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農地を不動産として売却するために知っておくべき4つのこと

農地を不動産として売却するために知っておくべき4つのことのイメージ

農地は宅地よりも売却が難しいと言われています。そんな農地売却問題に直面している人は、以下のようなことにお困りではありませんか?

  • 農地は普通の不動産売却とどう違うのか
  • 農地の売却方法
  • 宅地に転用してから売らなければいけないのか

農地は宅地売却よりも手続きが複雑化しているため、スムーズに売却ができない場合があります。農地を売るためには、売却手順や農業法などを理解しておかなければいけません。

このページでは、農地を不動産として売却するために知っておくべき4つのことについて解説します。農地の売却方法が知りたい、できるだけ簡単に農地を売却したいと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の中でも農地売却が難しい3つの理由

土地にはそれぞれ地目という役割があり、農地は農地としての重要な役目を果たすことが重要視されています。

そのため、一見同じ「土地」であったとしても、宅地と同じような方法で農地を売却することができません。特に土地の中でも農地売却は別格で、不動産会社でも簡単には手を出せない仕組みが存在します。

不動産の中でも農地売却が難しい理由は「農地法」「売却相手の制限」「相場よりも安い」の3つの要素があるからです。ここからは、それぞれの理由についてわかりやすく解説していきます。

理由1.農地法の許可が必要

農地は国内の生産力を守り、災害を防止したり、美しい景観を作り出したりする多面機能がある土地であるため、農林水産省は「農地はお金で買うことができない恵みがある土地」として、農地法を定め、農地を売買したり人に貸したりすることに規制をかけています。

下記に、農地法の中から、直接売却に関わる部分をピックアップしました。

農地売却に関する農地法
農地法第三条 農地を売買するときには許可を受けなければならない
農地法第四条 農地を農地以外に転用するときには許可を受けなければならない
農地法第五条 農地を農地以外として売却するには許可を受けなければならない

このように、個人が許可なく勝手に農地を売却したり宅地にしたりすることは法律により禁止されています。

理由2.売却相手が限られている

さらに農地法では、所有権移転者つまり農地を購入できる人を制限しています。

原則として、農地を購入できるのは「農作業に従事している人」です。これは個人にも法人にも適用されるため、全く農業に関わっていない宅建業者が農地を売買することはできません。

つまり、一般の不動産会社に「農地を買ってくれ」と依頼することができないのです。

ちなみに、農地を取得できる法人は、自治体や農事組合法人、JAのような農業生産法人となります。

理由3.相場よりも安い

引用:全国農業会議所「平成 28 年田畑売買価格等に関する調査結果(要旨)」より

近年、農地の相場は下落傾向です。

「全国農業会議所」が公表しているデータによると、全国的に農地の価格が下落しています。平成6年に平均価格2,002,000円だった農地が、平成29年には1,207,000円にまで落ち込むようになりました。

農地の価格が相場よりも安くなってしまった背景には、「農地の買い手がいない」「農産物の価格が安い」「農業後継者がいない」という要因が存在するからです。

農地を不動産として売却するために知っておくべき4つのこと

以上のことから、農地売却は宅地のように簡単に売買し難いということが読み取れます。しかし、農地が絶対に売却できないわけではありません。

農地を宅地のような不動産として売却するためには、コツを理解しておけば売却の可能性が高くなります。そこで、これから紹介する農地売却の知識4つを理解しておいてください。

【農地売却知識①】売却方法によって異なる手順

農地を売却するには、「農地のまま売却する」のか「宅地にしてから売却する」のか選択しなければいけません。

農地のまま売却する

農地のまま売却するためには、まずは農地を購入してくれる農業従事者を探さなければいけません。

農地法にあるように、農地を売却できるのは農業従事者か農業に関連する企業です。そのため、まずは次所有権者となれる農業従事者を探すことから始めます。しかし、この農業従事者にも以下のような条件が細かく設定されているので注意しましょう。

農業従事者の条件

・所有している農地すべてで農業を行っていること
・農地を買い受ける人が農業を営んでいること
・取得後の農地の全面積が50アール(北海道の場合は2アール)以上であること
・農機具や農業従事者が一定数いること

