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所有者本人に事情があって自分で不動産売却ができない場合があります。そんな時は、本人以外の第三者に委任して代理で取引する必要があります。
これから不動産の売却手続きを誰かに委任する方は、上記のお悩みや不安があると思います。
そこで、このページでは不動産売却における委任状の役割や注意点さらに、委任状の雛形に至るまで、読めば納得いただけるよう丁寧に解説しています。ぜひ、最後までご覧いただけましたら幸いです。
ペンギン生徒
アザラシ先生
不動産売却において本人であるAさんが、第三者であるBさんに売買契約締結などを依頼する場合「委任」が必要となります。
委任によって本人Aさんと代理人Bさんとの間には、「代理権」が成立します。
代理権の特徴として代理人Bさんが、買主である契約の相手方であるCさんとの行為の結果は、本人であるAさんに帰属することになります。
つまり、代理人Bさんが買主Cさんとの売買契約は、本人であるAさん自身が行ったことと同じ効果となります。
ちなみに、本人への効果として注意すべき点として、代理人Bさんの行為が「故意や過失による損害」の場合は、代理人Bさん自身に帰属します。
民法第99条【代理行為の要件及び効果】①代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。
引用先：Wikibooks
②前項の規定は、第三者が代理人に対してした意思表示について準用する。
さて、「委任による代理」の場合、代理権の範囲は、委任状によって細部にわたって記載する必要があります。
例えば「売買契約のみを締結するのか？」あるいはその後の「所有権移転登記を済ませる権限を与えるのか？」などを記載しておかないとトラブルが発生する可能性が高くなります。
判例では、代理権の範囲を超える代理行為がされた場合、代理人と取引した相手は、権限を超えた行為についても、代理権がある場合と同様の効果があると見なされる可能性があります。
代理権の範囲は明確にしておくことをお勧めします。
ペンギン生徒
アザラシ先生
では実際に不動産売却において委任状が必要になるケースについて解説していきます。
例えば、相続財産を未成年者が相続した場合で意思能力が無い子供による契約行為は無効ですので、親が代理で売買契約を締結する必要があります。
不動産売却における手続きは、媒介契約の締結、売買契約の締結、決済引き渡しに至るまで複数回の手続きが行われます。
その際、とうてい自分一人で全ての決定を処理することができない場合は、信頼できる人に任せて、ある程度は臨機応変に処理してもらいたいという場合も委任による代理が必要になります。
不動産売却は、数か月単位での時間を確保する必要がありますので、所有者本人が多忙であったり、病気療養等で時間が取れない場合も委任可能です。
親の遺産などを相続し名義人が複数の場合、名義人全員が契約や決済引き渡しに立ち会う必要があります。しかし、現実的には厳しいため、名義人である1名のみに委任による代理を依頼することになります。
先に解説しました通り、トラブルを未然に防ぐためにも委任状が必要不可欠になります。
例えば、購入希望者からの価格交渉や売買契約書の署名捺印等は所有者本人が行い、決済引き渡しを代理人に依頼するなどのケースはよくあります。
逆に本人では判断が付かないため、重要事項を全て代理人に任せることも可能です。
代理人が委任を受けた範囲(授権の範囲)内で買主側と契約が成立していれば何の問題もありませんが、授権の範囲が定まっていない場合はトラブることになります。
例えば委任を受けた範囲が「売買契約の締結」が含まれていないにも関わらず、代理人が「売買契約の締結」してしまった場合、買主側は売主側に所有権移転するべきだと主張します。つまり表見代理(法律用語でこのようにいいます)の主張をします。
従って、代理人を利用した売主側にもリスクを負わなければならないため、委任の範囲(授権の範囲)は明確にしておきたいものです。
アザラシ先生
トラブルを避けるためにも、代理人(受任者)に付与する権限で明確にしておきたい項目があります。
売却の対象となる建物、土地の表示項目を記載します。この時、住所ではなく、登記事項証明書に記載されている所在地を記載することと、建物であれば家屋番号、構造、床面積なども記載した方が良いでしょう。土地であれば、地番、地目、地積なども記載しておきます。
何を委任するかにおける「委任の権限」は具体的に記載することが必要です。
