成功する不動産売却業者のおすすめ選定法

ほとんどの方は、「マンションや一戸建てなどの不動産を売却しよう。」と思われても一生に1度くらいしか経験がないため、業者選びが不慣れなのは当然と言えます。

このページでは、不動産売却では絶対に欠かせない仲介業者選びのコツや対応が悪い仲介会社に依頼してしまった場合のトラブル対処方法などをご紹介します。

まずは本ページでお伝えしたい結論をまとめます。

不動産会社と一言で言っても様々な業態の会社があります。

不動産会社でも不動産売却が得意な業者もいますし、その逆もいます。

間違った業者選定をしないためにも、不動産業界について解説したいと思います。

おすすめの不動産売却業者にも得意・不得意分野がある

不動産の査定や売却を依頼する不動産業者は、どこでも良いわけではありません。不動産会社と言っても以下の業態に分類されます。

不動産会社の種類	業務内容
分譲業者(デベロッパー)	新築マンションの分譲、土地分譲、建売住宅の分譲
不動産販売会社	新築マンションの分譲、土地分譲、建売住宅の分譲の販売代理を行います。 分譲業者の子会社が多いです。
不動産売買仲介会社	不動産を仲介（紹介・斡旋）する会社。 複数の店舗網を持つ大手業者から地域密着型まで大中小様々です。
不動産賃貸仲介会社	賃貸マンションやアパートの仲介やオーナーに代わって賃貸物件の管理を行います。
買取＆再販会社	主に中古マンションを買取りリフォームして再販する業種です。 もちろん、安くないと再販できないため買いません。
投資用マンションの分譲＆販売	都心のワンルームマンションを分譲＆販売します。 また販売と同時に賃貸も斡旋します。
専門系	不動産証券化ビジネス、不動産コンサルティング、競売ビジネス、任意売却ビジネス

不動産業と一言で言っても宅地建物取引業の免許を受けている業者であればどこでも良いわけではありません。同じ宅建業の免許を取得していても、「不動産売却」を専門としていない会社に依頼してもうまくいきません。

不動産を売却するなら売買仲介専門業者に依頼する

まず所有する不動産の査定依頼をする。または実際の販売活動を依頼するなら、上記3番目の不動産売買仲介会社に販売活動を依頼しましょう。

なお、不動産売買仲介会社と一言で言っても。複数の店舗網を持つ大手から、いわゆる「父が社長・母が専務」の家族経営のお店まで様々です。

さらに、土地や戸建て仲介を得意とする不動産業者もいれば、都心の中古マンションの仲介が得意な業者と様々です。

こういった記事を書くと誰もが知っている「大手」がいいのか？というと必ずしもそうとは限らないからです。

大手か？地元の中小業者か？答えは「売却地域と物件種別による」

不動産仲介会社を選ぶにあたって、大手・地元の中小業者の特徴を比較したいと思います。

大手不動産仲介会社のメリット・デメリット

地元の中小不動産仲介会社のメリット・デメリット

大手は物量も店舗網のネットワークも大きく、私の経験上、集客力も凄いものがあります。

一方、地元の中小業者は、ネットワークでは大手にはかなわないものの、地域に根差しているため、「いくらの査定価格が適切か」など地域の相場に精通しています。

大手中小どちらを選べばいいのか？と言いますと、売却地域と物件種別によると考えています。

売却地域で見た「大手」VS「地元」

残念ながら大手の方が買主候補の顧客ストックも多く、集客力も桁外れですので、まずは大手の価格査定を受けていただきたいところなのですが、残念ながら地域によっては、店舗(営業所)が無い地域も存在します。

都道府県	三井のリハウス	東急リバブル	住友不動産販売
青森	×	×	×
岩手	×	×	×
宮城	4	6	5
秋田	×	×	×
山形	×	×	×
福島	×	×	×
茨城	2	×	×
栃木	×	×	×
群馬	×	×	×
埼玉	17	10	10
千葉	25	7	11
東京	98	74	90
神奈川	28	35	43
新潟	×	×	×
富山	×	×	×
石川	×	×	×
福井	×	×	×
山梨	×	×	×
長野	×	×	×
岐阜	1	×	×
静岡	×	×	1
愛知	10	7	16
三重	×	×	1
滋賀	1	×	2
京都	×	3	8
大阪	14	17	34
兵庫	12	17	22
奈良	1	1	7
和歌山	×	×	×
鳥取	×	×	×
島根	×	×	×
岡山	×	×	2
広島	5	×	5
島根	×	×	×
岡山	×	×	2
広島	5	×	5
山口	×	×	×
徳島	×	×	×
香川	×	×	×
愛媛	×	×	×
愛媛	×	×	×
福岡	9	4	6
佐賀	×	×	×
長崎	×	×	×
熊本	×	×	×
愛媛	×	×	×
大分	×	×	×
宮崎	×	×	×
鹿児島	×	×	×
沖縄	×	×	×
海外	×	3	×
合計	234	189	271

