> > 不動産売却の見積もりと業者選定基準/何社査定が理想?手続きは?

不動産売却の見積もりと業者選定基準/何社査定が理想?手続きは?

不動産売却の見積もりと業者選定基準/何社査定が理想?手続きは?のイメージ

これから、不動産売却する際の見積もり(査定)を取られる方も多いと思います。

初めて不動産を売却される方は、

  • どうやって見積もりをするのかを知りたい。
  • 安心して見積もりをお願いできるところを知りたい。

とお思いの方も多いと思います。

そこでこのページでは、不動産売却における見積もり査定についてのみ解説します。

このページを最後までご覧いただければ、不動産売却の際に見積もり査定を受ける際の注意点や手続きを理解でき、スムーズな売却活動を行えることをお約束いたします。

不動産売却の見積もりはココで決まる!査定のチェックポイント

まず、不動産の見積もり査定方法は、2つあります。

1.不動産会社による無料の査定
2.不動産鑑定士による有料の査定

無料だから信頼できないとか、有料だから正しいとか、そんな違いは全くありません。

個人が土地、マンション、一戸建てなどを売却するなら不動産会社への無料査定依頼で十分です。わざわざ、数十万円も払って不動産鑑定士へ有料査定を依頼する必要は全くありません。

多くの不動産売却の現場では、売主が提示した物件価格で良いと判断した買主との売買契約となるため、不動産鑑定士が鑑定した査定額がそのまま売れるとは限りません。

査定価格が3,000万円の価格が付いても、購入価値が無いと判断されれば、いつまで経っても購入希望者が現れません。

買主が存在しない限り有料の査定を行っても全く意味がありません。

不動産鑑定士による有料査定は、税務署に対して価格の妥当性を説明する必要がある方です。

有料査定を依頼するケース
  • 親族同士で不動産を売買する
  • 譲受人が明らかな恩恵を受ける取引

上記取引の場合、 取引価格を操作することで、意図した利益を出したり、逆に意図的な損失出すことが可能になります。

そのため、脱法行為ではないことを税務署側へ説得する材料として、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価書が必要となります。

以上、2種類の査定方法でした。

次に、不動産売却の現場では、ほとんどの方が利用する無料査定の種類と特徴について解説します。

不動産売却の見積もり方法の種類と特徴

無料査定とは言え不動産売却の見積もり(査定)方法は3種類あり、どの査定方法を選択するかは、戸建て、マンション、土地などの物件種別によって異なります。

不動産売買における3種類の査定方法「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」について特徴や違いを解説します。

査定方法 対象不動産
取引事例比較法 主にマンション、土地の評価に使用
原価法 主に一戸建ての評価に使用
収益還元法 主に収益物件の評価に使用

取引事例比較法

取引事例比較法とは、査定対象エリア周辺で物件情報と類似する複数の成約事例を選択して、平均坪単価を算出します。算出した坪単価に売却不動産の広さを乗じます。

 

例えば、過去の成約事例が土地30坪(約99㎡)・成約価格3,000万円だとすると坪単価100万円(㎡単価約33万円)となります。

査定対象不動産の土地が40坪の場合、40坪×100万円で価格査定は4,000万円となります。

さらに、補正率を乗じることで、算出した金額を基に、形状、環境、方位などの個別要素を考慮の上で、査定金額を出します。

査定金額=事例地の坪単価×面積×補正率

この不動産査定方法を取引事例比較法といい、土地やマンションでの査定方法で良く利用されます。

この評価法の1番のポイントは、事例地の選択にありますが、成約事例は、不動産会社のみが利用できるレインズを使います。

ここで補正率について解説しておきますと、例えば下記の土地Aと土地Bがあったとします。

 

土地Bが2,000万円で売却されたとします。土地Aが今回の査定対象物件だとすると、土地Bが取引価格の比較検討先として最も適しているとします。

方位に関しては、土地Bは北向きであるのに対して、土地Aは南向きで、しかも角地です。

これらの比較によって土地Aは、土地Bよりも上乗せされた査定価格を付けます。

原価法

原価法は、一戸建ての建物部分の査定方法としてよく利用されます。現在の建物と同様の建物を新築した場合の価格(再調達価格)を計算して、経年による建物や設備の劣化を評価額から差し引く(原価修正)ことで建物評価を算定する評価法です。

