給与所得のみの会社員で年末調整を会社任せにしている方で、マンションや土地、戸建てを売却した際に「確定申告」が必要になるケースがあります。
税務署からの連絡で後から気づく事がないよう、「これからマイホームを売却する方」や「相続した家を売却するかもしれない方」はぜひ、このページを最後までご覧ください。
ペンギン生徒
アザラシ先生
勘違いされるケースで非常に多いのが、住宅などの不動産を売却した方、「全員」が確定申告しなければならないと思われているケースがありますが、これは間違いです。
では、不動産を売却した際、どんなケースに該当すれば確定申告が必要なのでしょうか？
不動産売却において売却益(利益)が発生した場合は、確定申告が必要です。
売却で得られた譲渡価額から取得費、譲渡費用を差し引いた金額がプラスあれば、譲渡価額に対して「譲渡所得税」が発生します。
譲渡所得＝譲渡価額-取得費-譲渡費用
※譲渡所得がプラス(売却益)になっていれば、確定申告が必要
不動産売却において売却損(譲渡損失)が出た場合は、確定申告の必要はありません。
基本的に不動産売却で譲渡損が出た場合は、ほったからしで問題ありませんが、損失を他の所得と相殺することで税金が安くなる特例があります。
譲渡所得を計算した時に出た損失を給与所得など他の所得の利益をと相殺することを損益通算といい、相殺しきれなかった損失を翌年以降の所得と相殺することを繰越控除といいます。
マイホームの不動産売却による損失は、損益通算と繰越控除が可能です。損が出た場合、確定申告の必要はありませんが、給与所得等がある方は、確定申告しておいた方が良いケースもあります。
アザラシ先生
「不動産売却で損失が出てしまい、税金まで払うのは厳しい・・・」「不動産売却損を有効活用する方法を教えてほしい。」バブル期以降・・・
・2箇所以上から給与所得がある。
・会社員でも年収2,000万円を超えており年末調整の対象外である。
・副業などで得た所得が20万円を超える。
・雇用主から年末調整を受けていない。
他にも細かい条件がありますが、まずは上記を頭に入れておけば良いと思います。
確定申告は、前年1年間(1月1日～12月31日)の所得を翌年の2月16日～3月15日までに申告し納税する必要があります。
いったん課税された税金を納めなくていいことにしてくれる制度はありません。
期限までに税務署へ確定申告＆納税を行ってください。
期限までに完納できないと50日以内に督促状が届き、さらに10日経過すると、財産の差し押さえなどの滞納処分手続きが行われることになります。
どうしても納められない時は、税務署に相談しましょう。
なお、少しの間、納付を待ってくれる制度はありますが、特殊な事情がある場合だけです。
災害などで大きな損害を受けた場合や納税者自身が病気にかかった場合などで税金の納付が困難な場合に限って、税務署長の許可で納税猶予を受け1年以内の期間に分割納税が認められます。
この場合、後で解説します延滞税は全額または半額免除されますが、原則的に担保が必要です。
例えば所得隠しの場合、ペナルティーの意味で35%または40%の「重加算税」がかかります。さらに損害遅延金にあたる延滞税もかかります。
確定申告の期限である3月15日は、本来納めるべき税金の期限でもあります。
この期限までに完納しない場合に課税される罰則的税金が延滞税です。
気になる税率ですが、申告期限の翌日から税金を納めた日までの期間に応じて2ヶ月以内は年2.6%、2か月を超えた期間は年8.9%の割合で日割り計算されます。（平成30年の場合）
無申告加算税は、確定申告書の提出期限である3月15日までに提出しなかった場合、本来納付すべき本税に加えて課税される罰金的な意味合いを持っています。
無申告加算税は、本来納付すべき税額に対して、50万円までは15%、50万円を超える場合は20%を乗じて計算した金額となります。
ちなみに、税務署の税務調査受ける前に自主的に期限後申告した場合は、無申告加算税は5%を乗じた金額に軽減されます。
確定申告を行う義務があるのに申告しないリスクについては、十分おわかりいただけたかと思います。
次に不動産売却において譲渡益が発生した場合の必要書類について解説します。
上記を用意しておけば、確定申告後も税務署から連絡くることは無いと思います。各種書類について、「初めて知った」という方も多いと思いますので順番に解説します。
