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市街化調整区域や雑種地に家を建てることはできるのか?

市街化調整区域や雑種地に家を建てることはできるのか?のイメージ

「自分の家を建てよう!」と思ったとき、たまたま探していたエリアにちょっとお得な価格のいい土地を見つけたけど市街化調整地域だった、あるいは、両親から譲ってもらえる土地は雑種地だった、というケースも少なくありません。

当ページでは、

  • 市街化調整地域や雑種地とは何なのか?家を建てられるのか?
  • 農地を持っているが、家を建てるので地目を変更したい
  • 「雑種地」を購入したいが、なにか特別に注意が必要なのか教えてほしい

こういった疑問にズバリ答えていきます。

雑種地に家を建てることはできる?

土地には「地目」といって、どういう用途の場所なのかを分類された名前があります。
地目は全部で23種類あり、その判別・認定は登記所(法務局)の登記官により行われます。
「雑種地」はその地目のうちの一種で、家を建てることは可能です。

ただし、家の建った土地は雑種地ではなくなるため、家が建つ・あるいは少なくとも基礎工事などが完了してから「雑種地」から「宅地」への地目変更を行うことになります。

                                         
地目 説明
農耕地で用水を利用して耕作する土地
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
宅地建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
学校用地 校舎、附属施設の敷地及び運動場
鉄道用地鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地
塩田海水を引き入れて塩を採取する土地
鉱泉地鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
池沼かんがい用水でない水の貯留池
山林耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
牧場家畜を放牧する土地
原野耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
墓地地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
境内地境内に属する土地であって、宗教法人法第3条第2号及び第3号に掲げる土地(宗教法人の所有に属しないものを含む。)
運河用地運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
水道用地専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場、水道線路に要する土地
用悪水路かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
ため池耕地かんがい用の用水貯留池
防水のために築造した堤防
井溝田畝又は村落の間にある通水路
保安林森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
公衆用道路一般交通の用に供する道路(道路法による道路であるかどうかを問わない。)
公園公衆の遊楽のために供する土地
雑種地以上のいずれにも該当しない土地

引用先:不動産登記事務取扱手続準則第68条(強調部は筆者による)

地目と家づくりの関係

地目は、家づくりにどのように影響するのでしょうか?

地歴を知る

法務局・地方法務局やその支局に行けば、登記事項要約書もしくは登記事項証明書を発行してもらうことで、所有権がなくても誰でも過去にさかのぼって土地の履歴を見ることができます。

例えば、家を建てようと思った土地の過去の地目に「田」や「池沼」「ため池」という項目があれば注意が必要です。

その場合は、土地に水分が多い軟弱地盤であったり、地震の際に液状化を起こす可能性が他よりも高かったりする可能性があります。

その土地がもし過去に家を建てたことのない土地なのであれば、地盤改良工事を行う必要がありそうだ、と推測することができます。

地目が「雑種地」の場合、なんとなく悪いイメージがありますが、地目そのものの意味は「その他」というだけなので、土壌そのものに問題があるケースは少ないでしょう。

法律による建築制限があるかどうかを確認できる

日本の農業生産を安定させる目的のため農地法によって、「田」「畑」などの農地は土地権利の移転や住宅建築等を厳しく制限されています。ほかにも、農地や山にあっても地目が「公衆用道路」であれば建物を建てられない場合があります。

なお、「山林」や「雑種地」の場合は特に建築制限はありません。

地目によって、課される固定資産税額の目安がわかる

不動産を所有すると一年に一度、市区町村へ固定資産税を支払うことになります。
固定資産税額は、地目や立地条件が大きく考慮されます。

一般的に地目が山林、田や畑の場合は、用途が限られ市場価格が低くなることから課税額が小さくなります。反対に雑種地や宅地の場合は、資産価値が高くさまざまな用途に活用できるため課税額が大きくなります。

ただし、宅地の場合は「小規模住宅用地の特例」「一般住宅用地の特例」といった減税措置も用意されています。

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雑種地でも、市街化調整地域であれば家を建てることができない

雑種地の中でも、そこが「市街化調整地域」に該当する場合は家を建てることができません。

雑種地
市街化区域 市街化調整区域
家を建てられる 原則、家は建てられない

土地は都市計画法という法律によってどのような街づくりをするのか決められています。
都市計画区内では、さらに、市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域の3つの区域に分けることができます。

都市計画法の区分 説明 家を建てられるか
市街化区域 ・すでに市街化されているエリア
・おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべきエリア
建てられる
(ただし、用途地域による制限はあり)
市街化調整区域 市街化を抑制しているエリア 原則として、建てられない
非線引都市計画区域 市街化区域にも市街化調整区域にも指定されていないエリア 建てられるが、電気・ガス・水道などのライフラインは自己負担の場合もあり

