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住み替えなどでマンションを売却したいとき、大まかな売却の流れはわかっていますか？まだ売却相談もしていないのに引っ越し先を探しはじめるなど、流れの順序を間違うとあとで大きな失敗に繋がってしまう場合があります。
マンションの購入や売却は誰でも未経験だから失敗しやすく、売買契約を締結した後になってから気づいても元に戻すことができません。
ここでは、マンション売却で失敗しやすいポイントとその対策を7つご紹介します。
会社の転勤により半年後に引っ越すことが決定した場合、次の住居を探すことばかりに気を取られていてはいけません。
マンションの売却には、早くて1～2ヵ月、通常は3ヵ月以上の期間が必要だからです。
マンションが建っているエリアの環境や売り出し価格によっては、なかなか売れずに半年以上経ってようやく売却が決まった、というケースもよくあります。
今住んでいる分譲の区分マンションを売却することになったら、速やかに不動産会社への売却相談を進めましょう。不動産を売却するためには一定の順序があるので、売り出しから数日後に売買契約をして買主に代金を支払ってもらう、なんてことはできないからです。
先に引っ越し先を探し始めて、もし良い物件が見つかったとしても、マンションの売却が決まっていなければ「引っ越したいのに引っ越せない」という状況になる可能性もあります。
特にマンションから戸建への住み替えの場合であれば、先にマンションを売却して売却代金を受け取ってからでないと次の戸建の購入資金が足りない、なんてことにもなりかねません。
もしマンションが売れていない状態で次の住居に引っ越してしまうと、売り出し中のマンションのことが気になるし、遠方から売却の手続きを進めるために多くの時間と労力を要することにもなり大変です。
実際に引っ越しをする1～2ヵ月前くらいから探し始めるので大丈夫。
一般的には1ヵ月程度あればたいていは見つけることができます。
特に賃貸マンションやアパートなどであれば不動産ポータルサイトなどで簡単に検索できるので、あとは内見をして物件の現状を把握できれば決められるでしょう。
もし「戸建を購入する」などの住み替えの場合は、引っ越しをする時期の3ヵ月前くらいから物件を絞っておいたほうが良いです。
住み替えローンの事前審査や本審査などは、申請から結果が出るまでにそれぞれ1週間～2週間程掛かるからです。売主と買主のスケジュールを合わせる必要もあり、住宅購入までに最低でも1ヵ月以上は掛かります。そのため、物件探しはもっと余裕をもっておいたほうが安心です。
前述の通り、引っ越し先が決まってすぐにマンションを売りたくても、すぐに買主が見つかるとは限りません。マンションを売却するときは、売買契約から決済・引き渡しまでの期間を予測しておくことが大切です。
もし早めに売買契約が決まったとしても、ほとんどの買主は金融機関のローンを利用します。不動産ローンや住宅ローンは、事前審査、本審査と2段階の審査を行う場合が多く審査の承認が出てようやく買主は取引を進められるようになるのです。
どんなに売主が早く売却手続きを進めたくても、審査期間中は「足止めされている状態」と言えるでしょう。
周辺のマンション相場を調べておき、「売り出しからどれくらいで買い手がつきそうか」などを不動産会社に相談して売却計画を立てておきましょう。できるだけスムーズに売却が行えるように、登記識別情報（マンションの権利書のようなもの）などの必要書類は早めに準備しておくことも重要です。
登記識別情報は、不動産の登記名義人を確認するためのもので、売主から買主へ所有権を移転する際に使います。売買代金の決済と物件引き渡しを行うときに司法書士が登記識別情報を確認するので、それまでには必ず用意しておかなければなりません。
売買に必要な書類を不動産会社に確認して、前もって準備しておくと安心です。
たいていのマンションは管理会社が建物や敷地内の管理を行っています。特に分譲マンションであれば管理人が建物内に常駐していることもあるので、「マンションを売るなら早めに言っておかなきゃ」と思う方がいらっしゃるかもしれません。
ですが、管理会社に対してはマンションの売買契約が決まってからでかまいませんし、不動産仲介業者が管理会社へ連絡してくれる場合もあるので、あまり気にしなくても良いでしょう。
マンションを売るときって、「まずどこの誰に相談すれば良いのかがそもそも分からない」という方も多いのではないでしょうか。
