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土地、マンション、一戸建てなどの不動産を売却する際には、不動産仲介会社へ仲介手数料を支払います。
「仲介手数料って高いな～なんで、こんなにかかるの？？」と思われた方も多いと思います。
不動産売却で発生する仲介手数料を値引きする方法がないか？模索されている方も多いと思います。
このページでは、不動産を売却する際の「仲介手数料の値引き」にフォーカスした内容をお伝えします。
1.取引シーンごとの交渉方法を知る。
2.仲介手数料の値引きに応じる不動産会社を「HOME4U」や「すまいValue」などの不動産一括査定サイトを利用して探す。
特に2番目の「不動産一括査定サイト」の利用が非常に重要です
なぜなら、仲介手数料はどれだけ値引きできても、数十万円程度で収まることが多いのですが、不動産売却に強い業者が見つかれば、仲介手数料の値引き以上に高く売れる可能性があるためです。
理想は、仲介手数料の値引きに応じてくれ、かつ高く売却してくれる業者です。
それでは早速、見ていきましょう。
不動産を売却する際は、仲介手数料が請求されますが、例えばあなたの自宅マンションが4,000万円で売れたとします。
その際の仲介手数料としては、
仲介手数料＝(物件価格の3％＋6万円）＋消費税8％
136.08万円＝仲介手数料
金額としては、1,360,800円となります。軽自動車の新車1台分の価格になります。
多くの方にとって、決して安い数字ではありません。不動産売却における諸費用は、売却価格の5%程度かかりますが、諸費用の大部分が仲介手数料が占めています。
4,000万円の5%分の諸費用が200万円ですから、実に68%も仲介手数料が占めていることになります。
この「3%+6万円」、実は、国土交通大臣が定めた上限です。
上限以上を請求することは、不動産会社を規制する宅地建物取引業法で禁止されています。
下限額を設定することは、何の問題もありません。
極端な話、仲介手数料を無料にしても違法ではありません。
しかし、大手不動産仲介会社は、当たり前のように「上限額」一杯の仲介手数料を請求してきます。
「仲介手数料は何とか安くなりませんか？」
と言っても
「法律で決まっているんですー！」
と言われるのが落ちです。
法律で決まっているのは、上限額であって、値引きに応じる分には一向に構わないです。
しかし、大手不動産仲介会社は、「3%+6万円」を当たり前のように請求してきます。
このページをご覧のあなたも「仲介手数料が高い」と思われるのは、無理もありません。
なぜなら、法律で定められている上限を当たり前のように請求しているからです。
だから必然的に「高いと感じる」のです。
仲介手数料の上限金額は以下で計算します。
| 成約金額 | 仲介手数料の限度額(消費税別) |
|---|---|
| 200万円以下 | 成約金額の5%(最大18万円※) |
| 200万円超～400万円以下 | 成約金額の4%+2万円(最大18万円※) |
| 400万円超 | 成約金額の3%+6万円 |
※2018年1月1日より物件価格400万円以下の不動産で空き家などの現地調査が必用な取引の場合
仮に3,000万円の物件を仲介した場合の仲介手数料の限度額は、
96万円＝3,000万円×3%+6万円
となります。
不動産仲介会社に支払う仲介手数料の限度額は、3%+6万円で計算されるため成約金額が、3,000万円、4,000万円、5,000万円・・・と高くなるにつれて仲介手数料の限度額も増えていきます。
成約金額別の仲介手数料早見表をご覧ください。
| 成約金額 | 仲介手数料 | 成約金額 | 仲介手数料 |
|---|---|---|---|
| 100万円 | 5万円 | 1,000万円 | 36万円 |
| 200万円 | 10万円 | 2,000万円 | 66万円 |
| 300万円 | 14万円 | 3,000万円 | 96万円 |
| 400万円 | 18万円 | 4,000万円 | 126万円 |
| 500万円 | 21万円 | 5,000万円 | 156万円 |
| 600万円 | 27万円 | 6,000万円 | 186万円 |
| 700万円 | 27万円 | 7,000万円 | 216万円 |
| 800万円 | 30万円 | 8,000万円 | 246万円 |
| 900万円 | 33万円 | 9,000万円 | 276万円 |
| 1億円 | 306万円 |
仲介手数料の限度額をご覧いただいた中でこんな疑問を持たれた方も多いと思います。
「正直、3,000万円の不動産でも、5,000万円の不動産であっても、コストは大して変わらないのでは？」
コストが変わらないなら、成約金額の大きい不動産は、仲介手数料の上限金額が大きくなるため、「もっと値引きできないの？」と思われる方も多いと思います。
