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不動産売却後の確定申告方法まとめ/必要判定や提出書類を解説

不動産売却後の確定申告方法まとめ/必要判定や提出書類を解説のイメージ

マンションや土地、住宅などの不動産を売却した場合、確定申告が必要なのか?しなくてもいいのか?多くの方がよくわからないと思います。

あなたの周りでも「マイホームを売却しても確定申告しなかったよ」という人も多いと思います。

また不動産会社の営業担当者ですら、きっぱりと「確定申告は必要ありません。」と言い切ってくれません。

「税理士や税務署に確認してください。」の一言で逃げてしまいます。

「結局、自分が売却しようとしている不動産は確定申告が、必要なのか?不要なのか?よくわからない。」あなたも、そんな一人なのではないでしょうか。

そこで、このページでは、「確定申告の必要判定」はもちろん、計算例、提出書類までわかりやすく解説いたします。

不動産売却後の確定申告は必ずしないといけないの?

まず確定申告は、「申告が必要な人」「申告した方が良い人」「申告が不要な人」の3パターンにわかれます。

・確定申告が必要な人:譲渡所得がプラス
・確定申告をした方がいい人:譲渡所得がマイナス
・確定申告が不要な人:譲渡所得がマイナス

不動産売却における確定申告は正直ややこしいです。 しかし、順を追って解説していきますので、ご安心ください。


ペンギン生徒

税金は本当にややこしいので理解できるか心配です・・・

 


アザラシ先生

そうじゃな。確かに税金はややこしいので、このページでなるべくわかりやすく解説しているので安心して欲しい!では、早速いってみようかのお!

確定申告が必要な場合

 

個人が中古マンションなどの居住用財産を売却した際に、確定申告が必要な人とは、譲渡所得が発生した人のことを指します。つまり買った時よりも高く売れた人が対象です。

  • 譲渡所得とは、不動産を売却した際の売却益(譲渡益)を指します。
例えば3,000万円で購入した一戸建て(土地+建物)が3,500万円で売却したとします。

建物の減価償却費が100万円の場合、取得費用が2,900万円とします。

さらに、譲渡費用が売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料が (3,500万円×3%+6万円)×消費税1.08=119.88万円

この場合の課税譲渡所得金額は以下になります。

  • 課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
  • 課税譲渡所得=3,500万円-2,900万円-119.88万円=480.1万円

この場合、売却で得られた利益=所得があったものとみなされ、所得税が課税されます。

所得税が発生する場合、確定申告をしなければなりません。

 

ポイント

・買った時よりも高く売れていたら税金が発生します。
・いくらで売れたかは関係ありません。要するに儲かっていたかどうかで判断します。

 

所得税は課税譲渡所得に対して以下の税率をかけて計算します。

■居住用
所有期間 所得税 住民税
5年以下 30.63% 9%
5年超 15.315% 5%

※この税率に復興特別所得税の2.1%が上乗せされています。

所有期間別「480.1万円×税率」で計算しますと

■居住用
所有期間 所得税 住民税 税額
5年以下 30.63% 9% 所得税:147万円
住民税:43万円
5年超 15.315% 5% 所得税:73万円
住民税:24万円

※わかりやすく解説するため千円以下の端数は切り捨てています

以上が譲渡所得税と住民税が発生する例となります。
所有期間5年で税額が大幅に変わりますので、売却時期には十分注意してください。

譲渡益が発生しても特別控除を利用すれば、税金が発生しない可能性があります。


ペンギン生徒

5年所有するかしないかで税率が2倍近くも変わるなんて・・・スゴすぎますね。

 


アザラシ先生

なぜ2倍近く変わるかじゃが、短期売買などの投機的取引を抑制するためじゃと言われておるの。5年の判定基準もこれから解説するので併せて見てほしい。

 

■居住用
また所有期間10年超の居住用不動産を売却した場合、軽減税率が適用されます。
所有期間 所得税 住民税 税額
10年超(居住用不動産のみ) 課税譲渡所得6,000万円以下の部分 10.21% 4% 所得税:49万円
住民税:19万円
課税譲渡所得6,000万円超の部分 15.315% 5%

※わかりやすく解説するため千円以下の端数は切り捨てています
※上記に復興特別所得税を含めています。

なぜ短期譲渡所得と長期譲渡所得があるのか?

