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「マンションや住宅を売却で損失が出ました。確定申告した方が良い理由を教えて欲しい！」ます。
このページをご覧いただいた方は、こんな疑問があると思います。
実は、不動産売却で損失が出ても確定申告することで税金が戻ってくる場合があります。
こんな疑問をお持ちの方は、本記事がお役に立つと思います。なるべく丁寧に解説してますので、読めば納得いただけると思います。ぜひ最後までご覧いただけましたら幸いです。
ペンギン生徒
アザラシ先生
まず、あなたにご質問です。
以下は、Q&Aサイトで見かけた不動産売却における他の所得と損益通算できますか？というご質問です。相殺＆損益通算できるか考えてみてください。
Q1.賃貸不動産の売却損が出ました。今年賃貸マンションを購入しました。売却損は新しく購入した賃貸収入と相殺できますか？
Q2.取得価格2,500万円、売却価格2,000万円のマンションを処分しました。投資信託で500万円の利益が出ました。マンションの売却損は投資信託の利益と相殺できますか？
Q3.同じ年に土地とマンションを売却しました。土地は売却損、マンションは売却益が出ました。相殺することはできますか？
では、回答します。
アザラシ先生
不動産売却における損失は、赤字は原則切り捨てですが、Q3のケースは同じ種類の所得内でなら可能(内部通算)となります。
例外的にマイホーム(居住用財産)を売却した際の損失については、損益通算が認められています。
さらに売却した年度だけの損益通算だけでなく、初年度で引ききれなかった損失を売却年の翌年以降3年間繰越控除することができます。
返済期間10年以上の住宅ローンが残っている自宅を住宅ローン残高よりも低い価格で売却した場合に発生した損失を他の所得と損益通算することができます。
損益通算の限度額は、売買契約の前日における住宅ローン残高から売却価格を差し引いた金額となります。
実際に計算してみましょう！
譲渡損失＝自宅の売却代金-(売却した自宅の購入代金+譲渡費用)=▲5,000万円
売却しても払い切れないローンの額＝住宅ローン残高-自宅の売却代金=1,000万円
1,000万円＜5,000万円
損益通算できる限度額は1,000万円となります。
アザラシ先生
では、適用要件を受けるための条件を確認します。
新しいマイホームへの買換えのために、それまで住んでいたマイホームを売却した人が対象となります。
新しいマイホームへの買換えは住宅ローンを利用することが条件です。
また、売却したマイホームは所有期間が5年を超えているものに限られます。
では、適用要件を受けるための条件を確認します。
自分のケースはどうなんだろう？と疑問に思われた方は、税務署に聞いてみましょう！
譲渡損失の特例を受ける売却した年だけでなく、繰越控除の適用を受ける年も確定申告が必要です。
マイホームの売却で損失が発生した場合は、先に紹介した2つの特例を使う方やQ3で紹介した内部通算に該当する方は、確定申告をすれば税金面でのメリットを受けることができます。
先にも触れましたが、不動産売却の「損失＝赤字」は原則切り捨てですので、確定申告の必要はありません。
しかし、以下に該当する方は確定申告されることをお勧めします。
本人は損失だと思っていたが、実は利益が出ていたケースです。
実例を見てみましょう。
実は、上記の計算式は誤りとなります。
なぜなら、「減価償却費」が計上されてないからです。
所有していた11年間の「減価償却費」を当初の購入代金から差し引いた金額を購入価格にする必要があります。
例えば減価償却費が毎年35万円なら11年分で385万円になります。
実際は、譲渡所得が発生し確定申告が必要になるケースがあります。
自宅の場合は、譲渡益が発生しても「3,000万円特別控除」が適用されるため、実質税金は発生しないケースが多いはずですが、特例や特別控除を利用する際は確定申告が必要となります。
3,000万円特別控除の詳細は以下で詳しく解説しています。
不動産を売却した際に利益(譲渡所得)が発生すると税金(所得税と住民税)を支払う必要があります。しかし、個人が不動産を売却しやすくするため・・・
先にも解説していますが、土地や建物を売却して損失が発生した時は、原則赤字は切り捨てとなります。
ただし、同じ年に2つ以上の土地や建物を売却して、一方が利益、もう一方が損失の場合は、利益と損失を相殺することができます。
確定申告時に相殺しますが、他の所得とは損益通算できません。不動産売却における譲渡所得同士となります。また翌年以降の繰越控除の対象になりません。相殺しきれなかった赤字は切り捨てとなります。
居住用財産(マイホーム)を売却して譲渡益が出た場合、確定申告を行いますが、国税庁の確定申告書等作コーナーを使えば、画面指示通りに操作を行うことで・・・
アザラシ先生
本村健一郎 不動産を高く、しかも早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。しかし、不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。
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