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不動産売却を弁護士に相談・依頼すべきケースとは?

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不動産を売却するとき、弁護士は必要なのでしょうか?

実際にはほとんどのケースで弁護士に依頼する必要はありません。ただし法律的な問題が発生する場合や「任意売却」する場合、弁護士が必要になることもあります。

今回は不動産売却を弁護士に相談・依頼した方が良いケースや費用について、ご説明します。

【執筆・監修】元弁護士 ライター
福谷陽子

法律及び不動産の分野を得意とする。
現役時代は不動産売買や賃貸、遺産相続関係や破産管財事件などを中心に不動産事件を数多く取り扱う。今はその経験を活かして各種の不動産メディアや法律事務所のサイトにて精力的に不動産記事を執筆中。
一生のうち、そう何度もあるわけではない大きな買い物である不動産取引。そこで損をする人が一人でも減るように、読む人が相続でトラブルにならないように、不動産詐欺に遭わないようにと願いながら、わかりやすい不動産記事を届けることを信条としている。

不動産売却で弁護士は原則不要

一般的に、不動産を売却するときわざわざ弁護士に依頼しようと考える方は少ないでしょう。

実際に通常一般の不動産売却の場合、基本的に弁護士は不要です。弁護士は不動産の買手を探してくれるわけではありませんし物件についての重要事項説明などもしません。そうした売却のための具体的な業務を行ってくれるのは「不動産業者(宅建業者)」です。

