不動産売却は特別控除で減税！節税したい方の豆知識

個人の方がマイホームなどの不動産を売却した際の税金負担を軽減するため国では様々な特例などを用意しています。

しかし、不動産を売却しても税務署から「○○という特例が使えますよ！」とか「あと数か月所有すれば税金が安くなりますよ！」などとアナウンスされることはありません・・・

自分で調べる必要があります。

• 大幅な売却益が出そうなので税金を圧縮したい。
• 売却損でも税金面で恩恵を受けられないか？
• そもそも税金の基本的な計算方法を知りたい。

これらを少しでもお考えならこのページがお役に立つと思います。
ぜひ、最後までご覧いただけましたら幸いです。

不動産売却時の減税方法まとめ

土地やマンションなどのマイホームを売却した際の大きな費用として「税金」が挙げられます。

譲渡価額(売却金額)によってかなり高額になる可能性もあり、計算式や計算方法もややこしいイメージがあります。

そこでこのページでは初めて不動産を売却する税金初心者でも大まかな税額が把握できるようわかりやすく解説しました。

不動産売却で減税するためには、知っておくべき特別控除や計算例も併せて紹介いたします。ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却時における税金

まず自宅の所有者がマンションや一戸建てを売却するときには、税金が発生します。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税
• 住民税

「印紙税」は、収入印紙を購入して売買契約書に貼り、消印することで納税します。譲渡税としては、土地建物を売却して儲けが出た場合は、「譲渡所得税」と「住民税」として納税します。

また、住宅ローンを利用していた方で決済引き渡し日に抵当権抹消登記を行う際は、登記費用として登録免許税と司法書士報酬を支払います。

税金のことを考慮に入れず、不動産売却後の資金計画を立ててしまうと、「新規購入のための資金がショート」したり「想像以上に手元に残る金額が少なかった」という結果になりかねません。

不動産譲渡所得税＆住民税

自宅などの住宅を売却した後の支出で最も大きいのが「譲渡所得税」と「住民税」です。 この2つの税金は、土地や建物を売却して儲け(利益)が出た場合のみ支払う税金です。

売却価格が購入価格より安く売却して譲渡損失つまり損をした場合は支払う必要がありません。

• 譲渡所得税と住民税は、利益が出なければ支払う必要はありません！

譲渡所得税と住民税は所有期間によって長期か短期かによって税率が変わるため、支払う税額が倍近くも変わってきます。

スムーズに買主が見つかって売買契約が成立しても税金という落とし穴が待ち構えています。

不動産取引では、様々な税金が課税されますが、数ある税金の中でも「所得税」と「住民税」が最も支払い額が多いため、このページでは2つの税金をメインに解説します。

譲渡所得の計算

まず不動産売却の際に、いくら利益が出たのか(譲渡所得と言います。)を計算する必要があります。譲渡所得は以下の式となります。

譲渡価額とは、不動産を売却した金額です。
取得費とは、売却しようとしている不動産を購入した金額です。
譲渡費用は、仲介手数料等を指します。

では、実際に譲渡所得を計算してみましょう。

築15年の3,000万円（建物価額1,000万円、土地価2,000万円）で購入した木造一戸建てを3,500万円で売却。話をシンプルにするため譲渡費用は仲介手数料のみとします。

建物の取得費は減価償却費を差し引く

土地の価値は年数が経過しても変化しませんが、建物は老朽化などで資産価値が減少していきます。この資産価値の減少部分を決められた「耐用年数」に割り当て経費化することを「減価償却」と言います。

建物の譲渡所得を計算する際の「取得費」は、取得した時の価格ではなく「減価償却費相当額」を引いた残額が建物の取得費となります。

土地は、経年による価値が変わりませんが、建物は価値が目減りするため減価償却は建物のみに適用されます。

減価償却と書くと、拒否反応が出る方もいらっしゃいますが、計算式に当てはめればカンタンに計算できます。

法定耐用年数(定額法)

建物の構造ごとに法定耐用年数や償却率が決まっています。

先の事例の建物部分の減価償却費を計算します。

建物部分の減価償却費を差し引くと譲渡所得は以下となります。

減価償却費を考慮していなければ、389万円(＝3500万円-3000万円-111万円)だったのが、取得費から建物の減価償却費を引いたため、譲渡所得(利益)が807.5万円となりました。

上記の計算からもおわかりの通り、たとえ購入価格より売却価格の方が低い場合でも譲渡所得が発生することになります。

初めて不動産売却をされる方は、減価償却費を考慮に入れない方も多いためご注意ください。

保有期間に応じた税率を乗じて税額が決定

最後に先ほど算出した譲渡所得に対して税率を掛けることで、税額を計算します。

ただし、税率は不動産の所有期間によって変わります。

土地や建物を譲渡(売却)した場合の譲渡所得は、所有期間が5年を超えている場合を「長期譲渡所得」、5年以内の場合を「短期譲渡所得」といい長期か短期かによって税率が異なります。

