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不動産売却で司法書士が代理できること・できないこと

不動産売却で司法書士が代理できること・できないことのイメージ

相続や遠方にある不動産を売却するために、司法書士に売却の代理を依頼できないかお考えではありませんか?大切な不動産を売るのですから、信頼できる司法書士に売却の代理をお願いしたいですよね。

しかし、法律の知識が豊富な司法書士であっても、何でもかんでもお任せできるわけではないのです。司法書士に不動産売却してもらうためには、以下の3つのポイントを押えておきましょう。

  • 司法書士にはどんなことを依頼できるのか
  • どんな時に司法書士に依頼するべきか
  • 司法書士に依頼した後は、同席しなくてもいいのか

このページでは、不動産売却で司法書士が代理できること、できないことについて解説いたします。面倒な手続きは司法書士に任せたい人や、どこまで代理してくれるのか知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で司法書士が代理できること・できないこととは?

司法書士は、財産管理業務や供託の代理、法務局に提出する書類の作成を行う国家資格者です。不動産売却においては、以下のような仕事にあたっています。

  • 不動産の所有権を登録するための「登記」
  • 土地の範囲を特定する「筆界特定」
  • 他人の財産を管理する「財産管理」
  • 遺産分割協議の作成や遺言執行者を専任する「相続手続き」

中でも、相続した不動産を代理で売却できるのは、司法書士と弁護士だけです。司法書士は不動産売却に関するほとんどの手続きを代行できる力強い味方となってくれます。

それでは、司法書士の業務内容についてもう少し詳しくみていきましょう。

代理契約とは

不動産がある場所から遠い場所に住んでいたり、仕事の都合で現地に行くことができなかったりする場合、本人に代わって不動産売却手続きを行ってくれることを「代理契約」と言います。

原則として不動産は本人しか売却できませんが、代理契約を依頼すると所有権者に変わって契約を行うことが可能です。法律の知識がない人でも代理人として選ぶことはできますが、近しい人がいないときや、複雑な手続が多い場合には、司法書士に代理を依頼することもできます。

代理売却を依頼するときに必要な書類や、どんな状況のときに代理人を立てるべきかは、下記ページで詳しく解説しています。代理売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

不動産を売却したい!でも自分ではできない・・・。代理人がいれば売却できる?

不動産を売却したいと思っても、さまざまな事情で自分ではできない場合もあるのではないでしょうか。そんな場合はどうしたら良いのか・・・

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司法書士ができること

司法書士は不動産売却だけでなく、相続や離婚のようなデリケートな問題に関する手続きもまとめてお任せする「支援業務」を依頼できます。

支援業務の中でも不動産売却に深く関わるのは「相続」「離婚」に関する問題です。では、司法書士はこの2つの問題をどのように解決してくれるのか、支援業務の詳細について詳しくみていきましょう。

相続不動産の売却支援業務

相続した不動産の売却に関する業務の一切をお任せできます。
依頼人の意向に沿い、遺産分割協議書作成から売買代金の送金まで一括して依頼可能です。

続問題が発生した場合、この相続支援業務を活用すれば「この手続きは誰に依頼したらいいの?」と悩む必要がありません。

不動産相続では、換価分割という「不動産を換金し相続人で分ける」手段を選ぶことがあります。換価分割では、公平に財産を分けるため、不動産の調査や贈与税の計算、遺産分割協議書の作成を行わなければいけません。

個人がこれらの手続きを行えないわけではありませんが、必要な書類を揃え、法務局に何度も出向くことは、非常に骨が折れる行為です。

司法書士は、相続人の戸籍謄本の収集や相続関係図の作成、経費を考慮した上での遺産分割など、細かい業務まで行ってくれます。

離婚不動産の売却支援業務

離婚時の財産分与に関する手続きも依頼可能です。
夫婦の間に入り仲介を仲立ちし、公平な目線で不動産を売却してくれます。

離婚時は必ずといっていいほど、不動産売却問題が浮上し、夫婦間でトラブルが発生することが多いです。また、夫婦間だけではどうしても感情的になってしまうため、スムーズに話し合いが進まないことも多いでしょう。

