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マンションや土地などの不動産の売却は、人生の中で、そう何度も経験できるわけではありません。
しかも、長い人生の中でも1度くらいしか経験する機会が無いにも関わらず、大きな金額が動くため、失敗は許されません。
不動産売却で誰もが望むこと。それは・・・
高く、しかも、早く売れること
だと思います。
そのためには、売主として不動産売却の手順や注意点を押さえておく必要があります。
全体の手順や取引上の注意点を知っておくことが重要になってきます。
このページをご覧いただくことで、あなたが売却しようとしている不動産が「高く」「早く」売れることを願っております。
目次
田中 隆 まずは、不動産売却の手順を把握しておきましょう。
それでは、実際に8つの手順について解説していきます。
冒頭で触れましたが、売主側から見た不動産売却の目的は、「高く」しかも「早く」売ることにあります。
一方、買主側の目的は、「相場価格(できれば安く)」で買うことにあります。
売主として自分が希望する条件を整理して優先順位を付けておかないと、購入希望者が出す条件に対して判断がつきませんし、運よく購入検討者が複数現れた場合、判断する基準が無いと、取捨選択できません。
また、次に解説します売却依頼する不動産会社の担当者もどこの焦点をおいて活動していいか？わからなくなってしまいます。
不動産会社と言っても、スタッフが数人の地元業者や誰もが知っている大手業者まで星の数ほどあります。
不動産売却で「高く」しかも「早く」売るための秘訣は、不動産会社の選定にかかってきます。
・大手や中小などの会社規模に関係なく複数の不動産会社に査定依頼する。
・不動産会社によって得意な物件や得意なエリアが分かれるため、売りたい不動産の売却が得意な不動産会社と媒介契約を結ぶ。
不動産会社の選定は不動産一括査定サイトが非常に便利です。
ペンギン生徒
アザラシ先生
このページでは不動産業界歴20年の編集長の田中隆が不動産一括査定サイトの仕組みはもちろん、メリット、デメリットなども含めて余すことなく解説します。
不動産会社は大手もあれば地元の業者を含めると星の数ほどあるため、どの業者にすべきか？迷われている方も多いと思います。そこで、このページでは大手VS地元のメリット、デメリットを徹底比較し、どんな業者に依頼すべきかを判断できるように解説しています。
売却の依頼をする不動産会社が決まりましたら媒介契約を結びます。
売主の場合は、売却を依頼するときに結びます。
媒介契約には3種類あり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
結論から言うと、媒介契約は「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」の選択をお勧めします。
以下が3種類の媒介契約の特徴を比較します。
| 媒介契約の種類 | 複数社への依頼 | レインズ登録の義務 | 活動報告の義務 | 仲介手数料 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | × | 〇 | 〇 | 一緒 |
| 専任媒介契約 | × | × | 〇 | 一緒 |
| 一般媒介契約 | 〇 | 〇 | × | 一緒 |
なぜ「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」の選択をお勧めするのか。
その理由は、1社を窓口にすると情報をコントロールしやすくなり、しかも責任をもって売却してくれるからです。
サイトによっては、「一般媒介契約」を推奨しているケースもありますが、凄い人気物件で不動産会社の販売力に関係なく、黙っていてもすぐに成約する物件であれば、別です。
しかし、市場で売却されている多くの物件は、「人気物件」に該当しません。
従って、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」のいずれかをお勧めします。
アザラシ先生
次に売り出し価格と内覧希望者への対応について解説します。
実際に不動産を売却するとわかるのですが、最初から売り出し価格の満額で成約することは、期待しないほうが良いです。
先に解説しました通り、ほとんどの買主は相場価格で「しかも安く買いたい。」と考えています。
不動産売買では、売主と買主の利害は一致することはありません。
価格設定は値引き交渉がある前提で設定する必要あります。
不動産売却の現場では、相場よりも価格が安ければ、売出し初日から1週間以内で購入希望者が出るのが通例だからです。
確実に早く売りたいなら、価格が全てと言っても言い過ぎではありません。
また、売買仲介に長けた営業担当者は、媒介期間が終了する3ヶ月もかけるようなことはしません。なぜなら、仲介手数料が0円の状態になるため真剣です。
従って、営業力のある不動産会社や営業担当者は、売却依頼を受けた「新鮮」なうちに、価格改定をして早急に売却できるように動きます。
また、多少安くなっても良いなら「買取」という選択肢をお選びください
買取については、以下のページで詳しく解説しています。
突然ですが、あなたはご自身が所有されているマンションや戸建てなどの不動産を高く売りたいとお考えでしたら、ぜひこのページを最後までご覧ください・・・・
「早く売りたいわけではないので、高く売りたい」人は、最初の1週間だけ強気の価格設定をしてみて勝負するのもありだと思います。
