市街化調整区域や雑種地に家を建てることはできるのか？

「自分の家を建てよう！」と思ったとき、たまたま探していたエリアにちょっとお得な価格のいい土地を見つけたけど市街化調整地域だった、あるいは、両親から譲ってもらえる土地は雑種地だった、というケースも少なくありません。

当ページでは、

• 市街化調整地域や雑種地とは何なのか？家を建てられるのか？
• 農地を持っているが、家を建てるので地目を変更したい
• 「雑種地」を購入したいが、なにか特別に注意が必要なのか教えてほしい

こういった疑問にズバリ答えていきます。

雑種地に家を建てることはできる？

土地には「地目」といって、どういう用途の場所なのかを分類された名前があります。
地目は全部で23種類あり、その判別・認定は登記所（法務局）の登記官により行われます。
「雑種地」はその地目のうちの一種で、家を建てることは可能です。

ただし、家の建った土地は雑種地ではなくなるため、家が建つ・あるいは少なくとも基礎工事などが完了してから「雑種地」から「宅地」への地目変更を行うことになります。

引用先：不動産登記事務取扱手続準則第68条（強調部は筆者による）

地目と家づくりの関係

地目は、家づくりにどのように影響するのでしょうか？

地歴を知る

法務局・地方法務局やその支局に行けば、登記事項要約書もしくは登記事項証明書を発行してもらうことで、所有権がなくても誰でも過去にさかのぼって土地の履歴を見ることができます。

例えば、家を建てようと思った土地の過去の地目に「田」や「池沼」「ため池」という項目があれば注意が必要です。

その場合は、土地に水分が多い軟弱地盤であったり、地震の際に液状化を起こす可能性が他よりも高かったりする可能性があります。

その土地がもし過去に家を建てたことのない土地なのであれば、地盤改良工事を行う必要がありそうだ、と推測することができます。

地目が「雑種地」の場合、なんとなく悪いイメージがありますが、地目そのものの意味は「その他」というだけなので、土壌そのものに問題があるケースは少ないでしょう。

法律による建築制限があるかどうかを確認できる

日本の農業生産を安定させる目的のため農地法によって、「田」「畑」などの農地は土地権利の移転や住宅建築等を厳しく制限されています。ほかにも、農地や山にあっても地目が「公衆用道路」であれば建物を建てられない場合があります。

なお、「山林」や「雑種地」の場合は特に建築制限はありません。

地目によって、課される固定資産税額の目安がわかる

不動産を所有すると一年に一度、市区町村へ固定資産税を支払うことになります。
固定資産税額は、地目や立地条件が大きく考慮されます。

一般的に地目が山林、田や畑の場合は、用途が限られ市場価格が低くなることから課税額が小さくなります。反対に雑種地や宅地の場合は、資産価値が高くさまざまな用途に活用できるため課税額が大きくなります。

ただし、宅地の場合は「小規模住宅用地の特例」「一般住宅用地の特例」といった減税措置も用意されています。

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雑種地でも、市街化調整地域であれば家を建てることができない

雑種地の中でも、そこが「市街化調整地域」に該当する場合は家を建てることができません。

土地は都市計画法という法律によってどのような街づくりをするのか決められています。
都市計画区内では、さらに、市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域の３つの区域に分けることができます。

このように、効率的・計画的な街づくりのため、基本的に市街化調整区域では一般の人が家を建てることはできません。

ただし、例外としてこういった場合には、市街化調整区域であっても「開発許可」を得られ、建築できることがあります。

参考　都市計画法第34条

一般の人が自分の住むための家を建てる場合は、上記の項目のうちの「特例的に認められるもの」に該当するパターンが多いでしょう。ただし、実際のところ、許可基準は自治体ごとで異なります。「その土地の近隣に○年以上住んでいれば許可」というパターンもあれば、「農家の次男として分家住宅を申請したが、不可だった」というパターンもあります。

割安で販売されていることも多い市街化調整区域の土地ですが、このように建築に際して多くのハードルがあるのですね。家を建てる場合は、他に以下のようなデメリットもあります。

もし気になる土地が市街化調整区域で、どうしても家をそこに建てたいという場合は、土地売買契約書に「都市計画法上、建築確認を取得することができない場合は無条件解約」という特約条項を入れると良いでしょう。

農地から雑種地や宅地に農地転用することはできる？その逆は？

農地転用とは、「耕作のための土地をそれ以外のものにする」ことです。 そもそも農地は、優良な農地を確保し効率的に利用するため、そして土地投機などの望ましくない目的での農地の権利移動を制限するため、農地法によって守られています。そのため、農地転用が必要となった場合には、まず自治体の農業委員会に届け出・または申請を行う必要があります。

開発許可が不要な「届出書」か許可が必要な「申請書」になるかどうかは、その土地の都市計画区域によります。都市計画区域は、

• 「ブルーマップ」などを確認する
  （大きい図書館や市町村役場などで無料で閲覧できます）
• 都市計画課に問い合わせる

などによって調べることができます。

農地転用の許可は、優良な農地であるほど難しく、市街地に近かったり小さく生産性の低かったりするような農地であれば下りやすくなっています。

引用　農林水産省

農地転用にかかわる事務手続きは6週間程度と言われていますが、締切日や手続きによってはそれ以上かかるため、検討している場合は早めに取り掛かりましょう。

こんなときはどうしよう？市街化調整区域や雑種地にまつわるQ＆A

市街化調整区域や地目について、他にも疑問の多かった項目についてQ＆Aでまとめました。

宅地などに転用するために農地を買いたい

家を建てる目的で農地を取得するには、農地法第５条の許可が必要になります。

第５条のポイントは、その土地でなければならない必要性や理由、建築計画の実行性、資産計画などです。審査は厳格に行われており、実際の事業計画がなければ許可は下りません。

許可が下り土地を取得したあとは、遅滞なく工事に着手しなくてはならないので、遊休地として保管しておくことはできません。

耕作するために農地を買いたい

耕作目的で農地を取得するには、農地法第３条の許可が必要です。

第３条のポイントは、農地の受け手が農地を効率的に利用するかどうか、受け手の農業経営状態、経営面積などです。

例えば、「取得後の農業経営面積が50アール（北海道の場合は2ヘクタール）に達していること」「受け手が農業経営に必要な農作業に常時従事すると認められること」といった要件を満たす必要があります。

このように、買い手が農業従事者であるかどうかがポイントの一つになってきます。
本業が会社員であるような人が片手間で農業を行うのに、農地を取得するような場合はほとんど厳しいでしょう。

まとめ

市街化調整区域や雑種地などの地目について解説しました。
都市計画法や農地法は複雑です。もし調整区域の土地を取得しようとするならばデメリットや手続きの煩雑さについてしっかりと把握しておく必要があります。

特殊、条件の多い土地に家を建てる場合は、なにかと予算がかさんでしまうことも多いですが、タウンライフ家づくりなら自由記述欄があり、そういった要望も折り込みやすいですよ。
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