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超簡単!3,000万円特別控除。不動産を売却しても税金が発生しません。

超簡単!3,000万円特別控除。不動産を売却しても税金が発生しません。のイメージ

不動産を売却した際に利益(譲渡所得)が発生すると、税金(所得税と住民税)を支払う必要があります。

しかし、個人が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税制面で支援をしてくれます。

その一つが、3,000万円特別控除です。

・マイホームを売って利益が発生しても、3,000万円までなら税金を支払わなくても良い!

とする制度です。

居住用財産であるマイホームの売却であることが前提となりますが、多くの方が3,000万円特別控除の恩恵を受けられます。

そこで、このページでは不動産売却における3,000万円特別控除のみに、フォーカスして解説します。

ぜひ、最後までご覧いただけましたら幸いです。


ペンギン生徒

3,000万円までなら、税金がかからないってスゴイですね!

アザラシ先生

そうなんじゃよ!3,000万円特別控除は、マイホームであれば所有期間に関係なく使える特例なので、多くの人が恩恵を受けることができるんじゃよ。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは?

3,000万円の特別控除のイメージ

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、個人が居住用財産(マイホーム)を売却し、購入時よりも高く売れた(売却)場合、3,000万円までの利益(譲渡益)については、所得税と住民税がかかりません。

ここで言う居住用財産とは、マンションや一戸建てなど生活拠点として使用している家屋や敷地を指します。

居住用とありますが、居住しなくなっても空家の場合、要件を満たせば3,000万円特別控除の適用が受けられますので、ぜひ最後までご覧ください。

3,000万円特別控除の適用条件

それでは早速、3,000万円特別控除の適用条件を見てみましょう。

①居住用財産(家屋や土地)の定義として以下の条件を満たしている

チェック
  • 1.現在住んでいる自宅や敷地を売却した場合。
  • 2.住まなくなった日から3年後の年末までに売却した場合。
  • 3.家屋を取り壊した場合、上記2の範囲内で、取り壊した日から1年以内に敷地の売買契約が締結されている場合。取り壊し後、敷地を賃貸に供していない。
  • 4.家屋が災害によって滅失した場合、災害にあった日以降、3年後の12月31日までに敷地だけ売却した場合

②住んですぐに引っ越した場合も問題なし。

購入後にすぐ引っ越してもOK

現在、住んでいるマンションを3ヶ月前に購入したものの運悪く転勤となり、不動産を売却した場合でも3,000万円特別控除は、居住期間が関係ないないため、たとえ短期間であっても適用には問題ありません。

自宅(居住用)の定義ですが、生活の拠点(居住の用に供していた)としていたという意味で、以下の点にご留意ください。

自宅について
  • 転勤や病気療養などの期間のみ移動した場合、配偶者と離れて住んでいたとしても、その事情が解消され、配偶者等と暮らす場合、その配偶者が住んでいる家は、その所有者にとって生活の拠点と言えます。
  • 生活の拠点が2つ以上ある場合、所有者が主に住んでいたと認められる家屋が特例の対象となります。
  • 3,000万円特別控除を受ける目的として居住したと認められる家屋は特例対象外です。
  • 一時的な目的で入居した家屋は特例対象外です。
  • 別荘や趣味、娯楽あるいは保養のための家屋は特例対象外です。

③売却先が親子や夫婦などの関係ではない。

親族や身近な人(内縁関係含む)は、適用対象外です。
親族間の売買は、売却価格(譲渡価額)が妥当ではなく、税金逃れの可能性があるため対象外です。

④売却した年とその2年前に3,000万円特別控除の適用を受けていない。

3,000万円特別控除は3年に1回の適用となりますので、再び受けられるのは4年目以降となります。

⑤売却した年とその2年前に、居住用財産の買換えの特例や譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けていない。

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⑥売却した家屋や敷地が、収用などの特別控除などの特例を受けていない。


アザラシ先生

色々解説したが、要するにマイホームを他人に売却して、他の特例を受けていなければOKということじゃな!

3,000万円特別控除適用上の注意点!

3,000万円特別控除の適用を受ける際の、注意点について解説します。

住民票があれば自宅と認められるのか?

