最重要！家を建てる場所はどう選ぶ？建築条件や制限に思わぬ落とし穴

家づくりよりも重要かもしれない、家を建てる場所選び。
どんなエリアに建てるのか？実家との距離は？

さらには、土地そのものによっては階数に制限があったり、思った以上に小さい家になったり、地盤に予想外の出費があったり、そもそも家が建てられなかったり？！

「この土地、よさそう！」で買うと、思わぬ落とし穴にはまりかねません。
「どんな家を建てよう？」と考え始める前に一歩立ち止まって、「どこに家を建てよう？」について一緒に考えてみませんか。

• 家を建てる場所をどう選んだらいいのか悩んでいる
• いい家を建てるための土地選びのポイントを学びたい
• トラブルを避ける契約時の注意点を知っておきたい

新生活にケチはつけたくないもの。後悔のないようにしっかりと前準備しておきましょう。

そもそも家を建てるには何から始める？

「家を建てよう」と思っているけれども、どこに行ったらいいのか、何をしたらいいのかわからない！　という方は、下の記事に解説していますので、ぜひ読んでみてください。

家を建てる場所はどう選ぶ？建築条件や制限があることに注意

「さて、家を建てよう」と思ったはいいものの、いったいどのエリアに建てようか？ もしや、土地は親族のものを使えるのか？パートナーの希望は？通勤通学の利便性は？　土地相場は？……

と考え始めたら果てがないのが家を建てる場所選び。

ここでは、よくある悩みをピックアップして整理し、 その上で絶対に見落とせない土地選びの条件についてもお話しします。

パターン１　親族の土地に家を建てるか新しく土地を買うか

家を建てる場所選びでなんといっても悩ましいのが費用でしょう。 都心に近づくほど高額になる土地代。親族の土地を利用して家を建てられれば、土地代がかからない分、家づくりそのものへのこだわりを発揮することができます。

しかしながら、土地代がかからない分、相続やしがらみの面倒がある可能性も高いのが親族の土地。また、立地や土地形状によっては、建築基準法や自治体制限から、建築に制限があったり、建て替えが不可能だったりする場合も。

最近は、土地は新しく購入するけれども、実家の徒歩・自転車圏内に住む「近居」を選ぶ方も増えているようです。

親族の土地に家を建てる場合、建て替え不可でないかどうかを調べておく

親族の土地に家を建てることを考える場合、必ず調べたいのがその土地の条件。

ちなみに、二世帯住宅を検討している場合は、以下の記事がおすすめです。

パターン２　郊外に買うか都心に買うか

「郊外VS都心」論争は定番ですね。
それぞれ見逃せないメリット・デメリットがあることから、実際には中間地点に落ち着くことが多いようです。土地を買う年齢や目的によって、郊外よりにするのか都心よりにするのか、優先順位を決めておきましょう。

土地選びで見るべきポイント

以下の表は、土地探しのポイントを網羅しています。

「これは」と思うめぼしい土地があれば、必ず実際に現地に出向くことが大切です。
それも、平日と休日、昼と夜、雨の日など条件を変えて複数回訪れることが必要です。
「引っ越しを検討している」と言って、近隣の人に話を聞くことも有益ですよ。

過去にそこがどんな土地だったかを知るために、無料で利用できるサイトもあります。災害の備えとしても、ぜひご覧ください。

用途地域

実は、住居を建築できる地域というのは、法律で決まっているってご存じでしたか？

都市計画法では、用途の混在を防ぐことを目的として、土地ごとに商業、工業、住居などの利用方法を定めています。

「それがどうしたの？」と思われるかもしれませんが、家を建てようとしている土地がいったいどの用途地域に定められているのかを知ることはとても大事なことなのです。

たとえば、第二種住居地域では、10,000平方メートル以下の店舗、事務所、パチンコ・カラオケ点、ホテルなどのほか、環境影響の少ない小規模工場も建設可能です。

「交通アクセスがいいのに、静かで落ち着いていていい土地だ」と思って購入したら、後から娯楽施設が建てられてしまい騒音問題に！というトラブルは避けたいものです。

この場合、落ち着いた環境を目指すならば、第一種・第二種低層住居専用地域を選んだほうが心配ないでしょう。

このように、用途地域を知ると「将来的に地域の生活環境がどうなるのか？」を想像する助になります。

用途地域は下にまとめています。
調べたい個々の土地については、国土交通省などのサイトで調べることができます。調べたい地域の役所に「○○の用途地域を教えてください」と電話するのも簡単です。

