不動産売却で使える税金控除＆計算式をわかりやすく解説！売却益3,000万円までは税金がかからないって本当？

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2024年11月13日

不動産を売却すると、売却益(譲渡益)に税率をかけたものが譲渡税(所得税と住民税)として課税されますが、利益を控除することができます。

しかし、残念ながら多くの方は「税金を控除できる」ことは、知っていても、自分たちが使える控除の種類、適用要件など、知りたい情報に辿り着けていないのが現状です。

売却益が3,000万円までは税金がかからないって本当？
買換えで税金が有利になる方法あるって本当？
親の家を売却した時に使える特例ってあるの？

これは、不動産売却は、「一生に何度も経験することではない。」ためある意味仕方がない部分もあります。

そこで、このページではマンション、土地、住宅を売却した際に売却益から控除できる条件や範囲、さらに相続物件の売却で使える控除に至るまで、「税金控除・特例」について徹底解説します。

本記事結論先読み

購入金額＜売却金額の方は、利益が発生しています。
税金が発生しますが3つの特別控除を使えば税金が0円になる可能性があります。
ご自身の状況に合う部分をご覧ください。

マイホーム売却で使える特例・控除

特別控除は、前述の課税譲渡所得金額から特別控除分を差し引き、利益が発生しなければ、譲渡所得税も住民税も発生しません。

では、実際にマイホームの売却で利益が発生した際に使える譲渡所得税の控除は、大きく分けて3つの控除を活用することができます。

ペンギン生徒

利益が発生しなければ税金を支払う必要がないんですね。

アザラシ先生

その通りじゃ！よく勘違いされるのが、手元にいくら残ったかは関係ないのじゃよ。購入金額＞売却金額であれば、税金は発生しないのじゃよ。

譲渡所得税の3つの特別控除を活用しよう

マイホームを売却して利益が出た場合に使える代表的な控除がこれです。

代表的な控除

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
特定の居住用財産の買換えの特例
10年超所有軽減税率の特例

後から詳しく解説しますが、合わせて課税譲渡所得金額の計算式も記載しておきます。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）

引用元：国税庁「土地や建物を売ったとき」

特別控除を引いても譲渡所得金額がプラスであれば、納税義務が発生します。

では、まずは3,000万円の特別控除から見ていきましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を売却した場合、所有期間や居住期間に関係なく、3,000万円分の利益を控除することができます。

つまり売却益が出ても3,000万円までなら、税金が発生しません。

ただし、特別控除を受けるためには、ある一定の要件を満たす必要があります。それが、以下となります。

特別控除の要件

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
売った年の前年および前々年に、この特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

引用元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

ペンギン生徒

3,000万円特別控除を使えば税金0円の方が続出しそうですね！

アザラシ先生

そうなんじゃよ！売却益が3,000万円以上発生する人は、少ないだろうからこの特例1つで十分じゃよ。しかも、マイホームなら所有期間に関係ないのもありがたいところじゃぞ。

特定の居住用財産の買換えの特例

居住用財産の買換えとは、マイホームを売却して新しいマイホームを買換えた場合に活用できる特例です。

この特例も一定の要件を満たす必要があります。

適用要件

【売却物件】

売却した年の1月1日において所有期間が10年超。
10年以上居住している。
売却価格が1億円以下であること。

【購入物件】

床面積が50㎡以上あること。
中古の場合は築25年以内または新耐震基準に適合する。
買い換えた土地の地積が500㎡以下であること。
売ったらすぐに買わなければならない。
買ったらすぐに住まなければならない。

引用元：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

上記の条件を満たすことで、売却価格(譲渡価格)≦買換え価格の時、買換え特例を利用することができます。

買換え特例は、「課税の繰り延べ」と言われています。

繰り延べとは何かについて事例でご説明します。

■売却
売却価格	5,000万円
購入価格	▲4,000万円
譲渡費用	▲170万円
譲渡所得	830万円⇒この金額を元に税金を計算します。
■買換え
購入価格	6,000万円