税率だけを比較しても所有期間によって税率が2倍近く変わります。 不動産売却で減税したいなら5年は待った方がよさそうです。

不動産売却で減税の恩恵を受けたいなら5年待ちましょう！

購入価格が不明な場合は概算取得費で計算

不動産を購入したのが昔で当時の売買契約者や各種領収書などが存在しない場合、譲渡所得は「概算取得費」で算出します。

概算取得費は、譲渡価格(売却価格)の5%を乗算します。

例えば3,000万円の不動産を売却する場合、概算取得費が150万円となります。

取得費が証明できない場合どうすればいいの？

不動産を売却して譲渡所得(利益)が出た場合は、確定申告の際に売買契約書や領収書のコピーを提出して購入価格を証明する必要があります。

証明するものが何もない場合は、概算取得費275万円(5,500万円×5%)として計算するため譲渡収入が5,225万円(5,500万円-275万円)発生したことになります。

もちろん、取得費5%で計算しておけば何の問題もないわけですが、仮に後から説明する3,000万円特別控除を使ったとしても、2,225万円(5,225万円-3,000万円)の課税譲渡所得が発生するため、譲渡税が約450万円(計算を簡単にするため復興税を除いた20%で計算しました）納める必要があります。

つまり本来払わなくても良い税金を支払う必要があります。

この場合、3,500万円で購入したことを証明する説明書を作成して申告を行う方法が考えられます。

これらの方法で客観的な証明を積み重ねる必要があります。

税務署が認めるかどうか？はケースバイケースですし、認めてくれなければ修正申告等が必要となるため、税理士に相談しながら進めることをお勧めします。

不動産売却における最強の節税1！3,000万円特別控除

しかしながら、個人が居住用住宅を売却するたびに、譲渡所得税と住民税が課税されてしまうと、売却の足かせになってしまいます。

そこで、国としては、個人が居住用財産を売却しやすくするために、3000万円分を課税譲渡所得から控除できることなっています。

居住用不動産を売却した場合の課税譲渡所得の計算式は以下となります。

一般の方が売却する場合、3,000万円以上も居住用不動産が高騰しているのは、稀だと思います。

従って、3,000万円特別控除の特例要件に当てはまれば、譲渡所得税と住民税は、発生しないと考えておけばよいでしょう。

3,000万円特別控除の適用条件

3,000万円特別控除の適用要件は以下のいずれかに該当する必要があります。

• 現在住んでいるマイホームや建物と一緒に売却する敷地。
• 売主と買主との関係が親子は夫婦などの特別な間柄ではない。
• 売却した年をさかのぼって2年の間に3,000万円の特別控除や譲渡損失の特例を受けていない。
• 引っ越しから3年後の12月31日までに住んでいたマイホームや建物と一緒に売却する敷地。
• 居住していたマイホームが滅失した時は、災害日から3年を経過する年の12月31日までに売却する敷地。
• 引っ越し後、建物を取り壊した場合、引っ越してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合（取り壊し後、敷地の貸付や事業の用に転用すると適用外）。

詳細はNo.3302マイホームを売ったときの特例

3,000万円特別控除の詳細は以下で詳しく解説しています。

不動産売却における最強の節税2!居住用財産の買換え特例

売却だけでなく、買い替える場合は、「居住用財産の買換え特例」を利用できる場合があります。

この特例は売却した居住用財産(マイホーム)の譲渡価格(売却価格)より買い換え先の居住用財産(マイホーム)の取得価格の方が高い場合、利益に対して課税が繰り延べされ、税金の負担が軽減されます。

なお、税率は一律20.315%(所得税15.315%+住民税5%)

適用要件は以下となります。

詳細はNo.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例

不動産売却における最強の節税3!住宅ローン控除減税

新居を買い替え新たに住宅ローンを組んだ場合は、住宅ローン控除が利用できます。

ただし、不動産売却時に3,000万円特別控除を利用すると、翌々年までは、住宅ローン控除を利用できません。

ご存知の方も多いと思いますが、住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高に基づいて計算された一定額の「控除額」が戻ってきます。

しかも税金が最大10年まで戻ってきますので、住宅ローン利用者はぜひ使って欲しいです。

例えば年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合は、1%が30万円、これと最大控除額40万円の小さい方の額、つまり30万円が戻ってくることになります。

住宅ローン控除は、所得税額から控除される「税額控除」ですので、税金自体が減少します。

適用要件は以下となります。

• 新築もしくは取得の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける期間の12月31日まで住んでいること。
• 合計所得金額が3,000万円以下であること。
• 住宅部分の床面積が50㎡以上あり、床面積の2分の1以上が自分の居住用であること。
• 10年以上の住宅ローンであること。

詳細はNo.1213住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

相続した不動産売却で適用される減税

相続した空き家の「建物の取り壊し」あるいは「耐震リフォーム」を行った後に売却した場合、居住用と同様に3,000万円特別控除を受けることができます。

この制度は平成28年4月から平成31年12月31日までの短期間限定です。

詳しくは、No.3306被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

遠隔地にある相続不動産はどうやって売却するの？

空き家が増える理由が多いのが相続です。誰も住まない空き家を所有していても固定資産税の負担や犯罪現場の温床にもなりかねません。

空き家を所有してもメリットどころかデメリットだらけです。効率的に売却したいものです。

税理士監修者コメント

マイホームを売却したときには、税金の計算で有利となる制度がいくつかありますが、ダブル適用できないこともあるので注意しましょう。

税理士：本村健一郎の詳細

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