しかし、販売期間が長期化すると売れ残り物件という印象がつくため、価格設定は、営業担当者と相談しながら、進めてください。
売出価格が決まったら、販売活動を開始します
問い合わせが入ったら、すぐに内覧できる事前準備を行う必要があります。
まず、内覧の目的は、以下の2点に集約されます。
 |
買主視点で物件の長所を伝える。 数年前にリフォームを行った。 風通しが非常に良いなど、売主にしかわからない物件の長所を伝える。 |
 |
室内が整理整頓されている。 視界を遮るものを置かない。 できるだけ内覧希望者が、物件そのものを確認できるようにする。 |
 |
明るくキレイに見せる。 室内はカーテンを開け、電気をつける。 水回りはキレイに掃除しておく。 また掃除もしっかりやっておくようにする。 |
売買契約は、事前に決めておいた契約場所と日時に売主・買主、そして仲介を依頼した不動産会社の担当者が集まります。
契約場所は、不動産会社の店舗・事務所で行うことが一般的です。
売買契約の締結前に重要事項説明書の読み合わせを行った後に、署名捺印します。
契約当日の書類の不備がないか？事前に注意しておきましょう。
| 必要書類 | 備考 | 原本 |
|---|---|---|
| 実印・認印 | 実印は絶対必要 | 〇 |
| 身分証明書 | 運転免許証やパスポートなど顔写真付き証明書 | 〇 |
| 登記済権利証(登記識別情報通知) | 売主が所有者本人であることを証明する | 〇 |
| 印鑑証明書 | 売主の本人確認と実印であることを証明する | 〇 |
売買契約書には、収入印紙を貼布し、売主・買主交互に署名捺印します。印鑑は実印を使うため、印鑑証明書で所有者本人であることを買主に証明します。
売主の本人確認後に買主から売主へ手付金の授受を行います。売主は面倒でも手付金の金額を数えて確認しましょう。
不動産の売却は、一生の間にそう何度も経験するわけではありません。取引金額も大きく、失敗は許されません。このページでは不動産売却の手続きや手順の流れ、諸費用・・・・
売買契約後は、残金決済・所有権移転・引き渡しまでの期間に何も条件がなければ、1ヶ月～2ヶ月くらいが一般的です。
決済までに売主として、いの一番に着手しておきたいのが、建物や敷地にあるものの整理と処分です。
買主へ引き渡しする物を明記した付帯設備表を見ながら、以下を整理します。
ローンを利用している人は、残金決済の時に抵当権抹消登記手続きが必要となります。
通常、金融機関側の手続きの関係で、連絡から完済書面を受け取るまで2週間程度かかります。また、長期連休や祝日が間にあるとその分期間が延びます。
早めに手続きするようにしてください。一度、金融機関に連絡を取って、案内してもらうようにしましょう。
残代金の決済と引き渡しは金融機関で手続きを行うため、平日の2時間程度の時間確保が必要です。
当日は売主、買主、不動産会社の営業担当者、司法書士となります。全員がそろったら所有権移転登記のほか、必要に応じて抵当権抹消、住所変更登記の手続きを行います。
買主から着金を受けた段階で鍵や書類を引き渡します。
| 必要書類等 | 備考 |
|---|---|
| 実印・認印 | – |
| 本人確認書類 | 原本 |
| 印鑑証明書 | 原本(1～2通) |
| 住民票 | 住所変更登記が必要な場合 |
| 登記済権利証(登記識別情報通知) | 原本 |
| 残代金振込先の通帳、カード、届出印 | – |
| 鍵一式 | – |
| 設備の取扱説明書 | – |
| 管理規約、使用細則 | マンションの場合 |
| 物件資料一式 | – |
| 諸費用、仲介手数料、登記費用等 | – |
売主から買主への所有権移転登記は、司法書士が当日に法務局へ申請を行います。
売主が抵当権の抹消がある場合、抵当権抹消登記を行います。
不動産を売却すると売買契約を結んだり、買主からの残金決済や引き渡しといったイベントがあります。イベントには、必ず登記手続きが絡んでくるため、不動産売却・・・・
不動産を売却して売却益(利益)が発生した場合は、確定申告が必要です。
特に売却益(利益)が発生した人は、3,000万円特別控除を利用したい場合などは、確定申告が必要です。
不動産を売却した際に利益(譲渡所得)が発生すると税金(所得税と住民税)を支払う必要があります。 しかし、個人が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税制面で支援を・・・・
不動産売却で税金を自分で計算したい人は、以下のページが参考になります。
不動産を売却すると多額の収入を得ることができます。収入を得ると、「税金」がかかります。特に不動産は、多額のお金が手に入りますのでどの程度の税金が・・・・
ふだん、確定申告と縁のない会社員の方でも国税庁の確定申告書作成コーナーを使えば比較的簡単に作れます。自分で確定申告したい方は必見です。
居住用財産(マイホーム)を売却して譲渡益が出た場合、確定申告を行いますが、国税庁の確定申告書等作コーナーを使えば、画面指示通りに操作を行うことで・・・・
年明けの2月から3月にかけての確定申告のシーズンになると、税務署の窓口も大変混雑します。
確定申告のシーズンが来てから慌てないよう早目に準備しておくことが大切です。
マンションや土地、住宅などの不動産を売却した場合、確定申告が必要なのか？しなくてもいいのか？多くの方がよくわからないと思います。あなたの周りでも・・・・
また、不動産売却で損失が発生した人は、確定申告した方が良いケースがあります。