このように、効率的・計画的な街づくりのため、基本的に市街化調整区域では一般の人が家を建てることはできません。

ただし、例外としてこういった場合には、市街化調整区域であっても「開発許可」を得られ、建築できることがあります。

市街化調整区域でも建築できるパターン

・地域の環境を悪化させないような建物(ゴルフコースや、1ヘクタール以上の競技場や墓園など)
・周辺に住んでいる人の生活に必要な物品の販売や加工、修理のための店舗や事業所や、医療・社会福祉施設や学校など
・鉱物や観光、水産資源の活用のために必要な建物
・湿度、温度、空気などの特別な条件が必要で市街化区域に建てられないような建物
・農業、林業、水産業のために使われる設備
・中山間地などの農林業を活性化させる基盤整備に関する建物
・県が国などと一体となって助成する中小企業などのための建物
・すでにある工業施設のための施設
・市街化区域で建てられないような、危険物の貯蔵や処理のための建物
・道路の管理施設や休憩所、給油所や火薬類の製造所
・地区計画または集落築計画内に適合する建物
・市街化区域の近くで、おおむね50以上の建物が連坦(れんたん)しているエリアで、一定の条件を満たし環境の保全に支障がない建物
・市街化区域で行えないような建物で、市街化を促進するおそれがないものとして都道府県の条例で目的や用途を定めた建物
・都市計画法などで区域が設定される以前に権利があった人(いわゆる既存宅地)が一定の期間内に建てる建物
・その他、市街化促進のおそれがなく、市街化区域では困難で、開発審議会から特例的に認められるもの(農家の分家住宅や既存建築物の建て替え、流通業務施設など)

参考 都市計画法第34条

一般の人が自分の住むための家を建てる場合は、上記の項目のうちの「特例的に認められるもの」に該当するパターンが多いでしょう。ただし、実際のところ、許可基準は自治体ごとで異なります。「その土地の近隣に○年以上住んでいれば許可」というパターンもあれば、「農家の次男として分家住宅を申請したが、不可だった」というパターンもあります。

割安で販売されていることも多い市街化調整区域の土地ですが、このように建築に際して多くのハードルがあるのですね。家を建てる場合は、他に以下のようなデメリットもあります。

市街化調整区域に家を建てるデメリット

・金融機関によっては住宅ローンが下りない、もしくは減額される
・増改築・リノベーションや建て替えに制限がある可能性がある
・将来土地を売却しようとしても、第三者の建築許可が下りない可能性がある
・自治体による公道や生活インフラの整備が薄い可能性がある

もし気になる土地が市街化調整区域で、どうしても家をそこに建てたいという場合は、土地売買契約書に「都市計画法上、建築確認を取得することができない場合は無条件解約」という特約条項を入れると良いでしょう。

農地から雑種地や宅地に農地転用することはできる?その逆は?

農地転用とは、「耕作のための土地をそれ以外のものにする」ことです。 そもそも農地は、優良な農地を確保し効率的に利用するため、そして土地投機などの望ましくない目的での農地の権利移動を制限するため、農地法によって守られています。そのため、農地転用が必要となった場合には、まず自治体の農業委員会に届け出・または申請を行う必要があります。

開発許可が不要な「届出書」か許可が必要な「申請書」になるかどうかは、その土地の都市計画区域によります。都市計画区域は、

  • 「ブルーマップ」などを確認する
    (大きい図書館や市町村役場などで無料で閲覧できます)
  • 都市計画課に問い合わせる

などによって調べることができます。

農地転用の許可は、優良な農地であるほど難しく、市街地に近かったり小さく生産性の低かったりするような農地であれば下りやすくなっています。

区分 営農条件、市街地化の状況 許可の方針
農用地区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備計画において農業用地区域とされた区域内の農地 原則不許可
農業用施設などのために転用する場合、例外許可
甲種農地 市街化調整区域内の土地改良事業などの対象となった土地(8年以内)など、特に良好な営農条件を備えている農地 原則不許可
土地収用法の認定を受け、告示を行った事業等のために転用する場合、例外許可
第1種農地 10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業の対象となった農地など良好な営農条件を備えている農地 原則不許可
土地収用法対象事業などのために転用する場合、例外許可
第2種農地 鉄道の駅が500メートル以内にあるなど、市街地化が見込まれる農地または生産性の低い小集団の農地 農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合などに許可
第3種農地 鉄道の駅が300メートル以内にあるなど、市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域にある農地 原則許可

引用 農林水産省

農地転用にかかわる事務手続きは6週間程度と言われていますが、締切日や手続きによってはそれ以上かかるため、検討している場合は早めに取り掛かりましょう。

宅地から雑種地や農地に地目変更することはできる?

