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家を建てる手順や流れを全部教えます!資金計画から入居まで徹底解説

家を建てる手順や流れを全部教えます!資金計画から入居まで徹底解説のイメージ

「家を建てたい!」日本人であれば、誰もが一度は夢見ることだと思います。大変素晴らしいことです。

しかし、家を建てる機会は、一生の内にそう何度も経験できることではありません。

これから「家を建てたい」と思っても何から始めればいいのか?よくわからない。そんな方も多いと思います。

  • 家を建てる手順を1から知りたい。
  • 家を建てる際のスケジュール等の全体像を知りたい。
  • 家を手てる際の資金計画の立て方を知りたい。

こんなお悩みを少しでもお持ちならこのページをぜひ、最後までご覧ください。

家を建てるまでの手順が全てご理解いただけると思います。

「家を建てる」には何から始めればいいのか?手順は?

「自分だけの理想の家を建てたい」と思ったとき、まず何から始めればよいのでしょうか?このページでは、家を建てるための手順、工事期間、必要な費用や住宅ローンなどについて解説していきます。

自分で土地を用意し、工務店や設計事務所に自由に設計してもらい建てる家を「注文住宅」と呼びます。

「注文住宅」のメリットは、なんといっても自由に自分の好みに合った家を持てること。

その他にも、建物が完成するまで何度も打ち合わせを重ねて決めていくので、思い入れのある物件に仕上がること、地鎮祭や上棟式など、家を建てている充実感を得られること、工事途中の経過が見られることなどがあります。

逆にデメリットは、時間と手間、費用がかかること。

住宅会社と建築請負契約を結ぶことが条件となっている「建築条件付土地」を買い、家を建てるという選択肢もあります。

「建築条件付土地」のメリットは、土地を選ぶ面倒がないこと。デメリットは、意中の建築会社があっても選べないこと。

また、契約によっては、自由な設計をうたいながら実際には数パターンの中から選べるだけ、といったものもあります。

ここでは、「注文住宅」を建てる手順を見ていきましょう。

スケジュールとやることリスト

「家を建てる」と決めてから完成・入居までのおおまかな期間と、やることのリストを示しました。(¥)マークは支払いが必要なときを表しています。

期間 家を建てる手順 やることリスト
1ヶ月〜 情報収集する ・情報誌やモデルハウスなどを比較検討する
希望をリストアップする ・自分や家族の希望や条件を挙げる
・リストに優先順位をつけておく
資金計画を立てる ・家を建てるのにかけられる自己資金を把握し、住宅ローンをどれぐらい組むか試算する
1ヶ月〜1年以上 土地探し ・予算や希望を考慮し、ポイントに気をつけながら土地を探す
・条件を変えて複数回土地を訪れる
土地の売買契約(¥) ・書類をそろえる
・手付金を払う
敷地調査(¥)
1ヶ月〜3ヶ月 建築プランを立てる・見積もり ・相見積もりやラフプランを出してもらい比較する
依頼先の決定・建築工事請負契約(¥) ・依頼先を決定。契約書、重要事項確認書を理解する
・本打ち合わせ
住宅ローンの申請 ・ローン計画を立てる
・書類をそろえる
見積もり調整 ・見積りの確認
・あれば、差額の追加変更契約
建築確認申請
確認済証の交付
1ヶ月~2ヶ月 地鎮祭(じちんさい)(地縄張り)(¥) ・近隣への工事前の挨拶
着工(¥)、基礎工事 ・着工金支払い
4ヶ月〜5ヶ月 上棟式(じょうとうしき)(木工式)(¥) ・中間金の支払い
工事完了
竣工(しゅんこう)・引き渡し(¥) ・図面通りに施工されているかどうかの確認
・追加工事があればリスト作成
・残金や火災保険料の支払い
登記(¥) ・登記
・電気やガス、水道の手続き
住宅ローンの実行 ・さまざまな支払い
・所得税の確定申告
入居 ・近隣への挨拶