そこで、値引き交渉を行う前に不動産会社がかけているコストについて解説します。
当然、不動産売却にかけているコストが少なければ、値引き交渉の材料になります。
それでは早速、見ていきましょう。
不動産会社は、売却不動産の買主に対して「重要事項説明書」を交付して説明しなければなりません。
物件調査の対象は多岐にわたりますが、以下の5つに分類できます。
1.法務局での公簿調査
(権利関係/事実関係)
2.売主・所有者への聞き取り調査
(関係書類受領/不動産の現況を把握)
3.物件の現地調査
(敷地内外の環境等の把握)
4.役所での法令上の制限調査
(各種行政法規上の制限の把握)
5.生活関連施設調査
(上下水道の調査/電気・ガスの各社の調査)
この中で権利関係や事実関係を先に把握するため、法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取ります。この時、登記手数料として法務局に支払います。
次に売却物件は広告を出稿しないと反響が取れません。
不動産のポータルサイトへの掲載は必須です。
あなたもご存知のSUUMO(スーモ)で1枠3万円、5枠8万円、10枠15万円、HOME’S(ホームズ)ですと月額1万円で無制限で掲載できますが物件への問い合わせが入ると１件あたり、物件価格の0.05%が課金されます。
仮に売出価格3,000万円として1件の問い合わせが15,000円となります。
さらに、重要事項説明書の作成、内覧希望者の物件案内、買主との条件交渉などの営業担当者の人件費です。
不動産会社にもよりますが、大手は一人の担当者で多くの売り物件を抱えているため1物件に費やす時間は、数時間の場合もあります。
営業担当者の月給35万円として1日8時間労働、20日勤務として
時給約2,200円=月給35万円÷(8時間×20日)
それでは、不動産会社がかけている物件あたりの費用を整理してみます。
地域によっては、インターネット広告よりもチラシなどのポスティング媒体や現地看板が有効な場合もあります。
その場合は、原価(不動産会社の費用)はさらに下がります。
また、インターネット媒体をSUUMO(スーモ)のみとした場合も大幅に原価を下げることができます。
上記から10万～20万円程度が原価といったところでしょうか？
では、原価が計算できたら自分の売却物件で不動産会社が受け取る仲介手数料を計算します。
仮に3,500万円で自分の売却物件が成約したとしますと、
■仲介手数料
111万円=3,500万円×3%+6万円
■原価率
18%＝20万円÷111万円
■利益率(粗利益率)
82%＝100％-18%
業種や業界にもよりますが、利益率(粗利益率）82%は、非常に高い利益率です。
仲介手数料の値引き交渉は大いにあると言っても間違いありません。
ただし、成約価格が1,000万円にも満たない物件の場合は、不動産会社側の利益率も良くないため、交渉したとしても断られる可能性があります。
まず、値引き交渉の注意点は、媒介契約の条件によって交渉します。
ご存知の方も多いと思いますが、媒介契約の形態は3種類あります。
| 他業者への媒介依頼 | 契約期間 | 成約義務 | |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 〇 | 無し | 無し |
| 専任媒介契約 | × | 3ヶ月 | 重い義務が発生する |
| 専属専任媒介契約 | × | 3ヶ月 | とてつもない重い義務が発生する |
ここで重要なポイントが専任媒介契約と専属専任媒介契約は、他業者と競争することなく、自社だけで買主を探すことができます。
不動産業者にとって、非常に有利な契約形態です。
どの不動産業者も専任系の契約を結びたがります。なぜなら、専任系の場合は、売主から仲介手数料を確実に得ることができるからです。
しかも、自社で買主を見つければ、売主、買主双方から仲介手数料を得ることができます。
従って、専任系の契約は、業者にとってメリットだらけですので、
仲介手数料の値引き交渉は専任系の契約形態にするとチラつかせて交渉してください。
媒介契約締結後の値引き交渉は、業者が応じない可能性が高いため、必ず締結前に交渉しましょう。
取引シーン別に仲介手数料を値引くためのコツを解説します。
特に現在の自宅を買い替え、新築物件を購入される方も多いと思います。
新築物件の売主は、個人ではなく必ず不動産会社となります。売主から直接購入すれば、仲介手数料は発生しません。
仲介業者が新築物件を斡旋する場合は、仲介業者に仲介手数料を支払う必要があります。
はっきり言って、売主が不動産会社の場合、売主自身が不動産取引のプロですから仲介業者の出番はありません。
「単なる口利きだけで手数料」を支払う必要もありません。
この場合、売主と直接交渉します。
売主買主双方で調整がつけば、所有権移転は司法書士が行いますし、ローン審査なら金融機関に申し込みすればいいだけです。
仲介業者の出番はありません。