住民票のみ移動

居住していないにも関わらず、住民票を移して売却した場合、3,000万円特別控除の適用を受けることができるのでしょうか?

この場合は、自宅ではないのにウソを申告するわけですから、3,000万円特別控除の適用できないだけでなく、最悪、脱法行為として譲渡税の外に重加算税(35~40%)増しが発生する可能性があります。

上記②でも解説しておりますが、特例を受けるための入居は、居住期間に関係なく、認められません。

なお、「実際に半年ほど住んでから売却すれば、3,000万円特別控除が適用できるのではないか?」と思われる方もいると思いますが、特例を受けるための目的での入居と認められた場合は、3,000万円特別控除が適用されないため、認められません。


ペンギン生徒

特別控除目的の入居は認められないんですね・・・

アザラシ先生

そうなんじゃよ!心配なら税務署に確認することが重要じゃな!

住民票が別の場所にある場合はどうなるの?

生活の本拠から生活していない場所に住民票のみ移動

実際は、A市に居住していますが、仕事の関係上、B市に住民票がある場合、A市の自宅を売却した場合、3,000万円特別控除の適用を受けることができるのでしょうか?

この場合も上記②でも触れましたが、特例の対象となる自宅かどうかは、住民票の「ある・なし」ではなく、現実にその住宅に住んでいたかどうかで判定します。

とは言え、A市に居住している事実を自分で証明する必要があります。

証明書類例
  • 譲渡者の戸籍の附票の写し(譲渡日から2ヶ月経過した後に交付されたもの)。
  • 譲渡者が居住地の自宅所在地の市区町村に住民票を置かなかった事情の詳細を記載した書類。
  • 譲渡者が、譲渡した自宅に居住していた事実を明らかにした書類

つまり、譲渡者ご自身で詳細な説明と住んでいた事実を、ご自身で証明する必要があります。

通常は、電気・ガス・上下水道・電話等の公共料金の支払い状況を示した明細書や自宅に届いた郵便物、近隣の方の証言などを元に作成して申告することになります。


アザラシ先生

心配な人は、くどいようじゃが税務署に確認することが重要じゃぞ!

親子間売買の注意点

3,000万円特別控除の特例

上記③でも触れていますが、配偶者・直系血族などの特殊関係者に家を譲渡した場合、3,000万円特別控除の特例は適用されません。

売却の相手先が以下の特殊関係者に該当する場合は、適用されません。

  1. 配偶者や直系血族
  2. 生計を一つとしている親族
  3. 売却後にその所有者とその家屋に同居する親族
  4. 内縁関係者
  5. 所有者の使用人等
  6. 所有者やその特殊関係者が支配する会社

などが挙げられます。

例えば、娘婿に売却する場合は、上記2と3に該当しなければ、3,000万円特別控除が適用されます。

離婚による財産分与はどうなるの?

3,000万円特別控除は、配偶者・直系血族への譲渡の場合、適用されませんが、離婚による財産分与は離婚後の譲渡であって、「元配偶者」に対する譲渡ですので、3,000万円特別控除は適用されます。

ちなみに離婚による財産分与には、贈与税は課税されません。

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単身赴任の場合どうなるの?

単身赴任の場合

例えば、大阪に単身赴任で転勤となり、転勤になる前に住んでいた東京の自宅には妻子が住んでいたとします。

転勤になる前に住んでいた東京の自宅を売却して、大阪に妻子を呼び寄せた場合、自宅を売却して3,000万円特別控除が適用されます。

転勤等の事情が解消された場合は、妻子と起居を共にすることと認められた家屋は居住用に該当します。

また、妻子を呼び寄せた後、妻子が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、3,000万円特別控除が適用されます。