次の章で細かく見ていきましょう。

「家を建てる」と決めてから、入居までの手順は20

では順番に解説していきます。

手順1.情報収集する

広告、住宅情報誌、住宅関連会社の会報誌、インターネット、住宅展示場のモデルハウス、オープンハウス、不動産業者、家づくりの情報センターなどで情報収集します。

手順2.希望をリストアップする

なぜマイホームが必要なのか、再確認しましょう。その上で、地域や間取り、住宅設備といった希望や条件をリストアップします。自分の分だけではなく、家族の分も用意しましょう。希望・条件には優先順位をつけておくと、あとで役に立ちます。

手順3.資金計画を立てる

マイホームにかけられる資金を把握しましょう。マイホームの購入可能額は「自己資金」+「住宅ローン」です。

自己資金には、自分や配偶者の貯金のほか、マイホーム取得のために取り崩せる有価証券や、祖父母や両親などの身内からの援助や借り入れも含みます。

自己資金でまかなえない部分が住宅ローンとなります。自己資金の目安は、住宅価格の2〜3割程度が目安です。

手順4.土地探し

予算を考慮しながら、希望の広さ、条件の土地を探します。

このとき選んだ土地によって、どんな家が建てられるかが制約されてしまいます。

そのため、土地を選ぶときには、用途地域、建ぺい率、容積率、セットバックなどの法制限や、道路接地の状況、日照関係などを調査し、その敷地に自分の希望するような家が建てられるかどうかを確認する必要があります。専門的な観点から土地を見るのであれば、設計をお願いする設計士などに同伴を依頼すると良いでしょう。

土地探しのポイントは、例えば以下です。

  • 通勤・通学経路。距離、時間、運行頻度、乗り換え回数、混み具合などはどうか。
  • 最寄り駅までの環境。人通りや治安の状況はどうか、コンビニなど商業施設はあるか。
  • 公共施設。金融機関や消防、警察、市役所、公園などへのアクセスはどうか。
  • スーパーなど商業施設。距離や営業時間、品揃えや価格に不満はないか。駐輪場、駐車場はあるか。
  • 病院などの医療施設。距離、診療時間や休診日、診療科の種類はどうか。
  • 保育所、幼稚園、小中学校などの教育施設。距離、教育方針、評判、入園・入学の難易度はどうか、教育費はどのくらいか。
  • 周辺の道路や鉄道。交通量や振動、騒音、大気汚染はどうか。
  • 周辺の嫌悪施設の有無。工場や墓地、ドブなどはあるか。植栽・大木などはあるか(落ち葉や虫、花見客のゴミが懸念される)
  • 周辺環境急変の可能性はないか。空き地や駐車場が多くないか。都市計画道路予定地になっていないか。
  • 地歴。過去にはどんな用途で使われていたか。浸水、土壌汚染はないか。地盤の強度はどうか。
  • となり近所の様子。どんな居住形態が多いか。ゴミ集積所の場所や様子はどうか。町内会活動は活発か。そのほかトラブルがないか。

  • 地歴については、防災、洪水ハザードマップ、古地図を参照すると、その土地がどの危険度なのか確認することができるでしょう。

    (参考)高橋輝『買ってはいけない家と土地』(自由国民社)

めぼしい土地があれば、必ず実際に現地に出向きます。平日と休日、昼と夜、雨の日など条件を変えて複数回訪れてみましょう。隣に住んでいる人に話を聞くのもおすすめです。「引っ越しを検討している」と言えば、大抵の人は親切に教えてくれるでしょう。

価格相場の目安については、毎年3月下旬に国土交通省から発表される「公示価格」で調べることができます。
不安があれば、ほとんどの各自治体が設けている公的な無料相談窓口を利用することができます。

手順5.土地の売買契約(¥)

契約を結びます。購入費用のほかにも、印紙税や所有移転登記費用や手付金など支出があります。

売買契約書の写し、土地・建物登記簿謄本、土地・建物の構図および地積測量図、住民票、所得証明書、印鑑証明書、身分証明書などの書類が必要です。

手順6.敷地調査(¥)

地盤に不安のある場合は、業者に依頼して地盤調査を行います。

登記簿に記載されている面積(公簿面積)と実際に測量した面積(実測面積)が異なることはよくあるようです。中には20坪(約66平方メートル)以上も登記簿の地積より減少していた事例も。登記簿に記載された公簿面積が常に正しいわけではないことに注意しましょう。

