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不動産売却でエアコンは外した方がいい?価格への影響と処分すべき判断基準について

不動産売却でエアコンは外した方がいい?価格への影響と処分すべき判断基準についてのイメージ

「立つ鳥跡を濁さず」と言いますが、家を売るときはできるだけ綺麗な状態で引渡したいものです。しかし、エアコンや照明などの建物に設置されてある家具は、どう処分すべきかどうかお困りの人も多いのではないでしょうか。

当ページでは、エアコンの処分方法について迷った人のために、以下のようなお悩みにお答えしていきます。

  • 古いエアコンを処分すべきか悩んでいる
  • エアコンを処分すると売却価格に影響があるのか心配
  • できたらエアコンの処分費用を払いたくない

不動産売却でエアコンは外した方がいいのか、家具は売却価格へどう影響するのか、そしてエアコンを処分すべき判断基準について解説します。

不動産売却するときエアコンは邪魔になる?

エアコンは不動産取引においても価格においても影響しません。
なぜエアコンが価格に影響しないのか、この理由についてみていきましょう。

不動産にエアコンは含まれない

エアコンは「動産」と呼ばれ、不動産以外の物とされています。
そのため、エアコンは不動産取引の対象外です。

エアコン以外にも動産と呼ばれるものはたくさんあります。不動産と動産の違いを以下にまとめたので、参考にしてください。

不動産と動産の違い
不動産 ・土地または土地に定着しているもの。分離することが困難なもの 例)建物・木・樹木の果実など

不動産は、文字通り「不」動産であり、動産ではないものを指します。
取り外しができないもの、動かすことができないものが不動産です。

エアコンのような家財道具は動産となり、動産は不動産取引には含まれません。
よって、基本的な考え方としては、エアコンは売主の所有物となるため、引き取ってほしいときは買主にお願いする必要があります。

エアコンの有無は売却価格に影響しない

エアコンは不動産取引の範囲外であるため、特別価格には影響しません。

「動作しないので処分した」「新居で使用するから取り外した」のような理由で売主がエアコンを撤去しても、売却価格に大きく影響することはないといってもいいでしょう。

エアコンを置いて行った方がいい場合もある

しかし、売買契約で「現状引渡し」と記載してあった場合は、エアコンは撤去しない方が賢明です。なぜならば、「現状引渡し=そのままの状態」での売買契約となるため、契約締結された時点で買主の物となっている場合があります。/p<>

すでに現状引渡しの契約を結んでいる場合は、自己判断でエアコンを取り外すことは止めましょう。

不動産売却時にエアコンを置いていくか外すかの判断方法

エアコンは売却価格には影響しないものの、現状引渡しなど売買契約の内容に含まれていることがあります。では、現状引き渡しという契約は交わしていないけれど、エアコンの処分に困ったときはどう判断していけばいいのでしょうか。

そこで、エアコンを置いていくか外すかの判断する方法を紹介します。

原則としてエアコンの処分方法は売主に決定権がある

エアコンを処分するかどうかは、持ち主である売主が決めて構いません。
売主が所有しているのですから、当然のことと言えます。

しかし、問題は買主がエアコンの処分についてどう考えているかです。
売買契約を交わした以上、買主の意思を無視して処分すると後々トラブルになりかねません。そのためエアコンは、売主に処分する権利はあるけれど買主の意向も聞いておくことが正しい解決策と言えます。

まずは、買主にエアコンの処分方法について話を持ちかけてみることから始めましょう。

エアコンの処分について買主と話し合うコツ

エアコンの処分について売主と買主の意見が一致すれば万事解決となりますが、
中には意見合わなくなることもあります。

売主と買主の意見が分かれた場合は、状況に応じて対策を講じていかなければいけません。

売主・買主ともにエアコンを必要としている

そんなに劣化していない状態のエアコンであった場合、買主の方から「エアコンを置いて行ってほしい」と要求されることもあります。しかし、新居でエアコンを使用する予定があった場合、売主としても譲れない気持ちになるのではないでしょうか。

このような場合、買主を説得して諦めてもらうか、売主がエアコンを譲るかのどちらかを選択しましょう。エアコンの所有権を主張して売買契約が白紙になるよりは、エアコンを譲った方が得策と言えることもあります。

売主・買主ともにエアコンを処分したいと考えている

年代もののエアコンや買主が所有しているエアコンを設置したいと考えている場合、エアコンの撤去を要求されることがあります。売主としては、不動産ごと不要なエアコンも引き取ってほしいという気持ちがあるのではないでしょうか。

このような場合、売主がエアコンを処分することが一般的です。
先述したように動産は不動産取引の範囲外と認識されるため、買主が不要だと思っているのであれば売主が処分することになります。この場合の撤去費用は売主側の負担です。

気持ちいい取引にするためにも、エアコンの所有権をめぐって買主と言い争いになることは絶対に避けてください。

不動産売却時にエアコンを処分する時期と費用について

エアコンを処分するときは、タイミングを見計らって撤去しましょう。

場合によっては、エアコンの有無が売買契約に大きな影響を与えることや、
業者を挟むタイミングで処分した方が、撤去費用が安上がりになることもあります。

買主が見つかるまではエアコンを設置しておく

売り出しを開始してから買主が見つかるまでは、エアコンを設置しておきましょう。

夏や冬に内覧希望があった場合、エアコンが大いに役立ちます。室温を調整しておくと、ゆっくり内覧してもらうことができ、購入希望者に良い印象を与えられるでしょう。

また、内覧者中には「エアコンの設置場所はどこがおすすめなのか」という質問が出ることがあります。空調穴を空ける場所や室外機の設置場所がどこにあるのか理解してもらうことは、購入希望者の不安解消のポイントのひとつです。