店舗併用住宅でも3,000万円控除は受けられます

一階は店舗、二階は住居

3,000万円控除は、マイホームなどの居住用家屋についての特例です。店舗兼住宅のように自宅と店舗を併用している場合は、自宅(居住部分)のみが対象となります。

店舗併用住宅を売却した場合、居住用と事業用とで使用面積を按分して、居住用と事業用とに売却代金を区別します。

なお、事業用部分の使用面積が10%未満の場合、土地を含む全部が居住用として扱われます。

夫婦共有の場合は、それぞれが3,000万円控除を受けられます

夫婦それぞれが3,000万円特別控除を受けることが可能

夫婦それぞれが、建物と敷地をそれぞれ2分の1づつ共有している場合、それぞれが3,000万円特別控除を受けられます。

これによって、限度額が最大6,000万円となります。

■家屋、敷地ともに1/2づつの共有

夫⇒譲渡所得3,000万円(6,000万円×1/2) – 特別控除3,000万円=課税所得0円
妻⇒譲渡所得3,000万円(6,000万円×1/2) – 特別控除3,000万円=課税所得0円

■家屋、敷地が夫3/4、妻1/4

夫⇒譲渡所得4,500万円(6,000万円×3/4) – 特別控除3,000万円=課税所得1,500万円
妻⇒譲渡所得1,500万円(6,000万円×1/4) – 特別控除1,500万円=課税所得0円


アザラシ先生

共有の場合は最大6,000万円まで控除することができるぞ!

同一敷地内に親世帯と子供世帯の建物が存在する場合、3,000万円特別控除は適用されますか?

同一の敷地内に建物が2つある場合

同一の敷地内に建物が2つある場合、建物Bの子供世帯居住(所有権は親)の場合、建物Bでは、3,000万円特別控除の適用を受けることができません。

離れに別居している子供世帯が両親とは独立した生計を営み、建物Aと建物Bが独立した家屋の場合、建物Bは家屋所有者の居住用家屋とはみなされません。

敷地の一部を売却した場合、3,000万円特別控除は適用されますか?

上記のように庭の一部を売却した場合は、3,000万円特別控除の対象にはなりません。

また、家屋の一部を取り壊して、取り壊し部分にかかる敷地を売却した場合、特例の対象外となります。

3,000万円特別控除の計算方法

譲渡所得税の計算方法

居住用財産を譲渡(売却)した場合は、以下の計算式で3,000万円を控除して、課税譲渡所得に税率を乗じた金額が税額となります。

この時、3,000万円を控除しても所得(譲渡益)が発生した場合のみ税金(所得税と住民税)が発生します。

課税譲渡所得と税額は、以下で計算します。

チェック

課税譲渡所得=譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用 – 3,000万円
※課税所得がプラスなら
税金=課税譲渡所得×税率

つまり売却益が3,000万円を超えなければ、税金が発生しません。

所有期間が10年を超えていれば、3000万円特別控除とともに軽減税率が適用されます

3,000万円控除後の残額に対して税率を乗じて計算されますが、適用税率は所有期間5年によって区分される長期譲渡・短期譲渡に応じて計算します。

居住用

所有期間 所得税 住民税
5年以下 30.63% 9%
5年超 15.315% 5%

※上記税率に復興特別所得税として、所得税の2.1%相当を上乗せしています。

3,000万円特別控除は、5年によって区分される長期譲渡・短期譲渡以上に「所有期間10年超の軽減税率の特例」とセットで適用されます。

居住用

所有期間 所得税 住民税
10年超(居住用不動産のみ) 課税譲渡所得6,000万円以下の部分 10.21% 4%
課税譲渡所得6,000万円超の部分 15.315% 5%

上記税率に復興特別所得税として、所得税の2.1%相当を上乗せしています。

軽減税率の適用要件は、マイホームの譲渡であれば、所有期間が10年を超えていれば、適用されるため、居住期間は関係ありません。

土地建物ともに10年超の所有が対象です。土地は20年所有していても、建物が10年以内に建て替えていた場合は対象外です。


ペンギン生徒

3000万円控除という特別控除の適用には、色々な要件があって奥が深いですね!

アザラシ先生

確かにの!!マイホームの売却で儲かりそうな人は、このページをブックマークして何度も読み返してみて欲しい。
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給与所得のみの会社員で年末調整を会社任せにしている方で、マンションや土地、戸建てを売却した際に「確定申告」が必要になるケースがあります。…

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税理士監修者コメント

本村健一郎本村健一郎

マイホームを売却したときには、3000万円控除という大きな特別控除が認められています。夫婦共有のときはダブルで適用できることがポイントです。

税理士:本村健一郎の詳細

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