地盤調査を行った結果、改良が必要とされた場合には、地盤改良費がかかります。地盤の状況と工法によって費用は大きく異なりますが、100万円程度かかったケースもあるようです。

手順7.建築プランを立てる・見積もり

ハウスメーカー、工務店、建築家などから候補を選ぶ。

それぞれのメリットがあるので、自分に合う依頼先を選びましょう。

相見積もりやラフプランなどを出してもらいます。内容や対応などが信頼をおけるものかチェックしましょう。

見積もりは、本体価格だけでなく、付帯工事費用やオプション工事が含まれているかどうか確認します。安いと思ったらオプションがかさんで結局工事費が膨らんでしまった! というのはよくある話。

数枚程度の「一式見積もり」の見積書しか提示しない業者は避け、工事内容が詳細かつ明瞭な見積書を提示できる業者を選ぶと安心です。

注文住宅を作った大半の方が、当初の予算よりオーバーしています。建物にかける予算は、最初は予算の8割ぐらいで交渉してみるといいでしょう。

手順8.依頼先の決定・建築(¥)

設計・工事監理契約を結び、印紙税や手付金を支払います。
契約書や重要事項説明書は、契約する3〜4日前までには手元に取り寄せ、きちんと理解できるまでじっくり内容に目を通しましょう。

その上で、事前に質問内容をピックアップしておき、宅地建物取引士が重要事項説明をしているときに質問しましょう。

その後、本設計を開始します。納得がいくまでとことん打ち合わせをしましょう。

手順9.住宅ローンの申請

資金計画に基づいて、無理のない範囲でローン計画を立てます。

特にお子さんが小さい方、これからお子さんが生まれる方は、教育費を払いながら住宅ローンを払っていけるのかよく考えて、借入額や返済方法を検討する必要があります。

ファイナンシャルプランナーや住宅メーカーにご夫婦の老後までのしっかりしたライフプラン計画表を作成してもらうとよいでしょう。

財形住宅融資、自治体などの公的機関が融資する住宅ローン(公的融資)を利用する場合、実際に住宅ローンが実行されるまでの土地の購入や物件の引き渡し(登記)などに、短期融資で一時的につなぐ「つなぎ融資」も検討できます。

住宅ローンの申請に必要な書類は、本人確認書類、所得証明関係書類、物件関係書類、印鑑証明書、住民票などです。

手順10.見積もり調整

最終的な見積もりを確認します。請負契約時からの差額は追加変更契約を結びます。

手順11.建築確認申請

建築予定地の役所に建築確認申請書を提出します。通常は、建築家や施工業者が行います。
「フラット35」や住宅性能表示制度、長期優良住宅認定制度など住宅金融公庫の融資を受ける場合はこのタイミングで設計審査を受けることになります。

手順12.確認済証の交付

手順13.地鎮祭(じちんさい)(地縄張り)(¥)

工事着工の前に、工事の無事と安全、建築語の家内安全を願い行う儀式です。必ず必要なものではないですが、ほとんどの人が行います。玉串料(初穂料)の相場は2〜5万円程度、祭壇などの費用は1〜5万円程度です。神主さんを呼ばずに行うというケースもあるようです。

工事がスタートする前のこのタイミングで、近隣へのあいさつ回りをしておくと良いでしょう。

手順14.着工(¥)、基礎工事

着工時に、工事着工金を支払うこともあります。その場合は、建築工事費の1/4が目安です。建て替えの場合、解体工事費や引越し費用、引越し先の家賃もかかるので注意しましょう。

ときどき現場をのぞき、気になる点があれば納得がいくまで確認するようにしましょう。建築途中の状況を写真やビデオで撮影するのもおすすめです。職人さんたちの作業の邪魔にはならないように注意しましょう。

手順15.上棟式(じょうとうしき)(木工式)(¥)

基本構造が完成したら行う儀式で、職人さんたちをねぎらうという意味もあります。行う場合は、お神酒やご祝儀で15万円程度かかるようです。最近は上棟式を省略するケースもあります。

