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不動産売却の【買取】のデメリットとメリットを徹底解説

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突然ですが、あなたはご自身が所有されているマンションや戸建てなどの不動産を高く売りたいとお考えでしたら、ぜひこのページを最後までご覧ください。

一般の方で不動産を売却する機会は、そう多くありません。

従って、不動産買取を依頼する際は、仕組みやメリット、デメリットを十分理解した上で行動してください。

不動産を売却する方法は、【買取】と【仲介】の2種類が一般的です。

特に初めて不動産売却を行う方は、【買取】と【仲介】それぞれの取引スタイルや実際の取引の流れを理解しておかないと、相当安い価格で売ってしまう可能性があります。

これから、不動産を売却する予定の方は、もちろん、現在【仲介】で売却しているものの苦戦している方もぜひ、このページがお役に立つと思います。

最後までご覧にいただけましたら幸いです。


ペンギン生徒

買取?仲介?違いがよくわかりません・・・

アザラシ先生

買取と仲介は似ているようで全然違うのじゃよ!不動産売却で失敗しないためにも両者の違いをしっかりと把握することが重要じゃぞ。

不動産売却には【買取】と【仲介】の2種類がある

不動産売却する方法は2種類あります。

【買取】と【仲介】です。この2つは売却先が異なります。

買取

売却先は、買取後に付加価値(リフォームやリノベーション)を付けて再販売を手がける【買取業者】となります。

仲介

売却先は、マイホームを探している方や手頃な物件を探している【エンドユーザー】となります。

買取には【即時買取】と【買取保証】の2種類がある

買取には2種類あります。即時買取と買取保証です。

即時買取とは、その名の通り、買取業者に即時で買い取ってもらえることを指します。

買取保証とは、通常の仲介における販売活動を行い、一定期間内に購入希望者が現れなければ、不動産業者が買取ります。

即時買取、買取保証のどちらを選択しても、確実に現金化できますが、注意点があります。

【即時買取】の注意点

まず、即時買取で最も気を付けたい点が複数の不動産業者に査定あるいは見積りを依頼することが重要です。

なぜなら、1社だけの査定額のみでしたら、どうしても不動産業者に有利な査定金額や条件となります。

相手は、海千山千の業者です。一般の方が持っていない知識や情報があるため説得力があります。なんとなく納得してしまい即時買取を依頼してしまうことがあります。

しかし、複数業者に査定や見積を依頼することで、「業者を天秤にかけることができます。」

また、買取の条件も業者によって条件が変わりますので、ご自身の希望条件に近い業者を選択することができます。

【即時買取】では直接業者に査定を依頼する

買取ではなく仲介による販売活動を行ってますと、仲介業者が買取業者を連れてくることがあります。

この場合、買取業者に売却できたとしても、仲介手数料を支払う必要あります。

また、仲介業者でも買取を行いますという業者の場合、実際は買取業者に見積を取って、その金額を売主に伝えるだけといったケースもあります。

この場合も、別途仲介手数料が必要となりますので、1円でも手取り金額を多くしたいのであれば、直接、買取業者に見積りを依頼すれば仲介手数料が発生しません。

(例)買取価格が2,500万円の場合

  • 仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)+消費税
  • 81万円(別途消費税)=(2,500万円×3%+6万円)

買取業者の間に不動産会社を入れてしまうと上記仲介手数料が別に発生します・・・

【即時買取】を依頼する際は、必ず複数の買取業者へ依頼しましょう。


ペンギン生徒

なるほど、複数業者に査定依頼することが重要ですね。

アザラシ先生

そうじゃな。さらに仲介手数料を負担したくないのであれば、買取業者に直接査定を依頼することも大切じゃぞ!

【買取保証】の注意点

買取保証は、一定期間の販売活動を行っても売れない場合、買取業者(不動産会社)が買取保証しますが、不動産業者によって条件は様々です。

買取保証を付ける場合は、媒介契約時に買取保証特約の条件を付けて販売活動を行います。

    ■買取保証の条件

  • 30㎡以上のマンション限定。
  • 新耐震基準の建物に限る。旧耐震基準でも買取可能ただし買取価格は安い。
  • 販売スケジュールの厳守(1ヶ月目で売らなければ価格改定、2ヶ月目でも売れなければ更に価格改定、3ヶ月目経過しても売れなければ業者買取)

上記は一例ですが、不動産業者によって条件は様々です。

買取保証のメリットとしては、販売活動中に売れれば、買取保証価格以上の金額で売却できます。

しかし、【買取保証】を利用する際には注意点があります。

仲介の場合、買取よりも高く売れる可能性が高いのですが、販売活動を積極的にしてくれない場合もあります。

理由は、仲介による収益よりも買取後の転売の方が収益が大きいからです。

一例を挙げますと査定価格が2,100万円の中古マンションがあります。実際に仲介による販売活動を行い買主から値引き交渉などが入って2,000万円で売れたとします。

その際の不動産会社の収益としては、

    ■収益(仲介手数料)