不動産売却に弁護士が関与するのは、一部の特殊なケースです。

不動産売却で弁護士が必要なケース

以下で、具体的にどのような場面で弁護士が必要になるのかみていきましょう。

1.不動産売買契約を解除したい

いったんは不動産の売買契約を締結しても、さまざまな理由で解除したいと考えることがあります。

手付金の2倍返しをして解約したい場合がありますし、相手の債務不履行や契約違反行為があったので解除を考えることもあるでしょう。

相手ともめてしまいスムーズに解除できなければ、弁護士に代理で交渉してもらう必要があります。話し合いでも解決できなければ訴訟によって解決します。

2.瑕疵担保責任を追及された

不動産を引き渡してしばらくすると、買主から「瑕疵担保責任」を追及されることがあります。

瑕疵担保責任とは不動産にお互いが気づかなかったような「傷(問題点)」があったときに売主が負担する責任です。

瑕疵担保責任を契約によって免除することも可能ですが、免除していなかったら一定期間、損害賠償請求や契約解除をされてしまう可能性があります。

相手から瑕疵担保責任を主張されたら、本当に物件に不具合があるのかや、相手の言い分が妥当かなど、適切に判断する必要があります。

素人では正しい判断や対応が難しいので、プロの弁護士に相談してアドバイスをもらうべきです。

3.代金を払ってもらえない

不動産を売却しても、買主が約束通りに代金を払わないケースがあります。

自分で支払請求しても相手が対応しない場合や逃げられそうな場合などには、弁護士に相談して代理で相手を追及してもらいましょう。

場合によっては裁判を起こして未払い金を回収する必要もあります。

4.詐欺、強迫の被害に遭った

不動産売買契約を締結したとき、相手に「騙される」ことがあります。大切な不動産をだまし取られたら早急に取り戻さないといけません。

民法は「詐欺取消」を認めているので、取消通知を送って登記なども元に戻す必要があります。

また相手に脅されて無理矢理不動産売買契約書にサインさせられることもあります。そういった場合、「強迫」にもとづく取消ができるので、早急に手続きしましょう。

詐欺や強迫の被害に遭ったとき、自分で相手に直接訴えても無視されるケースが多いので、弁護士の力が必要となります。

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5.不動産会社ともめた

不動産を売却するとき、仲介に入ってくれた不動産会社ともめるケースも多々あります。

たとえば仲介手数料や追加費用でもめることもありますし、不動産会社による説明義務違反があって後にもめるケースもあります。

しかしトラブルになると、相手はプロですからどうしても素人の売主の方が不利になってしまいがちです。

そのようなときには法律のプロである弁護士に代理人となってもらい、業者と交渉したり必要に応じて訴訟を起こしたりして解決しましょう。

6.債務整理で任意売却する場合

ローンや借金返済が苦しくなったら債務整理が必要ですが、その際債務者がローン付きの不動産を所有していたら、「任意売却」しなければならないケースもあります。

債務整理は通常弁護士に依頼するので、債務整理に関連して任意売却するときには弁護士が金融機関や不動産会社とやり取りをして手続きを進めます。

なお債務整理の際に必ず任意売却が必要なわけではありません。ケースバイケースの対応をとるので、弁護士とよく相談して決めましょう。

不動産売却を弁護士に相談した方が安心なケース

以下のような場合、弁護士に依頼するのは「必須」ではありませんが相談した方が「安心」です。

1.契約書の内容をチェックしてほしい

不動産を売却するときには、不動産売買契約書を作成します。ただ一般の方は契約書を見慣れていないので、見ても有利になっているのは不利になっているのかわかりません。

そこで弁護士に契約書を見せて、訂正した方が良いポイントなどがないか確認してもらうと安心です。

2.任意売却したい

債務整理以外の一般的な場面で任意売却するときには、弁護士に頼らずに自分で不動産会社に依頼して進めるケースが多数です。

ただこの場合にも、残ローンが高額になったら債務整理を視野に入れなければなりませんし、任意売却の手続き自体ややこしくて一人ではよくわからないケースもあります。

不安があったら弁護士に相談してアドバイスをもらい、場合によっては代わりに任意売却を進めてもらうと良いでしょう。

不動産売却を弁護士に相談・依頼するメリット

不動産の売却を弁護士に依頼すると、以下のようなメリットがあります。

1.安心して有利に不動産売却を進められる

不動産は高額な資産であり、売却に失敗したりトラブルになったりしたときのダメージが大きくなります。

自分一人では万全な対応は困難ですが、弁護士に相談してアドバイスをもらっていたら常に適切な対応をとれて安心です。

弁護士に契約内容をチェックしてもらったり代理で売却を進めてもらったりすれば、法的なリスクを避けて安全に取引を進められるでしょう。

2.トラブルを解決してもらえる

不動産売却の際には、買手や不動産会社との間でトラブルが発生してしまうケースもあります。ときには話し合いで解決できず、訴訟が必要になる場面もあるものです。

そのような法的トラブルを、素人の方が一人で解決するのは困難です。

弁護士であれば相手との交渉も有利に進められますし訴訟になっても安心して任せられます。泣き寝入りせずにきちんとあなたの権利を実現できるので、大きなメリットを得られます。

不動産売却を弁護士に相談・依頼するデメリット

不動産売却を弁護士に依頼するデメリットは、弁護士費用がかかることです。

依頼内容にもよりますが、弁護士費用は決して安くはありません。不動産を売却するときには仲介手数料や測量費などいろいろな経費がかかりますが、それ以外に弁護士費用が上乗せされるのは痛いと感じる方もおられるはずです。

不動産売却を弁護士に相談するときの注意点

不動産売却について弁護士に相談や依頼するときには、以下のような点に注意が必要です。

1.良い結果が保証されるわけではない

弁護士に依頼しても、結果が保証されるわけではありません。

たとえば契約書のチェックを受けてその時点では万全の対応をとったとしても、相手が契約を守らなかったら将来トラブルが発生します。

リスクを予防できてもゼロにすることはできません。また裁判をしても必ず勝てるとは限りません。

2.不動産に強くない弁護士も多い

一般に「弁護士」と言えば誰でもどのような分野にでも精通していると思われていることがあるのですが、実際にはそうではありません。

弁護士の取り扱い分野は、人によってかなり異なります。

特に不動産は、得意な弁護士とそうでない弁護士の差が激しい分野であり、不動産関係にあまり精通していない弁護士も多数存在します。

不動産取引に強い弁護士に依頼しないと、適切な対応をしてくれない可能性が高くなります。

しかし弁護士の方から「私は不動産関係が得意ではありません」などと言ってくれることはほとんどありませんし、不得意な弁護士であっても費用は安くないのが現実です。依頼者側が慎重に弁護士を選ばねばなりません。

3.弁護士費用は千差万別

弁護士費用と言えば高額なイメージがありますが、どのようにして金額が決まっているかご存知でしょうか?