「マンションや住宅を売却で損失が出ました。確定申告した方が良い理由を教えて欲しい！」ます。このページをご覧いただいた方は、こんな疑問があると思います・・・・
以上が不動産売却8つの手順と重要部分を解説しました。
不動産売却と一言で言っても、人によって置かれている状況が変わると思います。次は、ケース別の不動産売却における注意点について解説します。
まずは、相続した不動産をこれから売却する方への注意点から解説します。
まず、親などから相続した不動産を売却する場合は、売却前に相続登記が必要です。
相続したもの誰も住んでいない。名義人が親のままですと、毎年固定資産税だけ支払うことになって、売却もできませんし、担保にお金を借りることもできません。
相続物件の放置は、良くありません。今は売却する予定が無くても、相続登記だけは確実に行っておいてください。
これから日本は超高齢化社会を迎えるにあたって、親名義の不動産や相続した不動産を売却せざるを得ない人が激増すると思います。また認知症の親を・・・・
ローン残債ありの方は、売却の際にローン残債を全額返済して抵当権を抹消して買主に引き渡す義務があります。
買主が承諾すれば、抵当権付きの不動産を売却することは、可能ですが・・・そんな人はまずいません。
従って、売却代金でもローン残債が残る場合は、売却したくてもできない状態が続くことになります。
しかし、ローン残債が抹消できず、新しく買い換えた不動産に残債分をプラスして借入される人も多いと思います。
その場合は、税金面で優遇を受けることができます。
マンションや土地、住宅などの不動産を売却した場合、確定申告が必要なのか？しなくてもいいのか？多くの方がよくわからないと思います。あなたの周りでも・・・・
不動産を高く、そして早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。
しかし不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。
あなたが売却しようとしている不動産を得意とする不動産会社に依頼することが重要です。
このようなレアな不動産会社は、不動産一括査定サイトを使えば効率的に探すことができるんです。
不動産一括査定サイトは、自分の不動産情報と個人情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に完全無料で査定を依頼することができます。
不動産一括査定サイトを使えば、自分が売ろうとしている不動産売却に強い会社を効率よく探すことができます。
納得のいく査定根拠を示してくれる不動産会社なら、不動産売却が得意な業者であると言ってもいいでしょう。
また具体的な売却時期が決まっていなくても大丈夫、査定だけでもOKです。査定結果を見て、売却するか？しないか？を検討しても問題ありません。
実は、不動産一括査定サイトは30サイト以上もあります・・・。
まともに稼働していないのを除いたとしても、どれを使えばいいか迷ってしまいますよね。
そこで不動産いろは編集部は、運営歴や利用者の評判などを加味し、本当におすすめできる5サイトを厳選しました。
※スマホの場合、下記の表は横スクロールできます。
| サイト名 | メリット | デメリット | 対応地域 | サービス 開始年 |
|---|---|---|---|---|
★★★★★ 公式 サイトへ |
・日本初の不動産一括査定サイト ・大手NTTデータグループの運営だからセキュリティ万全 ・売却ノウハウ本を無料ダウンロードできる ・ 同時依頼数は6社 |
・提携社数は多くない | 全国 | 2001年9月 |
★★★★★ 公式 サイトへ |
・超大手の不動産会社だけに査定依頼できる
・中小の不動産会社との提携はない ・同時依頼数は6社 ・仲介サポートやライフプランニングなどのサポートが充実 |
・中小の不動産会社とは提携していない ・大都市に偏っている | 全国（大都市） | 2016年10月 |
★★★★☆ 公式 サイトへ |
・東証プライム上場企業が運営する ・売主の味方としてのエージェント制 ・AIと不動産会社の査定結果を比較できる |
・大都市に偏っている ・AIの査定結果は参考程度に留めておく必要あり |
全国（大都市） | 2015年11月 |
★★★★☆ 公式 サイトへ |
・提携社数が多い ・不動産会社ごとの専用ページがあり、特徴やアクセス、スタッフ紹介の詳細を見ることができる ・農地査定ができる ・LINE感覚で入力するだけだから簡単 |
・運営歴が浅い | 全国 | 2014年1月 |
★★★★☆ 公式 サイトへ |
・提携社数が多い ・売却相談をメールor対面で可能 ・不動産会社に代わりに断る「お断り代行サービス」がある ・査定後フォローをしてもらえる ・農地査定ができる |
・運営会社が非上場 | 全国 | 2007年 |
不動産一括査定サイトの"かしこい使い方"は、お住まいの地域に合わせて組み合わせて利用するのが一番です。
不動産一括査定サイトを1つだけ利用しても、地域によってベストな不動産会社が見つかるとは限りません。
複数の不動産一括査定サイトを組み合わせて使うことで、ご自身の不動産売却にぴったりの不動産会社が必ず見つかります。
不動産のいろは編集部は、以下の組み合わせがベストな選択だと考えています。ぜひ複数の不動産一括査定サイトを利用してみてくださいね。
| 3大都市圏・札幌市・福岡市 | それ以外の地域 |
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