照明もあった方が不動産は売れやすい

売買契約の締結まで、エアコン以外にも設置しておいた方がいいのは照明です。

「照明選びはホームステージングに必要不可欠」とも言われているほど、照明は部屋を良く魅せてくれるアイテムとなります。内覧は天気のいい日にだけ行われるとは限りません。天気の悪い日や夕暮れの内覧を希望してくる購入希望者もいます。

できれば、家中のどこを見られてもいいように、買主が見つかるまで照明は外さずに全て設置しておきましょう。

エアコンの移設費用と撤去費用

エアコンには、「壁掛けタイプ」「マルチエアコン」「天井埋め込み型」があり、形状によって処分費用が異なります。またエアコン本体だけでなく、室外機の撤去費用も必要です。

エアコンのタイプによっては移設が難しいものもあるので注意しましょう。

エアコンの移設費用と撤去費用

処分方法 費用
移設する 20,000~30,000円程度
廃棄する 4,000〜6,000円程度
リサイクル 900~2,000円程度

エアコンの処分方法で一番お金がかからないのは、リサイクルです。

エアコンの質にもよりますが、リユースショップに運べば買い取ってくれることもあります。

一番費用がかかるのは、エアコンを設置しなおす移設です。
エアコンを取り外してから、新居へ移送し、場合によっては新居の壁に穴をあける工事をしなければいけません。そのため、移設に関しては上記で紹介した金額に加えて追加料金が発生することもあります。

不動産売却時においてエアコンなどの付帯設備を残すことについての注意点

ここまで、エアコンの処分方法や撤去するかしないかの判断方法について解説してきました。

実際の売買契約では、「エアコンを処分した方がいいのか」「エアコンの費用は誰が負担するのか」というトラブルを発生させないよう付帯設備表という書類が作られます。 買主とのトラブルを避けるために、この付帯設備表を上手に活用していきましょう。

付帯設備表とは?

付帯設備表とは、設備名称や有無、動作状況を細かく記載してある書類です。
売買契約時に不動産会社から発行され、売主と買主がサインをします。

この付帯設備表は、エアコンだけでなく照明や給湯器、家具など動産を残すかどうか記録し売買契約をスムーズに進めるために活用される書類です。もし設備を残すのであれば、正常に動作するのかしないのかまでチェックする必要があります。

付帯設備表を作るときは、売主と不動産会社の担当者とが現場に出向き、一緒に設備の動作確認しながら丁寧に作成しましょう。この作業を怠ると、「売主は不良品を押し付けていった!」とトラブルに発展してしまう可能性があります。

付帯設備についても瑕疵担保責任を問われることもある

設備は動産ですが、建物に組み込まれるものは不動産と見なされ、引渡し以降に故障が見つかった場合は、売主が買主に賠償しなければいけないケースもあるため注意が必要です。

不動産取引には瑕疵担保責任という「不動産に欠陥があった場合に売主が取るべき責任」があります。不動産取引に関するトラブル事例が掲載されている「不動産流通推進センター」によると、実際に設備不良のことで買主に賠償を迫られた事案がいくつか見られます。

売主が不要な瑕疵担保責任を追及されないために、不動産流通推進センターの解決案として「契約締結時に明確に決めておくことが望ましい」というアドバイスがコメントされていました。

このことから、売買契約時に付帯設備表をしっかり作成しておくことがトラブル回避のための重要なポイントとなります。

付帯設備表への記載事項

トラブル回避のための付帯設備表ですが、作成を義務化していない不動産会社や、 現場で調べもせずに付帯設備表を記載する業者もいます。

適当に記載してしまうと、後で責任を問われるのは売主です。
そのため、できれば「付帯設備表をちゃんと作成したいのですが」とお願いしてみましょう。

付帯設備表を作成するときは、以下のような内容を記述します。

付帯設備表の記載内容

  • 引き渡す設備に「経年変化」「性能低下」「傷」「汚れ」があること
  • 動産の設置場所に取引時には見えなかった劣化や軋みなどがあること
  • 設備に関しては瑕疵担保責任を負わず現状引き渡しとなること
  • 設備名称と劣化や修繕の有無

設備名称をおひとつひとつ記載し、備品ごとに「傷」「へこみ」「ねじの付け直し部分」など細かい変化を記載しておくと安心です。この付帯設備表を買主に渡し、捺印してもらえれば動産ごと引渡しへと進むことができます。

もし仲介を依頼した会社にひな形がない場合、国土交通省のWEBサイトに「付帯設備及び物件状況報告書(告知書)」が掲載されていますので、ぜひ活用してみてください。

まとめ

建物に設置してあるエアコンは、原則として売主側が処分します。
すでに売買契約を締結している場合は、現状引き渡しとなっている可能性もあるため、
独断で処分せずに買主や仲介を依頼している不動産会社に確認してみましょう。

動産の処分については、売主と買主の意見が一致していることが大切です。
できるだけスムーズに取引を終えるためにも、売主が処分費用を負担したりエアコンを譲ったりすることも検討してみてください。

エアコンを処分せずに引き取ってもらう場合は、付帯設備表を作成し動作確認をしておくと安心です。付帯設備にも売主の瑕疵担保責任を追及されることもあるため、できれば不動産会社に付帯設備表の作成を依頼してください。

もし、エアコンを引き渡すことに不安を覚える場合は、余計な心配を抱えるよりも売主側で撤去してしまいましょう。

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