司法書士には、離婚後の生活を考えた財産の分け方、また名義人をどちらに変更していけばいいのか、様々な問題を相談することが可能です。これまでの婚姻関係をキッチリ清算させたいときに、離婚の支援業務を検討してみてください。

所有権者としてしなければいけないこと

ただし、司法書士任せにできない行為もあります。本人がどんなに多忙でも、司法書士に電話一本で「売却してきてください」と完全に任せることはできないのです。

所有権者としてしなければいけないことは、以下になります。

  • 意思確認
  • 決算時の同席

原則として、不動産は本人ではないと売却できないと説明してきました。そのため、「本当に所有権者が売却するのか」を確認するために、司法書士と面談する必要があります。所有権者の意思が確認できなかったり、売却に反対していたりする場合は、法律の専門家と言えども、簡単に売却手続きを進めることはできません。

また、売買契約が締結し売却金を受け渡す決済が行われる場合は、こちらも原則として決済時には本人の同席が必要です。

ただし決算前に、本人確認ができている、または本人が病気で同席することが難しい場合は、本人の同席が不要な場合もあります。

司法書士に不動産売却を代理してもらうことのメリット

「司法書士に依頼した方がいいのかどうか決めかねている」
「こんな小さなことで依頼したら大げさだと思われないだろうか」

このように司法書士に売却代理を依頼するかどうか迷うこともあると思います。こんなときの判断基準として「司法書士はどんな悩みを解決してくれるのか」「依頼するメリットは何か」という2点を意識してみてください。

司法書士が解決してくれる悩み

司法書士は、相続や離婚以外にも以下のような悩みを相談できます。

  • 親が無くなり空き家になった実家を売却したい
  • 遺産分割協議に参加する時間がない
  • 他の相続人と仲が悪いため遺産分割協議に参加したくない
  • 遠方にある不動産を売却したいが多忙で現地に行けない
  • 兄弟所有の不動産を分割したいが話が進まない
  • 所有権者である親が認知症だが売却手続きを進めたい
  • 登記手続きをすべてお任せしたい
  • 財産分与の手続きが思った以上に進まない

上記のようなお悩みはあくまでも一例ですが、司法書士は様々な悩みを解決するための知識を保有しています。売却手続きがうまく進まないと感じたら、一度司法書士に相談してみましょう。

司法書士に売却依頼することのメリット

これらの悩みを司法書士に依頼すると、以下のようなメリットを得られます。
  • 不動産売却のために現地へ行く回数を減らすことができる
  • 意思の疎通ができない所有権者の売却手続きを相談できる
  • 他の相続人に遠慮することなく自分の取り分を主張できる
  • 感情的にならずに財産分与の話し合いや手続きがとれる
  • 面倒な手続きをすべて任せられる

一言で「不動産を売却する」とは言っても、売主の状況によっては売買契約以外にも様々な手続きや話し合いが必要です。司法書士は、どんなシーンにでも対応できる豊富な法律知識があります。

「このままいけばトラブルに発展しそうだな」と思ってしまう複雑な状況に置かれている場合は、ひとりで何とかしようとせずに、司法書士に相談してみましょう。

司法書士に不動産売却代理を依頼する流れ

実際に、司法書士に不動産売却の代理人になってもらうためには、どのような手順が必要なのでしょうか。司法書士に不動産売却代理を依頼する流れは以下のような流れです。

司法書士に代理売却を依頼する流れ
1.売却相談
2.不動産の現地調査
3.売買に関する委任契約を結ぶ
4.売却価格や引渡し時期などの調整
5.不動産会社と連携し売却活動開始
6.買主と売買契約の締結
7.決済と所有権移転登記
8.売却代金の送金や、経費の支払い清算

