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「夢のマイホーム！自分の家を建てたい！」
「でもどう調べて、何を準備すればいいのか分からない・・・」
家を建てたいけれど、何から始めればいいのか分からず立ち止まっている方もいるのではないでしょうか。
この記事では、家を建てるための第一歩を踏み出せるようにお手伝いします！
家を建ててから「しまった！こうすればよかった」と失敗しないように、しっかり下準備していきましょう。
家を建てる前に必要な準備を解説する前に、家を建てるまでの流れを簡単に見てみましょう。
下記の図をご覧ください。
下記の記事では、家を建てる手順を詳しく解説しています。この記事と合わせて読むと、グッと理解が深まりますよ。
人生の多くの時間を過ごす住まい。型にはまった規格型住宅ではなく、本当に自分にマッチした家がほしい。家を一から建てることの魅力には代えがたいものがありますよね。しかし、…
家を建てる前に、この図に記されている【（１）下準備】をする必要があります。
具体的にどんなことをするのでしょうか。次にこの記事の本題である、家を建てる前にすることを解説します。
家を建てる前にすることリストをまとめました。下記をご覧ください
家を建てる前に、まずするべきことは「情報収集」です。
これらのサイトは情報量が多いため、家づくりに必要な知識が身につきます。
アザラシ先生
「実際に家を見たい！」という方は、大手ハウスメーカーが開催している住宅展示場へ足を運んでみましょう。
事前の情報では分からなかったことや、実際の家のイメージが明らかになります。
ただしモデルハウスは、基本的にかなりリッチなオプションをつけていたり、広く作られていたりするものです。
「あれもほしい、これもつけたい」と欲張ると、費用が膨らんで予算オーバーする可能性も。参考程度にとどめるのがベターです。
また、ハウスメーカーの名簿に電話番号を書いたら、「営業からいっぱい連絡が来て大変だった」という声もあります。
情報収集として住宅展示場へ行く方は、勤務先や年収などの個人情報を書かないことをおすすめします。
アザラシ先生
本や雑誌は、ネットに比べると情報がまとまっているので信頼性も高いでしょう。
ただし、住宅をめぐる制度は年度によって控除が少なくなっていたり、給付金が終わっていたりします。
本を買う前に出版年を確認し、ホームページなどで最新情報を探すことが重要です。
また、特定のメーカーばかりを推している広告記事ばかりで肝心の中身がほとんどない不動産雑誌もあります。
本や雑誌から情報収集を考える場合は、よく吟味して、本当に有益かどうかを判断して選びましょう。
手っ取り早く情報収集したい方は、無料で相談できる不動産相談カウンターを使うのもよいでしょう。
予備知識なしでも問題ありません。SUUMOが運営するスーモカウンターや、LIFULL HOME’S住まいの窓口を利用すれば安心です。
ただし、提携していない企業の情報は教えてくれないので、やはり複数の手段と併用するのが良いでしょう。
人生の長い時間を過ごす家。一緒に住む家族の要望も組み込まなければいけませんよね.