上棟後は、中間検査を行い、合格証の交付を受けます。この時期に中間金を支払うことが多くあります。

手順16.工事完了

完了検査を行います。その後、検査済証の交付を受けます。

手順17.竣工(しゅんこう)・引き渡し(¥)

建て主、設計士、工事責任者が立会い、図面通りの仕上がりかどうかの竣工検査を行います。サイズや仕上げが、図面どおりに施工されているかどうか、よく確認しましょう。

追加工事(補修工事)が必要な場合は、この時点で確認し、追加工事のリストを作成しておきましょう。変更事項や現場でのやりとりは、その場で必ずメモに残しておきます。
残金と火災保険料を払います。鍵を受け取ります。

手順18.登記(¥)

建物の表示登記、所有権の保存登記を行います。登記申請料が必要です。引っ越し前に電気やガス、水道などの手続きも済ませておきましょう。

手順19.住宅ローンの実行

家を手に入れると、さまざまな支払いがあります。不動産取得税や固定資産税、都市計画税、団体信用生命保険料(ローンスタート時)などです。

住宅ローン控除をうけるためには所得税の確定申告が必要です。会社員などでふだん確定申告を行っていない人も、忘れないようにしましょう。

手順20.入居

引越しです。近隣に挨拶を忘れずにしましょう。

家を建てるにはどれぐらい費用がかかるのか?

物件価格の目安は、税込み年収の6倍まで

年収500万円の家庭なら物件価格の目安は3000万円程度が適正価格です。貯蓄があまりない人は5倍程度で検討するのが安全です。

マイホーム取得には、物件価格だけではなく、オプションや工事費、登記費用、設計費などさまざまな費用がかかることをしっかり認識しておきましょう。

毎月のローン返済額は、手取り月収の3割

毎月のローン返済額は、手取り月収の3割程度にしましょう。無理してローンを借りすぎてしまうと、教育費や老後資金にしわ寄せがいってしまうので注意が必要です。購入前にしばらくローンを払っているつもりでやりくりしてみるとより安心でしょう。

ボーナスから返済する場合は、1回の返済額を10万以下に抑えれば、もしボーナスが減ってもやりくりでカバーできるでしょう。

年収別ローン返済プラン例

■借入可能額早見表

毎月返済額 返済期間
25年 30年 35年
8万円 2070万円 2420万円 2740万円
9万円 2330万円 2720万円 3090万円
10万円 2590万円 3020万円 3430万円
11万円 2850万円 3320万円 3770万円
12万円 3110万円 3630万円 4110万円
13万円 3370万円 3930万円 4460万円
14万円 3630万円 4230万円 4800万円
15万円 3890万円 4530万円 5140万円

※元利均等、返済期間35年、ボーナス返済なしの場合

■年収300万で1500万円借りる場合の住宅ローン返済プラン例

金利 毎月の返済額 総返済額
変動金利0.45% 38,607円 16,215,052円
全期間35年固定1.36% 44,906円 18,860,496円

■年収400万で2000万円借りる場合の住宅ローン返済プラン例

金利 毎月の返済額 総返済額
変動金利0.45% 51,476円 21,620,069円
全期間35年固定1.36% 59,875円 25,147,328円

■年収500万で2500万円借りる場合の住宅ローン返済プラン例

金利 毎月の返済額 総返済額
変動金利0.45% 64,345円 27,025,086円
全期間35年固定1.36% 74,843円 31,434,160円

■年収600万で3000万円借りる場合の住宅ローン返済プラン例

金利 毎月の返済額 総返済額
変動金利0.45% 77,215円 32,430,103円
全期間35年固定1.36% 89,812円 37,720,992円

■年収 700万で3500万円借りる場合の住宅ローン返済プラン例

金利 毎月の返済額 総返済額
変動金利0.45% 90,084円 37,835,120円
全期間35年固定1.36% 104,781円 44,007,824円

■年収 800万で4000万円借りる場合の住宅ローン返済プラン例

金利 毎月の返済額 総返済額
変動金利0.45% 102,953円 43,240,137円
全期間35年固定1.36% 119,749円 50,294,656円

家を建てる資金は相続?生前贈与?結局どれがトクなのか

家を建てるにあたって、すでにあるご両親や祖父母の家を建て替えたり、お金の援助を受ける場合もあるでしょう。その場合は、贈与税はどうなるのでしょうか?