不動産の売却には3つの相談方法があります。
購入したときの履歴が不動産会社に残っているので、物件や顧客のことをよく理解しており「売却相談がスムーズ」というメリットがあります。
また、特に分譲マンションによくあるのですが、マンションのデベロッパーが売買仲介をしているケース。デベロッパーはマンション開発や建設を主体的に行っているので、対象のマンションを熟知しており、売買に必要な物件資料なども初めから全て揃っています。同時にマンション自体の管理も行っているケースが多く、「売却に関する全てを一貫して任せられる」というのが大きな特徴です。
こうした不動産会社は物件が近くにあるので何度も売買仲介をした実績があり、
やはり対象のマンションのことをよく知っています。
デベロッパーほどではないにしてもマンションの相場やメリット・デメリットが分かっているので、購入希望者に提案や訴求をするのも上手です。
ただし、不動産会社によって経営方針が異なるので、売却査定や営業の仕方にバラつきがでる場合もあります。
1社だけに相談するよりは、複数の不動産会社で相談相手を選べたほうが「マンションがなかなか売れない」などのリスク回避にもなるのではないでしょうか。
売りたいマンションと同じ地域の不動産会社へ1社ごとに相談しに行くとはとても大変です。インターネットで不動産一括査定サイトなどを利用すれば、複数の不動産会社にまとめて売却査定の相談が行えます。
例えば5社の不動産会社に売却査定を依頼した場合は、その中から相談相手を選ぶことができので、条件の良い仲介業者と媒介契約を結べば良いのです。
不動産一括査定サイトなどで複数の不動産会社に売却査定を依頼した場合、よくやってしまいがちなのが「査定額が一番高い業者と媒介契約をする」ことです。
不動産仲介業を行っている会社は、売主や買主から仲介手数料を貰って売上を立てています。こうした不動産会社にとって仲介手数料はメインとなる収入なので、売却物件は確実に預かりたいのです。
売主には自社と媒介契約をしてもらいたいので、わざと高めの査定額を見積もる業者も存在します。例えば、区分マンションの中古相場が2,000万円なのにわざと2,800万円で査定額を出して売主と媒介契約を締結し、その後に「この価格だとなかなか売れないのでもう少し値下げをしましょう」と平気で言ってくるのです。
もし初めから不動産相場の2,000万円で売り出し価格を設定していたら、すぐに売れたかもしれません。それなのに、相場より高めの2,800万円で売りに出していたのでは機会損失になってしまう可能性もあります。
複数の業者に不動産査定を依頼したときは、査定価格だけで媒介契約先を選ぶのではなく、きちんと査定額の根拠を訊いて業者のことをもっとよく知ってから判断しなければなりません。
前述の通り、売り出し価格の設定は重要なポイントです。
査定見積もりを出した不動産会社の言いなりになるのはとっても危険。
できるだけ自分でも不動産相場を把握するように心がけておきましょう。
売りたいマンションの不動産相場は、不動産情報サイトで検索をすれば簡単に調べられます。同じエリア内で、同じ条件（築年数や間取りなど）で検索してみてください。なんとなくでも良いので、似たマンションの中古相場を把握しておけば、不動産会社の査定価格が適正かどうかも判断しやすくなります。
ご自分でマンション相場をチェックして、失敗しないための売り出し価格をきちんと精査しましょう。
瑕疵とは、不動産の欠陥のことを言います。
例えば雨漏りやシロアリ被害、建物内の設備の不具合・故障などです。
また、マンション内で事件や事故があった場合は「心理的瑕疵」にあたり、
心理的瑕疵も物件の欠陥としてみなされます。
民法上の規定では、原則として売主が瑕疵担保責任を負うこととされており、もし売買契約後に雨漏りなどが発覚した場合は売主が修繕費用を負担しなければなりません。給湯器の故障といった設備の欠陥に関しても同様です。
これでは、マンションを売りたい人にとってはちょっと不安ではないでしょうか。
瑕疵担保責任をよく理解しないまま売却を進めてしまうと、物件を引き渡した後になって買主からクレームがつく可能性もあります。
中古不動産を売買するときは、「現況での引き渡し」が原則です。
そのため、ある程度の不具合・欠陥による修繕費用の負担分は売買価格に反映されていることとして、「売主の瑕疵担保責任を免責する」という特約条項をつけるケースがほとんど。
たいていの不動産会社は瑕疵担保責任について説明してくれますが、
