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アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営のメリット・デメリットのイメージ

土地活用にも色々な方法がありますが、その代表格がアパート経営といえます。
何事にもメリット・デメリットはありますが、当然アパート経営にもメリット・デメリットがあります。

また、アパート経営を推奨する業者がメリットとして謳う内容が、実は大きなデメリット(落とし穴)であることを知らない大家は、意外と多いのです。

  • アパートって土地活用として有効?
  • アパート経営のメリット、デメリットを知りたい
  • 実際のところ、アパート経営の収益性ってどうなの?

このような疑問をお持ちの方には、当ページが最適です。
アパート経営を実際にしている大家だから言える、アパート経営のホンネを解説していきます。

様々な土地活用の方法

アパート経営

アパートを購入し、大家(賃貸人)として部屋を入居者(賃借人)に貸し、毎月家賃収入を得る事業です。アパートの規模としては、8戸前後の物件が多いです。初期投資額が大きいですが、管理を手抜きせず丁寧に行えば、安定した家賃収入が得られます。

戸建賃貸経営

狭小地でも出来ます。アパート経営と同様に管理を丁寧に行えば、安定した家賃収入が得られます。

駐車場経営

狭小地でも出来ます。また比較的、初期投資額は小さく始めることができます。都市計画用途地域に関係なく、どこでも出来ます。

トランクルーム・コインランドリー経営

既存のオフィスビルやマンションを改築しても出来ますし、余剰地を活用することも出来ます。
1~2台でも駐車場を確保できれば、利用者にとっても利便性が良くなります。

店舗経営(コンビニなど)

初期投資額が小さいケースから大きいケースまで幅がありますが、収益性の高い店舗を造ることができれば、大きな利益を生みます。

太陽光発電経営

各種条件にもよりますが、日の当たる場所であれば、山の斜面地や田畑の中でも可能な土地活用です。
また、建物の屋根や敷地内の余剰スペースにも設置することが可能です。

アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営のメリット

①不労所得を得られる

入居率が高いことが前提になりますが、アパート経営は安定した収入になります。

しかし、完全な不労所得ではなく、まめな点検・修繕・入居者立会・退去者立会等を行わなければなりません。管理会社に任せる方法もありますが、任せきりにすると自身のアパート経営能力が成長せず、管理会社の言いなりになるとデメリットにもなります。

②節税対策になる

相続税

相続税は土地や建物の場合、それぞれの課税評価額に課税されます。
2015年の相続税税制改正で基礎控除が4割引き下げられました。

例えば相続者が配偶者+子供2人の場合、

これまで基礎控除額が8,000万円でしたが、改正以降4800万円になりました。
よって、相続税評価額が4,800万円を超えると課税されます。

アパート経営の場合、何も対策をしない時と比較して、相続税評価額を土地は約70~80%、建物は約30~40%に圧縮することが出来ます。

例えば、未使用の土地(5,000万円相当)に現金5,000万円を所有していますと、相続税評価額は、

ところが、現金5,000万円をアパート経営に投資しますと、アパートの建物の相続税評価額は

※固定資産税評価額:現金が建物に代わることで、固定資産としての評価となります。
固定資産税評価額は建築費の約60%になります。
※借家権割合:部屋を借りている人の権利である借家権の割合:30%
※賃貸割合:相続開始時のアパート入居率。空室があればその割合に応じて小さくなります。

※借地権割合:借地権割合は地域により異なります。

1億円の相続税評価額が合計6,200万円となり、約4割圧縮出来ました。

固定資産税

固定資産税は、土地の場合アパートの様な賃貸建物が建つと200㎡までは固定資産税評価額が更地の場合の6分の1になり、200㎡を超える部分は3分の1になります。ただし、200㎡×戸数まで固定資産税評価額を6分の1に下げることができます。

         
区分 住宅用地特例率
固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地
(戸数×200㎡まで)
1/6 1/3
一般住宅用地 1/3 2/3

