親の不動産売却4つの注意点(相続、贈与、代理人、後見人）を徹底解説

これから日本は超高齢化社会を迎えるにあたって、親名義の不動産や相続した不動産を売却せざるを得ない人が激増すると思います。

また認知症の親を老人ホームに入所させるために、親の土地や実家を売却して資金を捻出したい方もいらっしゃると思います。

一方、誰も住んでいない親から相続した空き家を売却する方も多いと思います。

これから、親の不動産を売却したいと思っている人の中には、

等をお考えの方も多いと思います。

そこでこのページでは、「親の不動産売却」にフォーカスしてお伝えします。このページをご覧いただくことで「親の不動産売却」に関するお悩みが無くなることを願っています。ぜひ、最後までご覧ください。

親から相続した不動産を売却する

親が亡くなって相続が発生すると、親が名義人の不動産は、配偶者や子供などの相続人が相続されます。

相続人とは、亡くなった方の財産を相続する権利を持つ人のことを指します。

例えば、親の配偶者もおらず両親が既に亡くなっている場合、相続人は子供だけとなり、子供が複数の場合、それぞれが公平に相続権を持ちます。

親から相続した不動産を少しでも早く売却したいと思っていても相続登記がされていなければ、売却することができません。

相続登記で相続人の名義に変更しないと売却できない

不動産売却では、売主と買主が売買契約を締結します。所有者である親が亡くなっていれば売買契約を成立させることができません。

そこで、売却前に相続登記という相続人への名義変更手続きが必要となります。

相続登記しておかないと手続きがどんどん複雑に・・・

相続登記とは、亡くなった方から相続する方に変更する手続きですが、「いつまでにしなければならない」という期限はありませんが、放っておいてよいというわけではありません。

相続登記を放っておくと手続きがどんどん複雑になります。

祖父の時代から相続登記をしていない場合、祖父の相続人と父親の相続人の同意が必要です。もし、祖父時代の相続人が亡くなっている場合は、その方の相続人の同意が必要です。

相続登記で必要になる書類は、保存期間が定められているものがあります。例えば古い戸籍謄本になると既に廃棄されている可能性があります。戸籍が取得できないとそれに代わる書類を法務局に提出しなければなりません。

それぞれの相続人が既に亡くなっている場合、その方に関する戸籍謄本などの書類が必要となります。

従って、手続きが面倒だからといって先送りにせず、相続人の責任において名義変更をされることをお勧めします。あなたは困らなくても、後に続く人達が苦労するハメになるかもしれません。

その前に複数の相続人がいる場合、誰を名義人にするのか？を決めておく必要がありますので、代表的な相続方法について解説します。

相続登記するための代表的な相続方法

ひとことで相続登記と言ってもパターンは様々です。このページでは代表的な以下のパターンを解説します。

それぞれの相続財産の分割方法と登記変更の際に必要な書類を解説します。書類が揃いましたら、司法書士に依頼するか、自分で相続登記を行います。

法定相続による相続登記

相続人にはそれぞれ法定相続分が法律で決められています。手続きの前提として「誰が相続人になるのか」また「法定相続分がいくらになるのか」を把握して、不動産を含む全ての財産を法定相続分に基づいて相続します。

法定相続とは以下の割合を指します。

 

亡くなった方(被相続人)の意思が尊重される遺言や相続人全員の話し合いにより遺産分割などで遺産の相続割合を変更しない限り、不動産は法定相続分を共有した状態で相続します。

例えば上記第1順位の配偶者と子供2人の場合、所有権の割合は、配偶者が1/2、子供が1/4といった共有状態で所有権移転登記が行われます。

相続人が複数いると大変

法定相続による相続登記は法律で法定相続分が決まっているため、手間が簡単ですが、物件が共有状態となるため、不動産売却においては注意が必要です。

相続におけるトラブルの典型例が、相続人が複数存在する場合で、相続人同士が協力的でない場合です。法定相続による不動産の売却は、相続人全員が賛成しなければ実行できません。

1人でも反対者が出ると売却できないため、次に解説する遺産分割協議によって、法定相続分以外の割合で相続することが可能になります。

遺産分割協議による相続登記

法律で法定相続分は定められていますが、相続人全員の話し合いによって、法定相続分とは関係なく自由に遺産を分けることができます。この遺産の分け方による話し合いを遺産分割協議といいます。

遺産分割協議のメリットは、法定相続以外の割合で相続できるため、例えば相続人1人の単独名義にすることも可能ですので、素早く不動産を売却することが可能です。

遺産分割協議書作成の注意点

遺産分割協議によって、協議内容をまとめ「遺産分割協議書」を登記申請書に添付します。 作成した遺産分割協議書には、相続人全員が合意したことを証明するため相続人全員が捺印します。

遺言による相続登記

亡くなった方の遺言がある場合、遺言書は遺産分割協議や法定相続よりも優先して遺言書の内容を尊重した手続きを行うことができます。

法的な効力が認められ、相続登記申請の手続きに使用できる遺言はいくつかありますが、代表的な2種類を解説します。

公正証書遺言

公正証書遺言とは、遺言者が、公証人の前で遺言の内容を伝え、公証人が遺言者の意思をまとめて公正証書で作成する遺言です。作成の際は2人以上の承認が必要です。公正証書遺言は公証人の確認が入り・検認が不要・公証役場で安全に保管されます。公正証書遺言は、相続登記における登記申請書類として利用できます。