家を建てる前に、家族と話し合い希望をリストアップしましょう。
家を建てる前に十分に話し空い、ここだけは譲れないポイントを必ず決めましょう。
この過程をサボると、家が完成した後に「私はこうしたかったのに！」と家族が揉めてしまう可能性もあります。
下記の記事では、家を建てる時の話し合いのポイントを解説しています。合わせてご覧ください。
家を建てるまでは長い期間が必要となるため、一度モメてしまうと非常に面倒。とくに家族間でのモメ事は、家を建てた後の家族関係や生活にも影響してきます。では、家族や不動産会社とモメないためにはどうすればいいのでしょうか。
「家を建てたいが、そもそも建てる土地がない！」という方もいますよね。
そもそも、家を建てる前に土地を購入しておく必要はあるのでしょうか？
実は、必ずしもそうではありません。土地は建てたい家とセットで考えましょう。
というのも、実は家を建てることは法的な制限が山ほどあります。
場合によっては、選んだ土地によっては自分の建てたい家が実現できない可能性があるのです。
用途地域、容積率や建ぺい率、セットバックや自治体の条例など…。
「３階建てがよかったのに建てられなかった」となってしまったら悲しいですよね。
また、土地の地盤の状態によっては改良工事で工事費がかさみ、建物に予算がかけられなくなってしまったということもあります。
住みたいエリアや条件を絞るのも良いのですが、先走って土地を購入してしまうのは避けましょう。土地は建てたい家とセットで考え、じっくり検討をした方がよさそうです。
用途地域・・・建築できる建物の種類や用途が制限されている地域のこと。農地を宅地に転用する方法については、こちらでも解説しています。
容積率・・・土地に対する延べ床面積の割合のこと。延べ床面積とは、建物の全ての階の床面積の合計を指します。
建ぺい率・・・土地面積と建物面積の割合のこと。
家を建てる情報収集の前に、予算決めと自分の希望の住まいのリストアップをしておくと効率的です。
家を建てる資金は「自己資金」＋「住宅ローンなどの借入金」でまかないます。自己資金にはご自身の貯蓄のほか、取り崩せる有価証券や両親や祖父母からの資金援助も含むことができます。予算の２０～３０％程度が良いといわれています。
資金援助については、こちらでも詳しく解説しています。
住宅ローンは大きく分けて三つに分類することができます。
など
フラット35は、返済期間21年以上35年以下で、その名の通り返済期間中、金利が固定で変わらない（フラット）ものです。
ちなみに、返済期間15年以上20年以下の「フラット20」や、返済期間36年以上50年以下の「フラット50」もあります。
家をつくるときに、いったいどれぐらいの費用をかけるのが一般的なのでしょうか？
ここでは、「国土交通省建築着工統計調査」建築着工統計調査／住宅着工統計 2018年より、いくつかデータを参照してみましょう。
まず新築一戸建て（※注文住宅に限りません）の全国平均は、
一戸あたりの工事費予定額は2,320万円。平均坪単価は62.7万円でした。
（1坪＝3.3平方メートルとして計算）
では、首都圏や地方によって家づくりにかけている平均額は異なるのでしょうか？こちらは、意外な結果になりました。
| 都道府県 | 一戸あたりの平均費用 | 坪単価 |
|---|---|---|
| 宮崎県 | 1917万円 | 54,45万円 |
| 熊本県 | 2027万円 | 59,73万円 |
| 長崎県 | 2065万円 | 58,74万円 |
| 都道府県 | 一戸あたりの平均費用 | 坪単価 |
|---|---|---|
| 愛知県 | 2678万円 | 70,62万円 |
| 沖縄県 | 2547万円 | 73,59万円 |
| 東京都 | 2478万円 | 70,95万円 |
なんと、愛知県と沖縄県が東京都を抜いて家づくりの予算ではツートップでした。
沖縄県は坪単価が高いためとして、愛知県がトップの理由はなぜでしょうか。
一つは、「他県よりも車のガレージを必要としている」と推測できます。
愛知県の乗用車保有台数は、なんと422万2206台で全国第１位だからです。（2023年3月末時点）
これらのデータから、家づくりの平均費用が分りました。
「予算から逆算して家を建てたい！」という方は、ご自身の予算にあった注文住宅のカタログを一括請求しましょう。