  • 66万円=2,000万円×3%+6万円

一方、仲介ではなく1,800万円で買取り100万円でリフォームを行い、2,200万円で再販売したとします。

不動産会社の収益としては、

    ■収益(買取⇒再販売)

  • 300万円=2,200万円-(1,800万円+100万円)

つまり、買取の方が、通常の仲介よりも不動産会社側にとって、メリットが大きいため注意が必要です。

建前だけの販売活動、つまり意図的な【買取保証】へ持っていこうとする業者へは、媒介契約を解除する。あるいは、別の業者の【即時買取】に切り替えることが重要です。

業者側から見た買取と仲介の違い

買取

買取⇒再販売の方が、利幅が大きい。

仲介

仲介手数料以上の収益が発生しないため利幅が小さい。

【買取】と【仲介】どちらが多いの?

実際の取引において、【買取】と【仲介】の比率ですが、売却当初は、ほとんどの方は仲介を選択します。

考えてみれば当たり前なのですが、買取を選択すると、業者の再販売分の利益を計上するため、売却価格が仲介よりも安くなります。

基本的に、不動産を高く売りたければ、【仲介】が基本です。しかし、【買取】にもメリットがあるのも事実です。

そこで、次は、買取を選択した際のメリットとデメリットの両方を解説します。

不動産売却の【買取】6つのメリットと唯一のデメリット

高く売りたいなら【仲介】が基本です。しかし、【仲介】よりも【買取】の方が向いている方もいます。

そこで、買取のメリット、デメリットを箇条書きします。

その後にそれぞれのメリット、デメリットを具体的に解説します。
もし、ご自身にとって【買取】の方がメリットが大きいのであれば、買取を選択するのもアリです。

一番気になる部分だと思いますので、少し深く解説していきます。

買取のメリット

  1. 仲介では売れない物件が売れる。
  2. 提示された条件で確実に現金化できる。
  3. 買取の方が都合のよい売主。
  4. 仲介手数料が不要。
  5. 現状のまま引き渡しができる。
  6. 瑕疵担保責任が免責。

買取のデメリット

  1. 価格が相場より安くなる。

【買取】の6つのメリット

1.仲介では売れない物件が売れる。

通常の仲介では売れない物件は、買取向きだと言えます。

具体的には以下に該当する物件です。

    ■買取向きの物件

  • 汚い、ゴミ屋敷。
  • 再建築不可。
  • 擁壁費用がかかる。
  • 事故物件(火事、殺人、近隣トラブル)。
  • 敷地面積が大きい。

まず、汚い、ゴミ屋敷の場合は、まず買い手がつきません。

また、再建築不可の場合も同様です。極端に土地の価値が下がるため敬遠されがちです。

土地に崖が背負っている場合は、崖を整備しなければならないケースですと、個人が買い手になりにくいです。

事故物件も同様です。隠して売ると後から責任を追及されるため正直に伝える必要があります。

敷地面積が大きい場合も金額が大きすぎるため、買い手が付きません。この場合、2つとか3つに分割する必要があります。

つまり、買取向きの物件は、個人のエンドユーザーが敬遠しがちな物件となります。


ペンギン生徒

今度、親戚が広大な土地を手放す予定なんですよ。

アザラシ先生

広大な土地は、個人の買い手が付きにくいので、買取向きかも知れんの。

2.提示された条件で確実に現金化できる。

買取の場合、確実に現金化できることが最大のメリットだと言えます。買取を選択する方の多くが多少安くても買取を選択する最大の理由です。

仲介の場合、販売に出して、購入希望を募って購入するかしないかの判断をします。その後、住宅ローンの仮審査に通過すれば購入という流れになります。

一方、買取は、仲介の手続きを全て飛ばして、業者の出す条件に納得の上、契約すれば確実に現金化できます。

3.買取の方が都合のよい売主。

仲介には、向かない売主の方も確実にいらっしゃいます。

例えば以下に該当する方です。

  • 急いで売却したい、借金返済や相続税の支払い。
  • 先に購入したい物件が見つかった。
  • 手間をかけたくない。
  • 誰にも知られたくない。

借金返済などで、とにかく一分一秒でも早く現金化したい方は、買取の方が都合がよいです。また、不動産を相続したものの相続税の納税時期が迫っている方も買取が向いています。

特に、通常の仲介での販売では、購入物件の決済に間に合わない場合は、すぐに現金化できる買取は魅力的だと言えます。

また、早く売却を終わらせたいという方も一定数いらっしゃいます。

例えば、相続したものの住まない場合、管理するのも手間ですし、万が一、火事が発生したら近所に迷惑をかける可能性が出るケースなどは、価格よりも早く手放したいという方も買取が向いています。