税率に関してなぜ、5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得によって税率が2倍近く違ってくるかと言いますとバブル期などに転売によって利益を得ていた方もおり、それを防止するためにも短期譲渡所得は高い税率が課されます。

要するに所有期間5年以内の短期売買は避けた方がベターです。

所有期間に関するよくある勘違い

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が倍近く変わるため、誰もが長期譲渡所得を選択すると思います。

しかし、譲渡日によって長期譲渡所得と思っていいたのが、実は短期だったということも十分あります。

以下の例で言いますと実際に譲渡した日で見ると取得から5年15日ですが、実際の譲渡日は、譲渡した年の1月1日で計算します。その場合、取得から4年11か月となるため要注意です。

 

譲渡日算定のポイント

・譲渡した年の1月1日で判断します。
・20××年5月15日に譲渡したとしても譲渡日は20××年1月1日となります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

 

マンションや戸建てなどの居住用財産(マイホーム)を売却した場合、3,000万円の特別控除が受けられます。

課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円の特別控除

課税譲渡所得の計算
課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円の特別控除

先ほど計算しました課税譲渡所得がプラスであっても、3,000万円部分を譲渡所得から差し引くことで、譲渡所得が0円となります。

例えば、「譲渡価額-取得費-譲渡費用」がプラスとなっても、特別控除を使うことで課税譲渡所得が発生しなくなります。

特別控除を使う例
課税譲渡所得=3,500万円-2,900万円-119.88万円-480.1万円=0円
※480.12万円<3,000万円のため特別控除は480.1万円

3,000万円の特別控除を受けるためには確定申告が必要

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除を利用した場合、譲渡所得税と住民税は発生しませんが、確定申告が必要となります。

要するに税額を0円にするためには、確定申告が必要となります。

この特別控除には以下の主な要件を満たす必要があります。

所有期間10年超の軽減税率との併用が可能

ほとんどの方は、3,000万円特別控除を利用すれば譲渡所得税と住民税がかからないはずですが、万が一、税金が発声する場合でも所有期間10年超の軽減税率との併用が可能です。

ポイント
  • 現在住んでいるマイホームや建物と一緒に売却する敷地。
  • 売主と買主との関係が親子は夫婦などの特別な間柄ではない。
  • 売却した年をさかのぼって2年の間に3,000万円の特別控除や譲渡損失の特例を受けていない。
  • 引っ越しから3年後の12月31日までに住んでいたマイホームや建物と一緒に売却する敷地。
  • 居住していたマイホームが滅失した時は、災害日から3年を経過する年の12月31日までに売却する敷地。
  • 引っ越し後、建物を取り壊した場合、引っ越してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後、敷地の貸付や事業の用に転用すると適用外)。

ペンギン生徒

3,000万円特別控除で多くの方が税金0円になりそうですね。

 


アザラシ先生

そうなんじゃよ。3,000万円特別控除は、売却時の強い味方になってくれるので、適用可能かの判断が付かない場合は、税務署に相談してみるとよいじゃろう。

確定申告が不要な場合

次に確定申告が不要な人は、「税金」が発生しない人です。

つまり、譲渡所得がマイナスつまり譲渡損失の場合、所得税も住民税も発生しません。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
譲渡所得=3,500万円-3,900万円-100万円=▲500万円

この場合、売却で得られた金額が3,500万円ありますが、利益が出ていない。つまり所得が発生していないため税金が発生しません。

売却損の場合、確定申告をする必要がありませんが、同じ売却損でも確定申告をした方がいいケースもあります。

確定申告をした方がいい場合

中古マンションなどの居住用マイホームを売却して損失した場合、給与所得など他の所得から差し引ける特例があります。

この特例には、売却のみの場合と売却して新しいマイホームを買い替えた場合の2種類があります。

まずは、売却のみのケースについて解説します。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

この特例を使うことで、売却損が出た損失額を他の所得から差し引く(相殺)ことができます。さらに、その年に差し引き(相殺)できなかった金額を翌年以降3年繰越控除ができます。

この特例には以下の主な要件を満たす必要があります。

  • 平成16年1月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡した年の1月1日現在で、土地建物の所有期間が5年を超えている。
  • 譲渡にかかる売買契約を結んだ前日で、住宅ローンの借入残高があり、返済期間が10年以上ある。
  • 売却損であること。
  • 現在、非居住の場合、居住しなくなった日から3年を経過後の12月31日まで譲渡されている。

 

なお、相殺ならびに繰越控除できる所得は以下になります。

 

  • 利子所得(預貯金などの利子)
  • 配当所得(投資信託や株などの配当)
  • 不動産所得(アパート経営などの賃貸収入)
  • 事業所得(ビジネス)
  • 給与所得(給料など)
  • 退職所得(退職金など)
  • 山林所得(山の売却など)
  • 一時所得(保険金の払い戻しなど)
  • 雑所得(年金など)

 