家を建てるまでの期間は土地あり・土地なしで異なります。
短くて1ヵ月、長くても1年以上かかる土地探しが、家を建てる期間を左右する要素と言えるでしょう。
ここでは、家を建てるまでの期間を土地あり・土地なしで解説していきます。
既に土地を持っている「土地あり」が家を建てる場合、約8ヵ月〜15ヵ月ほどの期間が必要です。
土地は家を建てるための重要なポイント。
自分のこだわりの家を作るために、土地を1年以上探す方もいます。
ちなみに、土地ありの家を建てるまでの流れは下記の通りです。
先述した通り、土地探しは数ヶ月・1年以上かかるステップです。
土地を持っていない「土地なし」の場合、土地探しや土地売買をする必要があります。
そのため、土地なしが家を建てるまでの期間は約15ヵ月〜20ヵ月と長いです。
自己資金がまったくない状態でも注文住宅を建てることは可能です。しかし、つなぎ融資やカードローンを使うなど、住宅ローンとは別のローンを組む必要があるかもしれません。
参考：SBI新生銀行
なぜなら、住宅ローンの融資が開始される前に以下のような支払いが発生するからです。
これらを支払うため、用意しておく自己資金の平均額は物件価格の10～20％と言われています。例えば価格が3,000万円なら、300万～600万円あると安心です。
貯金がまったくない場合は、できたら両親か親戚に援助してもらうと短期ローン実行の事務手数料がかからずに済みますよ。
また、家づくりにかかるお金はだいたい1,000万円から。自己資金の他にも「住宅ローンなどの借入金」でまかないます。
毎月のローン返済は手取り月収の3割までが目安です。
参考：【完全版】家を建てる時のやることリスト！手順や流れを全部教えます！期間や資金計画、入居まで徹底解説
では、実際に土地込み3,000万円の家で試算をしてみましょう。それぞれの両親に100万円ずつ援助してもらい、自分たちの貯金が300万円あると想定します。
その場合、自己資金の割合は約16％と理想的な割合より下回っています。不足分2,500万円を変動金利0.625％で35年の住宅ローンとして組むと計算すると、毎月の支払額は約6.6万円です。
ちなみに3,000万円をフルローンで借りた場合は、同条件で月々の支払額は約8万円です。フルローンでも家庭での全収入が月27万円以上なら、無理なく返済できる金額です。
※短期ローン実行時の事務手数料等は試算していません。
「いつかは、自分の理想の家を建てたいなあ」そう思っていても、「なかなか踏み出せない」「そもそも、いつが建てどきなのかわからない」という方は多いのではないでしょうか。一般的には以下のタイミングで家を建てる方が多いようです。
“家を建てたいと思ったその時が建てどき”という言葉もあるくらいです。タイミングは人それぞれであることが分かりますね。
でも、「若いうちならローンが組みやすい」、「増税前のタイミングの方がおトク」と言われたこともあるかもしれません。
たしかに、これらは一理あります。
しかし、ローンのプランはさまざまなので、返済期間が短いものもあれば長いものもあります。預金があるなら定年を過ぎてからの返済も可能でしょう。
また、たしかに消費税率が上がると、新築の建物代金にかかる消費税額は増えてしまいますが、土地代に関しては消費税課税対象外です。また、増税後は国からの支援策もあるので、焦って買うことはありません。
「家を建てる」ということは膨大な支出があるということ。
つまり「現金一括で払える」人以外は、数十年にわたる住宅ローンを組む必要があります。
例えば、もし貯金習慣の無い人が「若いうちに、増税前に」と、頭金のないうちにフルローンを組んでしまったら、返済がうまくいかずに、さらなる負債を抱えてしまう可能性もなきにしもあらずです。
家を建てるべきタイミングは一概ではありません。「自分が家を建てられる経済状況なのか」「資金計画はどうなのか」といった見極めは慎重になる必要があります。
これらは、建てどきのヒントになるかもしれません。
アザラシ先生
情報が集まり、建てたい家の構想も決まったら、いよいよ家づくりのパートナー、依頼先探しです。
「あまり予算に余裕がないし、やっぱり坪単価30万程度のローコスト住宅かな？」と考える方もいるかもしれませんが、ちょっと待ってください。