例えば1,000㎡の土地に4戸のアパートを建てれば、土地800㎡までが6分の1にすることが出来ます。

所得税

所得税は、不動産所得のマイナス分を給与所得など他の所得から差し引くことができます。

不動産所得を課税上マイナスに出来るのは、家賃収入を不動産所得として計上しますが、
青色申告特別控除や減価償却費などで、所得をマイナスにすることが出来るからです。

例えば、アパート経営をしているサラリーマンの場合ですが、年間給与所得:500万円、不動産所得:-100万円(赤字)とします。

となります。

③年金対策になる

アパートローンの返済が残っていても、家賃収入で返済でき、収益を得られます。 アパートローン完済後は、家賃収入の大部分が手元に残り、年金としての役目を果たします。

④生命保険の代用として考えられる

団体信用生命保険(団信)は、アパートローンを返済中にアパートローン契約者が死亡もしくは高度障害者になった場合、契約者に代わり保険会社がアパートローンを返済する保険です。アパートローンを契約する際に加入します。事実上無借金状態になり、家賃収入はそのまま入りますが、その分金利は通常よりも高くなります。

アパート経営のデメリット

①空室のリスクがある

空室のリスクは常にあります。
とくに、不便な場所や周辺環境が良くない場所では空室状態が続くことも。

空室が続いたり増えたりするとたちまち収入は減少し、最終的にはアパートローン返済に持ち出しが生じることとなるため、資金返済計画にも支障をきたします。

②入居者トラブル(家賃滞納など)が起こると収入減に繋がる

アパート経営の最大のデメリットは家賃滞納です。
これは空室よりも厄介な状態です。部屋を使用されて入居者が家賃を払わないのですから、大家の精神状態にも大袈裟ではなく支障をきたします。この対策として、司法書士や弁護士に依頼して法的に解決する方法がありますが、経費を要します。

また入居者トラブルとして、音に対するクレームやゴミ出し、ペットなど様々なケースがあります。最大のトラブルは自殺者です。この部屋に入居者を募集しても、自殺者がいたことの告知義務があるため、実質的に決められません。また他の入居者にも影響を与え、退去される可能性もあります。

入居者トラブルは、対策を講じても避けられないことも多く、一度起これば収入減が深刻になることもあります。

③老朽化は避けられない

建物の経年劣化は、避けられません。

老朽化した建物を維持せず、現状のままにしますと、入居者は少なくなり、結果として家賃を下げざるを得なくなるという悪循環に陥ります。

また、放置する期間が長くなるほど、後々の修繕費用も高くなります。
この対策として、早めに手を打つほど、修繕費用も安くなります。
日頃のまめな点検・修繕が一番の対策です。

④金利上昇のリスクがある

金融緩和政策が続く中、低金利が続き、金利上昇に対する警戒感が小さくなっています。
しかし、金利が永遠に低金利の状態であり続けることはありません。

変動金利を選択した場合、少なくとも金利が4~5%になっても、アパートローンを返済でき、建物維持管理出来る資金計画になっていないといけません。特に表面利回り5~6%の物件をフルローンでアパート経営している場合は、金利上昇に耐えられなくなる可能性が大きくなります。

繰り上げ返済や変動金利を固定金利に変更するなど、2~3%の金利上昇に耐えられる対策が必要です。

⑤立地によっては資産価値が大幅に下落することも

建物立地を間違えますと、地価が下落し、資産価値も落ちます。
最初の市場調査が非常に重要です。この対策として、ハウスメーカーの提出する提案書を鵜呑みにせず、計画地周辺の不動産会社にヒアリングをするなどの手間をかけることが大切です。

⑥災害による被害に遭うと立て直しが困難

頻発する大地震による振動・津波や大型台風襲来による強風・高潮・河川氾濫に対しては、立地を選びません。

日本国内であれば、何れかに遭遇します。その中でも特に危険な地域は、市町村が発行しているハザードマップなどを参考にして、建築もしくは建物購入を避けなければなりません。この地域にアパート経営をせざるを得ない場合は、災害対策の保険に入ることなどが必須条件となります。