確定申告書の用紙を指します。申告書B・申告書第三表(分離課税用)となります。
会社員の方で給与所得のある方は、申告書B・申告書第一表(分離課税用)に会社からの年末調整で取得した源泉徴収票を転記して、申告書を作成します。
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】には、売却不動産の売買契約日などの取引状況、土地や建物面積、譲渡価額などを入力します。
個人的には、不動産売却における確定申告書の作成は、確定申告書作成コーナーを使えば簡単に作成できますので、ぜひ活用をお勧めしたいです。
次に売却した不動産の購入金額(取得費)がわかる書類を準備します。
不動産の購入価額が明記された売買契約書です。本書を用意してコピーを提出します。必須書類ではありませんが、提出できないと、本来払わなくてもよいはずの税金が発生します。
購入時の売買契約書に貼付して割印した収入印紙代です。契約書のコピーを提出する際に取得費として計算できます。
登記費用は、登記の際にかかる税金(登録免許税)と登記手続きを依頼する司法書士への報酬(司法書士報酬)の2種類があります。
こちらも、領収書のコピーを添付することで取得費として計上できます。
住宅ローン費用は注意が必要です。住宅ローン事務手数料、金銭消費貸借契約書の印紙税は取得費として計上出来ますが、住宅ローン保証料と団体信用生命保険料は、使用開始日(居住日)以降の期間分は計上できません。
居住用財産を含む土地や建物など不動産会社に支払った仲介手数料があれば、領収書写しをご用意ください。
土地建物を取得した際に支払った地方税です。
1年分の納税額を引き渡し日以降で日割り計算し精算したのであれば、取得費用として計上できます。
その他以下の費用も取得費として計上できます。
次に不動産を売却した際に譲渡費用として計上できるものをご紹介します。
購入時同様、売却時にも契約書に貼付した収入印紙代は譲渡費用として計上できます。これは、購入時同様、売買契約書のコピーを用意しておきます。
不動産売却において、売渡証書という書類を作成した方で、司法書士に報酬を支払ったのであれば、譲渡費用と見なされます。
また買主の登記費用を負担した場合も同様です。
ちなみに、住宅ローンを組んでいた方は、残金決済時に抵当権を抹消しますが、抵当権抹消費用は、譲渡費用とはみなされませんので、注意してください。
購入時同様、不動産売却時においても不動産会社への仲介手数料は譲渡費用として計上できます。領収証のコピーを用意してください。
マイホームを売却して譲渡所得がプラス(売却益)に場合は、確定申告が必要となりますが、特別控除などの各種特例を利用すれば、譲渡所得税と住民税が課税されません。
特別控除などの各種特例を利用する際は、確定申告が必要です。
その際に別途必要となる書類について解説します。
譲渡所得＝譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除
※譲渡所得がプラス(売却益)となり特別控除後の所得が発生しない場合も確定申告が必要
マイホーム(居住用住宅)を売却して譲渡所得が発生した場合、所有期間に関係なく、適用要件を満たすと、課税譲渡所得(売却益)から最高3,000万円を控除することができます。
3,000万円の特別控除の特例を受けるためには、上記の必要書類と下記書類を別途用意して、確定申告時に提出します。
3,000万円特別控除の詳細は以下で詳しく解説しています。
不動産を売却した際に利益(譲渡所得)が発生すると税金(所得税と住民税)を支払う必要があります。しかし、個人が不動産を売却しやすくするため・・・
確定申告書は、何も税理士に頼む必要はありません。国税庁がはじめた「確定申告書作成コーナー」を使えば、インターネットで自宅から確定申告書を作成でき、そのまま税務署へ提出することができます。
アザラシ先生
居住用財産(マイホーム)を売却して譲渡益が出た場合、確定申告を行いますが、国税庁の確定申告書等作コーナーを使えば、画面指示通りに操作を行うことで・・・
本村健一郎確定申告を忘れてしまうとペナルティである延滞税や無申告加算税がかかることがあります。ご自身に申告義務があるかどうかを確認しましょう。
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