不動産売却の仲介手数料を極限まで値引きする方法を全て解説します！

土地、マンション、一戸建てなどの不動産を売却する際には、不動産仲介会社へ仲介手数料を支払います。

「仲介手数料って高いな～なんで、こんなにかかるの？？」と思われた方も多いと思います。

不動産売却で発生する仲介手数料を値引きする方法がないか？模索されている方も多いと思います。

• 仲介手数料を値引きする方法を知りたい。
• 値引き・値引き交渉するうえでの注意点とは？
• 仲介手数料が高い感じる理由。

このページでは、不動産を売却する際の「仲介手数料の値引き」にフォーカスした内容をお伝えします。

1.取引シーンごとの交渉方法を知る。
2.仲介手数料の値引きに応じる不動産会社を「HOME4U」や「すまいValue」などの不動産一括査定サイトを利用して探す。

特に2番目の「不動産一括査定サイト」の利用が非常に重要です。

なぜなら、仲介手数料はどれだけ値引きできても、数十万円程度で収まることが多いのですが、不動産売却に強い業者が見つかれば、仲介手数料の値引き以上に高く売れる可能性があるためです。

理想は、仲介手数料の値引きに応じてくれ、かつ高く売却してくれる業者です。

それでは早速、見ていきましょう。

不動産売却における仲介手数料「3%+6万円」はあくまで上限！

不動産を売却する際は、仲介手数料が請求されますが、例えばあなたの自宅マンションが4,000万円で売れたとします。

その際の仲介手数料としては、

仲介手数料＝(物件価格の3％＋6万円）＋消費税8％
136.08万円＝仲介手数料

金額としては、1,360,800円となります。軽自動車の新車1台分の価格になります。

多くの方にとって、決して安い数字ではありません。不動産売却における諸費用は、売却価格の5%程度かかりますが、諸費用の大部分が仲介手数料が占めています。

4,000万円の5%分の諸費用が200万円ですから、実に68%も仲介手数料が占めていることになります。

この「3%+6万円」、実は、国土交通大臣が定めた上限です。

上限以上を請求することは、不動産会社を規制する宅地建物取引業法で禁止されています。

下限額を設定することは、何の問題もありません。
極端な話、仲介手数料を無料にしても違法ではありません。

しかし、大手不動産仲介会社は、当たり前のように「上限額」一杯の仲介手数料を請求してきます。

「仲介手数料は何とか安くなりませんか？」

と言っても

「法律で決まっているんですー！」

と言われるのが落ちです。

法律で決まっているのは、上限額であって、値引きに応じる分には一向に構わないです。

しかし、大手不動産仲介会社は、「3%+6万円」を当たり前のように請求してきます。

仲介手数料が高いと感じる理由は、上限金額のみの請求だから

このページをご覧のあなたも「仲介手数料が高い」と思われるのは、無理もありません。
なぜなら、法律で定められている上限を当たり前のように請求しているからです。

だから必然的に「高いと感じる」のです。

仲介手数料の上限金額は以下で計算します。

成約金額	仲介手数料の限度額（消費税別）
200万円以下	成約金額の5%(最大18万円※)
200万円超～400万円以下	成約金額の4%+2万円(最大18万円※)
400万円超	成約金額の3%+6万円

仮に3,000万円の物件を仲介した場合の仲介手数料の限度額は、

96万円＝3,000万円×3%+6万円

となります。

仲介手数料は成約金額に応じて高くなる

不動産仲介会社に支払う仲介手数料の限度額は、3%+6万円で計算されるため成約金額が、3,000万円、4,000万円、5,000万円・・・と高くなるにつれて仲介手数料の限度額も増えていきます。

仲介手数料早見表

成約金額別の仲介手数料早見表をご覧ください。

成約金額	仲介手数料	成約金額	仲介手数料
100万円	5万円	1,000万円	36万円
200万円	10万円	2,000万円	66万円
300万円	14万円	3,000万円	96万円
400万円	18万円	4,000万円	126万円
500万円	21万円	5,000万円	156万円
600万円	27万円	6,000万円	186万円
700万円	27万円	7,000万円	216万円
800万円	30万円	8,000万円	246万円
900万円	33万円	9,000万円	276万円
ー	ー	1億円	306万円

仲介手数料の限度額をご覧いただいた中でこんな疑問を持たれた方も多いと思います。

「正直、3,000万円の不動産でも、5,000万円の不動産であっても、コストは大して変わらないのでは？」

コストが変わらないなら、成約金額の大きい不動産は、仲介手数料の上限金額が大きくなるため、「もっと値引きできないの？」と思われる方も多いと思います。

そこで、値引き交渉を行う前に不動産会社がかけているコストについて解説します。

当然、不動産売却にかけているコストが少なければ、値引き交渉の材料になります。

それでは早速、見ていきましょう。

まずは、不動産売却におけるコストを把握して値引き材料とする

不動産会社は、売却不動産の買主に対して「重要事項説明書」を交付して説明しなければなりません。

物件調査の対象は多岐にわたりますが、以下の5つに分類できます。

この中で権利関係や事実関係を先に把握するため、法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取ります。この時、登記手数料として法務局に支払います。

