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不動産売却における登記の流れと注意点!

不動産売却における登記の流れと注意点!のイメージ

多くの方は、ふだんあまり馴染みがないですが、土地や建物等の不動産を売却すると登記手続きが発生します。

  • 登記費用はそもそも誰が負担するの?
  • 売主が行わなければならない登記手続きは?
  • 登記した際の住所が変わった場合は手続き必要なの?

と思われている方も多いと思います。

特に私達、売主にとって買主に対して登記を移転する義務があります。特に決済引き渡し日には、登記以外の手続きもあります。

決済当日になって慌てることがないようこのページでしっかりと登記手続きの流れと注意点についてご理解ください。

不動産売却における登記とは

不動産は誰にとっても大切な財産です。まずは、不動産売却における登記についておさらいします。

登記の目的

登記の目的とは、誰が不動産を処分する権利を持っているのかを公示するためにあります。

「誰が所有していて、担保に入っているのか?」などの重要な情報が登記簿に記載されています。

不動産取引の安全を確保するために登記簿があります。

従って、登記簿謄本には、個人の名前、住所、借入金額などの情報が誰でも閲覧できるようになっています。

全ては、不動産取引の安全のためです。

登記の内容

登記中身としては、不動産がどこあるのか?どれくらいの面積なのか?誰がその不動産を所有しているのか?また担保に入っているのか?等の記録が記載されています。

登記には「表示に関する登記」と「権利に関する登記」があります。

表示に関する登記
<土地>
所在、地番、地目、地積等
<建物>
所在、家屋番号、種類、構造、床面積等
権利に関する登記
<甲区>
所有権、受付年月日、権利者の氏名・住所
<乙区>
抵当権、受付年月日、権利者、債権額

登記簿謄本の中で最も重要なのが、権利に関する登記の甲区に記載されている所有権と抵当権です。

所有権は、文字通り誰が不動産の所有者なのかを明示した情報です。
また、ローンを借りている場合は、抵当権の設定登記がなされます。

売主としての義務は、買主側へ抵当権を抹消した状態で所有権移転登記を行う必要があります。

なぜなら、抵当権設定登記が付いている状態では、誰も買いたがりませんし、何より、将来物件が競売にかけられる可能性があります。

そんな物件は誰も欲しくありません。

従って売主として、抑えておかなければならない登記とは

  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記

の2点です。

次に実際の登記について解説していきます。

不動産売却で売主として抑えておきたい登記

では、売主として抑えておきたい登記について解説します。

抵当権抹消登記

住宅ローンを完済すると抵当権抹消登記を行うことができますが、所有者自ら金融機関(抵当権者)に抵当権を抹消するための書類を取りにいくか?郵送で送ってもらうことができます。

住宅ローンを完済すると、抵当権設定登記がある状態でも抵当権は効力を失いますが、根抵当権は効力を失いませんので注意が必要です。

効力が無くなったとは言え、抵当権抹消登記を行わないと永久に登記簿に記録される状態になります。

公的機関から不動産を購入した場合

このページをご覧の方の中には、公的機関から不動産を購入された方もいると思います。その場合、買戻特約が登記されていることがあります。

買戻特約も買戻期間が過ぎれば、抵当権と同様に効力を失いますが、買戻特約も抹消登記を行わないと、永久に登記簿に記録される状態になるため注意が必要です。

住所氏名変更登記

抵当権抹消登記を行う際に登記簿に記載されている、所有者の住所や氏名が変わっている場合、住所や氏名の変更登記を行わないと、法務局が抵当権抹消登記を受け付けてもらえません。

