円としても1万円あれば10冊の膨大な知識を身に付けることができ、情報収集や勉強方法としてのコストパフォーマンスは一番です。
加えてネットで経験者のブログを読むことも同様の効果が期待できます。
ただ、本やネットの情報の中には様々な理由から相当バイアスがかかった情報や意見も少なくありませんので、いくつかの本やブログを読む必要があります。
| amazon不動産投資の売れ筋ランキング | |
|---|---|
| 1 | 不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える 石井彰男 |
| 2 | [新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意 石原博光 |
| 3 | 「おふたりさま」の賢いお金のまわし方 DINKSなら低リスク不動産投資で豊かに暮らそう! 花咲美樹 |
| 4 | 不動産投資専門税理士が教える 不動産投資の「収益計算」本格入門 稲垣浩之 |
| 5 | 不動産投資のお金の残し方 裏教科書 石井彰男 |
| 6 | 最速で億を稼ぐ! 不動産投資[成功の原理原則] 木下たかゆき |
| 7 | 不動産投資専門税理士が明かす 金持ち大家さんが買う物件 買わない物件 稲垣浩之 |
| 8 | 初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書――投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え 鈴木宏史 |
マンション選びで良い物件を見つけるには、まず、投資用マンションには種類があることを知る必要があります。
一般的に投資用マンションにはワンルームマンション・単身者用コンパクトマンション・ファミリー向けマンション・高齢者向けマンション・タワーマンションなどがあります。
従って、投資用マンションで結果を出すには、上記のタイプ別マンションに適した立地を厳選することが大切です。
そして、その立地にこだわることで、中長期的には空室のリスクを減らし長期的に安定した家賃収入を得ることができます。立地についてのポイントは以下の通りです。
| 立地のポイント | |
|---|---|
| ポイント1 | 交通利便性 |
| ポイント2 | スーパー・コンビニなどの生活利便施設が近いか |
| ポイント3 | 小中高校・大学などの教育施設が近いか |
| ポイント4 | 医療機関などの都市機能が充実しているか |
| ポイント5 | 街の発展性・成長性があるのか |
| ポイント6 | 自然環境・街並みが良いか |
| ポイント7 | 防犯対策が充実しているか |
| ポイント8 | 防災性があるのか |
そして、マンション・アパートで良い物件を見つけるには、インターネット検索・不動産会社からの紹介・友人知人からの紹介が考えられます。
特に、最近のネット検索では最適な条件の物件を検索できるだけではなく、AIが類似した物件をどんどん提案してくれますので非常に便利です。
あるいは、詳しく物件の条件を伝えておけば不動産会社の営業マンが最適な物件を探してくれます。
そこで、不動産投資初心者に合った探し方としては、最初はネット検索をお奨めします。ネットで検索して数件の物件に絞り込み内覧を申し込みます。
その場合、物件を仲介する不動産会社はバラバラになりますから、内覧することで物件と不動産会社の両方を見極めることができます。
その様な繰り返しで1件の最適なマンションにたどり着くには、少なくとも10件程度の内覧が必要です。
不動産投資初心者が成功するには法人化による節税の仕組みを理解することが大事な秘訣です。
まず、法人化による節税の仕組みの1つ目は所得税率よりも低い法人税率を使うことです。
例えば、所得金額695万円超え900万円以下の所得税率は23％ですが、中小法人等の所得800万円以下の法人税率は19％です。
また、2つ目は個人には認められていない各種経費の控除が法人には認められています。
ですので、法人化して経費を増やし課税所得金額が減れば、法人税率をさらに引き下げることができます。それ以外にも以下の様な法人化のメリットが考えられます。
一方でマンション・アパート経営には維持費や管理費などのランニングコストがかかります。主なランニングコストは以下の通りですが、しっかりコストを管理して費用計上し節税につなげることが大事です。
| ランニングコスト | |
|---|---|
| 税金 | 登録免許税・印紙税・不動産取得税 固定資産税・都市計画税 所得税・事業税 |
| 原価償却費 | 取得価格を、種類ごとの耐用年数に応じて費用配分した金額（必要経費に計上できる） |
| 借入金利息 | ローン利息 |
| 管理費 | マンション・アパート管理費 |
| 保障費 | 家賃保障を受け取るための保障費 |
| 修繕費 | 建物の修繕やメンテナンス費用 |
| 保険料 | 火災保険料・地震保険料 |
また、年間の所得（利益）が38万円以上の個人事業主と副業の年間の所得（利益）が20万円以上の給与所得者と給与所得が2,000万円以上の会社員は確定申告が必要ですが、青色申告することでいくつかのメリットを受けられます。
1つ目は青色申告特別控除により10～65万円が所得から控除できます。
また、経費計上できる消耗品の費用が10万円未満から30万円未満に増やせます。これらのメリットを理解し経費計上→節税することが不動産投資に成功する秘訣の1つです。
不動産投資初心者にとり投資に参加することは簡単なことですが、成功者となるにはリスクに対する備えを万全にし収益を上げることが重要となります。
何よりも不動産投資は長期投資であることを理解し、好立地の物件を見極める目を養うことが必要です。
また、常に自己責任に基づく選択眼を磨くことが求められますが、独力でできない時には専門家の意見を上手に取り入れることも必要です。
そうすれば、不動産投資から安定的な不労所得を得ることも夢ではありません。