坪単価だけを見て依頼先を決めるのはリスキーです！
依頼先の特徴を知って、建てたい家や相性をよく考えるようにしましょう。
ここでは、代表的な三つの依頼先と、その坪単価をまとめました。
「坪単価」＝「建物本体費用÷床面積」
しかし、実は業者によって、どこまでを建物本体費用と含めるか、どこまでを床面積とするかは違いがあり、実際は媒体や業者ごとで算出方法が違っているのが現状です。坪単価はあまり参考にしすぎない方がいいでしょう。
ハウスメーカー、工務店、設計事務所の三つです。
| ハウスメーカー | 工務店 | 設計事務所 | |
|---|---|---|---|
| 設計力 | 〇 | 〇 | ◎ |
| デザイン | 〇 | △ | ◎ |
| 施工 | 〇 | 〇 | ◎ |
| アフターサービス | ◎ | ◎ | △ |
| 坪単価 | 30～80万円以上 | 30～100万円 | 70万円～ |
以下ページでは、「こんな人にはここがおすすめ」と具体的に依頼先をまとめています。
「そろそろ今の家も手狭だな」「いつかは自分だけの家を持ちたい！」「賃貸より家を建てて住みたい」そうは思っても、まず何から・・・
どこに依頼するにしても、納得感ある買い物にするためには複数のラフプランや見積もりをとり、比較検討することが大切です。
有料であってもラフプランをお願いして、じっくり取り組みましょう。
建てたいイメージを明確にするための、はじめの第一歩は、情報収集です。LIFULL HOME’Sの無料カタログ一括資料請求で気になる住宅メーカーを徹底比較しましょう。
家づくりで「あるある！」な質問について、一気に回答します！
気になる項目があればぜひご覧ください。
家を建てるにあたって、すでにあるご両親や祖父母の家を建て替えたり、お金の援助を受ける場合もあるでしょう。その場合は、贈与税はどうなるのでしょうか？
肉親間のお金のやりとりでも、年間110万円を超えると贈与税の対象になります。非課税枠を超えた部分は高額になるほど多くの税がかかります。
高額の資産ほど高税率なので、土地建物について、一般的には生前贈与はオススメできません。しかし、この贈与税に対して、特例が2つあります。もしこの特例にあてはまるケースならば、相続を待つことなく贈与を行うことも選択肢に入ってきます。
一つは、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」。なんと、父母や祖父母からのマイホーム取得などの資金として、700万円（省エネ住宅なら1,200万円）まで非課税になるというものです。（2020年3月31日まで。以降は上限が引き下げられます）
そしてもう一つが、「相続時精算課税制度」。
これは、相続税と贈与税が一体化した課税方式で、親から20歳以上の子あるいは孫への2500万円までの贈与が非課税となります（2021年12月31日まで）。
「相続時精算課税制度」利用時には注意があります。「いったん選択すると同じ贈与者からのその後のすべての贈与に適用されてしまう」ということです。
たとえば、ある年に父親から2,450万円の贈与を受け、相続時精算課税を選択したとします。
その翌年に更に100万円の贈与を受けた場合、110万円の基礎控除以下だから贈与税なし……というわけにはいきません。
年度をまたいでも、父親から受け取った生涯の合計額で計算されてしまうためです。
この場合は、父親からの贈与の合計が2,550万円となるため、非課税枠2,500万円を超過した50万円に対し、50万円×20％＝10万円の贈与税がかかることになります。
このように、家づくりへの資金援助を支援する制度はかなり充実しています。
「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」と「相続時精算課税制度」の2つの特例を併用すれば、最高3,700万円までの贈与が非課税となるので、資金援助を受けられるならぜひ利用したいですね。
ただし、これらの制度は家そのものへの資金援助に限られていますので注意しましょう。
これらの制度が使えないのであれば、一般的には相続を検討する方が節税になることが多いようです。
1，値上がり傾向にある財産
財産の評価額が低いうちに贈与することで、負担する税金が抑えられます。
