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家を建てるために行わなければならないことはいろいろあります。
一生で一度と言われる家の購入。どう進めていけばいいか分からないことだらけですよね。
こんなお悩みをお持ちの方も多いと思います。
住宅ローンを利用するには多くの手続きが必要で、書類も用意しなければなりません。
そもそも住宅ローンの審査に通るにはどうすればいいの？なんて疑問も湧きます。
この記事では、家の計画から土地の購入、住宅ローンの手続き、家の完成までの流れについてご説明します。
注文住宅を建てるときは、キッチンや家の構造の仕様など何度も住宅会社と打ち合わせが必要になります。
1日に打ち合わせをする時間は限られているため、できるだけスムーズに話をすすめていくことが大切です。
そのためにも、まず自分が住みたい家をイメージすることが大事です。
「和風な家」「洋風な家」「自然素材にこだわりたい」「地震に強い家にしたい」「収納を増やしたい」と思いつく限りの希望を箇所書きでもいいので、どんどんと並べていくのがコツです。
また、家の間取りを簡単な図でいいので書いてみる、建てたい家のイメージが膨らみます。
住宅会社の担当者にもイメージが伝わりやすくなります。書いてみた間取りに沿ってプランを提案してくれるでしょう。
一緒に住む家族と意見を交わしながら建てたい家のイメージを膨らませておくことが、スムーズに家を建てるための第一歩です。
建てたい家の予算を決めておくことも大切です。
注文住宅にかかる費用は、おおまかに分けると「土地購入費用」「本体工事費用」「別途工事費用」「諸経費」となります。
新しく土地を購入する場合は、「土地費用」を予算に入れておかなければなりません。
「本体工事」は、家そのものの価格になります。
「基礎工事」や「木工事」「屋根工事」「設備工事」「電気工事」などがあり、庭や駐車場などの外構工事は含まれません。
「別途工事費用」は、建て替えの場合は解体工事費用があります。
他にも「地盤調査・地盤改良費用」や「外構工事費用」「屋外電気・水道工事」「エアコンなどの空調設備工事」が含まれます。
「諸経費」は「登記手数料」や「保険、住宅ローンの保証料」になります。
このような費用が必要なため、予算の総額を前もって決めておきましょう。
予算を考えておくことで家の仕様や間取り、家の広さなどを考慮したプランを立てることができます。
家のイメージや予算が決まっていないと、何度も打ち合わせが必要になってしまいます。
「何度も打ち合わせをしているのに一向に話が進まない」ということになれば、家を建てたいという気持ちも冷めてしまいますよね。家のイメージと予算は最初に決めておきましょう。
土地を持っていないという方は、新しく土地を決めなければなりません。
理想的な家が建った後は、これから長くその地域で生活していくのが待っています。
どんなに素敵な家ができても、家周辺の地域に不満を感じていては楽しい生活もつまらなくなってしまいます。
土地を決めるときに大切なポイントは、「土地の法的規制」や「インフラの整備状況」「周辺環境」「土地の広さ」になります。
「土地の法的規制」が厳しいと建てられる家の制限も厳しくなります。
規制が厳しくて希望していた間取りが実現できない可能性がありますので、土地の「用途地域」や「建ぺい率」「容積率」などを確認しておきましょう。
条件が厳しい土地ですと、住宅会社によっては対応できない場合もあります。
「インフラの整備状況」や「周辺環境」は、生活にとても関係してくるところです。
「都市ガスが通っているのか」「電気がきているか」「お子さんがいるご家庭では学校が遠くないか」など土地周辺の状況を調べておくことが大切です。
土地の探し方は、「不動産会社」か「住宅会社」に依頼するのが一般的な探し方です。
他にも「インターネットで探す」や解体費用が必要になりますが「古家付きの土地を探す」などがあります。