接道義務

原則として、建築基準法第42条で規定されている幅員が4メートル以上の道路にその土地が2メートル以上接していなければ、建物を建てることができません。
これを接道義務と呼んでいます。

旗竿地などで、道路への接道部分が2メートル未満の場合、たとえ現在家が建っていてもその物件は「再建築不可物件」となり、資産価値も大きく下がります。

なお、接道義務の例外として、建築基準法第43条の但し書きに規定されている「但し書き道路」があります。

接道がなくとも、その敷地の周囲に私道などの広い空地があり、交通上、安全上、防火上、衛生上問題がない場合に許可されます。

このような土地については、「但し書き道路により、私道の所有者の承諾があれば再建築できます」とされていることもあります。

セットバック

「セットバック」は、道路後退の意味です。「セットバックあり」の土地を購入すると、幅の狭い道路を一定の幅に広げるため、土地の一部を道路として提供しなければ建物を建てられません。

この場合は、有効敷地面積がいくつであるのか計算し、その値段で売買するように気を付けましょう。なお、道路として土地を提供しても道路部分の所有権を失うわけではありません。

建ぺい率、容積率

「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合のこと。建物の日当たりを確保したり、火災時の延焼等の二次被害を防いだりする目的で、土地いっぱいに建物を建てないように制限が設けられています。
建ぺい率は、「建築面積（1階面積※）／敷地面積×100」で求めることができます。
※1階より2階のほうが面積の大きい場合は2階面積になります。

「容積率」とは、敷地面積に対する建築延べ面積の割合のことで、「延べ床面積（1階＋2階の床面積）／敷地面積×100」で求めることができます。
容積率は、建物前面の道路幅で変動する場合もあります。

建ぺい率・容積率の制限は、用途地域によって変わります。

建築条件付き土地ってなに？

「建築条件付き土地」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？ これは、「注文住宅」と「建売住宅」のちょうど中間のような家づくりの方法です。

建築条件付き土地を購入すると、決められた建築業者とプランを話し合って建物を建てることになります。

プランニングの自由がありながら注文住宅ほど業者選びや手続きが煩雑ではないことがメリットです。ただし、決められた建築業者に不満があっても変更できなかったり、プランニングにじっくり時間をかけられなかったり、そもそもプランニングの幅自体もいくつかの選択肢から選ぶだけでほとんど建売に近かったりする場合もあります。

契約や見積もりも丸めて出されることがあり、トラブルにつながりやすい形態でもあります。

もしなにか気がかりに思うことがあれば「そんなもんなんだろう」「契約書に書いてないけど、きっとこうなんだろう」と流さずしっかりと確認し、必要ならば弁護士や他の建築家にセカンドオピニオンをとりましょう。

実際にあった契約トラブル３例　条件をよく確認しなかったために……

おそらく人生で最も高い買い物であろう「家」。 やることは多岐に渡り、用語も難しく、登記や契約も膨大にあり、目が回ってしまいます。

しかし、「お任せしておけば大丈夫だろう」とホームメーカーや工務店の言いなりにハンコを押してしまったがばかりに、重大なトラブルにつながった事例もあります。

ここでは、実際にあった契約トラブルを3例取り上げて、家づくりでどういった失敗があったのか見ていきましょう。

まさかの「その住宅ローン、使えません」

一般的にはハウスメーカーによって特定の金融機関が使えたり、使えなかったりする事はありません。ただし、特定の会社と提携しておらず取次業務ができない等の事情がある場合はあるようです。