830万円分が課税対象となります。しかし、この特例を使うことで課税されず、買換え物件を将来、売却した時まで、課税を繰り延べることができます。

さらに数年後、今回の買換え物件を売却したとします。

■売却
売却価格	5,500万円
購入価格	▲4,000万円⇒前の購入価格
譲渡費用	▲180万円
譲渡所得	1,320万円。

この時、取得費は、買換え物件の購入価格6,000万円ではなく、買換え前の購入価格4,000万円を取得費として税金計算します。

つまり、買換え特例は課税の繰り延べに過ぎないため、買換え資産を次に売却する際は、税金が課税されてしまいます。

ペンギン生徒

課税の繰り延べということは、将来の税金を先送りすることですよね・・・・

アザラシ先生

将来的に買換え物件を売却する可能性がある人は利用は、多額の税金が課税されるかも知れんのでな・・・慎重な判断が必要じゃな。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間		所得税	住民税
10年超(居住用不動産のみ)	課税譲渡所得6,000万円以下の部分	10.21%	4%
10年超(居住用不動産のみ)	課税譲渡所得6,000万円超の部分	15.315%	5%

最後に3つめの特例です。所有期間が10年以上の場合、3,000万円特別控除と併用できます。

なお、前述の「買換え特例」と「3,000万円控除、軽減税率」は選択適用となるため、どちらか一方しか利用できません。

この特例も適用要件があります。

適用要件

所有期間が10年を超えていること(居住期間は関係ありません。）
土地建物ともに所有期間が10年を超えていること

ちなみに、20年前に戸建てを購入したけど、建物を10年以内に建て替えた場合は対象外です。

ペンギン生徒

3,000万円特別控除と併用できるのは、本当にありがたいですよね。

アザラシ先生

3,000万円では控除しきれない金額でも、税率が14%というのは魅力的じゃな。

3,000万円特別控除の詳細は以下で詳しく解説しています。

印紙税

印紙税は、不動産売却においては必ず納税しなければならないもの。平成30年3月31日までに作成された売買契約書に関しては、軽減措置がありました。

契約金額	本則税額	軽減税額
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円(軽減なし)
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円
5億円超10億円以下	20万円	16万円
10億円超50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

相続した不動産売却で使える税金控除・特例

このページをご覧の方は、「親の家を相続して売却したい」方も多いと思います。

そこで、相続不動産売却における特定やケーススタディをご紹介します。

相続した空き家でも3,000万円特別控除が使えます

相続物件の売却でも3,000万円特別控除が使えます。

この特例も適用要件があります。

適用要件

一戸建てであること。
昭和56年5月31日以前に建築されていること。
相続開始時に亡くなった人が1人で住んでいたこと。
建物を取り壊すか、一定の耐震基準になるようリフォームすること。
2013年1月2日以降に相続が発生していること。
相続後、売却まで空き家状態となっていること。
売却価格が1億円以下であること。

引用元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

取得費加算の特例

相続した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、相続税を取得費に加算できます。

これを「相続税の取得費加算の特例」と呼びます。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額(売却価格)-取得費(購入価格)-取得費加算の特例(相続税額)-譲渡費用(売却した時の費用)

取得費加算の特例を使う場合、前述の3,000万円特別控除の併用ができません。どちらか、一方となります。

ポイント

相続した不動産が空き家でも3,000万円特別控除が使えます！
3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できません！

住んでいない実家を2,500万円で売却したときはどうなる？

以下は、相続して売却した際の物件情報です。

購入価格1,500万円
売却価格2,500万円
耐震リフォーム200万円
譲渡費用(仲介手数料等)90万円
譲渡所得710万円

では、実際に課税譲渡所得金額を計算してみましょう。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額(売却価格)-取得費(購入価格)-譲渡費用(売却した時の費用)-特別控除

