アパート経営成功のポイント
成功率7割！オーナー向けアンケートから見たアパート経営の実態に迫っていきたいと思います。
現役オーナーの生の声をお届けします。
不動産活用していますか？「不動産投資」「土地有効活用」は盛んに宣伝されています。
でも、これから不動産投資を検討している方にとって不動産投資は様々な不安が多いことでしょう。
そこで今回の記事では、現在オーナーとしてアパート経営をしている方にアンケートを採りその結果からみるアパート経営の成功率や成功のポイントの実態をお伝えします。
| 対象者 | 全国のアパートオーナー |
|---|---|
| 所有アパート | ワンルーム～3DＫまたは戸建て賃貸を経営 |
| 所有年数 | ３年～１５年以内 |
| 管理形態 | ７割が管理会社にて運営を依頼 |
■以下が実際のアンケートの設問となります。
では、実際のアンケート結果を発表します。
あなたは、アパート経営も成功していると思いますか？
成功しているというオーナーは実に全体の70%です。
現状からどちらとも言えないというオーナーも３割はいますが、このアンケートの回答には「失敗した」という回答もありましたが失敗を選んだオーナーは一人もいませんでした。アパート経営はやはり成功率が高いという結果でした。
そして次にアパート経営を始めたきっかけについてもお尋ねしました。
その結果が下記になります。
税金対策と副業でアパート経営を始めたオーナーがほとんどです。
相続等で土地や家屋を所有することになった場合、住む人がいなくても高額な固定資産税が課税されます。最近では、空き家も放置しておくとペナルティで軽減措置を撤回されて最高7倍の固定資産税が課税されるようになりました。
家を壊すだけでも数百万円かかります。それなら事業として収益をあげてまた税金対策にもなる、アパート経営を始めたというきっかけにつながるようです。
アパート経営の成功の3つのポイントについて検証してみましょう
アンケートではアパート経営をする際の投資資金についてもお尋ねしました。
その結果が下記になります。
2,000万以内から1億円までとかなり幅広い投資金額が明らかになりました。
1億円投資されたオーナーは土地も購入されているオーナーです。建物だけを建築されるだけなら3,000万円～5,000万円前後が一般的という結果でした。
また、今回のアンケートでは9割のオーナーが自己資金プラス借入と回答されています。
今後の資金繰りを考えればやはり借入は少ない方が資金回収の見込みがあり成功率が高まるでしょう。
土地＋建物でアパート経営をするのであれば、成功のポイントはやはり家賃設定になります。
7,000万以上から1億円もの投資をされたのであれば、毎月の返済も高額になるので、長期にわたり高額な家賃を得られる物件を目指す必要があります。
長期高額な家賃が取れる物件は、立地条件が大きなポイントといえるでしょう。そして、部屋数も多くし回収率を高める必要もあるので自己管理だけでの運営より管理会社と連携を取りながらの経営をお勧めします。
建物を管理するにあたり、「全て自己管理」と回答したオーナーは全体の1割程度です。
事業として運営するのならやはり不動産会社や管理会社との連携が長期安定のアパート経営の条件といえるようです。
資金面や借入をできるだけ抑えてアパート経営をするなら、中古物件から始めるのも一つの方法ですね。
中古物件でも「アパート1棟満室」「利回り14％以上」と掲載されている売り物件も多数あります。
もちろん、立地や建物の経年の劣化はありますが程度の良い物件なら新規建築の半額程度の資金で購入し運営することもできます。
不動産投資を始める方法としては、ハードルが低く客付け出来ている物件購入を手軽に感じられる事でしょう。
問題は、経年している物件は10年目あたりからメンテナンス費用が高額になってくる点です。中古物件を購入するならこの点も加味して購入価格を交渉してください。
アパート経営を成功させる為には、物件の立地条件や資金繰りまた運営会社などの選定が重要になってくることをお伝えしました。
さらに具体的な事業としてアパートを建てる前にいくつか検討すべき点をお伝えします。
立地条件は大変重要なポイントです。場所の選定でアパート経営の成功が9割方決まると言っても過言ではありません。
大きなターミナル駅の近くでビジネス街が近いならワンルームか１ＬＤＫの物件が最適です。若い独身層などに訴求するようなアパート経営をしましょう。
ファミリー向けのアパート経営をするのであれば、学校や医療機関が半径5キロ以内に揃っていることがベストです。
立地は駅や公共交通機関から近い場所にあり、買い物に便利でコンビニも徒歩10分圏内が望ましいです。郊外でやや交通機関から遠くても学校や病院の近くなら、ファミリー向けの２ＬＤＫ以上の物件や戸建て賃貸などが求められています。
子供さんが小さいと騒音の問題もあり、幼児２人以上の場合は戸建てメゾネットタイプなどが最近人気です。投資資金は高額になりますが、ファミリー層は転勤でもなければ長期契約になるので収納スペースを広くとり、駐車場代込みの金額設定にするなど家族向けに適した部屋を提供してみましょう。
