不動産売却時に残金が支払われるタイミングと入金を確認する3つの方法

今後の生活や支払いのために、残金はいつ頃入金されるのかお悩みではありませんか？
売却金を税金や住宅ローンの支払いとして充てにしている場合、せめて入金日だけでも早めに知っておきたいですよね。

このページでは、売却時の残金受け取り時に発生する以下のようなお悩みを解決します。

不動産売却時に残金が支払われるタイミング、または入金を確認する3つの方法についてお困りの人は必見です！

不動産売却残金の支払いについての基礎知識

すでに売却金の一部を受け取っていた場合、「残金はいつ頃入金されるのか」気になる人も多いのではないでしょうか。

しかし、不動産売却では、「売りました」「では、お金を支払います」という単純な流れにはなりません。契約と同時に売却金を支払うことになると、買主側の立場がとても不安定になるからです。

売主側にしてみれば「売る意思を見せたのだからいいだろう」と思うかもしれませんが、買主側からすれば「契約書だけでは信用できない」と不安になるかもしれません。

不動産売却において金銭のやり取りは、相手側の本気度を図る「ものさし」であり、また相手に契約を守らせるための「手形」のような役割もあります。

売却金の種類と金額の目安

売却金の一部として受け取っているつもりでも、いずれ買主へ返還しなければいけないお金もあるのはご存知でしょうか。

買主から売主へ支払われるお金の中には、違約手付や解約手付と呼ばれるものがあります。いわゆる「手付金」と呼ばれるお金で、原則として手付金は契約が履行されたら買主に返還しなければいけない「使ってはいけないお金」です。

しかし、実際にはすでに受け取ったお金を買主へ返す手間を省略されるため、手付金を差し引いたお金が「残金」として支払われます。

代金の種類	金額の目安
手付金	代金の1～2割程度が支払われる
残金	手付金を引いた残金が支払われる

手付金を代金の一部として考えてはいけない理由は、違約金として支払われる可能性があるということです。仮に買主の個人的な事情で売買契約が白紙となった場合、手付金は違約金として売主が受領できますが、売主都合で契約が白紙になった場合は、手付金の倍額を返還しなければいけません。

手付金を税金や住宅ローンの支払いに充ててしまうと、万が一の事態が発生したときに、自己資金で違約金を調達しなければいけなくなります。手付金は引渡しが完了するまで、使わずに保管しておきましょう。

残金入金時期の目安

売却金は引渡しと同時に支払われるのが一般的です。売却金は買主から売主へ支払われるものであり、仲介業者が契約と同時に売主へ支払うお金ではありません。

また引渡しは売買契約から1カ月程度かかるため、契約書を交わしてから30日間程度は買主からの入金を待つ形になります。さらに引渡し時には売主側も権利の移動を行わなければいけません。何もせずに売却金の受け取りを待つのではなく、売主側も買主に対して「契約を進めている」という姿勢を見せる必要があります。

一方で、手付金が支払われるのは契約締結時です。契約書を交わし押印した後に、買主から売主へ支払われます。

売却残金の入金方法

売却残金の支払い方法は、売主が指定することが可能です。

しかし、不動産売却代金は金額も大きいため、現金を手渡しで行うと盗難や紛失のリスクが高まります。また数え間違いの可能性もあります。そのため、預手（よて）と呼ばれる小切手や銀行振込で支払われるのが一般的です。

預手は銀行が振込人・支払人となる小切手で、現金と同じように「支払われることが確実」な小切手です。個人が預手に記載された金額を銀行に預け、銀行から現金を発行してもらう仕組みとなります。

預手は大きな金額を取引する際に利用されており、現金を持ちあるくのは危険だけど、現金として扱うことができる便利な小切手です。

確実に不動産売却残金の入金日を確認する2つの方法

続いて、売却残金の入金を確認する方法を紹介します。

「すでに入金が確定しているが、詳細な日にちがわからない」
「入金すると言われたが、相手が確実に入金したかを確認したい」

大体の日にちではなく、具体的な入金日と入金された証拠を知りたいときは、これから紹介する2つのいずれかの方法で、売却残金の入金日を確認してみてください。

方法1.振込伝票を見せてもらう

買主からの入金があったかどうかは、金融機関で確認出来ます。指定された金融機関の窓口へ行き、買主が振込手続きを行ったかどうか振込伝票をみせてもらいましょう。

振込伝票を確認できれば、代金は正常に支払われたと判断できます。

売却代金の振込は買主側で行うことが多く売主が同席しないケースもありますが、不安であれば売主も同席させてもらうよう仲介業者に相談してみましょう。買主側が伝票の書き方がわからずに、一旦持ち帰ってしまい入金が遅れるケースも少なくありません。

方法2.契約書を確認する

売却金がいつ頃入金されるのか曖昧な場合には、売買契約書を確認すると入金日が確認できます。入金日を忘れてしまった場合は、契約書で日にちをみてみましょう。

契約書の真ん中部分に、「手付金」「中間金」「残代金」それぞれの支払い時期と金額が記載されていますので、チェックしてみてください。

通常、取引がスムーズに進めば決済が行われたあとに入金が行われます。決済がどのタイミングで行われるのかは、次の項目で詳しく紹介していきます。

不動産売却残金の決済の流れと注意点5つ

残金の支払いは決済日以降に行われます。

決済と売買契約日を勘違いしている人が多いようですが、決済は売買契約後に行われ、決済が行わなければ残金は支払われません。また、決済は売主と買主の両当事者が不利にならないよう慎重になる必要があり、正しい手順と手続きが執り行われます。