自筆証書遺言

自筆証書遺言は、遺言者が全文、日付、氏名を全て自筆して捺印する遺言書です。遺言者1人で作成できる遺言書ですが、死亡後の手続きに際して、家庭裁判所での「検認」の手続きが必要です。

相続登記における必要書類一覧

※相続登記を司法書士に委任する場合

 

相続税の支払いについて

相続税は人が死亡したときに亡くなる人が残した遺産対して課税されます。現在、日本では年間130万人弱の方が亡くなっていますが、相続税の申告が必要なほどの遺産を残して亡くなる方は、平成27年の相続税改正後で年間8～9万人だろうと言われています。

年間130万人弱の方が亡くなっていても、約93％は相続税が発生しません。つまり、ほとんどのケースでは発生しません。

相続税の支払いは、以下の計算式で計算した基礎控除額よりも多い場合に課税されます。

例：法定相続人が配偶者と子供2人の基礎控除額 3,000万円+600万円×3人＝4,800万円

遺産が基礎控除(4,800万円)以下なら相続税はかかりません。

法定相続人が何人になるのか数え、上記よりも相続財産が少なければ、相続税の心配は必要ありません。

以下が相続税の早見表です

なお、相続税を支払う現金がない場合、相続して10か月以内に売却しないと相続税の滞納になりますので注意が必要です。

相続税額の計算例

・亡くなった方(被相続人)⇒(夫)
・相続人⇒母(相続財産5,000万円)
・相続人⇒長男(相続財産3,000万円)
・相続人⇒次男(相続財産2,000万円)

 

① 課税価格の合計額＝5,000万円+3,000万円+2,000万円＝1億円
② 基礎控除額＝3,000万円+600万円×3人＝4,800万円
③ 課税遺産額＝1億円-4,800万円=5,200万円

④ 法定相続分に対する金額
母⇒5,200万円×1/2=2,600万円
長男⇒5,200万円×1/2×1/2=1,300万円
次男⇒5,200万円×1/2×1/2=1,300万円

⑤ 相続税額
母⇒2,600万円×20%-200万円＝320万円
長男⇒1,300万円×15%-50万円＝195万円
次男⇒1,300万円×15%-50万円＝195万円

親の不動産を生前贈与する

親の不動産を子供へ生前贈与するする際の手続きは、登記(所有権移転登記)だけですので、非常に簡単です。

しかし、親の不動産を子供に名義変更すると親から子供への贈与となります。 贈与では、現金や不動産を受け取った側に贈与税が発生します。贈与税では1年間で110万円の基礎控除があり、贈与税の計算式は以下となります。

つまり、基礎控除の110万円を超える分は贈与税がかかります。

贈与税の税率は以下となります

■贈与税の税率

ご覧の通り贈与税はかなり高い税率が特徴です。

例：親から3,000万円の贈与を受けた場合 贈与税額＝(贈与財産※-基礎控除110万円)×税率-控除額 10,355,000円＝(3,000万円-110万円)×45%-265万円

また、名義変更に伴う登録免許税も贈与の方がはるかに高いです。 贈与での名義変更は、登録免許税が2%(相続による名義変更0.4%)もかかります。

贈与税率は相続税率よりはるかに高いため、相続が近い場合には事前に税金の負担を考えておく必要があります。

贈与税の基礎控除をフル活用する

贈与税の基礎控除は年間110万円認められていますので、毎年継続して110万円贈与していけば、10年間で1,100万円の控除になります。

さらに、子どもが2人いた場合は、毎年2人の子供に110万円づつ贈与すると2人分の合計で2,200万円が非課税となり、申告の必要はありません。

相続時精算課税制度なら2500万円までが非課税

相続時精算課税制度は、生前に2,500万円贈与しても2500万円までが非課税となり、2,500万円超の部分については、一律20%の税金が課税されます。対象は60歳以上の祖父母や親から20歳以上の子供や孫に対する贈与が対象となります。

（例）相続時精算課税制度を使って4,000万円を贈与した際の贈与税を計算します。 贈与税＝（4,000万円-2500万円)×20%＝300万円

相続時精算課税制度は、一番のポイントは

• 贈与財産を相続財産に加算される
• 納付済贈与税は相続税から控除できる

つまり、贈与した財産があったとしても贈与した方が亡くなった時、手元にある相続財産として相続税をもう一度計算し直す必要があります。相続時精算課税制度は、何十年も前に贈与された場合でも、遡って相続財産の計算に加算されます。

ですので一見、生前贈与の観点からは、2,500万円まで非課税としてお得に見えますが、亡くなった際は、相続税として支払う必要があり税金が免除されるわけではありません。