ご覧いただいた通り、お住まいの地域によっては店舗が無い場合もあります。この場合は、地元の仲介業者に依頼する必要があります。

※後ほど解説しますが中小業者を効率的に探す方法として不動産一括査定サイトの活用が便利です。

売却物件で見た「大手」VS「地元」

需要の見込める人気物件

地方の物件

個人では購入が難しい物件

ただし、大手、中小に関係なく、物件査定を依頼した仲介業者の担当者が信頼できることが大前提です。

その場合、複数業者の無料査定を依頼して、効率的に業者を比較します。

効率的に売却したい。おすすめの不動産会社を探す方法

自分の地元ですら複数の不動産会社を何社も知っている方は少ないと思います。

そこでおすすめなのが「不動産一括査定サービス」です。

一括査定を利用すると、あなたの個人情報と物件情報にぴったりの不動産会社を自動で探しだしてくれます。

あなたが売却予定の不動産売却に長けた業者を見つけることができます。

不動産一括査定サービスのオススメは 「HOME4U」「すまいValue」「おうちクラベル」

私が知っているだけでも、不動産一括査定サービスは36サイトあります。

中でも当サイトでは、信頼できる不動産一括査サービスとして10サイトを厳選しています。

そこからさらに、上記3つを特にお勧めしています。

私自身はプライベートでは1回不動産売却を経験しております。以下は、三井不動産リアリティ(三井のリハウス)で実際に売却依頼した際の売買契約書です。

上記3サービスを特にオススメしています。

査定依頼すること自体はwebから手続きでき、とても簡単です。しかし、査定後、不動産会社に売却相談をして実際に売買契約が成立したのかが一番重要です。

私が利用した三井不動産リアリティ(三井のリハウス)は、査定依頼した中で、最も高い査定額でした。でも一番の決め手は、売買契約に至るまでの売却プランが緻密で、オープンハウスや各種媒体への露出にも積極的だったこと。

結果、希望通りの適正価格で売買契約が成立しました。ありがとう！三井のリハウスさん！

以下の表は、「売買仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定サービスに参加しているか」を調査しました。

少し見にくいのですが、流し読みしてください。

上記表からわかる通り「三井不動産リアリティ(三井のリハウス)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の大手3社が突出してます。

しかも、日本の不動産売買仲介件数の30％を3社で占めています。

それだけ、不動産売買においては、大手が圧倒しています。

以上を踏まえた上で、不動産売却で成功したいなら大手には必ず査定依頼しなければならないと思います。

確実性を上げたいなら、2サービス以上の利用をおすすめします。

結論から言いますと「HOME4U」と「すまいValue」なら間違いありません。

大手から地域密着型まで！提携会社が多い「HOME4U」

私が「HOME4U」をおすすめしている理由は以下の通りです。

HOME4Uは提携している不動産会社が1,300社あり、悪質な業者は徹底排除しています。

不動産一括査定サービスの中では、「登録社数が最も多い」などと宣伝しているところもありますが、質が伴っていないケースが多々あります。

質が良くしかも、大手から地域密着まで登録されてますので、特定の不動産売却に強かったり、特定の地域に強かったりと、至れり尽くせりです。

特にはじめて不動産売却を経験する方は、なるべく多くの不動産会社に相談した方が、成功する可能性が高くなります。

また、2001年に日本で初めての不動産一括査定サービス開始、累計35万件

【簡単1分】HOME4Uで最大6社の無料査定　→　https://www.home4u.jp/

大手不動産会社6社に依頼できる「すまいValue」

人口が多い都市部の不動産売却なら、誰もが知っている大手が登録されている「すまいValue」も合わせて利用してください。

大手不動産仲介会社のみに特化。仲介実績を見ても間違いありません。

すまいValueの解説は特に必要ないと思いますが、大手は都市部での店舗ネットワークがありますし、人口が多い都市部での不動産売却ならぜひ利用したいです。

【簡単1分】すまいValueで大手6社の無料査定　→　https://sumai-value.jp/

すまいValueは、地方には対応していない可能性が高いので、地方での不動産売却なら、HOME4Uがおすすめです。

1都3県＋大阪なら「おうちクラベル」

また、1都3県(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県)と大阪で不動産売却を行うなら、おうちクラベルもおすすめします。