「住宅会社」で探す場合は、不動産を事業としていない場合があるので確認が必要です。
また、土地も住宅会社の条件に合わせた土地を選ぶ可能性があります。
「不動産会社」で見つけた土地でも条件が厳しい場合、対応できない住宅会社もあります。
どちらもメリット・デメリットがありますが、理想はどのような土地でも希望に沿った家が建てられることです。
制限なく土地を選んでくれる「住宅会社」がいれば、希望に沿った家を建てることができるか判断もしてくれます。
「不動産会社」の場合は、もし建ててもらう住宅会社がいれば一緒に土地を見てもらうのをおすすめします。
土地に関しておさえておきたいことが、住宅ローンです。
住宅ローンを利用される方は、土地を決めてからでないと「事前審査」ができません。
「本審査」は、土地と家の仕様や見積もりが決まった後に行いますので、そこで希望の額を借りることができるか分かります。
気になった土地があれば「買付証明書」を不動産会社に提出して土地を仮おさえしましょう。
「買付証明書」は土地を買う意思表示になる手続きです。
法的拘束力はないのでキャンセルすることもできますが、たくさんの土地を仮おさえしてしまうなど信用を落とす行為をしてしまうと損害賠償を請求される可能性もあるのでご注意ください。
理想的な家を建ててもらうために、希望に沿ってくれる住宅会社を選ばなければなりません。
そのために住宅会社の情報を集めることが大切です。
住宅会社は、「ハウスメーカー」や「工務店」があります。
それぞれ特徴や強みにしていることが会社によって違います。
住宅会社のこだわりを探していくことが希望に沿った注文住宅を建てるポイントです。
「家の構造や工法にこだわっている家」「自然素材をふんだんに使った家」「地震に強くメンテナンスも少ない家」「アフターフォローがしっかりとしている家」など少しでも気になったところがあったら、その住宅会社のカタログを請求しましょう。
ハウスメーカーや工務店が行うモデルルームなどの見学会ですと、移動と説明をもらうだけで時間がかなりとられてしまいます。
そのため、1日で行動できる回数も少ないので、そんなに多く見ることができません。
最初は気になった住宅会社のカタログで情報収集して決めるのがポイントです。
多くの方は住宅ローンを利用して家を建てます。
土地のみの購入では住宅ローンが利用できないのが一般的です。
そのためにも、住宅会社と土地は、並行して探すことをおすすめします。
家を建てることを前提に土地を購入し、住宅ローンの本審査が通れば土地と家の費用を借り入れができます。
その際に「家のプラン」や「見積もり」「売買契約書」などが必要になります。
住宅ローンが下りるのは家が完成し引き渡しが終わってからです。
家の引き渡しが終わる間にも会社に支払いがあるので、自己資金で払えない方は一時的に借りる「つなぎ融資」を利用することになります。
金融機関によって購入する土地と家のプランが決まっていれば「土地先行融資」という土地費用を先に融資してもらえるものもあります。
住宅会社と提携している金融機関の場合だと、引渡し前に支払う費用を融資するケースもあるので、住宅ローンと支払計画を立てるために土地と住宅会社は並行して探すのがいいでしょう。
住宅会社の情報収集に「カタログ請求」をお伝えしました。
本格的に住宅会社を探す段階になりましたら、「住宅展示場」や「住宅完成見学会」など実際に建てられている家を見ることが大切です。
住宅会社の事務所にも事前に家のイメージと土地情報、予算などを用意して相談し「家のプラン」や「概算見積もり」をもらいましょう。
この段階では、まだ簡単なプランと概算見積もりで大丈夫です。
まず、建ててもらいたい住宅会社を決めるために希望に沿ってくれるかを判断して選ぶことです。
住宅会社によっては、「構造見学会」というまだ家の骨組みの状態で見学ができる催しも開いています。
「希望に沿う家のプラン」と「予算に合った概算見積もり」「丁寧に作られている家の構造」「親切に対応してくれる担当者」をポイントとして住宅会社を探すことが大切です。
