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「ローコスト住宅」×「ホームインスペクション」で欠陥のない理想の家づくりへ

「ローコスト住宅」×「ホームインスペクション」で欠陥のない理想の家づくりへのイメージ

「安心で安全な家を建てたい」

家を建てるなら誰しもがそう願いますよね。

そしてほとんどの人が限られた予算の中で家づくりをすると思います。
安心安全は大前提。でもそのほかにもいろいろなこだわりだってあるはずです。

お金が有り余っているなら、鉄筋コンクリート造の家を自由設計すれば簡単に実現しますが、大抵の人がそうではありません。

そこで興味が湧くのが「ローコスト住宅」です。予算が限られている人にとって希望の光ですね。

  • ローコスト住宅は「安かろう悪かろう」では?
  • ローコストゆえに欠陥住宅だったらどうしよう
  • 欠陥住宅を未然に防ぐ方法は?

と不安もあると思います。

そこでこの記事では、「ローコスト住宅がなぜ安いのか」「なぜ欠陥住宅が建ってしまうのか」を解説しています。欠陥住宅を防ぐための強い味方「ホームインスペクション」についても詳しく解説していますので、家づくりの参考にしていただければと思います。

ローコスト住宅とは

ローコスト住宅とは、大手有名ハウスメーカーよりも比較的安く建てられる家のことです。

住宅公園に展示されている大手のモデルハウスを見学に行って、「このモデルハウスはいくらで建ちますか?」と聞けば驚愕の値段が返ってきます。一億超えなんてザラですよね。

大手で延べ床面積36坪ほどの一般的な家を建てるとしても、坪単価が70〜80万円くらいはかかります。建物だけでも2,500万円以上!このほかにも土地代や諸経費がかかるので総額は高額になります。

一方ローコスト住宅の坪単価はおよそ30〜50万円と割安。
ローコスト住宅で坪単価が50万円だと高額な方になりますが、36坪の家を建てても1,800万円程度で済みます。ローコスト住宅で建物が2,000万円を超えることはほとんどないでしょう。

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ローコスト住宅の安さの理由は?

ローコスト住宅がかなり安いのはわかりましたが、なぜそんなに安いのか気になりますよね。各社さまざまな企業努力でコストダウンをしていると思いますが、代表的な安さの理由をあげます。

ローコスト住宅が安い理由

・間取りのパッケージ化
・資材・設備の一括仕入れ
・人件費の削減
・標準仕様のグレードを低くしている
・広告宣伝費の削減

ローコスト住宅はなぜ安くつくれるのか、
その大きな理由に間取りのパッケージ化と安価な資材や設備の一括仕入れが挙げられます。

間取りを規格化することで、使う木材や設備(キッチンやバスなど)の種類が限定され、 大量に同じものを仕入れられるため原価コストを下げることができます。家は複雑な造りにしないため、工期も短くて済み、その分の人件費は大幅にカットすることができます。

また、注文住宅のように施主の希望を細かく設計に盛り込む必要がないため、打ち合わせ回数も少なくて済み、その分にかかる人件費も削減できるのです。

他には、テレビCMやネット広告、モデルハウスなどの広告宣伝費の削減をしてコストダウンにつなげている業者も多くあります。

このように、ローコスト住宅は無駄をすべて省き、必要最低限の内容で建てらるため、安さを実現することができています。

ローコスト住宅は欠陥が多いって本当?

どうしても「ローコスト住宅」と「欠陥住宅」は結びつきがちです。
実際はどうなのでしょうか?

「安いから悪い」わけではない

結論から言うと、ローコスト住宅には残念ながら欠陥住宅が存在します。
しかしそれは「ローコスト住宅だから欠陥住宅だった」という安直な理由ではなかったりします。

すべてがそうとは言い切れませんが、
やはり無理な人件費カットが欠陥住宅を生み出しているという事例も多いのが現実です。

たとえば、ローコスト住宅を実現するために大工さんの人件費を削るとします。
その場合、

①1人あたりの給与を安くする
②1人あたりの給与は高くして人数を減らす

という方法に行きつく業者もあります。

①は大工さんのモチベーションを下げる原因になり、丁寧な作業に結び付きにくくなります。一方②の場合ですが、こちらはモチベーションは高く維持できますが、1人あたりの作業量が増え、疲弊やストレスを招き、結果丁寧な作業に結び付きにくくなります。

やはり実際に建てる家が高品質になるかどうかは、結局施工する「人間」にかかってくるというわけです。

欠陥の原因=「手抜き」は現場監督の監督不足から起こる

欠陥住宅の原因は、人件費削減によりものが多く、とりわけ現場監督の疲弊や手抜き工事が目立ちます。

施工者自身がモラルをもって真剣に仕事をしていれば「手抜き」などするはずがありませんが、人件費カットの影響で単価が低い現場だと、大工さんのモチベーションやモラルが低い可能性は大いにあります。