具体的な事例ですが、下図は東京都江東5区(江東区、墨田区、江戸川区、葛飾区、足立区)のハザードマップです。

Δ江東5区大規模水害ハザードマップ ※1

昨年(2018年)7月に西日本を襲った台風21号クラスの大型台風が東京都に襲来したら、荒川を中心として氾濫するといわれています。これを見ると、東京都江東5区ではアパート経営を避けた方が良いことがわかります。

アパート経営の収益性

アパート経営による収入

家賃収入 安定した家賃収入を得るために大きな要素となるのが、建物立地と家賃設定です。不動産会社任せにせず、相場の家賃設定をWEB上などで調査し、大家自身も積極的に家賃設定に関わることが大切です。
駐車場収入 敷地内で建物スペース以外に駐車場を確保できれば、収入を見込めます。
これも相場の駐車料金を調査した上で、大家自身も積極的に駐車料金設定に関わることが大切です。
太陽光発電収入 報道機関が2019年6月12日一斉に、経済産業省が電力の「固定価格買取制度(FIT)」廃止を検討との内容を報じました。今後、電力の買取価格は民間に移行されますと下がりますので、検討を要します。

アパート経営による支出

アパートローン 金融機関にもよりますが、都市銀行ですと、自己資金を建築費の3割以上要求してきます。
アパートローンの金利は、融資を受ける人の属性やアパートの収益性によっても大きく違います。概ね0.6~4.5%となります。「かぼちゃの馬車」の事件以降、金融機関もアパートローンの貸出を厳しく審査する傾向にあります。
管理費 管理費は、エントランス・階段・廊下・エレベーター・ゴミ置場・駐車場などの共用部分の維持費用全般をいいます。管理費用の主な内訳は、エレベーターのメンテナンス費用・管理会社の費用・電灯や植栽の水撒きなどの水道光熱費・共用部分の清掃費用などになります。管理費は一般的に家賃収入の約5%です。
設備維持費 ガス設備:給湯器、ガスコンロ
電気設備:エアコン、IH
水道設備:受水槽、水道管、蛇口
通信設備:WiFi、インターネット接続
などの定期的な点検・補修・交換が必要になります。
建物維持費 築年数が10年を超えると、屋根の防水工事・外壁の補修工事・共用部分など、建物の修繕に多額の費用を要します。建物維持費はその修繕工事のために毎月、積立しておいた方が良い費用です。分譲マンションですと、修繕積立金に相当する費用です。
部屋のクリーニング 簡単なクリーニングであれば、大家が行えば経費をかけずに済みます。汚れが酷いようであれば、クリーニング業者に依頼した方が良いです。入退去のタイミングでの壁・床・天井のクロス張替えも検討を要します。
税金 アパートの固定資産税・都市計画税は次の計算式で算出されます。

固定資産税:土地・建物の評価額 × 1.4%
都市計画税:土地・建物の評価額 × 0.3%

土地・建物の評価額は購入金額ではありません。現在の所有者に毎年市町村から送られてくる固定資産税・都市計画税の納税通知書に評価額が記載されています。評価額は3年ごとに見直され、建物は少しずつ下がり、固定資産税・都市計画税も下がります。

事例

下記のモデルケース1を想定して、シミュレーションします。

【モデルケース1】

・木造2階建、総戸数1DK6戸
・資金総額:4,000万円(建築費:3,600万円、諸費用:400万円)
・アパートローン借入額:3,000万円、自己資金:1,000万円
・金利:3%、借入期間:20年、元利均等払い
・家賃収入:6万円(36万円/月、432万円/年)
・管理:業者に委託(管理費:家賃収入の5%)