くどいようですが、委任事項があいまいな記載になったままですと、代理権の範囲があいまいになりトラブルの原因となります。
委任事項の記載の中で「〇〇〇〇に関する一切の件」といった表現が見られますが注意が必要です。
例えば「自宅売却に関する一切の件」ですと、ほとんど無限大に広がる可能性があります。
物件価格、手付金の金額などお金に関するトラブルは避けたいので 金額を明記するとともに、代理人が買主からの価格交渉に応じることができるのか等も明記しておきたいです。
その他、仲介業者からの媒介委託に関する権限、売買契約締結に関する権限、引き渡しに関する権限なども明記しておきたいです
アザラシ先生
委任した本人の住所と氏名を記載します。住所を記載することで、名前だけではあいまいさが残る本人を特定することになります。
名前の後に押印することになりますが、実印が望ましいです。印鑑証明書も用意しておきましょう。
誰に委任するのか、代理人の名前を記載します。委任者同様、名前だけだとあいまいさ残るため住所記載します。
「私は、○○県○○市1丁目2番10号〇〇〇に下記を委任します」といった表現になります。
委任状を作成した日付を記載します。委任をした日が委任状を作成した年月日よりも前であり、その時点から代理行為の有効性(代理権が存在していた）を明らかにする必要がある場合は、「〇〇年○○月○○日から委任している」と記載した方がよいでしょう。
委任状の有効期限がいつまでなのか？も明確にしておきます。万が一のトラブルとなった際、委任状の有効期限が曖昧ですと、代理人権限の有効性が問われることもあります。
代理人に依頼したくないことがあらかじめ決まっている際は、記載しておくと良いでしょう。
代理人への権限は明確にしておくべきですが、あまりに限定しすぎると不動産売却に支障をきたす恐れがありますので、「委任状に記載以外の内容は、都度所有者に相談する」などの文言を入れておき、スムーズに売却が進むようにしておくと良いです。
委任状に自署、実印を押印する前に記載事項や委任する権限に間違いがないか今一度再確認してください。
くどいようですが、委任状に基づいた契約行為は、委任者本人が契約を行ったのと同等の効力をもつため注意が必要です。
特に次の項目を重点的に確認してください。
売買目的となる不動産の表示項目が、登記事項証明書、登記簿謄本や登記済権利証と相違ないかを確認します。
「以上」が無いと第三者による追記を防止できませんので、委任状の最後には「以上」と記載しておきます。
委任する権限の範囲が空欄になっている委任状を「白紙委任状」と言います。権限の範囲を定めていない白紙委任状が悪用されると重大なトラブルに発展することは十分起こり得ます。
不動産売却を成功させるためにも、白紙委任は絶対に避けるべきです。
サンプルとして元不動産会社の私が使用した委任状の雛形をご紹介します。
（※サンプル委任状のダウンロードはこちら docx/doc)
委任状
受任者 住所 ○○県○○市○○ ○－○－○ ○○ビル○Ｆ
氏名 ○○ ○○
私は、上記の者を代理人と定め下記の権限を委任致します。
記
（土地）
所在
地番
地目
地積
（建物）
所在
家屋番号
種類
構造
床面積
以上
平成〇〇年○月○日
委任者 住所 ○○県○○市○○ ○－○－○
氏名 ○○ ○○ 印
ペンギン生徒
代理人に委任する場合には、委任状のほかに以下の書類等が必要となります。
代理人に不動産売却を委任する場合の注意点も解説します。
不動産売却は高額なお金動くだけでなく、代理行為は、所有者本人が行った行為と同等の効力を持ちます。代理人を選ぶにあたって法的な基準はありませんが、親族や専門家(弁護士、司法書士)などの信頼できる人に依頼することが重要です。
代理人による契約は形式さえ整えば法的に問題ない行為ですが、不動産売買では、委任者と代理人の認識のズレが生じるだけでも大きなトラブルに発展する危険性があります。
そこで、不動産会社時代にトラブルの可能性が高かった例をQ&A形式でご紹介します。
A.はい本当です。特に契約の有効性に影響が及びます。
委任の権限を超える代理を「無権代理」と言い、無権代理による契約は原則無効です。または、そもそも代理権の無い人の代理行為も「無権代理」になります。
例えば、無権代理人によって売買契約を締結しても、所有者が不動産を売却する必要はありません。従って、無権代理による損害が発生しても所有者が責任を負う必要はありませんが、所有者本人にメリットがあって追認すれば契約は有効となる場合があります。
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