先のアンケートでは、投資金額は最高1億円から3,000万円前後という結果を得ることが出来ました。部屋数や部屋の大きさにもよりますが、20年くらい前のアパートの建築費は1部屋単位で600万円台を超えると、利益率が悪いと言われていました。
しかし、その後参入してきたアパートメーカーでは内装やデザイン性の高い、付加価値の高い賃貸物件を投入してきて現在では２ＬＤＫの広さで1部屋あたり800万円台が主流となっています。
風呂は追い炊き・ウォシュレットにカメラ付きインターホン、各部屋にエアコンを設置・インターネット使い放題・システムキッチンなど内装や設備費が高額になってきているからです。
高い家賃が取れる首都圏ならいいですが、地方や郊外では２ＬＤＫで7万～５万円台の家賃でしょう。この家賃では年間収入8０万円台～６０万円台となります。
この１年分の家賃から１５％は諸経費や税金となり消えていき、金融機関の返済にも充てられることでしょう。１部屋８００万円の部屋造りで成功率を上げるためにはどうしたらよいでしょうか？
一つには助成制度を利用することです。アパートオーナーも投資金額が全額自己資金という人は少なく、多くは自己資金と借入で建築費用をまかなっています。
借りるのであれば、できるだけ利率の低い金融機関を選択しましょう。
一つの提案としては、政府金融公庫や創業支援などこれから事業を始めるにあたり支援を打ち出している金融機関から借入すればかなり負担は軽くなります。
政府金融公庫や創業支援などは、余り認知がなくオーナー向けアンケートでも利用しているオーナーは１割程度になっています。
長年の取引先銀行の他にアパートメーカーから紹介された銀行から借入されているオーナーもいます。アパート経営は不動産担保が条件になるので利率の低い借入が出来るからでしょう、借り入れする場合は複数の金融機関を回り好条件の融資を受け、余裕を持った資金繰りでアパート経営を成功させましょう。
今回のアンケートでも管理会社について不満を持っているオーナーが多くいることがわかりました。
最初のアンケート結果で「ご自身のアパート経営が成功していると思いますか？」の回答に「どちらともいえない」と回答したオーナーに対して更にその原因をお尋ねしました。
その結果をまとめたアンケート結果が下記の表になります。
実際にアパート経営をしている筆者からみると、このアンケート結果の原因は、ほぼ管理会社との関係に起因するところです、理由をご説明します。
この内容については、最初のアパート建築時点での見込みが正しかったのか？という疑問がでてきます。
持ち出しが多いという不満、この原因はアパートの修理補修はオーナーが業者を選定することが出来ず、すべて管理会社より指定している業者であることでしょう。
見積もりを取ると、一般業者より割高になっている見積もりが多くネットでもその点に不満が多く上がっています。
サブリース契約に対する不満は数多くありますが、修理補修など管理会社からの見積もりだけを鵜呑みにせずに他の業者からの見積もりを提示して金額交渉しているオーナーもいて、サブリース契約の管理会社と値下げ交渉に成功している事例もあります、諦めずに交渉してみましょう。
ほとんどのオーナーが管理会社に依頼しているところから見ると、オーナーが入居者と直接対応することは少ないでしょう。
それでも、入居者への不満が出るのは入居者からの要望や意見または家賃値下げなどの依頼や現状復帰に関するトラブルを管理会社で対応せずほぼ丸投げしてオーナーに伝えてくるところが多いためです。
あきらかに不当なクレームなどもすべて伝えてきますが、オーナーからみれば管理費を支払っている以上は管理会社での対応を希望しているのです。
このような部分がオーナーからの不満がでてくる要因と考えられます。
管理会社と契約する時は、このような事例を踏まえオーナーへの連絡はどこまでにするのかをはっきりと伝えるべきであり、また入居者と交渉できる管理会社を選ぶ必要があります。
お金を貯めるのが預金の役割とすれば、お金を殖やすのが投資の役割です。ある調査によりますと実際に投資をしている人は約26％に留まっているということで…
一般的に多くの不動産投資メリットがあることは広く認識されていますが、不動産会社の営業トークだけを鵜呑みにすると後で痛い目に合うことも多い世の中です。…
賃貸物件のオーナー向け火災保険にはかならずフルカバータイププランにての加入をお勧めします。プラスして地震保険にも加入しましょう。
理由をお伝えします。
入居者は契約時に100％借家人火災保険に加入しています。この保険は、入居者のミスでトラブルが起きた際の家財補償であり、建物全体の火災保険はオーナーが加入します。
この家財補償が原因で、入居者からオーナーへの損害賠償請求がでることがあるのです、ご存じでしょうか？
一例として、建物の給水配管の不備で1階の部屋の家財に損傷が起きたとします。
入居者は、自身が加入している保険会社へ「水濡れで家財に損害が出た」と請求をだします。保険会社は、現地にて鑑定し建物の給水配管不備という点を指摘して入居者へ保険金の支払いを行います。