ただし、どうしても売主が仲介業者を入れたがるようでしたら、手数料ゼロを謳う業者を入れるなどしておけば問題ありません。
手数料ゼロとは言え、相手も商売です。買主の負担をゼロとして、売主側に仲介手数料を負担してもらいましょう。
買い替えの場合、自宅の売却と、新居を同じ不動産会社に仲介してもらう際の仲介手数料の値引き方法について解説します。
不動産会社側にとって、売りも買いも仲介手数料を得られるといったメリットがあります。
よく売却と購入の時期のすり合わせが難しいので、売りも買いも同じ仲介会社に依頼した方が安心と思われる方もいらっしゃいますが、決してそんなことはありません。
業者が仲介手数料の値引きに応じなければ、売りも買いも別々にして、引き渡しや決済の段取りは不動産会社同士で連携してもらえれば何の問題ありません。
私は転勤などの関係で2度自宅の買い替えをしていますが、仲介手数料節約するため、知り合いの業者に格安で仲介してもらいました。
はじめから購入物件が決まっており、実質の契約事務をお願いしただけです。
一般の方ですと知り合いの業者もいないと思いますので、ネット上で仲介手数料を安くしますと謳っている業者に数社アプローチしてみてください。
実質の契約事務のみを応じる業者が必ず見つかります。
意外と知られていないのが、上場している不動産会社では株主優待券を使えば仲介手数料が安くなります。
例えば、ピタットハウスで有名なスターツコーポレーションでは、100株以上所有していれば、賃貸と売買の仲介手数料は10%割引になります。
（引用元）ヤフーオークションにおけるピタットハウスの株主優待券
株主優待券は、ネットオークションで安く変えます。以下は、ヤフーオークションで見つけたスターツコーポレーションの株主優待券の12枚セットです。
なんと不動産仲介手数料10%割引以外でも、ゴルフ場、ホテル、レストランなどの割引サービスが受けられます。
しかも500円の即決落札です。利用しない手はありません。
前述しましたが大手不動産会社は、法定上限額の3%+6万円を当たり前のように請求してきます。
大手(住友、三井など)は、まず値引きません。
この大前提をわかった上で交渉する必要があります。
大手が値引きに応じるか？否かは、
①成約価格が大きく十分な額の仲介手数料が得られる。
②誰もが欲しがる人気エリアの物件。
上記を満たしていれば値引きに応じる可能性が十分あります。
正直、誰もが欲しがる人気物件であれば、どの不動産会社に依頼しても、結果は変わりません。
後から解説します値引きに応じる中小業者に仲介を依頼した方が仲介手数料を節約できます。
基本的に中小業者は、仲介手数料の値引きに応じるものと考えておけばよいです。
なぜなら、大手と違い中小の不動産業者は山ほど存在します。どの業者も顧客獲得に一生懸命です。
特に売り物件を確保できると、現地内覧会などの各種イベントを開催できます。
業者にとって売り物件さえ確保できれば、様々な販売チャネルによって、A物件を案内すればB物件が成約する場合もあります。
業者が成約後に受け取る仲介手数料にもよりますが、最初から思いきった金額を交渉してみてはいかがでしょうか？
大手と中小の比較は、以下のページが参考になります。ぜひご覧ください。
不動産売却を行う際は、不動産仲介会社に依頼するケースがほとんどだと思います。 不動産会社と一言で言っても、三井のリハウス(三井不動産リアルティ株式会社)、住友不動産販売、東急リバブルなどの誰もが知っている大手もあれば、…
痛み分けというのは、予定金額よも安い金額で成約場合に、売主の負担だけにせず、業者も仲介手数料を半額にする方法のことを指します。
痛み分けのメリットは、予定金額で売れれば業者側には、満額の仲介手数料が入ります。従って、業者側は営業活動に力を入れます。
痛み分けに応じるのは中小業者がメインとなります。大手はまず応じないと考えておいてください。
多くの業者は法定価格の上限である「3%+6万円」を請求してくるため、仲介手数料の値引き交渉に応じない業者も中には存在します。
そこで、仲介手数料の値引き交渉を円滑に進めるための方法をご紹介します。
値引きに応じない業者への対処方法は、最初から複数業者の存在をチラつかせておき、
「おたくが値引きに応じないなら他社に依頼しますよ。」というスタンスに立つのが一番です。
つまり、業者よりも優位なポジションに立つことを意味します。
優位なポジション立つ方法としては、不動産一括査定サイトの活用をお勧めします。
不動産一括査定サイトとは、売却物件の不動産情報・個人情報を入力すれば、複数の不動産会社へ一括で査定依頼できるサービスです。
一括査定を活用することで、複数の不動産会社から査定額の提示を受けることができるため、大体いくらくらいで売れるのか？といった相場を把握することができます。
一括査定の流れは以下となります。
一括査定サイトの良いところは、完全無料で査定が行えるだけではなく、複数の不動産会社からまとめてコンタクトを取ることができます。