ポイント

・売却代金よりもローン残債が多い場合のみが損益通算の対象になります。
・単なる売却損は適用されません。その際、赤字は切り捨てとなります。

る売却損は適用されません。その際、赤字は切り捨てとなります。

次に住宅を買い替えたケースについて解説します。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(買い換え特例)

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(買い換え)とは、5年を超えて所有する居住用不動産を譲渡(売却)して、

新しく居住用の不動産を買換えることを条件に、前述の「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(買い換え特例)」を利用することができます。

また、買い替え物件の住宅ローン控除の併用が認められています。 適用条件などは以下となります。

  • 買い換え物件を取得した年の年末、または繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末で「買い換え物件」の住宅ローンの返済期間が10年以上あること。
  • 買い換え物件の建物床面積が50㎡以上あること。
  • 売却の年の前年から翌年まで3年の間に買い換えること。
  • 平成16年1月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡した年の1月1日現在で、土地建物の所有期間が5年を超えている。
  • 売却損であること。
  • 現在、非居住の場合、居住しなくなった日から3年を経過後の12月31日までに譲渡されている。

不動産売却後の確定申告をしないとどうなるの?

不動産売却において譲渡益(利益)が発生しなければ、確定申告する必要はありませんが、税務署は不動産登記簿から不動産売買を行った事実を把握しています。

そのため税務署から問い合わせ(お尋ね)が送られてくることがあります。

私も不動産売却ではありませんが、はじめて「お尋ね」が送られてきた時は、ドキっとしましたが、譲渡所得金額がマイナスであることを証明できる書類を用意していれば問題ありませんでした。

・売却時の売買契約書
・購入時の売買契約書
・諸費用などの領収書

これらを用意しておきましょう。

不動産売却後の確定申告の時期と必要書類

 

ここからは、「確定申告が必要な人」と「確定申告をした方がいい人」は、確定申告後に所得税と住民税を納税する必要があります。

不動産を売却の税金は、「分離課税」で納める必要があり、他の所得金額と合計せず分離して税額を計算します。

従って、不動産売却時の譲渡価額において利益が出ていれば、確定申告が必要になります。

課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

課税譲渡所得がプラスになっていれば、税金を納める必要があります。原則、購入時よりも安く売却した場合は、利益が発生していないため、確定申告は不要です。

確定申告の時期

確定申告の時期は、不動産売却した翌年の2月16日~3月16日の間になります。

確定申告の必要書類

必要書類 取得先
確定申告書の用紙(申告書B・申告書第三表(分離課税用)) 税務署
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】 税務署

 

必要書類
取得時の書類 売買契約書の写し(コピー) 手持ちの書類
建築請負契約書(コピー) 手持ちの書類
仲介手数料や登記費用等の取得費用領収書の写し(コピー) 手持ちの書類
売却時の書類 売買契約書の写し(コピー) 手持ちの書類
建物解体費、仲介手数料、印紙税等の譲渡費用領収書の写し(コピー) 手持ちの書類
売却物件(土地・建物)の全部事項証明書 物件最寄りの法務局

 

以下の控除や特例を受ける場合は、追加で以下の書類が必要になります。

添付書類 3000万円特別控除 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(買い換え特例) 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却物件の登記事項証明書
買換え物件の登記事項証明書
譲渡所得計算明細書
その他 新居の住宅ローン残高証明書 売却物件の住宅ローン残高証明書

確定申告でよくある疑問

不動産売買における確定申告でお勧めの会計ソフトありますか?

国税庁のホームページに確定申告書作成コーナーというページがあります。画面の指示に従って入力すると税務署への提出用紙が完成します。

実は、確定申告は確定申告書作成コーナーを使えば意外カンタンに作れます。
以下のページで確定申告書作成コーナーを実際に使って確定申告を作ってみました。

不動産売却時の確定申告書の作成方法と必要書類

居住用財産(マイホーム)を売却して譲渡益が出た場合、確定申告を行いますが、国税庁の確定申告書等作コーナーを使えば、画面指示通りに操作を行うことで、簡単に・・・

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権利書(登記済証)の価格が取得価格と見なされますか?

購入金額が不明な場合、譲渡価額の5%が概算取得費と見なされます。売買契約書や領収書以外で購入価額を証明するなら以下の書類をできるだけたくさん用意して、購入時の状況説明や契約書類を紛失した理由を記載した「申述書」を確定申告書に添付してください。

  • 預貯金等の出金で購入価額として支払った金額を証明できる。
  • 住宅ローンを借りた金銭消費貸借契約書の写しや償還表。
  • 法務局から全部事項証明書を取り寄せて乙欄に抵当権の設定金額がわかる。
  • 購入当時のパンフレット等で価格が記載されている。

上記を提出しても認められない場合は、概算取得費として計算するしかありません。

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