問題はその後です。
保険金を支払った火災保険会社は、オーナーに対して
「建物管理の不備で保険請求が発生し、その損害金を支払いました。 建物管理不備の責任をとり支払った金額に対して損害賠償請求をします。」ということで入居者の保険会社から、オーナーに向け損害賠償請求が行われる場合があるのです。 特に高額な請求が出た場合です。
建物内の配管は、定期点検もしにくくトラブルが起きてから判明するのが一般的です。契約している火災保険にオプションとして、このような損害賠償特約や話がこじれた場合の弁護士相談費用 特約などが付いている保険もあります。
多くの物件を抱えているオーナーであれば、リスクは高くなります。火災保険加入時はフルカバータイプに加入し不測の事態に備えましょう。
アパート経営も事業ですから、成功もあれば失敗もあります。
これは稼働率が悪いのが原因です。
下記アンケートに見るように満室か1室か2室空いているというオーナーは全体の8割です。また満室になったことがないという物件も15％あります。
こんな状況では、借り入れした資金を返済するのに苦労することは必至です。この状況が長く続き、経年劣化でメンテナンス費用がかさむことになればアパートの維持自体難しくなるでしょう。
投資金額が大きくなる点は、先にご案内したとおり最近のアパートは付加価値を付け1部屋あたりの建築費用が高額になってきています。
設備を豊富に付ければ、その故障やメンテナンス費用もその都度掛かります。満室時での返済計画ではなく、2部屋くらい空きがあっても経営していける返済計画が必要といえるでしょう。
このアンケートはアパート経営をして困ったことは何ですか？という複数回答のアンケート結果です。73％もの方がこの費用面での苦労を抱えているようです。この入居者からのクレームや管理会社の対応も、ほとんどがこの原状復帰費用についてです。
大手アパートメーカーの建てるアパートは、地質上の問題が無い限りはほとんど木造建築です。そこに数千万円からのアパートを建築するにはやはり金融機関からの借入をされているオーナーがほとんどでしょう。
しかし、高額なアパートを建てて毎月の返済金額を低くするのは良いですが、返済終了が35年後では木造建築の減価償却を遙かに超える計画になります。
土地自体にかなりの担保価値がないと、銀行融資が難しくなりますし、建物は劣化しメンテナンス費用が必要です。今回のアンケート結果では、成功しているという意見のオーナーが多かったのですがそれでも建物を維持する上で苦慮していることがわかりました。
ほとんどのオーナーが物件を建てるつもりはないようです。やはり資金面やメンテナンス費用が思ったより負担になっていることが伺えます。
また、これからアパート経営をする方へアドバイスはありますか？
というアンケートもご覧下さい
アドバイスとしては、物件を建てないタイプを勧め自己管理での経営を提案していることからオーナーは、管理会社との対応や建物維持管理に悩んでいるのがわかります。
アパート経営の成功ポイントや失敗の原因などアンケート結果を元にお伝えしてきました。
アパート経営をしているオーナー達は、経年しメンテナンス費用がかかる物件の維持に苦慮しています。現状入居していても、10年、20年経つうちに建物の周りの状況にも変化が出てきます。
入居者が減り続ける物件をどうすればよいのでしょうか？メンテナンス費用がかかる物件は、売りに出してもなかなか好条件では売却できないものです。
建物が処分できなければ、アパート経営の方向性を転換する必要が出てくるでしょう。
その提案を2件ご案内します。
最近もっとも注目されているのが、グループホームやサービス付き高齢者住宅への転換です。老健施設としてのリフォームが必要ではありますが、一人暮らしを不安に感じる高齢者が多くなります。
全国各地でこのような施設が今後多数、展開されることでしょう。
地方でも多く見かけるようになった、外国人。現在、外国人労働者の多くは受け入れ先の会社が用意している寮に宿泊していますが、受け入れ多数になったり家族が増えたりすれば民間のアパートに流入してくることは間違いないでしょう。
所有している物件を外国人住宅にするなら大きなリフォームは不要です。しかし、会社からの家賃補助が無い限りは現状よりも家賃の値下げがでてくる可能性はあります。
そして、言語や風習の違いなど自己管理では対応しきれない部分は外国人向けの管理会社・家賃保証会社も最近はでてきているので、入居する外国人に対応できる管理会社を見つけて契約をすべきでしょう。
一般的に多くの不動産投資メリットがあることは広く認識されていますが、不動産会社の営業トークだけを鵜呑みにすると後で痛い目に合うことも多い世の中です…
アパート経営をしているオーナーアンケート結果を元にお伝えしてきました。オーナー達は資金面や管理会社との対応に悩みながらも、運営を維持しています。
その成功のポイントとしては
このような要因が挙げられます、10年15年と長期返済し、また運営していく事業としてどれがかけても困難でしょう。ぜひ、このアンケート結果を元に健全なアパート経営をご検討ください。
