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学校法人へ不動産売却するの際の許可や特例を利用する際の注意点

学校法人へ不動産売却するの際の許可や特例を利用する際の注意点のイメージ

学校法人と聞くと大阪の「国有地を安く払い下げた。」問題などが記憶に新しいと思います。

また、不動産取引だけでなく、スポーツ問題も含めて、世間の学校法人というイメージがあまり良くないと状態です。

ただ、このページをご覧の方の中には、ちゃんとした学校法人へ土地などの不動産売却を予定されている方もいらっしゃると思います。

  • 学校法人へ不動産売却するの際は許可が必要なの?
  • 学校法人へ不動産売却すると税金面で優遇を受けられるの?
  • 学校法人へ不動産売却した際の税金の計算方法を知りたい。

などの疑問を持たれている方も多いと思います。

そこでこのページでは、学校法人への不動産売却にフォーカスして解説いたします。

そもそも学校法人って何?

学校法人とは私立学校(幼稚園から大学)を設立することを目的とした法人のことを指します。

学校法人は、文部科学省の管理下にあり国からお金がおりるため、経営が安定してしていますので、不動産の売却先としては申し分ありません。

学校法人は、各校の創育工夫によってより良い教育を行う「自主性」と教育を行うことによる「公共性」の両方を兼ね備えています。

なお、学校法人は、税法上では「公益法人」の一つとなります。

公益法人には、宗教法人、医療法人、社会福祉法人が含まれます。

公益法人は、営利(お金も受け)を主たる目的としない法人だと言えます。

学校法人へ不動産売却するの際に許可を取る必要はあるの?

まず、学校法人への不動産売却に関しては、売主である所有者が明確であれば、売買行為に関しては通常のマイホーム売却と大差なく許可を取る必要はありません。

後で解説しますが、不動産売却における税制面で適用される特例がマイホームの場合とは異なります。

学校法人への不動産売却ならではの特例となります。

まずは、不動産売却した際の利益(譲渡所得)の計算方法を簡単に解説します。

まずは、譲渡所得を計算しよう

売却先が個人・学校法人に関係なく利益(譲渡所得)が出た場合は、所得税と住民税が課税されます。

そのためみは、学校法人に売却した不動産の利益(譲渡所得)を計算してみましょう。

利益(譲渡所得)の計算式

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用

譲渡価格とは、売った時の値段となり、取得費とは、購入価格を指します。譲渡費用とは、売った時にかかった費用(仲介手数料や登記費用)となります。

利益(譲渡所得)を計算後に税率を掛けることで税金が計算されます。

譲渡税(所得税・住民税)=譲渡所得×税率

本来、譲渡所得がプラスであれば、税金が発生しますが学校法人に不動産を売却した際には、譲渡所得から5,000万円を限度として控除することができます。

つまり、利益(譲渡所得)が5,000万円以内なら税金が0円となります。

実際に詳しく見ていきましょう。

学校法人などが私立学校を建設するにあたっては、ある程度まとまって土地が必要となり、地権者の協力が欠かせません。

やむを得ず買取や収用に協力したにも関わらず、税金負担が増えるのは不公平です。

しかも、税金負担を少なくしてあげないと、公共事業に協力する人がいなくなります。

そこで、公共事業のために土地を売却した場合に限り、税金面での優遇を設けました

それが、収用交換等の5,000万円特別控除となります。

課税譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用-5,000万円特別控除

5,000万円特別控除を適用して、課税譲渡所得が0円の場合は、税金は発生しません。

つまり、譲渡所得が5,000万円以下なら税金がかからないことになります。

他の特別控除とは併用できない

居住用財産(マイホーム)を売却して譲渡所得が5,000万円を超える場合でも特別控除の限度額は5,000万円となります。3,000万円特別控除を適用することはできません。

土地収用制度

5,000万円特別控除は、土地収用法もしくは収用を背景とした売買契約により土地や建物が公共事業のために収用、買取されると適用を受けます。

そのため、特例の適用を受けるためには、単なる不動産売却ではなく、土地収用法における収用という形態になると特別控除が適用されることになります。

特例を適用される際の注意点

5,000万円特別控除を利用するにあたっては注意点があります。

複数の土地を2回以上に分けて売却した場合は、最初の年の資産譲渡に限ってこの特例が適用されます。

■5,000万円特別控除

収用された年 5,000万円控除
1年目
2年目 ×

さらに、5,000万円特別控除は、最初に買取の申し出があった日から6ヶ月以内に譲渡しない場合は適用を受けることができません。

実際に、収用交換等の5,000万円特別控除の適用を受けようとする場合は、売却する土地の最寄りの税務署に事前確認することが必要です。

適用を受けることができるかを確認しながら手続きを進めましょう。

まとめ

学校法人への不動産売却では、大きな金額の特例を受けることができますが、実際に適用を受けることができるか?事前に税務署へ確認されることをお勧めします。

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