「仕上げたら見えないから手抜きして早く終わらそう」なんて考えてしまうのは容易に想像できますよね。

そんな考え方を引き締めてくれるのが現場監督なのですが、無理に大工さんの人件費を削減しようとする業者の場合、当然現場監督の人件費も減らすことを考えられます。

そのため、1人の現場監督が現場を多数抱えることとなり、現場の状況を把握することが困難になるのです。統率者がいなくなれば、現場は手抜きの温床に…という最悪な状況にもなりやすいですね。また、現場監督自体が手抜きを指示している、なんてこともあるのです。

もちろん前項で解説したように、人手不足や安価な給与により、現場の人間が疲弊し、それが欠陥(結果的に手抜き)に繋がることもあります。

住宅を購入する側からするとこんな状況を考えたくもないですが、
残念ながらローコスト住宅に手抜き工事があるのは事実です。

秀光ビルドの例

秀光ビルドという会社をご存知でしょうか?
有名タレントを起用したテレビCMを放送していたくらい大手のローコスト住宅会社ですが、2017年3月に秀光ビルドの欠陥住宅の報道が出ました。

この事件の原因がまさに「現場監督の疲弊」でした。

無理な人件費カットをしていたために、一人の現場監督がいくつもの現場を掛け持ちする状況が続き、疲弊してしまったと言われています。

もちろん、その監督自身に問題があると言えますが、そもそもはそのような状況を作ったのは会社の責任でもあります。現場監督が疲弊しておらず正常に業務をこなしていれば、手抜きや施工ミスは防げたはずだと考えられるからです。

また、職人への報酬を極力抑えていたために、腕の良い職人が確保できなかったともいわれています。

やはり、秀光ビルドの例からも、無理なコストカットやコストカット箇所の見誤りによる現場の疲弊が欠陥住宅を生んでいることがわかります。

欠陥が多いのはハウスメーカー?

秀光ビルドの件もあり、ハウスメーカーに不安をもつ人が多いと思いますが、
ハウスメーカーに欠陥住宅が多いとは断言できません。

ハウスメーカーは施工数が工務店や建築設計事務所より多いので、欠陥住宅の数も多く感じられますが、工務店で建てても欠陥住宅になる可能性はあります。

お客さん側からはなかなかわかりにくいですが、
事前に「現場監督はどれぐらいの頻度で現場に来るのか」「1人あたりどれぐらいの案件を抱えているのか」を営業担当者に聞いてみるのも一つの方法です。

他業者と比較して、明らかに現場監督の多忙さが目立つ場合は、契約を一旦考え直した方が無難です。

家づくり成功のカギは会社選び

残念ながら、欠陥住宅問題はたびたびニュースになるものの、一向になくなっていません。

ではどうすれば良いのでしょうか。

欠陥住宅の心配をせずに、安心して家を建てるためには、
不動産会社を慎重に選ぶことが何よりも重要です。

不動産会社の良し悪しを判断するためには複数社の比較が不可欠。
家を建てようと考え始めたら、まずは複数社とコンタクトを取り、見積もりや対応を十分に比較してみましょう。可能であれば、建設中の現場見学を申し込むのも有効です。

ローコスト住宅の欠陥を未然に防ぐ!ホームインスペクションを受けましょう

ホームインスペクションという言葉を聞いたことはありますか?

ローコスト住宅を建てたいけど欠陥住宅が心配…それならホームインスペクションをお勧めします。ホームインスペクションで合格をもらえれば、欠陥住宅では?なんて心配をすることなく、安心して住むことができます。

ホームインスペクションとは?

ホームインスペクションとは、「住宅診断」のことです。
住宅の専門家が、第三者の立場から住宅の状態を検査して診断することです。

新築、居住中の住宅、中古物件、賃貸物件など、さまざまな住宅が対象で、
検査は目視のほか、さまざまな機械を使用して行われます。

アメリカではホームインスペクションを行うのが常識となっています。
日本でもまだまだ行う人は少ないですが、急速に普及してきています。

完成してからでは手遅れの場合も!基礎工事から受けることが重要

ホームインスペクションを受けるなら、建築が始まる前から手配しておくことをおすすめします。

そして必ず基礎工事から立ち会ってもらってください。

なぜなら基礎は家の土台だからです。基礎がダメならその家は建て直しです。
そのあとも建築中に何度か検査をしてもらいます。スケジュールは検査会社が決めてくれますのでお任せできます。