司法書士は依頼者の相談に応じて、必要な範囲で動いてくれます。上記の手順は基本的な流れとなりますが、「ここは自分でできる」「もう少し任せたい」と思う時は、「1」の売却相談のときに、依頼者の意思をハッキリ伝えておきましょう。

また、司法書士は必要に応じて、売却活動を行ってくれる不動産会社や税金計算してくれる税理士と連携を取ります。この場合、各業者に依頼料が発生することもありますので、経費に関することも事前に相談しておくことが大切です。

不動産売却の代理を司法書士に依頼するときの疑問

ここまで、司法書士ができることや、依頼する流れについて解説してきました。
しかし、代理契約を考えている人の中にはまだまだ不安をぬぐい切れない人もいると思います。

そこで、司法書士に売却代理するときに多くの人が疑問に思う質問をまとめました。
司法書士に依頼するかどうか決めかねている人の参考になれば嬉しいです。

委任状さえあれば売却手続きしてもらえる?

A.委任状「だけ」では売却手続きしてもらえません。しかし、司法書士に依頼するときに本人確認として、契約書や必要書類にサインと捺印をしていれば、売却手続きを進めてもらうことができます。

委任するときにどんな書類が必要なのか、また委任状にはどんなことを書けばいいのかについては、以下のページに詳しく記載しています。委任状のひな形も見やすく掲載していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却での委任状の雛形と必要書類、注意点を徹底解説

所有者本人に事情があって自分で不動産売却ができない場合があります。そんな時は、本人以外の第三者に委任して代理で取引する必要があります。

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司法書士に来てもらった場合、交通費はこちらが負担するの?

A. 司法書士に遠出させた場合は、一般的に交通費を経費として支払います。これまで司法書士に支払う報酬は国によって規制がありましたが、平成15年4月1日から報酬が自由化されたため、事務所ごとに交通費の負担額が異なることがあります。

そのため、「遠方の司法書士に不動産売却を依頼したい」という場合は、交通費や宿泊費の負担が必要になるかもしれません。

実印が必要だと言われたけど、手渡しても大丈夫?

A. 実印は手放さない方が無難です。

司法書士が実印を悪用することはあまりないとは思いますが、万が一のことを考え、実印は「必要なときに必要な書類に自分自身で押印」することが原則だと心得ておきましょう。

実印を押印するということは、意思を示したという証拠です。法的な効力を持ち、本人が同意したという証拠にもなります。こんな重要なことを他人に任せるのはとても危険と言えるでしょう。

もし、実印を預けなければ契約ができないときは、依頼する事務所を変更することも検討してみてください。

税理士、司法書士、行政書士がいるけど誰に相談するのがベストなの?

A. 状況によって相談する職種は異なります。

税金問題であれば税理士、契約や登記など法律に関わる業務であれば行政書士や司法書士がベストでしょう。不動産会社では、各士業の人たちと連携を取っています。

また、「誰に頼めばいいのかわからない」「評判のいい司法書士に相談したい」
このようにお悩みの場合は、まずは不動産会社に相談してみることをおすすめします。
不動産会社では、売主の都合に合わせて適切な士業の人を紹介してくれるでしょう。

まとめ

司法書士は、「登記」「筆界特定」「財産管理」「相続手続き」などを請け負ってくれます。それ以外にも、相続問題や離婚問題を代理で解決してくれる「支援業務」も依頼可能です。

司法書士に不動産売却の代理人になってもらうことで、現地に行く回数を減らしたり、話し合いが中々進まない状況を打破したりすることができます。

不動産売却は時間が長引いてしまうと、売れるチャンスを逃してしまうこともあります。売却手続きが進まないと感じたら、早めに専門家に相談していきましょう。

不動産会社は、各士業の人たちと密接に連携をとっています。司法書士に相談していいかどうか判断しかねるときは、まずは不動産会社にご相談ください。

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・運営歴が浅い 全国 2014年
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・提携社数が多い
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・農地査定ができる
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