生前贈与なら「住宅取得資金などの非課税」と「相続時精算課税制度」が使える

肉親間のお金のやりとりでも、年間110万円を超えると贈与税の対象になります。非課税枠を超えた部分は一律20%の贈与税がかかります。

しかし、この贈与税に対して、特例が2つあります。

一つは、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」。父母や祖父母からのマイホーム取得などの資金として、700万円(省エネ住宅なら1,200万円)まで非課税になるというものです。(2020年3月31日まで。以降は上限が引き下げられます)

そしてもう一つが、「相続時精算課税制度」。
これは、相続税と贈与税が一体化した課税方式で、親から20歳以上の子あるいは孫への2500万円までの贈与が非課税となります(2021年12月31日まで)。

しかし「相続時精算課税制度」利用時には注意があります。

「いったん選択すると同じ贈与者からのその後のすべての贈与に適用されてしまう」ということです。

たとえば、ある年に父親から2,450万円の贈与を受け、相続時精算課税を選択したとします。

その翌年に更に100万円の贈与を受けた場合、110万円の基礎控除以下だから贈与税なし……というわけにはいきません。年度をまたいでも、父親から受け取った生涯の合計額で計算されてしまうためです。この場合は、

父親からの贈与の合計が2,550万円となるため、非課税枠2,500万円を超過した50万円に対し、50万円×20%=10万円の贈与税がかかることになります。

1,値上がり傾向にある財産
財産の評価額が低いうちに贈与することで、負担する税金が抑えられます。

2,財産そのものから収益が得られる場合
賃貸マンションや株式など、収益をもたらす財産については、早期の段階で次の世代に譲渡することにより、相続財産を増やさない効果があります。

3,相続財産が基礎控除の範囲内である場合
相続税が課税されない最低ラインの金額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。相続時精算課税の非課税枠2,500万円を超過した場合は、20%の贈与税が課税されてしまいますが、相続の段階で基礎控除の範囲内であれば、最終的に負担した贈与税も還付されます。

「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」と「相続時精算課税制度」の2つの特例を併用すれば、最高3,700万円までの贈与が非課税となります。

贈与ではなく借り入れという方法もある

両親や祖父母からの資金の流れがあったとき、それが贈与とみなされると贈与税がかかってしまいます。そこで、贈与ではなく借り入れにする方法もあります。

借り入れの際はある程度の金利を設定して借用書をつくり、毎月返済する実績が必要です。最寄りの公証人役場で私署証書の借用証を作成する方法もあります。金利がゼロだったり、返済の実績がないと贈与とみなされてしまいますので、注意しましょう。

家を建てるために、農地を宅地に転用することは可能?

「農地転用許可制度」について

例えば、祖父や親の持っていた畑や田んぼを整地して自分の家を建てることはできるのでしょうか。

農地法にもとづく「農地転用許可制度」では、「農地を転用(農地以外のものにすることをいいます。)する場合又は農地を転用するため権利の移転等を行う場合には、原則として都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要です。」とあります。

つまり、農地はそもそも勝手に農地を宅地に転用することはできないのですね。しかも、申請したとしても必ずしも許可が下りるわけではないようです。

(引用元)農林水産省

農地はいくつかに区分できますが、そもそも農家は田園地区にあることが多く、農耕に適した地域は市街化調整区域(市街化を抑制している区域)になることがあります。

図によれば、「原則許可」とあるのは、市街化区域に多い第3種農地だけです。それ以外はほとんど原則不許可となります。

ただし、農家の自宅や作業場、納屋などの建築は例外として認められることがあるようです。

もし農地法を無視して転用を行った場合は、原状回復命令や3年以下の懲役、300万円以下罰金(法人では1億円以下の罰金)を課せられる罰則があります(農地法第64条、67条)。注意しましょう。

【家を建てる手順】Q&A

家を建てる手順に関するQ&Aについてご回答いたします。

実際の工事はどのようなことをやっているのか?

