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離婚をすることになったとき、これまで生活してきた家をどう処分すればいいのか考えなければいけません。しかし今後の生活を考えると、できるだけ負担を背負うことは避けたいものです。
そこで、このページでは以下のようなお悩みを解決していきたいと思います。
不動産売却と離婚問題を同時に考えるときの注意点とベストな方法について知りたい人は、ぜひ参考にしてください。
目次
婚姻中に築き上げた財産は、財産分与の対象です。
不動産も例外ではなく、婚姻中に購入した家や土地は夫婦で分け合うことになります。
しかし不動産を購入するとき、夫婦のどちらかが頭金を余分に出したりどちらか一方が住宅ローンの名義人になっていたりする場合、「どちらが負担をより強いられたか」という問題が生じるのではないでしょうか。
苦労して支払ってきたマイホームだからこそ、簡単に「はい、分けましょうね」とはいかないものです。だからといって、新生活の妨げになるほどのトラブルを起こすことは避けたいですよね。
そこで、離婚に伴い不動産を売却する前に確認しておくべきことをこれから紹介していきます。
不動産を売却する権利があるのは名義人です。
まずは不動産の名義が誰になっているのかを確認しましょう。婚姻中に不動産を購入した場合、名義人の設定は以下のいずれかとなっており、それぞれ売却方法が異なるため注意が必要です。
| 婚姻中の不動産名義人のパターン | |
|---|---|
| 配偶者のどちらかが名義人 | ローン残債がある場合、名義人が支払いを続ける 名義変更すると変更後の人に支払い義務が生じる |
| 夫婦共有名義 | どちらか一方に名義変更を行うか、離婚後も債務分割するかを選択（ローン残債がある場合） |
| 親の名義 | 夫婦以外の人が名義人の場合、原則として財産分与の対象とはなりません |
ローン残債がある場合、離婚後も名義人が主体となり残債を支払い続けなければいけません。離婚後どちらか一方に名義変更を行った場合、変更後の名義人に支払い義務が生じます。
マイホームを購入したとき頭金を支払ったと思いますが、支払った頭金の額により財産分与の金額が上下することがあります。
平等額ずつ頭金を支払っていれば問題はありませんが、多くの夫婦は「どちらかの貯金から支払った」もしくは「どちらかの親から頭金をもらった」といういずれかのケースに該当することが多い傾向です。
このような場合は「頭金を返済分から控除する」か「頭金の割合に応じて売却金をもらう」など、頭金を考慮した上での財産分与となります。
マイホームの住宅ローンが残っている場合、残債をどのように返済していくのかが問題となります。
先述したように、名義人に返済義務が残るため、名義変更する場合には注意しなければいけません。契約内容によっては名義人が家に住み続けないと住宅ローンの一括返済を求められることもあります。
そのためローン残債がどの程度あるのか、離婚後はどのようにして返済していくのかを話しておきましょう。
不動産査定を行い、マイホームの相場を調べましょう。
財産分与やローンを精算するためには、家がいくらで売れるのかおおよその価格を知り計画を立てる必要があります。高値で売却できれば財産分与額も増え、残債額も減らすことが可能です。
不動産会社に査定を依頼し、マイホームの価格を調べてもらいましょう。
これまで紹介してきたことを踏まえると、マイホームを購入した方法によって売却方法が異なることがおわかりいただけたと思います。
不動産には様々な権利が複雑に絡み合っているため、現状を確認しながら売却していくことが大切です。ここからは、特に注意が必要な売却方法をケース別に解説していきます。
住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済することを目標にしましょう。
ローン完済しないと抵当権が抹消できないため、売却することができません。
残債がある場合は、家の売却金でローンを完済するか、貯金を使いローン返済に充てるか、完済できそうな方法を選びます。
しかし、売却金を充ててもローンを完済できない場合、任意売却という方法でマイホームを処分することも可能です。
任意売却は、売却金を充当してもローンを完済できそうにない場合、残債を分割で支払っていく方法となります。ただし任意売却は金融機関と手続を進めていかなければいけません。
まずは、金融機関と返済について相談してみましょう。
マイホームの名義が夫婦共有の場合、売却が少し複雑になります。
それぞれに所有権や支払い義務があり、離婚したからと言って簡単に権利や義務を放棄することはできません。
従って共有名義の家を売却する場合は、自分の持分のみを売却するか、お互いに同意し合って不動産全てを売却するか、もしくは名義変更するかのいずれかを選択します。
ただし問題は、ローン残債がある場合です。共有名義者すべてに支払い義務が残るため、残債をどう処分していくか考えていく必要があります。