できるだけ早めに残金を受け取れるよう、正しい手順と注意点をチェックしておきましょう。

1.買主に引き渡す書類を準備

まずは買主に引き渡すために登記等の書類を準備しましょう。

売主が「早く残金を受け取りたい」と思うように、買主も「早く引き渡してほしい」と考えています。そのため、売主側も手早く取引を終わらせるよう準備をしておかなければいけません。

決済時に用意する書類一覧は、以下のページでわかりやすくリスト化して紹介しています。

決済日に準備する書類と契約時に用意する書類は、異なりますので、決済が長引かないよう事前に確認しておいてください。

2.決済

決済は、以下の参加者が立会いのもとで、代金の振込と登記書類の引渡しが行われます。

まずは、上記の参加者の日程調整が行われ、全員のスケジュールが空いた日に決済が行われる流れです。一般的に決済が行われる場所は銀行の個室となり、手続きの途中で買主からの送金手続きが行われます。

3.残代金の受け取りと登記書類の引き渡し

決済では、残金の支払いと引渡しが同時に行われます。
あまりないケースですが、引渡し完了後に買主が代金を支払わずに逃走しないように、
同銀行内で振込手続きが完了するまで全員がその場で待機する流れです。

銀行の手続き上、振込から着金までタイムラグがありますが、正式に入金が確定するまで、別室で待機しなければいけません。少々面倒に思うかもしれませんが、この方法が一番確実で一般的に選択されている支払い方法です。

4.税金などの各種負担金を買い主と精算する

残金支払い手続きが完了したら、不動産に関する必要書類と鍵をすべて買主に引渡します。
さらに、登記移転費用などの経費精算や、固定資産税そして都市計画税を売主と買主で清算します。

清算の基準日は、引き渡し日となることがほとんどです。引き渡しの日を境に負担分が日割り計算されます。

5.引き渡し後に仲介手数料を不動産会社に支払う

引渡しが完了したら、不動産売買取引が成立したことになります。
ここで、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払いましょう。

仲介手数料は「一括支払い」か「契約時と引渡し時の2回払い」のいずれかの方法で支払われます。一般的には、契約時と引渡し後の2回に分けて仲介手数料を支払うケースが多く見られます。

また、あまりないケースですが、一度支払った仲介手数料の返還を求める人もいるようです。ほとんどの場合、成功報酬である仲介手数料は返還されないと思っておきましょう。

不動産を売却した残金の入金手続きに時間がかかるケースと理由

決済日に残金が支払われますが、この入金の手続きにやたら時間がかかってしまうケースもあります。決済までの流れがスムーズにいかない場合に考えられる状況と理由についても知っておきましょう。

書類の不備により決済まで進むことができない

決済に関する書類に不備があると、決済まで時間がかかることがあります。

権利証や登記識別情報がない場合は、司法書士に手続きをとり、印鑑証明と実印が異なる場合は、新たに印鑑証明を登録申請しなければいけません。上記のような事態が発生すると、決済までスムーズに進まない可能性があるので、事前に売主側で必要書類を確認しておくことが大切です。

差押え登記がされている

売却する不動産の登記を確認したときに、「差押」と記載があると手続き完了までに時間がかかります。

差し押さえとは、支払いが滞っており所有権を失うかもしれない状況です。
差押え登記は以下のような場合に設定されます。

差押えを解除するためには、滞納分を全額返済する必要があります。
完済した後に債権者へ差押抹消登記を申請しなければいけません。
最悪の場合、売却自体ができない可能性もあるので、注意しましょう。

買い主が支払い義務を履行しない

買主の事情で手続きが大幅に遅れているケースもあります。

原則として、不動産売却残金の支払いと物件の引渡しは、同時に行わなければいけません。
これを同時履行の関係と言い、片方が履行するだけではいけないのです。

そのため、買主が「代金を支払わない」と言い張る場合には、売主側も「代金を用意するまで引渡しはしない」と主張することができます。

また、何なかの事情で買主が亡くなったり病気や老衰で契約に応じられなかったりというケースも少なくありません。このような場合は、相続人や買主の代理人に契約の履行を請求することが可能です。

もし売主が契約の履行を催促しても返答がない場合でも、契約自体は白紙にはなりません。
この場合、司法書士や弁護士に相談することも検討しましょう。

不動産売却残金分の納税のタイミング

不動産売却金を受け取ると、税金がかかります。ここからは、売却時によく悩む確定申告と譲渡所得税について紹介していきますので、参考にしてください。

譲渡所得税

不動産取引で、利益が出た分に譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、利益分だけでなく不動産を所有していた期間によって納税額が大きく異なるので注意しましょう。また、一定の条件を満たすと特別控除制度が適用となり、譲渡取得税が安くなります。

今回の取引が特別控除の対象となるかどうか、下記のページにて詳しく解説しています。節税対策の方法を知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

確定申告の時期

確定申告は、最終的に残金をもらった時に行います。売却金の一部を受け取ったときに申告するのではなく、最終的に受け取った金額分が申告の対象です。

確定申告は、不動産売却金を受け取った人すべてが行うわけではありません。申告が必要な人もいれば、不要な人も存在します。今回の取引が申告の対象かどうか不安に思う人は、下記ページにて申告が必要なケースと不要なケースの違いについて詳しく解説しています。

確定申告の必要判定や計算方法を知りたい人は、必見です。

まとめ

入金がいつ頃行われるかは、売買契約書に記載されています。契約書には入金日や支払われる金額も細かく記載されているので、再度確認してみましょう。

不動産売却時に支払われる残金は、決済を終えなければ入金されません。決済日には代金の振込と引渡しが同時に行われるため、少しでも早く残金を入金してほしいときは、売主側も引渡すための登記書類を揃えておきましょう。