「家のプラン」と「概算見積もり」は複数の住宅会社からもらいましょう。
理想的なプランや費用を提案してくれる会社を決めるには1社だけでは分かりません。
ある程度希望に沿ってくれる会社を複数選び、プランと概算見積もりを比較しましょう。
「要望する希望をよく聞いてプランや費用に反映してくれるか」や「地元の工務店でアフターフォローが充実している」など住宅会社によって強みとしている特徴も違います。
信頼できる住宅会社と出会えるように複数の住宅会社にプランと概算見積もりを頼み選ぶことがポイントです。
家のプランや土地がある程度まとまってきたら、いよいよ住宅会社に設計を依頼します。
設計依頼は、住宅会社によって費用がかかることもあります。
そのため、設計依頼をかける段階では建ててもらいたい住宅会社を絞っておかなければなりません。
建ててもらいたい住宅会社を決めて設計依頼をしましょう。
設計依頼をかけた時は、建てる家の土地情報を用意しておくことが大切です。
「建築条件」がある土地ですと家の間取りや高さ、広さが変わってきます。
建てられる土地の条件を具体的にしなければ、変更がでたりと時間や無駄な費用がかかってきてしまいます。
「敷地の広さ」や「道路に面している方位」「建ぺい率」「容積率」「用途地域」「建築条件付きの土地か」などをポイントに情報を用意しましょう。
また、設計依頼をかける時は、土地の図面である「求積図」があるとスムーズに設計依頼をかけることができます。
「土地の求積図」は費用がかかりますが、土地のある地域の法務局で手に入れることができます。
外観や間取り、収納などのプラン設計を具体的に伝えるには、口で説明するだけでなく写真やラフスケッチを見せることで伝わりやすくなります。
注文住宅などの建築雑誌の切り抜きでもイメージが湧きますので、用意しておくといいです。
住宅設計に重要な点がもう一つあります。
それは、家に住む家族構成です。
家族構成が分からないと生活しやすい間取りのプランを立てることができません。
設計依頼をかける時は、イメージできる写真や家に住む家族構成を知らせて行ってもらいましょう。
新築状態の家は、まだ部屋に何も置かれていないので広いと感じることがあります。
しかし、実際住みはじめると家具など生活に必要な物を置くことになります。
部屋に家具などが置かれると広いと感じていた部屋が急に狭く感じる可能性があります。
このようなことがないように、家に置く物などを考えておく「家具などの配置計画」が大切です。
物が多いことを知っていれば収納ができるスペースを広くするなどの計画も立てることができます。
家の設計計画は、「美観」や「広さ」「収納」「家具などの配置」「住む人の家族構成」をポイントにして行ってください。
土地契約に入る段階の目安は、家のプランと予算に合う概算見積もりがまとまってきた頃になります。
家のプランや概算見積もりが、まだまとまっていない状態で土地契約をしてしまうと、もう少し家に費用をかけたいという時に対応がききません。
そのため、家のプランや予算に合う概算見積もりが決まってきた段階で土地契約をしましょう。
土地と建物を契約するときは、「住宅ローン特約」を付けるのが一般的です。
「住宅ローン特約」は、住宅ローンの本審査が通らなかった場合、契約を白紙に戻すという条件のことです。
この特約を付けることで土地の手付金の没収や損害賠償請求のリスクなく契約解除をすることができます。
概算見積もりや家のプラン、土地契約が済みましたら今度は地盤調査を行います。
最終的な見積もりを出すには地盤調査が必要になります。
地盤調査は、建つ家の地盤の強度を調べるものです。
地盤の強度が軟弱地盤と結果が出た場合、地盤改良を行わなければなりません。
地盤改良をしなければいけない場合、その費用がかかります。
地盤改良の費用は約100万円が相場となっています。
土地を選ぶ際に、地盤に強度があるか周辺の土地を比較して調べることをおすすめします。