 

では実際に計算してみましょう。

マイホーム(自己居住用)、築8年、木造、面積100㎡とします。
木造マイホームですので、耐用年数33年、建築単価150,000円/㎡とします。

■主な建物の耐用年数
構造 事業用 自己居住用
木造 22年 33年
軽量鉄骨 27年 40年
重量鉄骨 34年 51年
鉄筋コンクリート造 47年 70年
■建築単価
構造 建築単価
木造 150,000円
軽量鉄骨 150,000円
重量鉄骨 180,000円
鉄筋コンクリート造 200,000円

建築単価(再調達価格)は、現在建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てた時に費用がいくらかかるのかを計算します。

建物の構造によって、新築時の単価は、おおむね決められています。

建物評価額=建築単価×建築面積×(1-経過年数/耐用年数)

実際に計算してみます。 11,856,060円=156,500円×100㎡×(1-8/33)

一戸建ての場合は、土地分は取引事例比較法、建物部分は原価法の2種類を利用する査定方法が主流です。

収益還元法

収益還元法は、その不動産が賃料によって将来生み出すと予想される純利益から現在の不動産価値を決定する評価法です。

つまり、対象不動産の収益力が高ければ査定価格が高くなり、収益良力が低ければ査定価格も安くなります。

では実際に計算してみましょう。

家賃12万円、管理費等2万円、還元利回り8%、補正率100%

評価額=1年間の純利益÷還元利回り×補正率

※1年間の純利益=1年間の総収入-1年間の諸経費(管理費等)

{(12万円×12か月)-(2万円×12か月)}÷8%×100%=1,500万円

マイホーム(自己居住用)、築8年、木造、面積100㎡とします。 木造マイホームですので、耐用年数33年、建築単価150,000円/㎡とします。

計算式からもおわかりの通り、収益還元法は、「収益」のみを評価した査定法です。各個別の不動産要素は全く加味されていません。

費用をかけてリフォームを行っても賃料の上昇が期待できなければ、収益性は上がらす評価額に反映されません。

期待する利回りをいくら見るかで評価額が大きく変わります。

3つの評価法の重要ポイント

査定方法 特徴
取引事例比較法 レインズの情報を元に過去成約事例調査を行い、適切な事例地選択と地域の相場勘を評価に反映させる。
原価法 現在の建物と同等の建物を建築した場合の価格を計算し、経年による劣化を評価額から差し引き評価に反映させる。土地は、取引事例比較法の評価を利用する。事例が少ない取引事例比較法を使えない場合は、路線価を利用する。
収益還元法 還元利回りの設定が非常に重要。

不動産売却の無料見積もりのメリット・デメリット

いかがでしたでしょうか?無料見積もり(査定)とは言っても、査定方法は非常に高度なため、高い精度で査定額を算出することができます。

正直、査定の品質も有料と遜色ありません。

無料見積もり(査定)の最大のメリットは、無料であるという点です。一方、デメリットは、公的な証拠とはならない点です。

しかし、不動産鑑定士の有料査定だからと言って、その査定額で売れる保証は全くありません。親子間売買などで税務署に提出する根拠になるための「証拠資料」にはなっても、売れるという根拠の「売却資料」にはなり得ません。

不動産鑑定士による不動産鑑定は国が定める不動産鑑定評価基準に基づいて決定されています。

一方で、不動産会社による無料見積もり(査定)は、基準がないため、公的機関への証拠資料としては認められにくいです。

無料査定を利用して欲しい方

無料査定の利用が最も適している方は、 相場価格で戸建て、マンション、土地など売却したい個人の方です。

無料査定の目的が、今の不動産がいくらで売却できるのか?の「売り出し価格」決めることにあります。

先の事例で解説した取引事例比較法は、マンションの査定でよく使われる評価法です。

例えば、マンションは同じマンション内の別の物件が売りに出されているケースはよくあります。

同一マンションにおける過去の成約価格から坪単価を算出すれば、査定価格を算出することができます。

このように家の中を見なくても過去の取引実績を調査して、価格相場を出す査定方法を机上査定と言います。

このように机上査定なら気軽に利用することもできますし、しかもタダなのでぜひ利用したいですね。

不動産一括査定サービスの利用をオススメ

とは言え1社のみでは、相場価格を把握できないため、不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に一括査定依頼をするのが最もカンタンです。