他人任せにせず、自分でもきちんとチェックしておきましょう。
また、危険負担についても同様です。
危険負担とは、売買契約締結後にマンションを買主へ引き渡すまでの間に火災によって建物が焼失してしまった場合の負担のこと。
瑕疵担保責任とは逆で、危険負担の場合は原則として買主が負担するよう民法で規定されています。具体的には、引渡し前にマンションが火災で焼失しても買主には売買代金の支払い義務が残るのです。
このままでは、燃えて無くなってしまった物（不動産）に対して買主は代金を支払わなければなりません。しかし、あまりにも買主の負担が大きすぎることから、実際の不動産売買では売主が危険負担を負うという特約をつけるのが一般的なのです。
不動産売買契約にはこうした特約がよくつけられているので、
誰が損失分を負担するのかきちんとチェックしておきましょう。
マンション売却にはさまざまな税金がかかります。不動産売買にかかる税金のことをよく理解しておかないと、想定外の出費が引っ越し費用の負担になるかもしれません。
不動産売買に関連して課税される主な税金は以下の通りです。
不動産売買契約書は課税文書なので、契約書に印紙税を貼って納税します。
税額は不動産の取引価格によって異なるので、気になる方は国税庁のサイトで確認しておきましょう。
（参照・国税庁 印紙税額の一覧表）
登録免許税は、マンションを売却して不動産名義を買主へ移す際にかかる税金です。
売主から買主へ所有権を移転するときの登記に対して課税されます。
登録免許税は、登記の手続きを行う司法書士に支払うのが一般的です。
不動産売買にかかる登録免許税の税率は以下の通り。
| 登記の内容 | 税率 |
|---|---|
| 土地の所有権移転登記 | 評価額×2.0% |
| 建物の所有権移転登記 | 評価額×2.0% |
尚、登録免許税には軽減税率があり、住宅用家屋を取得した場合は建物にかかる登録免許税の税率が0.3%になります。ただし、以下の条件を満たさなければなりません。
譲渡所得税とは、マンションを売却したことによって利益が出た場合にかかる税金のこと。ここで言う利益とは、マンションの売却代金から購入した際に掛かった取得費と売却諸費用とを差し引いて残ったものです。
譲渡所得（利益）＝売却価格－（取得費＋売却諸費用）
もし利益が出なければ課税されません。
譲渡所得税は、マンションを購入してから売却するまでの期間によって税率が異なります。売却までの期間は「短期譲渡」と「長期譲渡」に分けられており、それぞれ税率が設定されています。
税率は以下の通り。
| 区分 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 税率 | 39% | 20% |
| （内訳） | （所得税30%） （住民税9%） |
（所得税15%） （住民税5%） |
※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%が所得税に追加されます。
もし譲渡所得税がかかりそうな場合でも、3,000万円特別控除が適用できます。3,000万円特別控除とは、住んでいたマンションなど「居住用財産を売却したときは3,000万円の控除が受けられる」という特例制度です。
前述した計算で譲渡所得として利益が出た場合でも3,000万円までは控除できるので、大幅な税金の軽減になります。
（参照・国税庁 マイホームを売ったときの特例）
予めこうした特例制度など税金のことも理解しておけば、税金負担の支出についても想定しやすくなるので安心です。
マンション売却で失敗しがちなのは、「知らない・わからない」まま進めようとしてしまうことです。失敗しないためには、実際にマンションが売れるまでのタイミングや契約後の流れなどをきちんと把握しておく必要があります。
マンション査定を依頼する業者選びはインターネットなどで情報収集を行い、売買にかかる税金についてもチェックしておくと安心です。
一通り売却の目途が立ってから次の引っ越し先を探しても遅くはありません。まずは「どの不動産会社で」「いつまでに」売りたいかを検討しておきましょう。
不動産を高く、しかも早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。しかし、不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。
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