家の一番大事な躯体(くたい)は仕上げが終わってしまうと目視することが不可能になります。基礎の打ち方や柱や梁のつなぎ目などを見えるうちに検査してもらいましょう。

契約前に許可をもらっておく

住宅建設中にホームインスペクションを検査会社に依頼したい場合は、
必ず契約前に施工会社にその旨を伝えておきましょう。

そうすることで、トラブルなくスムーズに進めることができます。
また、ホームインスペクションが入るということで、手抜き工事の牽制にも

中には「自社の仕事を疑ってかかられている」と難色を示す施工会社もあるかもしれませんが、そこは割り切りも必要。もし、どうしても許可を得られない場合は、その施工会社との契約を見送る判断をしましょう。見せられない何かがあるはずだからです。

ちなみに、施工会社自身が検査会社を勧めてくる場合がありますが、やはりホームインスペクションは第三者でなければ意味がありません。面倒ではありますが、自身で検査会社を探すようにしてください。

実例!ローコスト住宅にホームインスペクションをした結果!欠陥は?

実は筆者はローコスト住宅を新築し、入居後にホームインスペクションを受けた経験があります。実例として、簡単ではありますが紹介します。

ホームインスペクションを受けるまでの経緯

某ローコスト住宅会社で新築を建てました。
入居してからあちこちに細かい不具合が連発。

  • 下地を全面入れてほしいと頼んだ箇所が、全面入っていない
  • 洗濯物の室内干し用金具の天井取り付け部分に下地忘れがあり、金具が固定されていない
  • 3枚吊り戸の天井のレールのビス忘れ

など、家の躯体には問題は感じなかったものの、天井のクロスを剥がす必要のある補修を二回。下地の入れ直しも壁のクロスを剥がす必要あり。

棟梁の人間性を疑うような出来事があり、家そのものに不安を感じ思い切ってホームインスペクションを受けることにしました。

入居後にホームインスペクション

検査会社は全国展開しているような大きな会社は避けました。

少し遠方でしたがメディア取材を受けたこともある信頼できて腕も確かだと感じる会社を見つけることが出来、依頼しました。

家が建ってしまっているので、柱や基礎の中は目視不可能でした。

それでも日本でその会社しか持っていないという機材を使って、基礎コンクリートの強度や鉄筋の有無を調べてもらいました。屋根裏と床下、断熱材のチェック、傾きのチェック、断熱性のチェックなど、時間をかけてくまなく検査してもらいました。

でも正直こんなことになるなら、建築中にホームインスペクションを頼めば良かったと心から思いました。

そこそこ費用がかかるのでケチってしまっていましたが、結局お金がかかりましたし、何より家の不具合に費やした時間と精神的ストレスが無くて済んだのですから。

ちなみに検査にかかった費用は20万円ほどでした。

ローコスト住宅なら総額が比較的安いので、必要経費だと思ってあと数十万円かけておくのは懸命だと断言できます!

診断結果

  • バルコニーの床の下(リビングの上)の断熱材忘れ
  • 床下に断熱材の無い隙間が二箇所
  • 基礎コンクリートの鉄筋が確認出来ず(コンクリート全体に鉄の成分が混ざっている可能性あり。そのため鉄筋に機材が反応しなかったと思われる。)強度に問題はなし
  • 屋根裏は指摘なしで、総合的には非常に良い家

とのことでした。

検査して何も指摘がないことはまず無いらしいのでこのぐらいの指摘は普通みたいでした。

屋根裏に指摘がないことは稀だそうで、腕の良い大工さんだったことを知りました。

バルコニー下の断熱材忘れはよくあることだそう。

基礎コンクリートの謎の鉄成分についてはかなりその後建築会社ともめましたがラチが開かず、強度はあるという診断のためもう深く考えないことにしました。

その他の指摘箇所はすべて誠実に対応してもらえ、補修もしてもらえました。

大手でも欠陥住宅はある

我が家がホームインスペクションを依頼した会社の方のお話です。

やり手の方で今まで数多くの住宅を診てこられたそうですが、欠陥住宅はなにもローコスト住宅に限った話ではないとおっしゃっていました。

超有名な大手ハウスメーカーでもひどい欠陥はあるそうです。そして誠実に対応してくれない会社も多いとのことでした。

要するに、やはり欠陥住宅になるかどうかは会社の規模や形態に関係なく大工の腕にかかっているのです。

大手に雇われている大工でも、手抜きをする人がいるというのは正直驚きでした。

まとめ

ローコスト住宅=欠陥住宅ではありません。
しかし、コストカットの仕方によっては、欠陥住宅に繋がってしまう場合も多々あります。
施工依頼する会社を慎重に選ぶことはもちろんのこと、建築中にホームインスペクションがを受けることも検討しましょう。

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