上記は、農業委員会に許可を申請する際の項目です。上記の項目を満たす買主を見つけるのは簡単ではありません。

もし上記の要件を満たす人が見つからなければ、農地のまま売却せずに宅地に転用することも検討しましょう。

宅地に転用して売却する

農地を宅地として売却するためには、転用許可を得る必要があります。

転用許可を得る先は、農業委員会もしくは知事です。「転用後は自分たちで土地を使用する」または「転用後に売却する」のどちらにしても、許可が必要となります。

【農地売却知識②】農地売却の仲介手数料は定められていない

不動産会社に農地売却や仲介依頼する場合、仲介手数料がいくらになるか業者次第です。

宅建業者が宅地を売却する場合には、宅建業法という法律に乗っ取り「業者は仲介手数料をこれ以上受け取ってはいけません」という上限額が設定されていますが、農地は業法の範囲外となるため、手数料は業者にお任せすることになります。

つまり不動産会社に農地売却の仲介を依頼する場合、いくら請求されるかわかりません。そのため仲介依頼前に必ず手数料がいくらになるのか確認しておきましょう。

【農地売却知識③】農業委員会や知事に許可申請が必要

農地売却には農業委員会の許可が必要だと先述しましたが、農地の中には許可が必要ないケースがあります。農地の状況によって許可の可否や申請先が異なるため、下記の表で確認しておきましょう。

許可申請先 例外
農地売買の場合 知事または農業委員会 ・自治体に売却する場合は許可不要
農地転用の場合 知事または農林水産大臣 ・自治体に売却する場合は許可不要
・市街化区域内の農地の場合は農業委員会に届出れば許可は不要
転用売却の場合 知事・農林水産大臣

原則として農地を売買する場合には許可が必要ですが、自治体が取引相手だったり市街化区域内の売買だったりなど、条件を満たせば農業委員会に届けるだけで農地売却が可能です。

市街化区域指定などで国自体が農地を宅地化することを推奨していれば、改めて許可を取る必要はありません。

【農地売却知識④】売却後の農業年金について

農地売却すると農業年金基金の受給資格がなくなる可能性があります。

農業年金受給者は、農業者年金基金機構から年に1回受給資格があるかどうか確認され、ここで資格が確認できない場合には支給停止されます。ただし、農業年金には老齢年金と経営移譲年金があり、老齢年金は受給停止されません。

農業年金の老齢年金と経営移譲年金の概要は以下になります。

農業者老年金 ・65歳から終身受給できる年金
経営移譲年金 ・昭和32年1月1日以前に生まれ20年間保険料を納付していること
・65歳の前々日までに経営移譲していること
が条件

経営移譲とは、所有している農地で耕作するか農地を借り入れて事業を行うことです。もし経営者から退き従業員となった場合でも支給停止されません。

農地を不動産売却する流れと注意点

ここまで紹介してきた農地売却の注意点も注視しながら、実際に農地を売却する流れをみていきましょう。

①農地の売却方法を決める

まずは所有している農地の売却方法を決めていきましょう。

農地として売却するのか、それとも宅地転用するのか売却方法を決めていきます。農地として売却が難しい場合には宅地に転用してから売却に臨めば、買い手がつく可能性が高まります。

そのためまずは農地をどのようにして売却するのか、方針を定めることが必要です。しかし、農地には宅地化が許可される土地と許可が下りない土地があるため、転用前に農地の種類を確認しなければいけません。

②宅地に転用するなら、宅地に転用できる農地か基準を確認する

農地には、「立地基準農地」と「一般基準農地」という2つの基準に分かれており、それぞれ基準をクリアする必要があります。まずは所有地が転用可能な農地がどうか調べてみてください。

立地基準

立地基準とは、農地の運用状況や周辺環境から農地売却できるか判断する項目です。農地は以下の5つに分けられています。

農地区分 転用可否 農地概要
農業区域農地 原則として許可されません ・市町村が定めた生産性が高く確保すべき農地
第1種農地 原則として許可されません ・10ヘクタール以上の農地
・一定基準の生産力をクリアした農地
第2種農地 条件付で許可されます ・市街化が見込まれる農地
・駅や公共施設から500m以内の土地
第3種農地 原則として許可されます ・市街化が進んでいる農地
・駅や公共施設から300m以内の土地
甲種農地 原則として許可されません ・農業に適した10ヘクタール以上の農地