家を解体してしまうと宅地の固定資産税額はぐんと高額になります。
このような場合に、より固定資産税額の安い「田」や「畑」に変更することはできるのでしょうか?

A. 農地から宅地に転用する際には、農地法により制限があり簡単には地目変更できませんが、その逆の宅地から農地へ変更する場合は、特に制限する法律がないので比較的簡単に変更することができます。

ただし、固定資産税額は現況に即して課せられるため、土地そのものを「農地である」と判断できる状態にしておくことが必要になります。家庭菜園は「農地ではないもの」と定められているので、現況地目を農地に変更するには相応の労力が必要です。

土地の現況を農地にしたあとは、自治体によっては農業委員会による農地証明を発行してもらい、「現況地目変更届」を市区町村に提出し、課税地目を変更します。

家を建てるための土地、どうすればいい?

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こんなときはどうしよう?市街化調整区域や雑種地にまつわるQ&A

市街化調整区域や地目について、他にも疑問の多かった項目についてQ&Aでまとめました。

市街化調整区域の開発許可申請の手続きはどうすればいいの?

A. 市街化調整区域での建築には小規模であっても「開発許可」が必要となるため、
まずは市区町村の建築課・開発指導課などに相談してください。

ちなみに、例を挙げると、相模原市ではこのように書かれています。

主として建築物の建築を目的に行われる開発行為については、都市計画法第29条の規定に基づき、相模原市長の許可を受ける必要があります。
(中略)
・手続の流れは、開発調整課での開発事業の適用に関する照会、住民への説明等、開発調整課を窓口とした事前協議、公共施設管理者の同意・協議、協議締結、開発調整課での開発許可申請、許可、工事完了、検査・公告となり、その後建築確認申請の手続を行うこととなります。(市街化調整区域については、開発審査会での審議が必要となる場合があります。)

・手続に要する標準的な期間は、開発事業の適用に関する照会が約2週間程度、住民説明等が約3から6週間程度、事前協議から協議締結までが約2カ月程度、開発許可申請から許可までが約10日程度、その後は工事の進捗状況に応じた期間となります。(標準的な期間であり、開発審査会での審議が必要な場合や、問題が生じた場合等はその分余計に時間がかかることになります。)

・手続上、求積図や土地利用計画図等の図面が必要となりますので、図面作成について専門的な知識が必要となります。(1ヘクタール以上の開発行為の場合は、一級建築士などの資格を有している者が図面を作成しなければなりません。都市計画法第31条)

農地を一般人が買うにはどうすればいいの?

A. 一般的な土地取引とは異なり、「農地」を買ったり借りたりするには農業委員会により許可を得る必要があります。農地取得の目的によって許可を得るためのポイントが異なります。

宅地などに転用するために農地を買いたい

家を建てる目的で農地を取得するには、農地法第5条の許可が必要になります。

第5条のポイントは、その土地でなければならない必要性や理由、建築計画の実行性、資産計画などです。審査は厳格に行われており、実際の事業計画がなければ許可は下りません。

許可が下り土地を取得したあとは、遅滞なく工事に着手しなくてはならないので、遊休地として保管しておくことはできません。

耕作するために農地を買いたい

耕作目的で農地を取得するには、農地法第3条の許可が必要です。

第3条のポイントは、農地の受け手が農地を効率的に利用するかどうか、受け手の農業経営状態、経営面積などです。

例えば、「取得後の農業経営面積が50アール(北海道の場合は2ヘクタール)に達していること」「受け手が農業経営に必要な農作業に常時従事すると認められること」といった要件を満たす必要があります。

このように、買い手が農業従事者であるかどうかがポイントの一つになってきます。
本業が会社員であるような人が片手間で農業を行うのに、農地を取得するような場合はほとんど厳しいでしょう。

地目変更は必ず登記しなくてはいけない?

A. 不動産登記法164条では、地目に変更があれば、変更日より1ヶ月以内に変更登記をすることが義務付けられています。もし変更登記がされなかった場合は、10万円以下の過料が課せられるとあります。ただし、実際には過料を取られたケースは少なく、登記移転のなされていない土地は多くあるようです。

地目変更について、土地家屋調査士に依頼した場合は約5万円前後が相場です。
手間と時間をかければ、自分で登記することも可能です。

雑種地は宅地に比べて価値が低い?禁止されていることはある?

A. 雑種地か宅地かどうかで土地の価値が変わることはありません。
雑種地は「田」や「畑」と異なり、建築制限等もありません。

まとめ

市街化調整区域や雑種地などの地目について解説しました。
都市計画法や農地法は複雑です。もし調整区域の土地を取得しようとするならばデメリットや手続きの煩雑さについてしっかりと把握しておく必要があります。

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