建築確認申請を経て、確認済証が交付されたら工事の着工です。

工事の大まかな流れは、
着工→基礎工事→土台工事→上棟→屋根、外装、配線、外構などのさまざまな工事→竣工→竣工検査→引き渡し
となっています。

住宅、近隣トラブルになったら?

多くの業者や職人が協力してやっと出来上がる家。しかし、せっかく建てた家が欠陥住宅かもしれない……。そう思ったら、どうすればいいのでしょうか?

軽微な欠陥ならば、業者に言ってすぐに直してもらっても、さほど問題はないでしょう。しかし、軽微と思っていても重大な欠陥がひそんでいるかもしれません。

欠陥の原因や程度を特定するためには、建築士に依頼して家の診断をしてもらうと安心です。簡単な調査であれば、5〜10万円程度の費用で依頼できるようです。

いざ住んでみたらご近所とトラブルになった、ということもあるかもしれません。特に、騒音やゴミの分別、挨拶や共有スペースの使い方などがトラブルに発展しやすいようです。

マナーを守るように心がけるなどで未然に防げれば良いのですが、トラブルがおこってしまった場合はどうすればよいのでしょうか?

まずは管理会社や自治体などの第三者に相談してみることが簡単でしょう。警察相談専用電話「#9110」でも、近隣トラブルの相談を受け付けています。

分筆(土地分割)はしてもいいか?

分筆(ぶんぴつ)とは、登記簿上で一個の土地とされているものを、複数に分割して登記することです。単なる分割と違って、登記まで完了するところに注意しましょう。

分筆登記は、土地の境界が確定していれば、区画整理地・市街化調整区域などを問わず、どのような土地においても可能です。

土地の一部を売る、相続人で分けて相続する、土地の一部の地目を変更するため……、分筆を行う目的にはいくつかありますね。分筆することによるメリット・デメリットは以下です。

メリット

  • 異なる権利関係を登記できる
  • 異なる地目(農地や宅地など)を登記できる
  • 土地が小さくなったことにより評価額が下がることで、税金が安くなる場合がある

デメリット

  • 測量などの費用がかかる
  • 法規制により建物を新築したりリフォームしたりできなくなったりしづらくなったりする場合がある
  • 固定資産税が上がる場合がある
  • 登記が分かれることにより手間が増える

分筆をすることで、税金が安くなることも高くなることもあるということですね。詳しくは、土地家屋調査士等の専門家に相談しましょう。

新築で家を建てたけど、売りたくなった。

せっかく家を建てたのに、転勤や離婚などで引っ越ししなくてはいけなくなった場合、住宅ローン返済中でも売ることはできるのでしょうか?

可能です。ただし、「家の売却が完了した際に、住宅ローンの全額を一括で返済する」必要があることに注意しましょう。

建てた家を売却したことによる利益がローンの残高を下回る場合、その差額は自分たちで用意する資金で補填しなくてはなりません。これを一般売却といいます。

任意売却と呼ばれる「債権者の同意を得て、ローン残高のあるまま相場の価格で売却し、足りない差額分は、無理のない範囲で分割にして支払う」方法もありますが、最終的なローンが増えてしまうので、将来計画と照らして計画しましょう。

家相や風水は気にしたほうがいいか?

家相や風水は、単なる迷信とも言えますが、かつては家を住みやすくするための「おばあちゃんの知恵袋」でした。

例えば「鬼門に玄関を作ると、災いを呼ぶ」という言葉。
よく聞きますが、現代日本であればあまり気にすることはないでしょう。というのもこの教訓は、昔の日本では玄関は戸板一枚だったために、強い風雨がよくおこる方向に玄関を作ると簡単に破られてしまうことが多かったからだと考えられます。
このように、かつては経験則として有効だったとしても、現代日本ではもはや問題ではなくなったものが、風水には多くあります。

家相や風水を参考にすることは悪くはないけれども、今現在自分たちが生活しやすい家や間取りを考えることを優先する方が良さそうです。

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