この場合は、なぜ使えないのか営業マンに根拠を質問するべきでしょう。
金利はごくわずかでも返済額に大きな影響を及ぼします。数十年に影響することなので、なあなあにせず、必要ならば弁護士などの他の専門家の助けも借りましょう。

連絡なしで工期遅れ「契約書に書いてあります」

残念ながら、契約書に記載がある以上、賃貸費用の返還は難しいでしょう。

工事契約の際には重要事項説明の時間がありますが、非常に分厚いため、すべてを読み上げるわけではありません。「その他特記事項」など小さく記載されているところに重要な情報が書かれている場合もあります。

契約書や重要事項説明書は契約日以前に入手し、すみからすみまで読み通してモレのないようにしましょう。疑問があればその場でハンコは押さず、後日にするべきです。しっかりと確認することが大事です。

チラシにウソ？！坪単価40万円じゃなかったの？

「坪単価」という言葉は、実は住宅会社や工務店によって定義が異なります。

床面積に「延べ床面積」を使うのか「施工床面積」を使うのか、あるいは坪単価のもととなる「建物本体価格」にどこまで含めるのか等で大きく変化してしまいます。これを利用し、広告では耳ざわりの良い坪単価にしておいて、実際にはもっとオプションがかさんでしまうような会社があるのも残念ながら事実です。

契約時には、メーカーによって定義の違う「建物本体価格」や「坪単価」といった用語に惑わされず、オプションを含めた必要な設備が見積もられているのかどうかを確認することで賢い買い物ができるでしょう。

まとめ

家を建てる場所や土地選びの落とし穴や注意点について解説しました。せっかく楽しい家づくりなのですから、家づくり以前の制限やトラブルであわてることのないようにしたいものですね。

まず住宅展示場に行くのはNG？！家づくりの成功には「メーカーの比較が絶対条件だった！

ちょっとまって！それはもしかしたら「失敗する家づくり」の第一歩かもしれません。

「アウェー」の住宅展示場ではなく、「ホーム」で冷静にメーカーの比較検討を

「３回建てないと理想の家は出来ない」と言われるほど難しい家づくり。ただしそれは一昔前の話です。 インターネット全盛期で、いまや多くのハウスメーカー・工務店の口コミや建てた家の住心地がわかるようになりました。

巨額なお金のかかる家づくり。そんな人生最大のプロジェクトなのに、いきなり住宅展示場に行って、誰とも知らない営業マンと話が盛り上がり、しまいには「いい人そうだから…」なんていう理由で契約し家づくりをスタートしてしまう人が後を絶ちません。

住宅展示場はある意味アウェーの場。豪華な設備やきれいな設えに気分が盛り上がるのはしょうがないことです。 ですから、冷静な頭で考えられる「ホーム」でしっかりと会社を比較検討することが大事なのです。

家での比較検討には「カタログ一括請求」がぴったり

「カタログ一括請求」ってご存知ですか？」

家を建てたい地域やイメージ、希望の価格などを入力し、気になる会社にチェックをするだけで、その会社のカタログが自宅に届けられるというものです。

家づくりのカタログの一括請求のサイトはいくつかありますが、こちらのサイトはどちらもオススメです。

家づくり初期段階だからこそ「カタログ一括請求」してほしい

家づくりのイメージが固まっていない初期段階のうちにカタログ請求を使うのは抵抗がある方もいるかもしれませんが、それは逆です。

複数社のカタログを見ているうちに「これは好き」「これは嫌い」とどんどん自分の好みの家のカタチが分かってくるのです。そして、カタログの良いところはなんといっても「家族と見られる」ことです。

ご自身と、大事な家族と一緒にカタログを並べて、理想の家について話し合ってみてください。今度の週末は、こちらのカタログを見ながら、家族で家づくりの会議をしませんか？