一括査定を利用するとあなたが売却しようとしている不動産の売却に長けた不動産会社を自動で探してくれる便利なサービスです。

一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定サービスは、36サービスはあります。中でも信頼できるサービスを10サイトだけに厳選しました。

  • 安心のNTTグループで日本で最初に一括査定を始めたHOME4U
  • 誰もが知っている大手6社のみに唯一依頼できるすまいValue
  • 地域密着の地場から大手不動産会社を一緒に探せるイエウール
  • 【1都3県or大阪】売主専門のソニー不動産がヤフーと共同運営するおうちダイレクト

特に4つをオススメします。

さらに不動産売却で成功するために不動産一括査定サービスを複数使うことを推奨します。

私自身はプライベートでは1回不動産売却を経験しております。以下は、三井不動産リアリティ(三井のリハウス)で実際に売却依頼した際の売買契約書です。

査定依頼するのはとても簡単です。

しかし、重要なのは査定後、不動産会社に売却相談をして実際に売買契約が成立したのかが非常に重要です。

三井不動産リアリティ(三井のリハウス)は、査定依頼した中で、最も高い査定額だったのですが、 売買契約に至るまでの売却プランが緻密でしたし、オープンハウスや各種媒体への露出にも積極的でした。

結果、希望通りの適正価格で売買契約が成立しました。

ありがとう!三井のリハウスさん!

以下の表は、「売買仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定サービスに参加しているか」を調査しました。

少し見にくいのですが、流し読みしてください。


【上記をクリックすると拡大します。】

上記表からわかる通り「三井不動産リアリティ(三井のリハウス)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の大手3社が突出してます。

しかも、日本の不動産売買仲介件数の30%を3社で占めています。

それだけ、不動産売買においては、大手が圧倒しています。

以上を踏まえた上で、不動産売却で成功したいなら大手には必ず査定依頼しなければならないと思います。

確実性を上げたいなら、2サービス程度の利用をお勧めします。

結論から言いますと「HOME4U」と「すまいValue」なら間違いありません。

私が「HOME4U」をお勧めしている理由は以下の通りです。

HOME4Uは提携している不動産会社が1,300社あり、悪質な業者は徹底排除しています。

不動産一括査定サービスの中では、「登録社数が最も多い」などと宣伝しているところもありますが、質が伴っていないケースが多々あります。

質が良くしかも、大手から地域密着まで登録されてますので、特定の不動産売却に強かったり、特定の地域に強かったりと、至れり尽くせりです。

特にはじめて不動産売却を経験する方は、なるべく多くの不動産会社に相談した方が、成功する可能性が高くなります。

また、2001年に日本で初めての不動産一括査定サービス開始、累計35万件

【簡単1分】HOME4Uで最大6社の無料査定 → https://www.home4u.jp/

人口が多い都市部の不動産売却なら、誰もが知っている大手が登録されている「すまいValue」も合わせて利用してください。

すまいValue
https://sumai-value.jp/

大手不動産仲介会社のみに特化。仲介実績を見ても間違いありません。

すまいValueの解説は特に必要ないと思いますが、大手は都市部での店舗ネットワークがありますし、人口が多い都市部での不動産売却ならぜひ利用したいです。

【簡単1分】すまいValueで大手6社の無料査定 → https://sumai-value.jp/

すまいValueは、地方には対応していない可能性が高いので、地方での不動産売却なら、HOME4Uお勧めです。

また、1都3県(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県)と大阪で不動産売却を行うなら、おうちダイレクトもお勧めします。

※ちなみに、おうちダイレクトは、京都府、兵庫県、奈良県、愛知県、北海道札幌市や福岡県福岡市にも対応していますが、1社程度しか出てこない可能性も。複数社の見積もりを比較して検討することは難しいです。

ソニー不動産
https://sony-fudosan.com/

おうちダイレクトは、ソニー不動産とヤフーが共同運営する不動産総合サイトです。

海外では主流のエージェント制を採用する「ソニー不動産」が唯一参加する一括査定サイトだから、対応エリア内の物件をお持ちの方は要チェック。

元業界人の私から見たら信じられないのですが、ソニー不動産は売主側の仲介に特化。 他と違い、ソニー不動産は買主側の仲介を担当しないため、「価格を下げて売り急ぐ」必要がありません。 適正価格でご自身の希望通りに売却したい方には特にお勧めです。