2，財産そのものから収益が得られる場合
賃貸マンションや株式など、収益をもたらす財産については、早期の段階で次の世代に譲渡することにより、相続財産を増やさない効果があります。
3，相続財産が基礎控除の範囲内である場合
相続税が課税されない最低ラインの金額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。相続時精算課税の非課税枠2,500万円を超過した場合は、20％の贈与税が課税されてしまいますが、相続の段階で基礎控除の範囲内であれば、最終的に負担した贈与税も還付されます。
両親や祖父母からの資金の流れがあったとき、それが贈与とみなされると贈与税がかかってしまいます。
そこで、贈与ではなく借り入れにする方法もあります。
借り入れの際はある程度の金利を設定して借用書をつくり、毎月返済する実績が必要です。最寄りの公証人役場で私署証書の借用証を作成する方法もあります。金利がゼロだったり、返済の実績がないと贈与とみなされてしまいますので、注意しましょう。
例えば、祖父や親の持っていた畑や田んぼを整地して自分の家を建てることはできるのでしょうか。
農地法にもとづく「農地転用許可制度」では、「農地を転用（農地以外のものにすることをいいます。）する場合又は農地を転用するため権利の移転等を行う場合には、原則として都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要です。」とあります。
つまり、農地はそもそも勝手に農地を宅地に転用することはできないのですね。しかも、申請したとしても必ずしも許可が下りるわけではないようです。
（引用元）農林水産省
農地はいくつかに区分できますが、そもそも農家は田園地区にあることが多く、農耕に適した地域は市街化調整区域（市街化を抑制している区域）になることがあります。
図によれば、「原則許可」とあるのは、市街化区域に多い第3種農地だけです。それ以外はほとんど原則不許可となります。
ただし、農家の自宅や作業場、納屋などの建築は例外として認められることがあるようです。
もし農地法を無視して転用を行った場合は、原状回復命令や3年以下の懲役、300万円以下罰金（法人では1億円以下の罰金）を課せられる罰則があります（農地法第64条、67条）。注意しましょう。
「自分の家を建てよう！」と思ったとき、たまたま探していたエリアにちょっとお得な価格のいい土地を見つけたけど市街化調整地域だった、あるいは、両親から譲ってもらえる土地は雑種地だった、というケースも少なくありません。 当ページでは、…
建築確認申請を経て、確認済証が交付されたら工事の着工です。
多くの業者や職人が協力してやっと出来上がる家。しかし、せっかく建てた家が欠陥住宅かもしれない……。そう思ったら、どうすればいいのでしょうか？
軽微な欠陥ならば、業者に言ってすぐに直してもらっても、さほど問題はないでしょう。しかし、軽微と思っていても重大な欠陥がひそんでいるかもしれません。
欠陥の原因や程度を特定するためには、建築士に依頼して家の診断をしてもらうと安心です。簡単な調査であれば、5〜10万円程度の費用で依頼できるようです。
いざ住んでみたらご近所とトラブルになった、ということもあるかもしれません。特に、騒音やゴミの分別、挨拶や共有スペースの使い方などがトラブルに発展しやすいようです。
マナーを守るように心がけるなどで未然に防げれば良いのですが、トラブルがおこってしまった場合はどうすればよいのでしょうか？
まずは管理会社や自治体などの第三者に相談してみましょう。それでも解決しなければ、警察相談専用電話「#9110」でも、近隣トラブルの相談を受け付けています。
分筆（ぶんぴつ）とは、登記簿上で一個の土地とされているものを、複数に分割して登記することです。単なる分割と違って、登記まで完了するところに注意しましょう。
分筆登記は、土地の境界が確定していれば、区画整理地・市街化調整区域などを問わず、どのような土地においても可能です。
土地の一部を売る、相続人で分けて相続する、土地の一部の地目を変更するため……、分筆を行う目的にはいくつかありますね。分筆することによるメリット・デメリットは以下です。
メリット
デメリット
分筆をすることで、税金が安くなることも高くなることもあるということですね。詳しくは、土地家屋調査士等の専門家に相談しましょう。
