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後期高齢者が不動産売却の注意点(保険料、住民税、年金はどうなるの?)

後期高齢者が不動産売却の注意点(保険料、住民税、年金はどうなるの?)のイメージ

75歳(一定の障害がある方は65歳以上)になると、国民健康保険の被保険者も被扶養者も、健康保険を脱退し、後期高齢者医療制度の被保険者として保険料を納めることになります。

医療を受けた場合の負担割合は1割ですが、現役並みの所得者は、3割となります。

そこで、これから相続に向けて家を売却する方や何らかの事情でご自身所有の不動産を売却する方で以下のご不安はありませんか?

  • 後期高齢者が不動産を売却すると後期高齢者医療保険料と介護保険料はどうなるの?
  • 後期高齢者が不動産を売却すると住民税はどうなるの?
  • 後期高齢者が不動産を売却すると年金はどうなるの?

このページをご覧の方でこれらのご不安が1つでもお持ちならこのページで不安を全て解消してください。非常にわかりやすく解説してますのでぜひ最後までご覧いただけましたら幸いです。

不動産売却によって後期高齢者の後期高齢者医療保険料と介護保険料はどうなるの?

まず、後期高齢者の方が不動産を売却しても「3,000万円以上」の売却益が発生しなければ、後期高齢者医療保険料と介護保険料はアップしません。

なぜなら、後から解説します売却益から3,000万円分を控除することで所得が0円となるため、税金が発生しなくなります。これによって、保険料算出の根拠となる年間の所得金額を大幅に減らすことができるからです。

後期高齢者医療保険料の算出方法

以下は東京都内における後期高齢者医療保険料の算出方法です。

年金収入の方の保険料を計算します。

■後期高齢者医療保険料の計算式

保険料=均等割額+所得割額

所得割額=(年金収入-年金控除-基礎控除33万円)×保険料率

東京都における平成30年、31年の均等割額は43,300円、保険料は8.8%です。保険料率は2年毎に変わります。

では実際に75歳の単身者の方で年金収入のみの250万円で計算してみます。

保険料(172,600円)=均等割額(43,300円)+所得割額(129,360円)

所得割額(129,360円)=(年金収入(300万円)-年金控除(120万円)-基礎控除33万円)×保険料率8.8%

東京都の場合ですと年得の保険料の限度額が62万円となるため、75歳以上の方でも給与所得があって現役並みの稼ぎがある方は、上限額の62万円を支払う必要があります。

不動産売却も例外ではありません。不動産売却は一時的な収入ではあるものの保険料算出の賦課のもととなる所得金額に含まれます。

売却価格によっては、年間限度額の保険料を支払う必要があります。

しかも、保険料が上がるだけでなく、売却益が発生すると所得税と住民税が課されます。

まずは、ご自身が売却しようとしている不動産に税金が発生するのか?しないか?を判断する必要がありますので、続きをお読みください。

後期高齢者の不動産売却における所得税、住民税の計算方法

冒頭でも少し触れましたが、後期高齢者の医療分の負担割合は1割ですが会社員並みの所得者(住民税課税所得が145万円以上の収入)は、3割負担となります。

不動産を売却して譲渡所得(売却益)が発生すると、国民健康保険料(後期高齢者医療保険料)が現役並みの負担となる可能性があります。

さらに、所得税や住民税の負担も出てきますので、まずは譲渡所得が発生するケースについて解説します。

譲渡所得が発生するケースとは?

不動産を売却における譲渡所得とは、購入当時の価格よりも高く売れた場合(売却益)を指します。

この譲渡所得が発生すると税率を掛けると税額(所得税と住民税)が決まります。

税額(所得税、住民税)=譲渡所得×税率

土地建物等を売却(譲渡)した場合の税金は、他の所得(株式、給与等)と分離して算出するため、譲渡所得(売却益)が発生した場合は、必ず確定申告が必要です。

譲渡所得の金額は以下で計算します。

譲渡所得=①譲渡価格-②取得費-③譲渡費用

もっとわかりやすく言い換えると以下になります。

売却益=①売却価格-②購入価格-③仲介手数料等

となります。

①譲渡価格(売却価格)

買主と売買契約を締結した際の売却価格となります。買主から固定資産税の精算金を受領した際は、売却価格に含めます。

②取得費(購入価格)

土地は購入した当時の価格となりますが、建物は取得時(購入時)から譲渡時(売却時)までの減価償却を控除した金額となります。

  • 減価償却費の計算方法 減価償却費=建物取得費×90%×償却率×経過年数
  • 取得費となるもの ・購入時に支払った仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税
    ・土地の埋め立てや土盛り、地ならしのために支払った造成費用
    ・所有権を確保するために要した訴訟費用
    ・土地等の売買契約を解除して他の物件を取得するために支払った違約金
    ・土地の取得費(土地、建物を取得後、1年以内に建物を取り壊した場合の取り壊し費用)
    ・贈与や相続によって取得した場合の登記費用や不動産取得税
  • ※取得費(購入価格)が不明な場合は、①譲渡価格(売却価格)の5%を取得費とします。