• 登記簿謄本取得費用・・・480円～600円程度
• 交通費・・・1,000円以内程度

次に売却物件は広告を出稿しないと反響が取れません。
不動産のポータルサイトへの掲載は必須です。

あなたもご存知のSUUMO(スーモ)で1枠3万円、5枠8万円、10枠15万円、HOME’S(ホームズ)ですと月額1万円で無制限で掲載できますが物件への問い合わせが入ると１件あたり、物件価格の0.05%が課金されます。

仮に売出価格3,000万円として1件の問い合わせが15,000円となります。

• SUUMO(スーモ)への掲載料・・・1枠3万円
• HOME’S(ホームズ)への掲載料・・・150,000円(想定問い合わせ数10件)

さらに、重要事項説明書の作成、内覧希望者の物件案内、買主との条件交渉などの営業担当者の人件費です。

不動産会社にもよりますが、大手は一人の担当者で多くの売り物件を抱えているため1物件に費やす時間は、数時間の場合もあります。

営業担当者の月給35万円として1日8時間労働、20日勤務として

時給約2,200円=月給35万円÷(8時間×20日)

• 営業担当者の人件費・・・8,800円(土日2時間×4週)

それでは、不動産会社がかけている物件あたりの費用を整理してみます。

• 登記簿謄本取得費用・・・480円～600円程度
• 交通費・・・1,000円以内程度
• SUUMO(スーモ)への掲載料・・・1枠3万円
• HOME’S(ホームズ)への掲載料・・・150,000円(想定問い合わせ数10件)
• 営業担当者の人件費・・・8,800円(土日2時間×4週)

地域によっては、インターネット広告よりもチラシなどのポスティング媒体や現地看板が有効な場合もあります。

その場合は、原価(不動産会社の費用)はさらに下がります。

また、インターネット媒体をSUUMO(スーモ)のみとした場合も大幅に原価を下げることができます。

上記から10万～20万円程度が原価といったところでしょうか？

売却物件の仲介手数料を計算して不動産会社の利益率(粗利益率)を計算

では、原価が計算できたら自分の売却物件で不動産会社が受け取る仲介手数料を計算します。

仮に3,500万円で自分の売却物件が成約したとしますと、

■仲介手数料
111万円=3,500万円×3%+6万円

■原価率
18%＝20万円÷111万円

■利益率(粗利益率)
82%＝100％-18%

業種や業界にもよりますが、利益率(粗利益率）82%は、非常に高い利益率です。

仲介手数料の値引き交渉は大いにあると言っても間違いありません。

ただし、成約価格が1,000万円にも満たない物件の場合は、不動産会社側の利益率も良くないため、交渉したとしても断られる可能性があります。

値引き交渉は媒介契約の条件を武器に使う

まず、値引き交渉の注意点は、媒介契約の条件によって交渉します。

ご存知の方も多いと思いますが、媒介契約の形態は3種類あります。

	他業者への媒介依頼	契約期間	成約義務
一般媒介契約	〇	無し	無し
専任媒介契約	×	3ヶ月	重い義務が発生する
専属専任媒介契約	×	3ヶ月	とてつもない重い義務が発生する