せっかく家を建てたのに、転勤や離婚などで引っ越ししなくてはいけなくなった場合、住宅ローン返済中でも売ることはできるのでしょうか？
可能です。ただし、家の売却が完了した際に、住宅ローンの全額を一括で返済する必要があることに注意しましょう。
建てた家を売却したことによる利益がローンの残高を下回る場合、その差額は自分たちで用意する資金で補填しなくてはなりません。
任意売却と呼ばれる「債権者の同意を得て、ローン残高のあるまま相場の価格で売却し、足りない差額分は、無理のない範囲で分割にして支払う」という方法もありますが、最終的なローンが増えてしまいます。将来計画と照らして計画しましょう。
家相や風水は、単なる迷信とも言えますが、かつては家を住みやすくするための「おばあちゃんの知恵袋」でした。
例えば「鬼門に玄関を作ると、災いを呼ぶ」という言葉。
よく聞きますが、現代日本であればあまり気にすることはないでしょう。
というのもこの教訓は、昔の日本では玄関は戸板一枚だったために、強い風雨がよくおこる方向に玄関を作ると簡単に破られてしまうことが多かったからだと考えられます。
このように、かつては経験則として有効だったとしても、現代日本ではもはや問題ではなくなったものが、風水には多くあります。
家相や風水を参考にすることは悪くはないけれども、今現在自分たちが生活しやすい家や間取りを考えることを優先しましょう。
家を建てる時に風水を気にされる方は多くいます。 風水に関心がなくても、いざ家が建った後に運気が悪い間取りだったと知るとあまりいい気分ではありませんよね。 風水は…
河野由美子 家づくりというと構造や間取りなど家本体のことに注目しがちですが、土地選びや資金計画など建築に付随する項目も忘れてはいけない重要事項です。今後何十年と快適に住み続けるために、こだわりを持って検討し選択していきましょう。 二級建築士・インテリアコーディネーター：河野由美子の詳細
ちょっとまって！それはもしかしたら「失敗する家づくり」の第一歩かもしれません。
「3回建てないと理想の家はできない」と言われるほど難しい家づくり。ただしそれは前の話。
インターネットが普及した今、多くのハウスメーカー・工務店の口コミや、建てた家の住み心地が分かるようになりました。
家づくりの第一歩として、複数社のカタログを一気に比較検討できるカタログ請求がおすすめです。
自宅なら冷静な頭で判断できますし、住宅展示場ならではの営業トークで契約を早まることもありません。
家づくりは巨額なお金がかかりますよね。
そんな人生最大のイベントなのに、いきなり住宅展示場に行って、営業マンと話が盛り上がりそのまま契約して後悔するという人が後を絶ちません。
住宅展示場はある意味アウェーの場。
豪華な設備やきれいな設えに気分が盛り上がるのはしょうがないことです。
ですから、冷静な頭で考えられる「ホーム」でしっかりと会社を比較検討することが大事なのです。
「カタログ一括請求」ってご存知ですか？
家を建てたい地域やイメージ、希望の価格などを入力し、気になる会社にチェックをするだけで、その会社のカタログが自宅に届けられるというものです。
家づくりのカタログの一括請求のサイトはいくつかありますが、こちらのサイトはどちらもオススメです。
たった一度の無料資料請求で注文住宅のカタログをまとめて取り寄せできる
「まだよく決めていない人」～「細かい希望がある人」までカバー可能。本気の家づくりをするあなたに寄り添います。
家づくりのイメージが固まっていない初期段階のうちにカタログ請求を使うのは抵抗がある方もいるかもしれませんが、それは逆です。
複数社のカタログを見ているうちに「これは好き」「これは嫌い」とどんどん自分の好みの家のカタチが分かってくるのです。そして、カタログの良いところはなんといっても「家族と見られる」ことです。
ご自身と、大事な家族と一緒にカタログを並べて、理想の家について話し合ってみてください。今度の週末は、こちらのカタログを見ながら、家族で家づくりの会議をしませんか？
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「まだよく決めていない人」～「細かい希望がある人」までカバー可能。本気の家づくりをするあなたに寄り添います。