各社から査定を受けたら全ての不動産会社に仲介手数料の値引きを打診してみましょう。
仮にA社が半額まで下げるといった条件が出たらB社にも同じ打診をしてみてください。B社が値引きに応じなければ、B社に依頼しなければいいだけです。
各社から査定を受けつつ、仲介手数料の値引き条件によって各社を比較しましょう。
不動産を高く、そして早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。
しかし不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。
あなたが売却しようとしている不動産を得意とする不動産会社に依頼することが重要です。
このようなレアな不動産会社は、不動産一括査定サイトを使えば効率的に探すことができるんです。
不動産一括査定サイトは、自分の不動産情報と個人情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に完全無料で査定を依頼することができます。
不動産一括査定サイトを使えば、自分が売ろうとしている不動産売却に強い会社を効率よく探すことができます。
納得のいく査定根拠を示してくれる不動産会社なら、不動産売却が得意な業者であると言ってもいいでしょう。
また具体的な売却時期が決まっていなくても大丈夫、査定だけでもOKです。査定結果を見て、売却するか？しないか？を検討しても問題ありません。
実は、不動産一括査定サイトは30サイト以上もあります・・・。
まともに稼働していないのを除いたとしても、どれを使えばいいか迷ってしまいますよね。
そこで不動産いろは編集部は、運営歴や利用者の評判などを加味し、本当におすすめできる5サイトを厳選しました。
※スマホの場合、下記の表は横スクロールできます。
| サイト名 | メリット | デメリット | 対応地域 | サービス 開始年 |
|---|---|---|---|---|
★★★★★ 公式 サイトへ |
・日本初の不動産一括査定サイト ・大手NTTデータグループの運営だからセキュリティ万全 ・売却ノウハウ本を無料ダウンロードできる ・ 同時依頼数は6社 |
・提携社数は多くない | 全国 | 2001年9月 |
★★★★★ 公式 サイトへ |
・超大手の不動産会社だけに査定依頼できる
・中小の不動産会社との提携はない ・同時依頼数は6社 ・仲介サポートやライフプランニングなどのサポートが充実 |
・中小の不動産会社とは提携していない ・大都市に偏っている | 全国（大都市） | 2016年10月 |
★★★★☆ 公式 サイトへ |
・東証プライム上場企業が運営する ・売主の味方としてのエージェント制 ・AIと不動産会社の査定結果を比較できる |
・大都市に偏っている ・AIの査定結果は参考程度に留めておく必要あり |
全国（大都市） | 2015年11月 |
★★★★☆ 公式 サイトへ |
・提携社数が多い ・不動産会社ごとの専用ページがあり、特徴やアクセス、スタッフ紹介の詳細を見ることができる ・農地査定ができる ・LINE感覚で入力するだけだから簡単 |
・運営歴が浅い | 全国 | 2014年1月 |
★★★★☆ 公式 サイトへ |
・提携社数が多い ・売却相談をメールor対面で可能 ・不動産会社に代わりに断る「お断り代行サービス」がある ・査定後フォローをしてもらえる ・農地査定ができる |
・運営会社が非上場 | 全国 | 2007年 |
不動産一括査定サイトの"かしこい使い方"は、お住まいの地域に合わせて組み合わせて利用するのが一番です。
不動産一括査定サイトを1つだけ利用しても、地域によってベストな不動産会社が見つかるとは限りません。
複数の不動産一括査定サイトを組み合わせて使うことで、ご自身の不動産売却にぴったりの不動産会社が必ず見つかります。
不動産のいろは編集部は、以下の組み合わせがベストな選択だと考えています。ぜひ複数の不動産一括査定サイトを利用してみてくださいね。
| 3大都市圏・札幌市・福岡市 | それ以外の地域 |
|---|---|
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| ポイント | ポイント |
| 大都市の売却に強い「すまいValue」「おうちクラベル」で有名大手を網羅。「HOME4U」を加えることで、中堅や地元の実力企業も候補に入れられる！ | 地域によっては、提携不動産会社が少ない場合もある。地方に住んでいる方は、提提会社数の多い3サイトを組み合わせるのがベスト！ |
日本初の一括査定「HOME4U」悪質業者は徹底排除！
査定依頼数は累計35万件。年間700万人が利用
業界を代表する大手6社の査定だから安心安全「すまいValu」
提携不動産会社数1,700社以上！
利用者数は1,000万人を突破！