内  訳満室時/月1戸空室時/月2戸空室時/月3戸空室時/月
収  入家賃収入 36万円 30万円 24万円 18万円
支  出ローン返済額16.6万円 16.6万円 16.6万円 16.6万円
管理費(5%) 1.8万円 1.8万円 1.8万円 1.8万円
光熱費・清掃等(5%)1.8万円 1.8万円 1.8万円 1.8万円
固定資産税
都市計画税
2.5万円 2.5万円 2.5万円 2.5万円
支出合計22.7万円 22.7万円 22.7万円 22.7万円
月間利益 13.3万円7.3万円1.3万円-4.7万円
年間利益 159.6万円 87.6万円15.6万円―56.4万円
利回り 表面利回り 12.0% 10.0% 8.0% 6.0%
実質利回り4.4% 2.4% 0.4% ―1.6%

このモデルケース1の場合、3戸空室(空室率:50%、表面利回り:6.0%)になると、赤字となります。収益性としては良いケースになります。

ここで参考にしていただきたいことは、自己資金を資金総額の4分の1投入しても表面利回りが6%であれば、実質収益は赤字ということです。特に都心部において、満室想定時の表面利回りが5~6%の投資物件が数多く売られていますが、自己資金を50%以上投入しない限り、実質的には赤字経営になる可能性が高いという事です。

アパート経営における一括借上げについて

一括借上げは、特に素人がアパート経営を始める際には、頼りになる存在に見えます。
しかし、一括借上げは、それを行う不動産会社と大家(契約者)とのトラブルの元にもなっていることも事実です。そのメリット・デメリットをよく把握した上での、契約の是非の判断が必要です。

一括借上げとは

不動産業界では、「一括借上げ」、「サブリース」、「家賃保証」を同意語として捉えて使用していますが、厳密にはそれぞれ違います。下記にその違いを説明します。

一括借上げ 不動産会社が入居者への転貸を目的として、大家から物件を一括借上げする契約
サブリース 不動産会社がアパート所有者から借上げた物件を入居者へ転貸する契約で、不動産会社と入居者との間で賃貸借契約を結び、入居者に関する管理は全て不動産会社が行う。
家賃保証 不動産会社が大家へ一定の割合で決められた家賃を、たとえ空室であっても支払う契約。不動産会社が大家へ保証する家賃は、入居者が不動産会社へ支払う家賃よりも低く、保証額相場は家賃の80~90%程度。

以上のことから、正確な言葉使いとしては、「サブリースを行うために一括借上げを行い、特典として家賃保証します」となります。ただし、これまでの不動産業界での慣習がありますので、ここでも「一括借上げ」を「一括借上げ+サブリース(転貸)+家賃保証」として使用することにし、以下、一括借上げを行う不動産会社を「一括借上げ会社」ということにします。

管理委託とは

一括借上げは、アパート経営全体を一括借上げ会社に委託する契約です。
アパート経営には他に一部の業務を委託する管理委託という契約があり、こちらの方が一般的です。

ここで下記に、一括借上げと管理委託のサービス内容を比較します。

一括借上げ 管理委託
保証料の割合 家賃の20%前後 家賃の5%前後
敷金・礼金等の受取 一括借上げ会社 大家
空室時 家賃保証有 家賃保証無
家賃滞納時 家賃保証有 家賃保証無
契約期間 2年~30年 2年更新
入居者契約 一括借上げ会社 大家
入居者管理 一括借上げ会社 大家

Δ「一括借上げ」と「管理委託」との比較

一括借上げのメリット

一括借上げは、管理委託(5%)と比較して高い保証料(20%前後)を支払う代わりに、アパート経営の煩わしい各種手続きを任せきりにできます。特に素人がアパート経営を始める際には、頼りになります。

①空室リスクや家賃滞納リスクを回避できる

何室も空室状態になっても、何か月も空室状態になっても、家賃滞納者が出ても、家賃保証されます。

②入居者トラブルに関わらなくて済む

入居者トラブルには、音に対するクレームやゴミ出し、ペットなど様々なケースがあります。入居者にとっての大家は一括借上げ会社になりますので、大家が入居者トラブルに関わることはありません。