転用が許可されない場合でも、「農振除外申請」や「敷地面積」など条件を満たせば許可が下りる場合があります。詳しくは自治体の農地利用課に問い合わせてみてください。

一般基準

一般基準とは、農地転用の目的を審査することです。

転用可能な農地に該当していても不正目的であれば許可が下りない仕組みになっています。一般基準は以下の項目で、該当する場合は転用できません。

一般基準の審査項目

・転用に関する資金がないとき
・農地所有者の許可がない場合
・転用後に目的範囲内の使用がない場合
・農地転用意外に許可が必要な場合、その申請が下りていないとき
・転用予定地と農地を併せて使用する場合
・事業が適正と認められないとき
・土地を造成目的だけで転用する場合(例外的に許可が下りる場合がある)

農地を転用できるかどうか、上記の項目をひとつずつチェックされます。ただし、転用者が自治体の場合は上記の基準は必要ありません。

③農業委員会に許可を得る

農地を農地として売る場合には、農業委員会へ、そして転用する場合には知事に許可が必要です。

農業委員会は各市町村内にあるため、自治体へ申請します。
各自治体のウェブサイトに申請書があるので、ダウンロードして必要事項を記載しましょう。

申請書を提出後、農業委員会が審査を行います。

審査はまとめて行われ、毎月月末近くに申請を締め切り、半月後あたりに審査結果が出る仕組みです。期間は自治体により前後するため確認してみましょう。

④農地売却と地目変更登記

許可が下りたら、いよいよ農地を売却していきます。

農地を宅地化すれば不動産会社に仲介依頼することが可能です。また仲介手数料も一般の宅地取引と同じ算出方法となります。仲介手数料は土地代の3~5%程度です。

また転用した場合には、登記の地目を申請しなければいけません。変更登記は個人で行えば数千円、土地測量士や司法書士に依頼すれば4~10万円ほどかかります。

登記申請の手続は複雑化しているため、必要に応じて専門家を頼りましょう。

⑤譲渡所得税の支払い

農地を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税が必要です。譲渡所得税は年度末の確定申告時に行います。

譲渡所得税は以下の算出方法で計算されます。

売却したことで利益が出ず、反対に損失しかないのであれば、譲渡所得税はかかりません。

農地を不動産会社に売却依頼するときのポイント

ここまで農地売却のコツや注意点について解説してきました。
農地売却は一般の宅地売却よりも複雑化しているため、個人で行うよりも不動産会社に相談しながら進めていくことをおすすめします。

そこで、不動産会社に売却依頼するときのコツをみていきましょう。

専属専任媒介で契約をする

不動産会社に仲介依頼するとき、媒介契約を締結します。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」契約があります。「専任媒介」「専属専任媒介」を締結すると、レインズという不動産情報サイトへ掲載してもらえたり、不動産会社が売却に乗り出してくれる可能性が高まったりします。

すぐに売却したいとお悩みの場合は、専属専任で契約をして業者に力を入れてもらいましょう。

一括査定サイトを使って農地売却に詳しい不動産会社を選ぶ

手続きが複雑化している農地を売るためには、農地売却に詳しい業者を選びましょう。

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まとめ

国内の生産力を守る役割がある農地は、農業委員会の許可なくして売却ができません。また農地を農地として売却するためには、買い手が農業従事者であることが条件付けられています。

農地として売却が難しい場合には、宅地化して売却する方法を検討してみましょう。宅地化するためには、知事や農業委員会の許可が必要となり、場合によっては農振除外申請も必要となります。しかし、高齢化や相続問題でお悩みの場合は、そのまま農地を放置してしまうよりも宅地化し負担を軽くすることも検討してみましょう。

宅地化できれば不動産会社に売却を依頼することができます。農地売却で頭を抱えずに、まずは農地売却のためにアドバイスしてくれる不動産会社を味方につけることから始めてみましょう。

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