※ちなみに、おうちクラベルは、京都府、兵庫県、奈良県、愛知県、北海道札幌市や福岡県福岡市にも対応していますが、1社程度しか出てこない可能性も。複数社の見積もりを比較して検討することは難しいです。

おうちクラベルは、ソニーグループのSREホールディングスが運営する不動産総合サイトです。

海外では主流のエージェント制を採用する「ソニー不動産」が唯一参加する一括査定サイトだから、対応エリア内の物件をお持ちの方は要チェック。

元業界人の私から見たら信じられないのですが、ソニー不動産は売主側の仲介に特化。 他と違い、ソニー不動産は買主側の仲介を担当しないため、「価格を下げて売り急ぐ」必要がありません。適正価格でご自身の希望通りに売却したい方には特におすすめです。

今なら不動産売却の秘訣DVDも無料でもらえます。

こんなソニー不動産擁するおうちクラベルには、他にも有名中堅業者が多数。ソニー不動産をはじめとする複数社に無料で見積もり依頼が可能です。

しかもおうちクラベル経由で契約をすれば、超巨大ネットワーク広告を使える嬉しいメリットが。だから、簡単にたくさんの購入検討者を集めることができます。

また、おうちクラベルでは、自分で物件を売って手取り額の最大化を目指す「セルフ売却」も好評です。

1都3県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）と大阪の人は、ぜひおうちクラベルから、ソニー不動産や有名中堅業者に見積もり依頼しましょう。

【簡単1分】おうちクラベルでいくらかチェック　→https://realestate.yahoo.co.jp/direct/assessment

本当に不動産売却ができるのか？何となく不安な方は、「イエウール」もおすすめですよ。

【おまけ】LINE感覚で一括査定を依頼できる「イエウール」

イエウールの最大の売りは、登録されている不動産会社が2,300社あります。

大手中堅はもちろん、地方や地域密着まで様々な不動産会社が登録さてれていますので、あなたの不安を解決してくれる会社がみつかりやすいです。

まずは、気軽に相談してみたい方にはぴったりのサービスです。

イエウールで最大6社の無料査定　→　https://ieul.jp/

ここまで少し長くなりましたので、もう一度おさらいしておきます。

さらに、不動産売却と一言で言っても、マンションや戸建てなどの住宅だけでなく、投資用物件や店舗などの商業物件なども該当します。

上記の表で、今までご紹介したサイトも含めた、不動産一括査定サービスでおすすめの10サイト（HOME4U、すまいValue、HOME’S、イエウール、マンションNAVI、イエイ、リガイド、リビンマッチ(旧スマイスター)、マイスミEX、リアリエ）の特徴を比較しました。

運営会社や運営年数、プライバシーマークの有無は不動産一括査定選びの指標になる

不動産一括査定サイトを利用する時、なんとなく「便利そうだけど本当に大丈夫なの？」と思うこともあるかしれません。それなら、運営会社や運営開始年をチェックしましょう。
大手が母体となっているところや、長年運営されているところなら安心ですね。さらに、プライバシーマーク認定を受けていれば信頼度としては◎です。

サービス開始年で見ると、2001年スタートのHOME4Uがもっとも老舗です。
移り変わりの速いWeb業界で18年も運営していることは、まず信頼できる点と言えるでしょう。他に、HOME’Sやイエイ、リガイドやリビンマッチも運営10年を超えています。

また、運営会社を見ると、目を引くのがHOME4Uとリアリエですね。
NTTデータソーシングやPanasonicは、言わずと知れた日本屈指の大企業。やはりそれだけで安心感があります。上場しているという点を考えると、HOME’SやマイスミEXなんかも信頼度が高いと言えるでしょう。

プライバシーマークに関しては、まだ取得している一括査定サイトは少なく、HOME4Uとリビンマッチ、マイスミEXの3サイトのみです。不動産一括査定依頼には個人情報の入力は必須。やはり、プライバシーマーク認定をされているサイトが安心です。

不動産一括査定サイトによって提携不動産会社数や対応できるエリアは大きく異なる

下表のように、不動産一括査定サイトによって提携している不動産会社数は異なり、さらに全国対応しているところと、特定地域に特化（おもに都市部）しているところの2種類に分かれます。

売りたい物件が田舎にある場合や、訳ありなどの場合は、できるだけ多くの提携社数があり、全国対応しているサイトを選ぶのがベストです。1,000社以上と提携のある不動産一括査定サイトだと対応してくれる不動産会社が見つかりやすいでしょう。