一括借上げのデメリット

一括借上げは、一括借上げ会社と大家との間でトラブルが多いことも事実です。
一括借上げ会社の分類として、建設会社系と不動産会社系とがあります。

建設会社系の一括借上げ会社は、アパート建築工事の受注が目的です。ですので、賃貸借に精通しているわけではありません。またトラブルが多いのは建設会社系の一括借上げ会社です。裁判にまで発展する場合が少なからずあります。建設会社の営業マンが一括借上げのメリット部分だけを強調して説明するので、後々のトラブルになりやすいと考えられます。

一方、不動産会社系の一括借上げ会社は、アパートの管理・運営に特化していますので、賃貸借に精通しています。比較的信頼出来る一括借上げ会社は不動産会社系ということになります。

①高い保証料を支払わなければならない

家賃収入の20%前後を保証料として差し引かれますので、アパート経営の収益は薄利となります。

②入居者選定ができない

一括借上げ会社が入居者の選定を行います。
モラルの低い人が、入居する可能性もあります。
例えば、ペット不可なのに部屋で猫を飼い、鳴き声などのクレームが出る場合などです。

③契約更新時の補償家賃の値下げをされることもある

一括借上げ会社としても、満室状態が維持されれば利益を出せますが、空室率が上がるにつれ利益が出せなくなります。その際、入居率を上げるために、2年ごとの大家との契約更新時に、家賃設定の引下げを要望し、補償家賃を下げます。これによるトラブルが最も多くなります。その大半は、一括借上げ会社が、家賃収入が減額する可能性について十分に説明をせず、一括借上げ契約を結んだことによります。

④アパート経営能力が育たない

これが一括借上げの最大のデメリットです。基本的に一括借上げ会社に丸投げしていますので、大家は現在の入居率や入居者の状況、建物の不具合、設備の不具合など全くわからない状態におかれます。逆を言えば、一括借上げ会社は大家がアパート経営について何もわからない状態のままにしておくことで、一括借上げ会社の言いなりにすることが出来ます。

事例

アパート経営の収益性の事例で用いた【モデルケース1】を使い、管理委託と一括借上げとの比較をします。

【モデルケース2】

内訳 管理委託(5%) 一括借上げ(10%) 一括借上げ(15%) 一括借上げ(20%)
収  入月間家賃収入 36.0万円36.0万円 36.0万円 36.0万円
支  出管理費・保証料 1.8万円3.6万円 5.4万円 7.2万円
その他の支出 20.9万円 20.9万円 20.9万円 20.9万円
支出合計 22.7万円 24.5万円 26.3万円 28.1万円
月間収入 13.3万円 11.5万円 9.7万円 7.9万円
年間収入 159.6万円 138.0万円 116.4万円 94.8万円

Δ管理委託と一括借上げの収益性の違い

このアパートの家賃設定は6万円です。管理費を見ますと、一括借上げ会社にとっては家賃保証料割合が10~15%のとき、家賃保証料は3.6~5.4万円になりますから、1戸空きが出れば、赤字になります。家賃保証割合が20%のとき、家賃保証料は7.2万円になりますから、2戸空きが出れば赤字になります。満室状態であれば問題ないのですが、空室の状態が続けば、一括借上げ会社は更新時に家賃値下げか、家賃保証割合増加を交渉してくると想定されます。

アパート経営は立派な事業です。
事業ですから大家自身も厳しく自身を律しないといけません。最も関心を寄せないといけない対象は入居者です。入居者のためにも出来る限りアパート経営は大家自身が行うべきです。そうすることで経営能力も向上し、入居者の要望にも素早く対応することが出来ます。そこから逃げ、管理会社に任せきりの状態にすると、後々思わぬトラブルに遭遇することになります。

※1 江東区「江東5区大規模水害ハザードマップ・江東5区大規模水害広域避難計画について」
https://www.city.koto.lg.jp/057101/bosai/bosai-top/topics/20180822.html

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