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認知症の人が不動産を売却するときの9つのポイント

認知症の人が不動産を売却するときの9つのポイントのイメージ
  • 認知症の親が家を売りたいのだけれど、親本人が売買契約書に署名押印して売却しても大丈夫?
  • 認知症の場合、不動産を売るのに特別な手続きが必要?

認知症になっていると、自分1人では有効に不動産を売却できないケースがあります。判断能力が低下しているため「成年後見人」を選任しなければならないのです。

今回は、認知症の方が不動産を売却するために知っておくべき9つのポイントをご紹介していきます。

【執筆・監修】元弁護士 ライター
福谷陽子

法律及び不動産の分野を得意とする。
現役時代は不動産売買や賃貸、遺産相続関係や破産管財事件などを中心に不動産事件を数多く取り扱う。今はその経験を活かして各種の不動産メディアや法律事務所のサイトにて精力的に不動産記事を執筆中。
一生のうち、そう何度もあるわけではない大きな買い物である不動産取引。そこで損をする人が一人でも減るように、読む人が相続でトラブルにならないように、不動産詐欺に遭わないようにと願いながら、わかりやすい不動産記事を届けることを信条としている。

認知症となって不動産を一人で売却できるケースとできないケース

認知症になっていると、自分一人では家などの不動産を売却できない可能性があります。
ただすべてのケースではありません。
売却が可能かどうかは「認知症の程度」によって異なります。認知症が軽度で「事理弁識能力」があると、一人でも不動産を売却できる可能性が高くなります。

事理弁識能力とは「物事を判断する能力」で、だいたい6歳の子どもくらいの知能です。


一方認知症が進行していて最低限の判断能力も失われている方は、不動産売却を一人で進めることはできません。

認知症の人に契約書に印鑑を押させたらどうなる?

もしも6歳程度の知能も失われた重度な認知症の方に、不動産の売買契約書にサインさせたらどうなるのでしょうか?
その場合、売買契約は無効になります。すると、契約相手からは売った不動産を返してもらわねばなりませんし、こちらからは返金の必要があります。
また不動産会社の媒介契約も一人ではできず無効になるので、仲介手数料の返金なども発生して大きなトラブルが発生します。

認知症の人が不動産を売却するには「成年後見人」が必要

認知症が進行すると、もはや不動産を売ることはできないのでしょうか?
そのようなことはありません。「成年後見人」を選任すれば、認知症でも売買契約を進められます。

成年後見人とは

成年後見人とは、判断能力の低下した本人のために財産管理をしたり、本人の入所する介護施設を決定したりする人のことです。成年後見人にはいくつかの種類がありますが、代表的な「成年後見人」は、本人のほとんどすべての法律行為を代理できますし、本人が勝手にした行為を取り消せます。

成年後見人の種類

成年後見人には以下の3種類があります。

成年後見人
認知症の程度がもっとも重症なケースで選任される後見人です。日常の買い物などをのぞくすべての法律行為についての代理権、取消権が認められます。
保佐人
認知症となり、著しく判断能力が低下している場合に選任される後見人です。不動産売却を含め、一定の重要な法律行為についての取消権や同意権、追認権をもっています。
補助人
認知症になり判断能力が不十分になっている場合に選任される後見人です。補助人には法律上当然に認められる権利はありません。不動産を売りたい場合、家庭裁判所に申請をして、個別に売却権を認めてもらう必要があります。

身内の方が認知症になっていたら、上記の後見人制度を状況によって使い分ける必要があります。

認知症の人が不動産を売却するときの流れ

認知症になった親の不動産を売りたいとき、どのような流れになるのかみてみましょう。
不動産売却の流れは、居住用の家の場合とそうでない不動産(投資用物件など)によって異なるので、分けてご紹介します。