逆に、都心の人気エリアにある物件なら、都市に特化している不動産一括査定サイトも利用しましょう。都市部ならではの売却ノウハウがあるから、より高値売却が期待できます。

不動産一括査定サイトの利用者数から人気を判断するのも一つの方法

単純に、利用者数が多い不動産一括査定サイトは、それだけ人気があると言えます。
とくにこだわりがないなら、人気サイトから利用してみるのもおすすめです。

主要10社の中では、利用者1,000万人のイエウールがダントツ。
イエウールは提携不動産会社数が多く、地方の物件にも対応できることが人気の理由でしょう。

その次に、500万人のHOME4U、440万人のリビンマッチと続いています。
HOME4Uは、運営母体が超大手、日本でもっとも運営年数が長いという点が評価されています。

リビンマッチも提携不動産会社数が多く、運営年数も長いのが魅力ですが、
プライバシーマーク認定されている点でも多くの人から支持されていると考えられます。

不動産一括査定サイトが対応できる物件種類はそれぞれ異なる

主要10社すべてが対応できるのはマンションのみ。
あとはサイトによって異なるため、事前によくチェックしておきましょう。

投資用物件や店舗・工場・倉庫、農地の場合は選択肢が限られてきます。
農地に関しては、イエウールかイエイだけなので要注意。
ただし、HOME4U、すまいValue、イエウールについては、査定物件入力欄に「その他」という選択肢があります。売りたい不動産が上記の物件種類にない物件は、これらの不動産一括査定サイトに打診してみるのも一つの手です。

不動産一括査定サイト10社 それぞれのメリット＆デメリットを一気見

不動産一括査定サイトはそれぞれに強みが異なるため、利用するメリットとデメリットも異なります。ここでは各社のメリット・デメリットを簡単にまとめたものを表にしました。

上記表から、良いと思える点が多い不動産一括査定サイトを選びましょう。

HOME4Uの「売却ノウハウ本無料ダウンロード」や、イエイの「お断り代行サービス」など、他社にはない独自のサービスを展開している不動産一括査定サイトもあるので、ぜひこのようなサービス面にも注目してみてください。

不動産会社との契約は「専任媒介契約」を締結する

不動産売却の成功の秘訣は、①売却予定不動産の売却に長けた仲介業者を選ぶことと、②自分と相性が良い業者を選択することです。

なお、①と②をいくら満たしていても、最低限「専任媒介契約」で手続きを進めないと、「まともな売却活動を実施しれくれません。」

なぜなら、「一般媒介契約」の場合、不特定多数の業者にも仲介を依頼することができますし、他業者で成約するリスクを考えると、熱心な業者ほど「一般媒介契約」の物件は相手にしません。

不動産売却に失敗したくなければ、「専任媒介契約」を選択しましょう。

おすすめの不動産売却業者の見極め方2つのポイント

ポイント1：事前に免許番号と行政処分歴を確認

不動産業者選びで失敗しないためには、最も基本的な方法として、宅建業の免許番号と行政処分歴を確認する方法があります。

宅建業の免許番号とは、「神奈川県知事(1)第〇〇〇〇〇号」などのように不動産業者に固有で割り振られている番号をことです。

この（）の数字が宅建業免許の更新回数となります。

業者選定のポイントとして、更新履歴の回数が多ければ多いほど、長く営業しているため信頼に足る業者であると言えます。

免許番号の確認方法は、会社ホームページであれば、会社概要(会社案内)に記載されています。

また、免許番号以外でも行政処分情報もインターネットで確認することができます。

行政機関	調べることが可能な業者
国土交通省地方整備局等	・各地方整備局等の管轄区域に本店が所在する 国土交通大臣免許の業者
都道府県庁	・各都道府県知事免許の業者 ・各都道府県に本店が所在する国土交通大臣免許の業者

ポイント2：営業担当者の見極め方「誠実で親身に相談に乗ってくれるか」

不動産一括査定サイトを利用することで、あなたが売却予定の不動産売却に長けた業者を見つけることができます。

不動産一括査定サイトには「訪問査定」と「机上査定（簡易査定）」の2種類の査定方法があります。

査定方法に関係なく、どの査定方法を選択しても「無料査定」してくれますが、すぐにでも売却活動を始めたい方は、営業担当者の訪問を受ける「訪問査定」を選択してください。

その際、良い営業担当者の見極め方ですが、「誠実で親身に相談に乗ってくれるか」に尽きます。

以前、私にご相談いただいた例をご紹介します。

Bさんが成功した背景には、Bさんを成功に導いた営業担当者の仕事スタンスが、不動産にも個別性があり、しかも売主の個別性を加味しつつ、常に売主側により沿ったスタンスだったのが大きいと考えます。