またペアローンを組んでいる場合、融資条件のひとつが「名義者が居住していること」であることが多いため、離婚後に別居となると一括返済を迫られる可能性を考慮しておきましょう。
子どもの通学や生活のために、マイホームにそのまま住み続けたいという家庭もあります。
この場合は、居住する側に所有権を移し、財産分与としてマイホームを残すことも可能です。例えば、夫が家を出て行き、妻子が家に残るというケースとなります。
ただしローン残債がある場合、所有権がある方に返済義務が残るため注意しましょう。
所有権者に一定の収入があれば問題はありませんが、収入がない場合は収入が多い側に支払いを続けてもらわなければいけません。
支払いを続けてもらうためのひとつの考え方として、慰謝料や養育費として残債を支払うという方法もあります。いずれにせよ、財産分与時によく話し合い、納得した形で進めることが大切です。
ちなみに、家を売却できるのは名義人です。名義人ではない配偶者が勝手に家を売却することはできません。また名義人が売却手続を行うのを止める手段もありませんので、注意しましょう。
具体的にどの財産が分与の対象となるのかについては、以下のページで詳しく記載しています。家を売却しない方法も紹介していますので、参考にしてください。
離婚に伴う財産分与で以下のお悩みがある方も多いと思います。 相手の名義の不動産を勝手に売却できるのか 売却後の税金やローンは誰が払うのか 財産分与対象の不動産を高く売る方法 「子供の養育費の足しにしたい」「家を手放したくない」など…
それでは、離婚と同時に不動産を売却していく大まかな手順を紹介します。
共有名義であったり家を売却したくなかったりなど、夫婦の状況別に売却方法は異なると解説してきましたが、「売却を決めた」ときの大まかな流れに大きな違いはありません。
今後どのような売却方法を選択するにせよ、以下の手順を知っておくと離婚時のマイホーム処分がスムーズにいきます。
離婚と不動産売却をすすめていく手順は以下の通りです。
| 離婚後の不動産売却の大まかな流れ | |
|---|---|
| 1.不動産調査 | 財産分与の対象となる不動産と相場を確認 相続や親からもらった財産は財産分与の対象とならないので注意 |
| 2.離婚協議 | 不動産をどのようにして分配するのかを話し合う プラスの財産だけでなく、マイナスの財産についても考慮する |
| 3.売却依頼 | 売却する方向で決まれば不動産会社に売却を依頼 完済できない場合には、任意売却も検討 |
| 4.売却金分配 | 売却が決まれば売却金を精算する 売却金を分配するのか、残債に充てるのかいずれかを選択する |
離婚後に家を売却することになったら、不動産登記や契約書など購入時の資料を集めた上で財産を確認していきましょう。
財産分与の対象はマイホームや貯金などプラスの財産だけでなく、住宅ローン残債なども分与の対象となるため、注意が必要です。
売却しないという方法もありますが、売却を決めたのであれば速やかに自宅を処分し、今後の生活のためにスケジュールを組んでいきましょう。
税金は、不動産を売却するときに必ず考えなければいけない問題です。
離婚後にできるだけ負担をかけないために、不動産売却にかかる税金はいくらになるのかを確認しておきましょう。不動産に関する税金には、売却にかかる税金と住み続けることで納税が必要になるものとに分かれます。
それぞれどのような税金なのか、詳しくチェックしていきましょう。
マイホームを売却すると、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とは、土地や建物を譲渡（売る・譲る）したときに納税義務が発生する税金です。
譲渡所得税は、家を売却して利益が出た場合に支払わなければいけない税金となるため、「高く売れたから売却金を新生活のために使おう！」と考えていると、税金の負担が大きくのしかかる可能性もあるため注意しましょう。
マイホームを売却せずに、住み続けると固定がかかります。固定資産税とは、不動産を所有している人が支払う税金です。
固定資産税は、家と土地の両方に税金がかかるため、所有権者になると家分と土地分の税金を支払い続けることになります。毎年4～6月に固定資産税の納付書が届きますので、納税していきましょう。
夫婦間の話し合いにより、離婚と同時に不動産を売却することになった場合、まずは不動産の相場や名義人を確認しましょう。離婚しても債務は消えないため、住宅ローンが残っている場合は、売却金を分け合うことよりも残債を精算することを念頭に入れておかなければいけません。
離婚後の生活を考えた時に、売却せずにどちらか一方が住み続けるという選択もあります。この場合は、誰が名義人となり誰が支払いを続けていくのか話し合い、離婚協議書を作成しましょう。
不動産を所有することで住宅ローンの支払いや納税義務も生じます。維持していく自信がないときや、「住んでも住まなくても構わない」ということであれば、今後のトラブル防止のために売却も視野に入れておきましょう。
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