所有権移転登記

不動産の売買、贈与、相続などによって土地や建物の所有権が移転したときに行う登記(所有権移転登記)を行います。

不動産売却における所有権移転登記は、残金決済や融資の手続きがあるため、法務局や金融機関が開いている平日となります。

全ての登記手続きは、司法書士が代行しますので、売主が決済当日に法務局に行って手続きを行う必要はありません。

不動産売却で売主が負担する登記費用

不動産売買における所有権移転登記費用は、買主が負担するのが慣例ですので、売買契約書には登記費用の負担について明記されることは通常ありません。

不動産売買における売主が負担する代表的な登記費用は、以下となります。

登記の種類 登録免許税
抵当権抹消登記 不動産1個につき1,000円
住所氏名変更登記 不動産1個につき1,000円
司法書士手数料 5,000円~15,000円程度

法務局に納める税金のことを登録免許税といいます。

通常、戸建てであれば、

2個=土地+建物=不動産の個数

となります。

ただし、戸建て、マンションに関係なく土地の個数は必ずしも1個とは限りません。

土地個数を見る方法として、金融機関から抵当権抹消書類を受け取っている場合は、抵当権設定契約書の最後のページに記載された「物件の表示」または「不動産の表示」を見れば土地の個数がわかります。

マンションであれば、敷地権の表示に符号1から順番に土地が記載されています。符号の数の合計が土地の個数となります。

例えば、マンションであれば、符号1~30まであれば、不動産の個数としては、建物である専有部分を合計として以下となります。

31個=土地×30個+建物=不動産の個数

登記費用の上限など

登記の種類 登録免許税の上限
抵当権抹消登記 20,000円
住所氏名変更登記 上限なし

抵当権抹消登記については、登録免許税の上限が20,000円ですが、住所氏名変更登記の場合は、上限がありません。

例えば先の土地が30個あるケースに当てはめてみますと

売主が負担する登記費用

抵当権抹消登記
20,000円<31,000円

住所氏名変更登記
31,000円=1,000円×土地30個+1,000円×建物1個

合計51,000円となります。

となります。

売主が用意する必要書類

では、次に登記の際に必要となる書類について解説します。

不動産売却において売主として抑えておかなければならない登記として

  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記

の2点があることをお伝えしました。
住所や氏名が変更になった方は、住所氏名変更登記が必要になります。

以下、それぞれの登記で必要な書類となります。

所有権移転登記に必要な書類

必要書類 説明
委任状(代理権限証明情報) 司法書士へ所有権移転登記を委任していることを法務局へ証明する書類です。通常は司法書士が作成します。
登記済証(登記識別情報) 一般的には権利証と呼ばれています。
登記原因証明情報 簡単に言うと売買が成立していることを示す用紙です。現在は、売買契約書書を提出しません。司法書士が用意します。
印鑑証明書 登記申請日前の発行日から3ヶ月以内。1通で問題ありません。
固定資産評価証明書 登記申請の際に登録免許税を計算するのに必要です。本来売主が用意しますが委任状さえあれば、買主側が取得することもできます。

必要書類ではありませんが、登記申請の際に売主が押印する印鑑は全て実印となります。なぜなら、売主にとって財物を失う重要行為となるからです。

なお、古い不動産の場合、登記済証(登記識別情報)を紛失した場合、登記手続きに時間がかかります。

登記申請後に、本人限定郵便が売主側に届きますので、書面に署名捺印して返送します。

全ての手続きが完了しましたら登記識別情報が発行されます。

抵当権転登記に必要な書類

金融機関から「弁済証書」「解除証書」「司法書士への委任状」などになります。
抹消書類は、決済日に必要となりますので、金融機関に事前に打診しておきましょう。

住所氏名変更登記に必要な書類

最後に住所氏名変更登記の際に必要な書類を解説します。

住所変更登記

・登記簿上の住所から現在の住所までの移転が1回のみの場合は、住民票が1通。

・複数回住所を変更している場合は、現在の住民票、前住所の除票、さらに前々住所の除票を取ることを繰り返す。それぞれ1通づつとなります。

あるいは本籍地の戸籍の附票を1通取得すれば、住所の履歴が一覧ででます。

次に氏名変更登記です。

結婚、離婚、養子縁組で姓が変わる方もいらっしゃると思います。

氏名変更登記

・氏名の変更がわかる戸籍謄(抄)本

・本籍地記載の住民票

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