今なら不動産売却の秘訣DVDも無料でもらえます。

こんなソニー不動産擁するおうちダイレクトには、他にも有名中堅業者が多数。ソニー不動産をはじめとする複数社に無料で見積もり依頼が可能です。

しかもおうちダイレクト経由で契約をすれば、ヤフーの超巨大ネットワーク広告を使える嬉しいメリットが。 だから、簡単にたくさんの購入検討者を集めることができます。

また、おうちダイレクトでは、自分で物件を売って手取り額の最大化を目指す「セルフ売却」も好評です。

1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)と大阪の人は、ぜひおうちダイレクトから、ソニー不動産や有名中堅業者に見積もり依頼しましょう。

【簡単1分】おうちダイレクトでいくらかチェック →https://realestate.yahoo.co.jp/direct/assessment

本当に不動産売却ができるのか?何となく不安な方は、「イエウール」がお勧めです。

イエウール
https://ieul.jp/

イエウールの最大の売りは、登録さている不動産会社が1,700社あります。

大手中堅はもちろん、地方や地域密着まで様々な不動産会社が登録さてれていますので、あなたの不安を解決してくれる会社がみつかりやすいです。

まずは、気軽に相談してみたい方にはぴったりのサービスです。

イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/

ここまで少し長くなりましたので、もう一度おさらいしておきます。

成功の秘訣
  • 【不動産売却で成功したい】2001年に日本で初めての不動産一括査定サービス開始、累計35万件。提携不動産会社数が1,300社。悪質業者は徹底排除の「HOME4U」
  • 【やっぱり安心の大手】大手不動産会社のみの不動産一括査定サービスの「すまいValue」
  • 【1都3県or大阪】片手仲介を行うソニー不動産とヤフーの共同運営「おうちダイレクト」
  • 【なんとなく不安なら】登録不動産会社数が1,700社の「イエウール」

さらに、不動産売却と一言で言っても、マンションや戸建てなどの住宅だけでなく、投資用物件や店舗などの商業物件なども該当します。

上記で紹介した不動産一括査定サービス以外なら、このサービスならお勧めできると思える10サイトの特徴を比較しました。


【上記をクリックすると拡大します。】

運営会社や運営年数、プライバシーマークの有無は不動産一括査定選びの指標になる

不動産一括査定サイトを利用する時、なんとなく「便利そうだけど本当に大丈夫なの?」と思うこともあるかしれません。それなら、運営会社や運営開始年をチェックしましょう。
大手が母体となっているところや、長年運営されているところなら安心ですね。さらに、プライバシーマーク認定を受けていれば信頼度としては◎です。


【上記をクリックすると拡大します。】

サービス開始年で見ると、2001年スタートのHOME4Uがもっとも老舗です。
移り変わりの速いWeb業界で18年も運営していることは、まず信頼できる点と言えるでしょう。他に、HOME’Sやイエイ、リガイドやリビンマッチも運営10年を超えています。

また、運営会社を見ると、目を引くのがHOME4Uとリアリエですね。
NTTデータソーシングやPanasonicは、言わずと知れた日本屈指の大企業。やはりそれだけで安心感があります。上場しているという点を考えると、HOME’SやマイスミEXなんかも信頼度が高いと言えるでしょう。

プライバシーマークに関しては、まだ取得している一括査定サイトは少なく、HOME4Uとリビンマッチ、マイスミEXの3サイトのみです。不動産一括査定依頼には個人情報の入力は必須。やはり、プライバシーマーク認定をされているサイトが安心です。

不動産一括査定サイトによって提携不動産会社数や対応できるエリアは大きく異なる

下表のように、不動産一括査定サイトによって提携している不動産会社数は異なり、さらに全国対応しているところと、特定地域に特化(おもに都市部)しているところの2種類に分かれます。


【上記をクリックすると拡大します。】

売りたい物件が田舎にある場合や、訳ありなどの場合は、できるだけ多くの提携社数があり、全国対応しているサイトを選ぶのがベストです。1,000社以上と提携のある不動産一括査定サイトだと対応してくれる不動産会社が見つかりやすいでしょう。