実は各弁護士事務所が自由に弁護士費用を取り決めています。同じ案件であっても依頼する事務所によって弁護士費用が異なるのが現実です。

不動産売却で弁護士に依頼するときには複数事務所で見積もりを出してもらい、比較検討するのが良いでしょう。

不動産売却に関する弁護士費用

不動産を売却するときに弁護士に相談や依頼をすると、どのくらいの費用がかかるのでしょうか?

1.法律相談料

弁護士にトラブルの相談をしたら法律相談料がかかります。法律相談料の相場は30分5000円(+税)です。不動産分野については「無料相談」が行われている事務所は少ないので、費用を負担するものと考えた方が良いでしょう。

2.着手金

着手金とは、弁護士に交渉や依頼などの手続を依頼したときに発生する費用です。依頼する事件内容によって金額が変わります。

交渉案件ならば、だいたい10~30万円程度が相場です。

訴訟になると、請求金額に応じて金額が変わってくる事務所が多く、請求額が大きくなると着手金も上がります。だいたい請求額の3~8%程度です。

3.報酬金

報酬金はトラブルが解決されたときに発生する費用です。一般的には「依頼者の受けた経済的利益」によって算定します。

たとえば相手から不動産を取り戻した場合には不動産の評価額が基準となりますし、相手による請求を排斥できた場合には、相手による請求額が基準となります。

報酬金の金額は、経済的利益が大きくなると上がり、だいたいの相場は、経済的利益の6~16%程度です。

4.手数料

契約書のチェックなどの単発業務を依頼すると、手数料が発生します。手数料の金額はだいたい5~20万円程度です。

不動産売却を相談する弁護士の選び方

不動産売却の際に弁護士に相談するなら、以下のような視点から選んでみて下さい。

1.不動産取引に詳しい

まず不動産取引に詳しいことが必須です。弁護士の中には不動産関係に明るくない人も多く、長年不動産関連についての勉強を全くしていない方もいます。

弁護士事務所のホームページを確認し、「不動産取引をお任せ下さい」などと書いてあって不動産の法律問題に関する解説なども多数載せている事務所を探しましょう。

2.不動産取引の取扱いが多い

不動産関係の依頼をするなら、不動産取引に力を入れていて多数の案件を取り扱っている弁護士を選ぶべきです。

取扱い案件数が多ければその分対応になれていますしスキルもノウハウもあるはずだからです。

法律事務所のサイトを見て不動産関連の実績の高い事務所を探し、良さそうと感じたら問合せをしてどのくらい取扱いがあるのか、直接聞いてみると良いでしょう。

3.親身になって話を聞いてくれる

弁護士を選ぶときには、相手の態度や相性も非常に重要です。依頼者の側に立って親身になって話を聞いてくれる人を選びましょう。

ホームページの情報だけを過信せず、実際に相談を受けたときの対応を見て依頼するかどうか検討してみて下さい。

4.費用が明朗会計

弁護士に相談するときには、明朗会計であることも非常に重要です。

いろいろな名目で追加請求されたり当初の予想を遙かに上回る報酬金を請求されたりしたら、依頼者は面食らってしまいますし今度は弁護士とトラブルになってしまいます。

当初からきちんと見積もりを出してくれて費用を明確にした委任契約書を作成してくれる事務所を選びましょう。

まとめ

家や投資用マンションなど、不動産を売却するときには損をしないように慎重に対応したいものです。

法律に関する不安がある場合には早めに弁護士に相談をしてリスクを減らしましょう。また万一トラブルに発展してしまったら、一刻も早く弁護士に依頼して正しい対応をとるべきです。

弁護士に相談・依頼するときには、必ず不動産取引に精通している明朗会計な人を選び、スムーズに問題解決を目指しましょう。

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