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土地、マンション、一戸建て、などの不動産売却では様々な必要書類があります。売買契約や物件引き渡しの段階で必要書類がそろっていない！なんてことがないよう、早い段階で準備しておきましょう。
これらのお悩みや不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか？
不動産売却が初めての方も多いと思いますので、不動産売却における必要書類や取得方法をまとめて解説しました。
まずは、不動産売却における必要書類一覧とスケジュール別の必要書類の順番に見ていきましょう。
買主にとって、購入物件はもちろん、登記などの権利関係はどうなのか？など知りたい情報はたくさんあります。
以下でご紹介する必要書類が全て必要ではありませんが、可能な限り多くの情報を売主として提供することで安心して不動産売買を行うことができます。
画像引用元：国税庁
不動産売却において欠かすことができない、最も重要な書類です。契約書には取引に様々な取り決め内容が記載されています。仲介業者を介した場合は、必ず必要となります。この場合、業者が作成します。
画像引用元：全日本不動産協会
不動産売買における重要事項が説明された書類です。
記載内容は、「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」となります。宅地建物取引士(宅建士)が書面に記名押印し、売買契約締結前に口頭で説明するための必要書類です。
画像引用元：広島県
画像引用元：藤枝市
不動産売却において契約締結の権限を持つ本人に間違いないか？を確認するために必要です。運転免許証、パスポート、健康保険証、などが代表的です。売却物件が共有名義の場合、共有者全員分が必要です。
画像引用元：高岡市
使用している実印を本人が登録した印鑑であることの証明書類となります。買主への所有権移転登記を行う際に必要となりますが、有効期限が発行日から3ヶ月以内となりますので注意が必要です。売買契約においては、実印と印鑑証明書がセットだと思ってください。
画像引用元：名古屋市
登記簿上に記載の住所と現住所が異なる場合に必要です。有効期限は印鑑証明と同様に発行日から3ヶ月以内です。
画像引用元：名古屋市
住民票と同様に登記簿上に記載の住所と現住所が異なる場合に必要です。住民票と異なるのは、戸籍が作れてから現在に至るまでの全てが記載されています。つまり、戸籍の附票があれば、何度住所を移転しても、その履歴が全て1通の戸籍の附票で全て判明します。
画像引用元：wikipedia
一般的には、「登記済証」もしくは「権利書」とも呼ばれ、物件の所有者としての証明書類となります。平成17年から平成20年にかけて新しく登記識別情報に切り替わりましたので、どちらかを用意してください。登記済権利証は所有権移転登記の際に必要です。
画像引用元：所沢市
画像引用元：米子市
1月1日現在の所有者に固定資産税や都市計画税が課税されます。役所からの納税通知書がある方は、固定資産税の精算の際に必要となります。固定資産評価証明書は、登記における登録免許税の計算において必要となる課税標準額の確認に利用します。
付帯設備・物件状況確認書にチェックもしくは記入して買主に提出します。不動産会社が雛形を用意してますので、そちらに記入します。
住宅設備等の不具合等があれば、正直に記載してください。なぜなら、売主が知っていて告知しなかった瑕疵(不具合)を買主が発見すると責任を免れることができません。中古の場合は、現状有姿での引き渡しがほとんですから、隠していても何のメリットもありません。
画像引用元：法務局
画像引用元：海津市
一戸建てや土地を売却する際に必要となる書類です。なお、隣地との境界が確定していない場合、売却前に境界を確定しておく必要があります。
画像引用元：日本郵政共済組合
売却物件が戸建ての場合、必要となります。建築確認済証は建築前の確認申請でから交付されます。検査済証は、建築後の完了検査に合格すると交付されます。どちらも、役所もしくは検査機関が交付します。建築確認済証、検査済証は、紛失しても再発行されない代わりに、発行したことを証明する証明書は発行してもらえます。
売却物件がマンションの場合です。マンションの管理組合で決まった管理規約や使用細則は、所有者全員に冊子として配られます。管理規約や使用細則が無い場合は、管理組合の組合員であれば閲覧可能です。売却時の必須書類ではないものの、用意しておいた方がよいでしょう。また、マンションの管理費や修繕積立金は買主にとって重要な情報ですので用意しておきましょう。
古い家では、現在の耐震基準を満たしていない場合、診断を受けたのなら耐震診断報告書は用意しておいた方が良いでしょう。アスベスト使用調査報告書も同様す。どちらの書類も必須ではありませんが、不動産仲介会社が報告書の有無を買主に説明することから、あったほうが良いです。
画像引用元：沖縄県
住宅の性能を客観的な視点で評価した書類です。必須書類でないですが、買主にとって物件選びの決め手となります。また、地盤の状態も気になりますので、過去に調査したのであれば、用意しておきたいです。
建物図面や仕様などの一式を設計図書と呼ばれています。マンションですと個々の所有者ではなく、管理組合に保管されています。
一戸建てしたら、施工会社や購入した不動産業者に確認してみましょう。売却時の必須書類ではありませんが、戸建てですと買主が増改築する際にあると便利な書類となります。
もし、購入時の間取り図・パンフレット・広告があれば、手元に用意しておいてください。詳細が設定図書となりますので、必須ではありません。
画像引用元：国税庁
画像引用元：全日本不動産協会
物件取得時の売買契約書と不動産会社から受け取った重要事項説明書も用意しておいたください。必須書類ではありませんが、重要事項説明書は、買主に説明すべき物件状況などが含まれている場合もあるため、用意しておいた方が良い書類です。