誰にも知られたくない方も買取が向いています。チラシやポータルサイトに物件情報が掲載されることが無いため、誰にも知られることがありません。

4.仲介手数料が不要。

買取業者に直接買取を依頼した場合、仲介手数料がかかりません。

例えば3,000万円の物件ですと仲介手数料が以下となります。

    ■仲介手数料

  • 96万円(消費税別)=3,000万円×3%+6万円

買取業者に直接依頼した場合は、上記の仲介手数料の費用を節約することができます。

先にも解説していますが、

【買取保証】が付かない不動産仲介会社を間に入れてしまうと仲介手数料が発生しますので、ご注意ください。

5.現状のまま引き渡しができる。

先にも解説しました通り、買取業者は、買取物件にリフォームなどの付加価値を付けて転売します。

買取業者がプロ中のプロです。設備部分で修復が必要であっても、現状で引き渡しできるのが原則です。

素人である売主に「扉の建付けが悪いので調整してほしい。水回りの給排水設備を修復してほしい。」などと言っていては、買取業者に依頼するメリットがありません。

瑕疵担保責任が免責

引き渡しが終わった後の、「雨漏り」「シロアリ」「給排水管の設備故障」があっても、売主は一切責任を負う必要がありません。

瑕疵担保責任とは
買主が1年以内に隠れた瑕疵(不具合)を発見した場合、売主の責任と負担で修復しなければなりません。

業者への買取依頼をお願いした場合は、瑕疵担保責任が免責となります。

買取物件は、買取業者がリフォームやリノベーション、さらに古家でしたら解体後に新築するなどの付加価値を付けて再販売するため、瑕疵担保責任が免責となります。


ペンギン生徒

瑕疵担保責任が免責なのはありがたいですね。

アザラシ先生

買取を利用するメリットの中でも瑕疵担保責任が無いのは非常に大きいため、自分が売りたい物件が買取向きなのか?仲介がいいのか?比較検討してみることが重要じゃな。

【買取】の唯一のデメリット

価格が相場より安くなる。

唯一にして最大のデメリットが「価格が相場よりも安くなる。」ことです。どれくらい安くなるかと言いますと相場の70~80%程度となります。

相場とは仲介で成約するであろう市場価格のことを指します。

例えば相場価格3,000万円の物件の買取価格は、

  • 2,100万円~2,400万円=3,000万円×70%~80%

上記が買取価格の相場となります。

当然、業者によって買取価格の幅があるため、複数の業者に買取査定を出してもらうことが非常に重要です。

また、金額以外での売却条件も業者によって変わってきます。

「不動産を安く手放すのは、絶対嫌だ!」という方は、買取は向いていないですね。

不動産売却の【買取】【仲介】どちらを選択すべき?

不動産売却における【買取】のメリット、デメリットはご理解いただけたと思います。

このページであなたが売却しようとしている不動産が【買取】or【仲介】のどちらを選択すれば、いいのかこの時点ではっきりさせておきましょう。

【買取】or【仲介】にするかの判断基準

買取が向いている

・ ××月●●日までに現金が必要。
・ 成約価格にこだわりがない。
・ エンドユーザーが買い手になりづらい物件。
・ 売却の手続きが面倒で簡素化したい。

仲介が向いている

・ 売却までのスケジュールに余裕がある。
・ 相場価格通りで売却したい。
・ エンドユーザーが買い手になりやすい物件。

時間に余裕!相場価格通り売りたいなら【仲介】

【仲介】の最大のメリットとしては、売却物件がsuumoやathomeなどのポータルサイトやチラシなどの広告活動を行いながら、購入検討者を募ります。

購入検討者が決まってローンの審査が通過して、はじめて売買契約を締結します。

従って、市場に物件広告を流すため成約まである程度の時間がかかります。

××月●●日までには、売却しなければならない等の時間的余裕がある方は【仲介】が向きます。

逆に××月●●日までに現金が必要なら買取が向きます。

仲介で1年以上売れない、ワケありなら【買取】

不動産業者自身が真面目に仲介活動を行っていることが前提になりますが、1年以上販売活動を行っているにも関わらず、売れない場合は【買取】を検討してみてください。

エリア内では、売れ残り(不人気)物件として認識されている可能性が高いからです。

宅地建物取引士監修者コメント

高田 浩行
買取、仲介 それぞれメリット、デメリットがあります。 ご自身の状況にどちらが合うか判断しにくい場合は、両方で査定依頼をして、査定価格や売却方法に納得いく方を選択するのも良いと思います。

宅地建物取引士:高田 浩行の詳細

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