居住用の不動産の場合

居住用の不動産の場合
  • 成年後見開始審判申立のための資料を集める
  • 家庭裁判所に成年後見審判の申立をする
  • 家庭裁判所で面談が行われる
  • 親族照会が行われる
  • 家庭裁判所で成年後見開始の審判が下る
  • 後見人が不動産会社と契約して家の買い手を探す
  • 家の買い手が見つかったら仮の売買契約を締結する
  • 家庭裁判所に家の売却についての許可を申し立てる
  • 家庭裁判所が家の売却を許可する
  • 家の売買契約を締結し、売却する

非居住用の不動産の場合

非居住用の不動産の場合
  • 成年後見開始審判申立のための資料を集める
  • 家庭裁判所に成年後見審判の申立をする
  • 家庭裁判所で面談が行われる
  • 親族照会が行われる
  • 家庭裁判所で成年後見開始の審判が下る
  • 後見人が不動産会社と契約して家の買い手を探す
  • 家の買い手が見つかったら売買契約を締結し、売却する

居住用の家の場合、成年後見人が選任された後、家売却のためにあらためて家庭裁判所で「許可」をもらう必要があります。一方家以外の投資用物件などの場合には、許可なしに成年後見人が自分の判断で不動産を売却することが可能です。

成年後見人の選任方法

成年後見人を選任する方法を詳しくみていきましょう。

成年後見開始審判申立のための資料を集める

まず、家庭裁判所で成年後見人を選任してもらうための「資料」を集めます。以下のような書類が必要となります。

必要書類取得先
申立書家庭裁判所のウェブサイトから書式をダウンロードできます。
事情説明書家庭裁判所のウェブサイトから書式をダウンロードできます。
親族関係図本人や申立人、その他の親族の関係を図にまとめます。
財産目録本人の不動産や預貯金などの財産についての一覧表を作成しましょう。
収支目録年金などの収入や介護保険、健康保険料などの支出を表にします。
候補者の事情説明書後見人の候補者を立てる際、本人との関係などを説明する書類です。
親族の同意書候補者を立てる場合、他の親族から同意書をもらっておくとスムーズに選任手続が進みます。
診断書・診断書付票家庭裁判所の診断書書式があるので、医師に渡して作成してもらいます。
本人と候補者の戸籍謄本・住民票(発行から3か月以内)戸籍謄本はそれぞれの本籍地の役場で取得可能です。住民票は住民登録されている役所で取得しましょう。
本人と候補者の登記されていないことの証明書東京法務局に申請して、現在まだ成年後見人がついていないことを証明するための「登記されていないことの証明書」という書類を取得します。
財産関係の資料預貯金通帳の写しや不動産登記簿(全部事項証明書)などを用意しましょう。

家庭裁判所に成年後見審判の申立をする

書類が全部そろったら、本人の住所地の管轄の家庭裁判所にまとめて提出します。
成年後見人の場合には800円の収入印紙(申立印紙代)と3000~5000円程度の郵便切手、2600円の登記費用(収入印紙)が必要です。
保佐人や補助人の場合も基本的に同じですが、追加で同意権や代理権を認めると、申立印紙代が1600円(どちらか一方追加の場合)または2400円(両方追加の場合)に上がります。

家庭裁判所で面談が行われる

成年後見審判開始の申立をすると、家庭裁判所で申立人や候補者との面談が行われます。ここではどうして申立をしたのか、他の親族とはどのような話になっているのかなどを聞かれます。

親族照会が行われる

成年後見人を選任することや候補者が立っていることなどについて、家庭裁判所から他の親族に意見照会が行われます。

家庭裁判所で成年後見開始の審判が下る

面談や親族紹介の結果を踏まえて家庭裁判所が成年後見開始の審判を下します。審判では、候補者がそのまま後見人になるケースもありますが、親族間に争いがあったり財産額が多額であったりすると、弁護士などの専門家が選任されることが多くなります。

成年後見人になれる人となる方法

認知症の人の成年後見人になるのは、どういう人なのでしょうか?子どもなどがなることができるのか、みてみましょう。

基本的に誰でもなれる

成年後見人には、基本的に誰でもなることができます。特に資格などはなく子どもや孫などの親族が就任することも可能です。ただし未成年者や被後見人、破産者は成年後見人になれません。