手付金や残代金などの売買代金の振込先情報として必要です。不動産取引は高額のため、現金による手渡しは少なく、振込みによる手続きが大半です。銀行通帳などを用意してください。
住宅ローン返済中であれば必要ですので用意しておいてください。ローン残債と毎月の返済額がわかる残高証明書や償還表です。ローン残高証明書が手元になければ、返済している金融機関が発行してもらえます。
最初に不動産売却における必要書類を説明しましたが、売却といっても「不動産売却を依頼する際の必要書類」、「売買契約締結と物件引き渡しをする際の必要書類」、「確定申告をする際の必要書類」の3つがあります。
それぞれのシーンにおいて必要な書類を紹介します。
まずは、不動産売却を依頼する際の必要書類から見てみましょう。
| 必要書類 | 戸建て | マンション | 土地 |
|---|---|---|---|
| 土地測量図・境界確認書 | △ | – | △ |
| 建築確認済証、検査済証 | 〇 | – | – |
| 固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| マンションの管理規約、使用細則、マンションの維持費に関する書類 | – | 〇 | – |
| 設計図書・工事記録書 | △ | – | △ |
| 間取り図・パンフレット・広告 | △ | △ | △ |
| 取得時の売買契約書・重要事項説明書 | △ | △ | △ |
〇：原則必要です。△：場合によります。：非該当。
不動産売却においては、査定にはじまり、売買契約、引き渡しに至るまで非常に多くの書類が関係してきます。
次に売買契約を締結する際の必要書類です。
| 必要書類 | 戸建て | マンション | 土地 |
|---|---|---|---|
| 売買契約書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 重要事項説明書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 本人確認書類 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 実印・印鑑証明書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 住民票 | △ | △ | △ |
| 戸籍の附票 | △ | △ | △ |
| 登記済権利証もしくは登記識別情報 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書 | △ | △ | – |
| 住宅性能評価書・既存住宅性能評価書・地盤調査報告書 | △ | △ | △ |
| 設計図書・工事記録書 | △ | △ | – |
| 銀行口座情報 | △ | △ | △ |
| ローン残高証明書 | △ | △ | △ |
最後に「確定申告」となります。個人がマイホームなどの居住用財産を売却して売却損(譲渡損失)だった場合、確定申告の必要ありませんが、給与などの他の所得と損益通算することができます。
その際の必要書類です。
| 買換え | 売却のみ | |
|---|---|---|
| 特例 | マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | マイホームの譲渡損失の繰越控除の特例 |
| 必要書類 |
確定申告書 譲渡損失の計算明細書 売却物件の売買契約書コピーまたは登記事項証明書 買換え物件の売買契約書コピーまたは登記事項証明書 住民票の除票 新住民票 買換え物件のローン残高証明書 その他(税務署から別途提出が求められた場合） |
確定申告書 譲渡損失の計算明細書 住民票の除票 売却物件のローン残高証明書 |
上記書類の入手先は以下となります。
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署 |
| 譲渡損失の計算明細書 | 税務署 |
| 譲渡損失の計算明細書 | 法務局 |
| 住民票 | 市区町村 |
| ローン残高証明書 | 金融機関 |
不動産売却における必要書類を解説してきましたが、親の家を相続した方や不動産取引を行ったのがかなり昔の方などは、上でご説明した書類が無い方も多いと思います。
そんな場合、最低限でも購入時の売買契約書だけは何としても手元に用意しておきたいです。
媒介契約を不動産会社と結んだ場合は、必ず売買契約書が締結されますので、問題ないのですが、不動産会社が仲介に入らない場合、本人同士の口約束でも売買契約は成立します。
特に経費節約のため仲介業者を間に入れない個人売買であっても、最低限売買契約書だけは作成したいものです。
後々のトラブルを避けるためにも、基本的な雛形でも良いので、最低限以下のポイントだけは売買契約書に明記されることをお勧めします。
1.売買対象物件の定義。土地、建物ともに登記簿謄本に記載されている物件を売買対象物件とします。
2.売買価額の明記、支払い時期と方法、物件引き渡しと所有権移転登記の時期
3.契約解除の方法。売主、買主のいずれかが契約違反をした際の取り決め。
4.危険負担。契約締結後、天災地変によって物件が損壊した場合の負担。一般的には売主が負担するケースが多いです。
5.瑕疵担保責任。引き渡し後、隠れた瑕疵(不具合)が見つかった場合の取り決めです。
最低限上記の項目だけは取り決めておきたいものです。
不動産売却は金額が大きく動きますし、必要書類も多いため、不動産会社などの専門家に依頼することをお勧めします。
特に不動産売却での成功の鍵は、「自分が売却しようとしている不動産売却に長けた」業者に依頼できるかです。
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