から

約710万円=2,500万円-1,500万円-200万円-90万円

これに

・3,000万円特別控除の特例
・取得費加算の特例
・特定の居住用財産の買換えの特例
・10年超所有軽減税率の特例

上記が利用可能か？確認しましょう。

まず、「3,000万円特別控除」を使うなら、「取得費加算の特例」は利用できません。

また、「特定の居住用財産の買換えの特例」と「10年超所有軽減税率の特例」は、子が自宅として居住している場合に適用されます。

なお、所有期間は、親が取得した時期をそのまま引き継げますので、5年以内なら「短期譲渡所得」5年超なら「長期譲渡所得」となり、それぞれ税率が異なります。

■所得税率と住民税率

所有期間	所得税	住民税
5年以下(短期譲渡所得)	30.63%	9%
5年超（長期譲渡所得）	15.315%	5%

※上記税率に復興特別所得税を含んでいます。

よって、「3,000万円特別控除」を使うことで、課税譲渡所得金額は0円となります。

ポイント

3,000万円特別控除を使うなら税金は0円
相続していない物件で長期譲渡所得なら約710万円×20.32％で約144万2,365円

※所有期間は親から引き継いでいるものと見なします。

不動産売却の税金計算方法

一番最初に解説しましたが、前述の控除・特例で解説しました「課税譲渡所得金額」に「税率」をかけたものが譲渡税(所得税と住民税)でしたね。

実際に払う税額を知るには、まずは「譲渡所得」を計算する必要があります。

譲渡所得(じょうとしょとく)とは、中古マンションや土地建物を売却して得た所得のことを言います。

まずは不動産を売却して得た所得(譲渡所得)算出しよう

譲渡所得の計算方法は、売却価格(譲渡価額)から購入価格(取得費)や売却価格(譲渡費用)を差引きます。

譲渡所得＝譲渡価額(売却価格)-取得費(購入価格)-譲渡費用(売却した時の費用)

この時、譲渡所得がプラスになっていなければ、税金は発生しませんし、プラスになっていても、前述の特例・控除を使うことで、0円になっていれば税金は発生しません。

建物の取得費は減価償却費を差し引く

譲渡所得を計算するにあたって、建物の取得費は、減価償却費を差し引きます。

なぜなら、建物には耐用年数があるため、建物としての価値を減額する必要があるからです。

居住用舞マイホームの場合、法定耐用年数×1.5で計算します。

建物の取得費の計算方法

建物の取得費＝取得価格-減価償却相当額

減価償却相当額の計算方法

減価償却相当額＝建物取得価格×0.9×償却率×経過年数

※建物の取得価額の95%が限度となります。 ※6ヶ月以上の端数は1年として、6ヶ月未満の端数は切り捨てます。

■建物の耐用年数表

木造	木骨モルタル造	(鉄骨)鉄筋コンクリート	鉄骨造①	鉄骨造②	鉄骨造③
0.031	0.034	0.015	0.036	0.025	0.020

※鉄骨造①:骨格材3ミリ以下
※鉄骨造②:骨格材3ミリ超～4ミリ以下
※鉄骨造③:骨格材4ミリ超

ペンギン生徒

建物は価値を減少させる必要があるんですね。

アザラシ先生

購入価格＞売却価格でも減価償却すれば、購入価格＜売却価格になる場合もあるので、注意が必要じゃぞ！

いくらで買ったか？取得費が不明な場合

相続物件や先祖代々の不動産などで取得費が不明な場合、譲渡価額(売却価格)の5%をとする概算取得費として計算します。

例えば5,000万円で売却した場合、5,000万円×5%＝250万円が概算取得費となります。

なお、何十年も前に購入した土地などで、実際の取得費より概算取得費の方が有利な場合でも、概算取得費とすることができます。

取得費・譲渡費用として引けるもの

物件の譲渡価額(売却価格)から購入価格だけでなく、様々な諸費用も差し引くことができます。

以下が取得費・譲渡費用として引けるものです。

チェック

仲介手数料（購入時、売却時共に）
売買契約書への収入印紙代（購入時、売却時共に）
登記費用（司法書士報酬と登録免許税）
建物解体費用
整地、地ならし等の費用

などです。

最後に控除・特例を引いて課税譲渡所得を算出

最後に前述の控除・特例を差し引いて、課税譲渡所得を算出して売却益が0円なら税金は発生しません。

チェック

3,000万円特別控除の特例
特定の居住用財産の買換えの特例
10年超所有軽減税率の特例

実際の所得税・住民税を計算してみよう

譲渡所得さえわかれば、使える控除・特例を差し引いて、プラスなら所有期間毎の税率をかけるだけで税金を求めることができます。

まとめ

以上で税金の計算方法や利用可能な特例・控除に関してご理解いただけたかと思います。

軽減税率や特別控除を利用するあたっては、「居住している」ことと「長期で所有している」この2点が重要です。

ぜひ、このページをブックマークしておき、あなただけの税金対策をしてみてください。

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