候補者になる方法

親族が後見人になるためには、成年後見申立の際に「候補者」として家庭裁判所に知らせる必要があります。申立書に「候補者」を記入する欄があるので、氏名や本籍地、住所などの必要事項を記入しましょう。そうすれば家庭裁判所がその人を候補として手続きを進めてくれます。ただし他の親族が反対しているケースでは、候補者が後見人になれるとは限らず弁護士などが選任される可能性が高まります。

家を売るときと家以外の不動産を売るときの違い

成年後見の申立が済んで後見人が選任されても、本人の居住用の「家」を売るときには注意が必要です。この場合、成年後見人の判断1つで家を売ることができないからです。

家を売るときには家庭裁判所の許可が必要

家は本人の生活の本拠となる重要な資産なので、別途家庭裁判所による許可がないと売却できません。
売却を認めてもらうためには、家を売る必要性と家を売る条件の妥当性が必要です。
売却が認められるのは、以下のようなケースです。

  • 介護施設に入るための一時金を用意したい
  • 生活費が足りないので家を売って工面したい
  • すでに介護施設などに入所しており、家に戻ってくる見込みがない(空き家になっている)

本人が住んでいて生活費も足りている状態では、家の売却は認められません。

また買手との売買契約において、代金などの売却条件が適正であることも必要です。買手が親族で不当に安い価格で売却しようとしても認めてもらえないでしょう。

非居住用の不動産なら後見人の判断で売却できる

一方、家以外の投資用マンションなどの場合、家庭裁判所の許可は不要で後見人の判断で売却を進められます。

ただし不当に低い条件で売却したら「職務遂行方法が不適切」として、後から責任追及される可能性はあるでしょう。

成年後見人になったときの注意点

親などが認知症になってあなたが成年後見人になったときの注意点を解説します。

裁判所への報告義務がある

1つは家庭裁判所への報告義務です。だいたい年に1回は、本人の財産状況や収支状況を報告しなければなりません。日頃からきちんと本人の財産を管理して、家計簿のように収支をつけておきましょう。親の財産だからと言って、自分のお金を混ぜてしまってはいけません。

本人のために適切な財産管理が必要

認知症の親の成年後見人となった場合、財産管理の目的は「本人の利益」です。親本人が「子どもの幸せ」を望んでいたとしても、自分のためにお金を使ってはいけません。使い込んだら横領罪が成立しますし、他の相続人とももめてしまいます。もちろん成年後見人は解任されるでしょう。
また、他の子どもや孫からお金を無心されても渡してはなりません。

専門家が成年後見人になるときの注意点

自分が認知症の親の成年後見人になると大変なので、弁護士などの専門家が後見人になった方が良いと思うかもしれません。しかしその場合、以下のようなことに注意が必要です。

費用がかかる

まずは「費用」の問題です。専門家が成年後見人になった場合には、後見人としての在職中ずっと「毎月2~6万円」程度の費用がかかり続けます。
費用は被後見人の預貯金などから差し引かれるので申立人が支払う必要はありません。ただ、将来相続できる遺産が減ってしまうことが問題です。

売却が終わっても後見人をやめてもらえない

認知症の親の不動産を売るために専門家を後見人にした場合、売却が済んだら後見人をやめてほしいと思う方も多数おられます。
しかし1回後見人が選任されると、特定の手続きが終わったからといって後見人をやめてもらえません。
基本的に本人が亡くなるまで後見業務が続き、費用もかかり続けます。後見人による業務執行が不適切な場合には解任請求もできますが、別の人と入れ替わるだけで結局後見自体は続いてしまうのです。

生きている間に後見が終了するのは本人の判断能力が回復したときだけです。認知症の高齢者の場合には期待しにくいので基本的に一生続くと考えましょう。

後見制度を利用して不動産を売却するときには、親族が仲良く話し合って信頼できる候補者を立てて進めるのが一番です。今後の参考にしてみて下さい。

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