プロだからという理由で考えを押し付ける業者はNG

プロだからという理由で売主の個別事情を加味せず、自分の考えを押し付けたり、取引事例や相場情報でしか、査定額を出さない。

頭でっかちな業者に住宅などの不動産売却を依頼すると、成功するものも成功しません。

良い不動産業者を選定する秘訣は、「売主である自分たちに対して誠実で親身に相談に乗ってくれるか。」に尽きるのではないかと思います。

対応が悪い不動産売却業者に依頼してしまった場合

このページをお読みの方は、すでに訪問査定も終わり、売却活動を依頼されている方もいると思います。

例えば「専任媒介契約」を選択した場合、契約期間は3ヶ月、依頼主へ2週間に1回以上活動の報告義務が法律で定められています。

その場合、どういった販売活動を行っているのかが可視化されるので何の問題もありませんが、もし対応が悪いと感じているなら、仲介会社を変えてください。

原則、媒介契約期間満了を持って終了させること

「専任媒介契約」は有効期間が3ヶ月ありますので、契約期間の満了を持って終了させることが原則です。

まれに、「契約期間中でも、一刻も早く契約を打ち切りましょう。」と解説しているサイトもあります。

しかし、トラブルを避けたいのであれば、契約期間満了を持って終了としてください。

途中の契約解除によってかかった広告費などを請求される可能性があるからです。

原則、不動産会社側へは、成約時に成功報酬として仲介手数料を支払いますが、何も中途解約することで余計な出費をする必要ありません。

誠実な仲介業者なら売主側が不満に感じることもなく、3ヶ月の更新となりますが、本当に不誠実な業者は適正価格での売り出し価格ではなく、相場以上に高い価格で販売活動を開始することもあります。

その場合、まともな売却活動を行っても、売れないため、3ヶ月間まともな活動はしません。

その後、売り主が弱気になった頃を見計らって相場よりも安い価格設定（値こなし）にさせて、業者に買い取らせることもあります。

ちなみに、適正価格で不動産を売却したければ、仲介が基本です。買取を選択すると確実に売れますが、相場価格の60～70%となります。

不審に感じたら、値下げ要求には応じず、契約期間が満了するのを待ちましょう。

仲介業者を変えるべきかを見極めるタイミング

とは言えたとえ、誠実であっても営業力の無い仲介業者に依頼しても、状況はかわりません。

それで、仲介業者を変えるべきかの見極めの目安を解説します。

売却情報	目安
対応への不満	媒介契約を更新しない者
月にほとんど案内がない	媒介契約を更新しない
適正価格で週に数件の案内がある	6ヶ月
強気の価格設定	6ヶ月

対応への不満

まず仲介業者の誠意を感じられない。または対応に不満な場合は、媒介契約を更新しません。時間をかければかけるほど、不動産売却で失敗する可能性が高くなります。

月にほとんど案内がない

対応に不満はないものの、ほとんど買主候補を物件に案内できない業者の場合は、営業力に欠けている場合がほとんどですので、媒介契約の更新はしません。

適正価格で週に数件の案内がある

適正価格で物件に対してのある程度の需要がある場合は、週末にオープンハウスを実施するだけで、数件の内見者が見学に訪れます。

この条件であれば、6ヶ月もあれば売却できるはずです。もし成約しなければ、仲介会社の営業力不足ですので、6ヶ月経過した段階で別業者に変更しましょう。

強気の価格設定

一方、物件に対してある程度の需要があるものの、強気の価格設定(相場以上)の場合、通常より売却に時間がかかります。

この場合、購入検討者が極端に少ない状態です。「内見希望者がほとんどいない。」「売れそうな気配が全くしない。」などの場合は、価格相場に戻すか？業者を変えることをお勧めします。

個人的には、相場以上に高く売りたい気持ちは本当によくわかりますが、よほどの魅力的な物件でない限り購入希望者は現れません。

それでは、査定を受けてから物件引き渡しまでの手続きの流れを解説します。

不動産売却査定から引き渡しまでの流れ

査定依頼を行う

不動産一括査定サービスを活用して複数社の見積り査定や営業担当者を比較して、納得のいく不動産会社と媒介契約を結びます。

売却活動

オープンハウス、チラシ、WEB媒体などで物件を告知し内見希望者を集客します。購入物件の希望者を募ります。

売買契約

仲介業者・売主・買主の3者がそろって行います。

引き渡し

決済も完了し無事に物件を引き渡したら完了です。