ここで重要なポイントが専任媒介契約と専属専任媒介契約は、他業者と競争することなく、自社だけで買主を探すことができます。

不動産業者にとって、非常に有利な契約形態です。

どの不動産業者も専任系の契約を結びたがります。なぜなら、専任系の場合は、売主から仲介手数料を確実に得ることができるからです。

しかも、自社で買主を見つければ、売主、買主双方から仲介手数料を得ることができます。

従って、専任系の契約は、業者にとってメリットだらけですので、
仲介手数料の値引き交渉は専任系の契約形態にするとチラつかせて交渉してください。

媒介契約締結後の値引き交渉は、業者が応じない可能性が高いため、必ず締結前に交渉しましょう。

不動産売却の仲介手数料を値引くための6つ方法

取引シーン別に仲介手数料を値引くためのコツを解説します。

①新築購入

特に現在の自宅を買い替え、新築物件を購入される方も多いと思います。

新築物件の売主は、個人ではなく必ず不動産会社となります。売主から直接購入すれば、仲介手数料は発生しません。

仲介業者が新築物件を斡旋する場合は、仲介業者に仲介手数料を支払う必要があります。

はっきり言って、売主が不動産会社の場合、売主自身が不動産取引のプロですから仲介業者の出番はありません。

「単なる口利きだけで手数料」を支払う必要もありません。

この場合、売主と直接交渉します。

売主買主双方で調整がつけば、所有権移転は司法書士が行いますし、ローン審査なら金融機関に申し込みすればいいだけです。

仲介業者の出番はありません。

ただし、どうしても売主が仲介業者を入れたがるようでしたら、手数料ゼロを謳う業者を入れるなどしておけば問題ありません。

手数料ゼロとは言え、相手も商売です。買主の負担をゼロとして、売主側に仲介手数料を負担してもらいましょう。

②買い替え

買い替えの場合、自宅の売却と、新居を同じ不動産会社に仲介してもらう際の仲介手数料の値引き方法について解説します。

不動産会社側にとって、売りも買いも仲介手数料を得られるといったメリットがあります。

よく売却と購入の時期のすり合わせが難しいので、売りも買いも同じ仲介会社に依頼した方が安心と思われる方もいらっしゃいますが、決してそんなことはありません。

業者が仲介手数料の値引きに応じなければ、売りも買いも別々にして、引き渡しや決済の段取りは不動産会社同士で連携してもらえれば何の問題ありません。

私は転勤などの関係で2度自宅の買い替えをしていますが、仲介手数料節約するため、知り合いの業者に格安で仲介してもらいました。

はじめから購入物件が決まっており、実質の契約事務をお願いしただけです。

一般の方ですと知り合いの業者もいないと思いますので、ネット上で仲介手数料を安くしますと謳っている業者に数社アプローチしてみてください。

実質の契約事務のみを応じる業者が必ず見つかります。

③株主優待を利用

意外と知られていないのが、上場している不動産会社では株主優待券を使えば仲介手数料が安くなります。

例えば、ピタットハウスで有名なスターツコーポレーションでは、100株以上所有していれば、賃貸と売買の仲介手数料は10%割引になります。

株主優待券は、ネットオークションで安く変えます。以下は、ヤフーオークションで見つけたスターツコーポレーションの株主優待券の12枚セットです。

なんと不動産仲介手数料10%割引以外でも、ゴルフ場、ホテル、レストランなどの割引サービスが受けられます。

しかも500円の即決落札です。利用しない手はありません。

④ダメ元でも大手不動産会社に交渉してみる

前述しましたが大手不動産会社は、法定上限額の3%+6万円を当たり前のように請求してきます。

大手(住友、三井など)は、まず値引きません。

この大前提をわかった上で交渉する必要があります。

大手が値引きに応じるか？否かは、

①成約価格が大きく十分な額の仲介手数料が得られる。
②誰もが欲しがる人気エリアの物件。

上記を満たしていれば値引きに応じる可能性が十分あります。

正直、誰もが欲しがる人気物件であれば、どの不動産会社に依頼しても、結果は変わりません。

後から解説します値引きに応じる中小業者に仲介を依頼した方が仲介手数料を節約できます。

⑤中小なら値引きに応じやすいため必ず交渉する

基本的に中小業者は、仲介手数料の値引きに応じるものと考えておけばよいです。

なぜなら、大手と違い中小の不動産業者は山ほど存在します。どの業者も顧客獲得に一生懸命です。

特に売り物件を確保できると、現地内覧会などの各種イベントを開催できます。

業者にとって売り物件さえ確保できれば、様々な販売チャネルによって、A物件を案内すればB物件が成約する場合もあります。

業者が成約後に受け取る仲介手数料にもよりますが、最初から思いきった金額を交渉してみてはいかがでしょうか？

大手と中小の比較は、以下のページが参考になります。ぜひご覧ください。

⑥痛み分けの場合、業者にも負担を強いる

痛み分けというのは、予定金額よも安い金額で成約場合に、売主の負担だけにせず、業者も仲介手数料を半額にする方法のことを指します。

痛み分けのメリットは、予定金額で売れれば業者側には、満額の仲介手数料が入ります。従って、業者側は営業活動に力を入れます。

痛み分けに応じるのは中小業者がメインとなります。大手はまず応じないと考えておいてください。

不動産売却の仲介手数料の値引きに応じない会社への対処方法

多くの業者は法定価格の上限である「3%+6万円」を請求してくるため、仲介手数料の値引き交渉に応じない業者も中には存在します。

そこで、仲介手数料の値引き交渉を円滑に進めるための方法をご紹介します。

不動産一括査定サイトで値引きに応じる会社を探す

値引きに応じない業者への対処方法は、最初から複数業者の存在をチラつかせておき、
「おたくが値引きに応じないなら他社に依頼しますよ。」というスタンスに立つのが一番です。

つまり、業者よりも優位なポジションに立つことを意味します。

優位なポジション立つ方法としては、不動産一括査定サイトの活用をお勧めします。

不動産一括査定サイトとは、売却物件の不動産情報・個人情報を入力すれば、複数の不動産会社へ一括で査定依頼できるサービスです。

一括査定を活用することで、複数の不動産会社から査定額の提示を受けることができるため、大体いくらくらいで売れるのか？といった相場を把握することができます。

一括査定の流れは以下となります。

一括査定サイトの良いところは、完全無料で査定が行えるだけではなく、複数の不動産会社からまとめてコンタクトを取ることができます。

各社から査定を受けたら全ての不動産会社に仲介手数料の値引きを打診してみましょう。

仮にA社が半額まで下げるといった条件が出たらB社にも同じ打診をしてみてください。B社が値引きに応じなければ、B社に依頼しなければいいだけです。

各社から査定を受けつつ、仲介手数料の値引き条件によって各社を比較しましょう。