③譲渡費用(仲介手数料等)

譲渡費用とは売却(譲渡)するために支払った費用を指しますが、維持管理のための費用は含まれません。

譲渡費用 譲渡費用とは見なされないもの
・仲介手数料、印紙代 ・固定資産税
・測量費 ・建物リフォーム代
・分筆、所有権移転登記費用 ・引っ越し費用
・前契約の解約違約金 ・住所変更登記、抵当権抹消登記費用
・売却のための建物取壊し費用 ・遺産分割に関する弁護士報酬
・立ち退き料 ・確定申告のための税理士報酬
・借地権を譲渡した際に支払った費用

上記から譲渡所得がプラスになった場合、売却した年の1月1日における所有期間によって短期譲渡所得・長期譲渡所得の区分を判定して税率を掛ければ税額(譲渡税)が決まります。

 

所得税 住民税
短期譲渡所得(5年以下) 30.63% 9%
長期譲渡所得(5年超) 15.315% 5%
※上記税率には復興特別所得税として所得税に2.1%が上乗せされています。

具体的な計算例は、次で解説しますので、まずはご自身が所有されている不動産を売却したら売却益(譲渡益)が出そうな方は、3,000万円特別控除をフル活用すれば大幅に税金を抑えることができます。

また、先祖代々の不動産を売却する方などで購入価格がわからない方は取得費を5%で計算する必要があるため、税金が発生する可能性があります。

3,000万円特別控除を適用して税金&保険料を抑える

ご自身が住んでいた居住用マイホームを売却した場合、売却益(譲渡所得)から最高3,000万円分を控除することができます。計算式は以下の通りとなります。

課税譲渡所得=①譲渡価格-②取得費-③譲渡費用-3,000万円特別控除

従って、売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税や住民税が発生しません。

多くの方が3,000万円特別控除を使えるはずですので、後で解説します「後期高齢者医療保険料と介護保険料」がアップすることはありません。

ただし、3,000万円特別控除には適用要件がありますので以下に解説します。

  • 売却物件の要件
    ・自己の居住用財産であること。
    ・建物(家屋)と一緒に土地も売却していること。
    ・住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却していること。

  • 買主の要件
    ・買主が親子や夫婦、生計を一にする親族などの特殊関係者ではないこと。

  • その他の要件
    ・売却した年の前年または前前年において3,000万円特別控除及び買換え特例などを受けていないこと。

後期高齢者に該当する方で特にご注意いただきたいのが、配偶者や子供などに相続の一環で譲渡する際は、3,000万円特別控除が使えませんので注意が必要です。

後期高齢者の不動産売却における税金の計算例

Aさんが2006年4月に6,000万円(建物価格3,000万円)の新築木造の建売住宅を2015年8月に7,000万円で売却した場合の譲渡所得(売却益)を計算します。譲渡費用は仲介手数料等で210万円かかったとします。

譲渡所得の計算式に当てはめると以下になります。

譲渡所得(790万円)=譲渡価格(7,000万円)-取得費(6,000万円)-譲渡費用(210万円)

上記計算式をされる方がいらっしゃいましたら誤りです。建物は老朽化によって資産価値が下がるため耐用年数に割り当てた「減価償却費」を計上する必要があります。

■主な建物の耐用年数表

構造 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
木骨モルタル 30年 0.034
鉄筋コンクリート 70年 0.015

減価償却費(約753万円)=建物取得費(3,000万円)×90%×償却率(0.031)×経過年数(9)

上記を取得費から差し引きます。

譲渡所得(約1,543万円)=譲渡価格(7,000万円)-取得費(5,247万円)-譲渡費用(210万円)

上記の通り、建物は減価償却費を差し引いた後の金額が取得費となるため、購入代金より売却代金が低かったとしても譲渡所得が発生します。

ここから、3,000万円特別控除が適用できるのであれば、税金は発生しません。

課税譲渡所得(0円)=譲渡所得(約1,543万円)-3,000万円特別控除

後期高齢者の不動産売却は年金額が減る?

最後に年金について触れておきます。

結論から言いますと不動産売却によって売却益が出ても年金には影響しません。

売却益が発生した際は、確定申告が必要となるため年金額にも影響すると誤解される方もいらっしゃいますが影響しません。

65歳以降になっても厚生年金の被保険者の場合、年金の全部、または一部が支給停止となる可能性があります。

後期高齢者の不動産売却Q&A

後期高齢者の不動産売却における疑問をQ&A形式でまとめましたので気になる方はご確認ください。

母が特別養護施設に入所するのですが、母名義の不動産を売る予定です。売ると入所料が高くなるのでしょうか?

特別養護施設は、前年度の収入によって料金区分が変わります。従って、税金が発生するのであれば、入所料金が翌年だけアップする可能性があります。

不動産を相続した場合、保険料はアップしますか?

相続による財産を取得しても「所得」扱いされることは、ありませんので後期高齢者医療保険料がアップするとはなく、医療費が1割負担であれば1割のままです。

注意点としては、相続した不動産を売却して得た所得がある場合は、税金が課税されますので、その際には自己負担額が変更なる可能性があります。

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