逆に、都心の人気エリアにある物件なら、都市に特化している不動産一括査定サイトも利用しましょう。都市部ならではの売却ノウハウがあるから、より高値売却が期待できます。

不動産一括査定サイトの利用者数から人気を判断するのも一つの方法

単純に、利用者数が多い不動産一括査定サイトは、それだけ人気があると言えます。
とくにこだわりがないなら、人気サイトから利用してみるのもおすすめです。


【上記をクリックすると拡大します。】

主要10社の中では、利用者1,000万人のイエウールがダントツ。
イエウールは提携不動産会社数が多く、地方の物件にも対応できることが人気の理由でしょう。

その次に、500万人のHOME4U、440万人のリビンマッチと続いています。
HOME4Uは、運営母体が超大手、日本でもっとも運営年数が長いという点が評価されています。

リビンマッチも提携不動産会社数が多く、運営年数も長いのが魅力ですが、
プライバシーマーク認定されている点でも多くの人から支持されていると考えられます。

不動産一括査定サイトが対応できる物件種類はそれぞれ異なる

主要10社すべてが対応できるのはマンションのみ。
あとはサイトによって異なるため、事前によくチェックしておきましょう。


【上記をクリックすると拡大します。】

投資用物件や店舗・工場・倉庫、農地の場合は選択肢が限られてきます。
農地に関しては、イエウールかイエイだけなので要注意。
ただし、HOME4U、すまいValue、イエウールについては、査定物件入力欄に「その他」という選択肢があります。売りたい不動産が上記の物件種類にない物件は、これらの不動産一括査定サイトに打診してみるのも一つの手です。

不動産一括査定サイト10社 それぞれのメリット&デメリットを一気見

不動産一括査定サイトはそれぞれに強みが異なるため、利用するメリットとデメリットも異なります。ここでは各社のメリット・デメリットを簡単にまとめたものを表にしました。


【上記をクリックすると拡大します。】

上記表から、良いと思える点が多い不動産一括査定サイトを選びましょう。

HOME4Uの「売却ノウハウ本無料ダウンロード」や、イエイの「お断り代行サービス」など、他社にはない独自のサービスを展開している不動産一括査定サイトもあるので、ぜひこのようなサービス面にも注目してみてください。

不動産を売却するなら不動産一括査定サービス

不動産を高く売却するなら「不動産一括査定サービス」がお勧めです。

不動産一括査定サービスって何??

あなたの売却予定不動産の物件情報と個人情報を入力することで、入力情報を元に不動産会社が自動で抽出され、複数の不動産会社に一括で査定が行うことができるサービスです。

  • 大手から地域密着まで売却査定数が累計35万件の「HOME4U」
  • 誰もが知っている超大手6社に依頼できる「すまいValue」
  • 【1都3県or大阪】売り手専門のソニー不動産がヤフーと組んだ「おうちダイレクト」
1位

HOME4U

★★★★★

日本初の一括査定「HOME4U」悪質業者は徹底排除!

査定依頼数は累計35万件。年間700万人が利用

  • 最大6社の査定価格を1度で取り寄せ
  • 比較するから相場&適正価格が分かる
  • 利用料金は完全無料の0円で全国対応
  • m
  • たったの1分でカンタン一括査定
★★★★

業界を代表する大手6社の査定だから安心安全「すまいValu」

  • 大手不動産会社6社のみの
    ※業界No1の三井不動産リアリティ(三井のリハウス)、No2の住友不動産販売に唯一査定依頼ができる一括査定サービスです。
  • カンタン60秒の一括査定
  • 完全無料で全国OK
    ※支店の無いエリアは未対応
  • 査定依頼件数は18万件以上

    ※支店の無いエリアは対応していない可能性があります。その場合は、「HOME4U」をお勧めします。
★★★★

【1都3県or大阪】売手に特化したソニー不動産とヤフーが共同運営する「おうちダイレクト」

  • ソニー不動産が参加する唯一の不動産一括査定サイト
  • おうちダイレクト経由の売却なら、ヤフーの巨大ネットワークを駆使した宣伝が可能
  • おうちダイレクトならではの「セルフ売却」で最高手取り額を実現

  • ※1都3県or大阪なら「おうちダイレクト」1社と大手のみの一括査定「すまいValue」の併用がお勧めです。
 
ページのトップへ