選ぶ土地の周辺に川や田んぼなど水が含まれやすい場所の場合、地盤が軟弱地盤の可能性が高くなります。
プランの詳細決定にはシステムキッチンやユニットバスなどの住宅設備、コンセントの位置、照明スイッチ、間取り、部屋の数など細かく決めていきます。
内装・外装や住宅設備に目が行きがちですが、コンセントの数や位置、照明スイッチの場所など生活に関係してくる場所も細かく見ていきましょう。
おしゃれな家でも生活に不便を感じていたら、せっかく時間をかけて建てた家がもったいないです。デザインだけでなく生活面に関係する場所を優先的に計画していきましょう。
家の仕様が決まりましたら最終見積もりになります。
理想的な家のプランが立てられても予算を超えてしまったら実現ができません。
複数の住宅会社に見積もりを依頼しているのであれば、金額を比較し検討しましょう。
ここまで時間をかけて計画を立てていますので、住宅会社の営業マンも契約が欲しいと考えています。
見積もりを比較して値引き交渉やオプションなどのサービスをしてくれるか相談してみましょう。
時間をかけても仕事にならなければ営業マンもただ時間を浪費したことになります。
最後の交渉と思って値引きやオプションなどのサービスを提案してくれるかもしれません。
注文住宅は、家を建てて終わりではありません。
これから長く住んでいく家も年数が経てば不具合などがでてきます。
不具合が起きても丁寧に対応してくれる住宅会社を選びましょう。
また、保証があるか確認することも大切です。
保証があれば家に不具合が出ても無料で行ってくれます。
気を付けなければいけないのは、保証対象となる内容です。
保証があると説明があっても、内容が合わなければ保証対象外となって修繕するにも費用が発生する可能性があります。
どこまでが保証対象か内容をしっかり聞きましょう。
これから生活していくためにも、末永くお付き合いができる住宅会社を選ぶことがポイントです。
家のプランや見積もりの価格に納得ができたら本契約を行います。
住宅会社と契約を行うともう後戻りができません。
後悔しないように契約前は入念に見積書や家のプランを確認しておきましょう。
少しでも気になるところがあれば住宅会社の担当者に相談し説明をもらうことです。
気になることをそのまま放置してしまうと、あとあと後悔をしてしまうことやトラブルが起こる可能性があります。
家のプランと見積もりの確認、住宅会社の保証などしっかりと確認して本契約をしましょう。
家を建てるには建築確認申請を行います。
通常は土地が決まった時点でその土地の条件を元に家のプランが作成されます。
その土地で要望に沿った家が建てられるか確認を行いますので、建築確認申請を申し込む段階で何か問題が起きるということは中々ないでしょう。
審査機関は地域によって違いますが、約1～3週間かかります。
築確認申請の許可が下りましたら「確認済証」が交付されます。
「確認済証」は家が建築基準法に則って審査し、内容が確認された証明になる大切な書類です。家の引き渡し後も大切に保管をしておきましょう。
「土地契約」と「家の契約」が済んだら、住宅ローンの申し込みです。
建ててもらいたい住宅会社が決まれば、住宅ローンの「事前審査」を行います。
この「事前審査」が通ったら「本審査」へと進む権利を得ることができます。
「本審査」は通常2週間程度の期間で結果がでます。
「本審査」で見られるのは「収入状況」「貸入金額」「物件の価値」「他の貸入状況」「信用情報」などです。事前審査の時点と変化していないかを確認します。
住宅ローンは家の引き渡しが終えてから実行されます。しかし、注文住宅の場合は、ローン実行前である土地取得時や家の施工中に支払う費用などが必要になってしまいます。
自己資金でそれらを支払うことができるのならいいのですが、支払えない場合は「つなぎ融資」の申し込みが必要です。
「つなぎ融資」はすべての金融機関が取り扱っているわけではありません。しっかり確認をしておきましょう。