では、一見何のメリットも無い相続時精算課税制度ですが、使った方がいい方もいます。

相続時精算課税制度を使った方がいい人

相続時精算課税制度を使った方がいい人は、2パターンあります。

順番に解説していきますと、まず相続税が発生しない人についてですが、通常の生前贈与の場合は、年間110万円までが非課税となりますので、1度に多額の金額を贈与すると贈与税が発生しますが、相続時精算課税制度を使うと2,500万円まで非課税となります。

相続時精算課税制度は、贈与財産を相続財産に加算されますが、そもそも加算されても相続税が発生しなければ税金の心配がありません。先に解説しました相続税が発生しない93%の人にはぜひ利用いただきたい制度です。

2つ目は、値上がりが確実な不動産を持っている人です。相続時精算課税制度を使って相続財産に加える金額は、「贈与時の時価」を足し戻します。従って、相続時の段階で確実に値上がりしている不動産なら相続時精算課税制度を使うと得します。

相続時精算課税制度の注意点

一度、相続時精算課税制度を使うと基礎控除の110万円は使えなくなります。例えば翌年に50万円贈与しても、贈与税の申告が必要となります。

相続時精算課税制度を使わなければ年間110万円まで非課税ですが、相続時精算課税制度を使うと、その後の贈与がたとえ少額であっても全て通算する必要があります。

親の不動産を売却するには「代理人」「成年後見人」という2つの方法があります

親が生きている間に不動産を売却する方は、注意が必要です。 たとえ親子であっても親の不動産を勝手に売却することはできません。

先に結論を言いますと、売却するには以下2つの方法がある

それでは順番に見ていきましょう。

親の不動産を代理で売却する

親子関係に限らず、本人が他人に代理権を与えれば、代理人は所有者本人に変わって不動産を売却することができます。

これを「任意代理」と呼びます。

代理とは、本人に代わって判断する人であるため、使者ではありません。

例えば不動産売却において買主から「3,980万円の端数分の80万円を値引きして欲しい」と言われた場合、代理人が値引きを了承するか？しないのか？を判断します。

「ちょっと確認します。」というのはメッセンジャー(使者)です。

代理人が判断した内容は、本人が判断したのと同等と見なされるため、代理権を他人に与えることは非常に危険です。

代理で売るなら委任状が必要

親の代理として不動産を売却するには、親が署名捺印した「委任状」と印鑑証明書を添付して売買契約を締結します。

委任状作成のポイントは、付与する代理内容を具体的に明記することです。少なくとも売買契約書記載の売買価格、引き渡し時期、手付金の額など、契約内容の骨子を明記して、代理権の範囲を明確にしておくことが重要です。

「不動産売却を委任する」などの抽象的な表現ですと、代理人の判断で何でもできてしまいます。

いくら親子でも代理権の範囲は明確にしておきましょう。

司法書士には本人確認義務がある

不動産売却における決済や登記手続きを行う司法書士は、本人の意思を確認する義務があります。

例えば、親を代理する子供と買主が共謀して親に無断で売却しようとしても司法書士が抑止力になります。

また、司法書士を介さず親を代理する子供と買主が共謀しても、本人の意思が反映されていない代理(無権代理)での契約は、本人が追認しない限り、効力が発生しません。

親子であれば、子供が親の印鑑証明書付の委任状は簡単に作れます。委任状を信じて取引した買主にとってはリスクが非常に大きくなります。

従って、子供に代理権が無いことを知った買主は、契約を取り消すことができます。

なお、本人確認で親の判断能力が無いとわかると、本当に親が自分の判断で代理権を与えたのかが判断できません。

そのため、「任意代理」は、親の判断能力が健全な状態であることが大前提となり、多忙などの理由で売買契約に立ち会えないような特殊事情がある場合に限ると理解しておいてください。

では、親が健全な判断ができない場合、例えば「認知症」になっている場合はどうすれば良いのでしょうか？

そこで、次は成年後見人として親の不動産を売却する方法について解説します。

親の不動産を成年後見人として売却する

本人が認知症であれば、子供が成年後見人として親の不動産を売却する方法があります。

認知症の場合は、「代理権は誰に与えるのか？」の段階でまともな判断ができません。

このため成年後見人は、家庭裁判所から正式な選任を受けた人が法定代理人となります。

成年後見人になるためには、家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申し立てを行い、成年後見人として家庭裁判所から選任を受ける必要があります。

申し立てを行い、家庭裁判所からの許可が下りることで、親の不動産を売却することができます。

つまり、認知症の親からいくらい委任状をもらったところで、代理することはできません。

なお、申し立てには、売買契約書のコピーを添付しますので、各種諸条件を詰めてから申し立てを行います。

家庭裁判所からの許可が下りて審判確定後、許可内容と異なる契約を結んだり、内容変更することは認められません。

 

成年後見人ではやれることの限界がある

成年後見人は、本人が認知症等によって意思能力が低下した場合、本人に代わって「財産を守り管理する」ことを目的とした制度となります。 本人の財産を守るために預貯金などはそのまま維持するのが原則です。

家族のための生活費の消費や贈与、不動産対策などは認められませんので、節税対策は実施できません。これに対して民事信託は、生前に家族に財産を託す契約をしておける制度です。本人の財産を託された人が、本人に代わって、資産を有効活用したり承継することもできます。

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