建ててもらいたい住宅会社がある程度決まった段階で住宅ローンの「事前審査」を行っておく必要があります。
「事前審査」が通れば「本審査」へと進みます。
事前審査で見られるのは「収入状況」「貸入金額」「物件の価値」「他の借入状況」「信用情報」などです。
「本審査」と「事前審査」の違いは、「担保としての家と土地の評価額と貸入金額が妥当か」を見られます。
評価額が貸入金額よりも低い場合、事前審査に通っていても合格できない場合もあります。
住宅ローンの申し込みに必要な書類はこちらです。
もし、建て替えの場合は解体工事を行う必要があります。
そのため「解体工事費用」と「処分費」がかかります。
建設リサイクル法という法律のため解体された資材や解体方法の記録を残すようになっています。
これに違反した場合は依頼した発注者が罰則を受けますので、解体業者は優良な業者を選びましょう。
地鎮祭とは、これから家を建てる前に工事の無事を祈る催事です。
地鎮祭にも費用がかかるため近年では行わない方もいます。
地鎮祭の準備などは住宅会社が用意してくれることが多いですが、こちらで用意する場合は「祭壇」や「盛り付けする三方」を神社から借りなければなりません。
地鎮祭の費用相場は、神主への謝礼やお供え物費用を合わせて約5万円となります。
地鎮祭が終わりましたらいよいよ着工となります。
着工は地盤改良や基礎工事を行います。
基礎工事が完了すると、大工さんによる家の骨組みを組んでいきます。
この家の骨組みを組んでいくことを上棟と呼び、棟木が上がったら棟上げとも呼ばれる上棟式を行います。
この上棟式は、職人さんたちのねぎらいの場や工事の安全祈願として行われます。
近年では上棟式を行わない方も多くなっているようです。
上棟が終わると家は工程通り進められていきます。
この間にも住宅会社と打ち合わせをする場合があります。
図面上では判断しにくいコンセント位置や照明などは現地で確認することもあります。
また、家の仕様など追加や変更がある場合は、工事進行中でも対応できることがあります。
もし、追加や変更がある場合は、早めに連絡をして対応してもらいましょう。
タイミングを逃してしまうと変更ができなくなることや工事の遅延が起きる可能性があります。
家が完成しますと住宅会社の担当者と現地で最終確認を行うのが通常です。
ここで何か不具合がないかなど担当者と一緒に確認しますので見落としがないようにしましょう。
ここの段階では最終的な金額を払っていないのでスムーズに手直しをしてくれることが多いです。
工事の開始前に住宅会社から工程表をもらうと思いますので、工程表を見ながら家の完成具合を確認していきましょう。
家が完成し納得がいく仕上がりだと確認ができたら引き渡しとなります。
引き渡しの段階で初めて家の鍵を受け取ることができます。
この引き渡しが終えた時点で住宅ローンが実行されますので、登記を済ませましょう。
「つなぎ融資」を申し込んでいる場合は、住宅ローンで清算をしてください。
これから長く住んでいく家ですので、家が引き渡された後も住宅会社との付き合いは続きます。
アフターフォローやメンテナンスなど住宅会社に対応してもらうので、親密な関係を保つことができるように住宅会社とのコミュニケーションは大切にしましょう。
ここまで家を建てるまでの流れや住宅ローンについてお伝えしてきました。
一生の買い物とも言える家ですので、後悔がないように進めていきましょう。
家の計画を立ててから引き渡しまで長いと1年以上かかることもあります。
しかし、妥協せずにしっかりと計画を立てて家を建てていくことが大切です。
また、生活していくのに困らない資金繰りを計画してください。
せっかく素敵な家が建てられてもお金の面で生活を苦しめてしまっては夢のマイホーム生活はできません。
理想的な家を建てるためにも、具体的な計画と資金計画を立てましょう。
具体的な資金計画の立て方については、こちらをご覧ください。
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