不動産を売却した場合には年末調整で申告する必要がある？

不動産の売却に関わる税制度は非常に複雑で分かりづらいものです。会社員や公務員などの給与所得者が、不動産を売却した場合には、年末調整で申告する必要があるのでしょうか。

また、確定申告を行なう必要はあるのでしょうか。そもそも、年末調整と確定申告の違いとは何でしょうか。不動産の売却に関わる税制度が非常に複雑で、このように様々な疑問が生まれてきます。

• 年末調整と確定申告の違いを教えて欲しい。
• 配偶者控除とかどうなるの？

など疑問を持たれている方は当ページがお役に立つと思います。

今回は、不動産の売却に関わる「年末調整」と「確定申告」について紹介していきます。

不動産を売却したら年末調整で申告する必要はあるのか？

会社員や公務員の給与所得者は毎年、年末になると「年末調整書類」を記入し提出しますが、会社員などが不動産を売却して、譲渡益が出たとしても、年末調整にて申告する必要はありません。

ただし、会社員や公務員などの給与所得者でも、不動産を売却した場合には、「確定申告」を行う必要があるので注意が必要です。会社員の方などの場合は通常、年末調整をもって課税関係が終了します。

ですので、会社員にとって確定申告は無縁なように思われがちですが、不動産を売却して譲渡益を得た場合に確定申告を行わなければ、「延滞税」が加算されるだけではなく、悪質な場合などは「脱税」で逮捕されてしまう可能性もあります。

年末調整で申告する必要は無いが、譲渡益が出た場合には自分で確定申告を行う必要がある。ということは必ず覚えておいてください。

税務署は不動産を売却したことを把握していますので、申告漏れなどが無いように、確定申告が必要な場合は必ず行なうようにしましょう。

配偶者が不動産を売却して所得を得た場合の年末調整

会社員や公務員の方が不動産を売却して、譲渡益が出た場合には年末調整で申告する必要は無い。ということは說明しました。

ですが、配偶者控除の適用を受けている会社員や公務員などの配偶者が、不動産を売却して、譲渡益が出た場合には年末調整書類に記入し、申告する必要があります。

配偶者が相続などの事由から不意に不動産を取得する場合もありますが、使用しない不動産に関しては売却してしまおう。と考える方もいるのではないでしょうか？

配偶者が不動産などの売却で譲渡益を得た場合には、年末調整書類の「配偶者特別控除」欄に必ず記入し、申告する必要があります。

ここで配偶者の合計所得金額が38万円以上になってしまった場合には、「税金の扶養」から外れてしまうことになり、配偶者控除は受けられなくなります。

年末調整と確定申告の違いとは？

会社員や公務員などの給与所得者が不動産を売却して譲渡益を得たからといって、年末調整で申告する必要は無いが、確定申告を行わなければいけない。

と說明しましたが、年末調整と確定申告の違いを理解している会社員や公務員の方は多くは無いかと思います。

ですが、会社員などの給与所得者であっても、確定申告を行わなければいけない事由があります。

年末調整と確定申告の違いについて詳しく紹介していきます。

年末調整とは？

会社員や公務員などの給与所得者はほとんどの場合、毎月の給与から源泉徴収をされていますが、一年間の実際に支払われた給与をもとに、所得税を年末に再計算し、税額を確定させて過不足分を精算する手続きのことをいいます。

つまりは、源泉徴収義務者（従業員などの給与を支払う者）が毎月の従業員の給与から一定の所得税を徴収し、年末に各従業員の状況（配偶者控除や扶養控除、保険料控除など）を把握して、税額を再計算する。

そして、税額を確定させて徴収しすぎていた部分に関しては還付し、不足分があれば追加徴収し、給与所得における所得税の課税関係を終了させるための手続きをいいます。

なので、給与所得しか得ていない会社員の場合などは、年末調整で課税関係が終了しますので、自分で確定申告を行う必要がありません。

確定申告とは？

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の様々な所得（源泉徴収されていない所得）を申告し、税額を確定させる手続きのことをいいます。

年末調整と内容は同じように思いますが、全く違うものですので、もう一度確認していきましょう。

給与所得者で確定申告が必要な人

会社員や公務員の給与所得者の場合は、年末調整をもって課税関係が終了すると言いましたが、給与所得者であっても確定申告を行わなければいけない場合があります。

上記の場合には、会社員などの給与所得者であっても、確定申告を行なう義務が発生します。

つまり、不動産を売却して譲渡益が出た場合でも20万円以下であれば、確定申告を行なう義務は無いのか？

ということになりますが、不動産の売却によって得た「譲渡所得」は、会社員や公務員などの給与所得者であっても、利益が出た時点で、確定申告を行なう義務が発生します。

ただし、不動産を売却して実際に得た金額全額が、所得金額になるわけではありません。

不動産を取得するために掛かった費用や減価償却費など様々なものを収入金額から差し引くことで計算します。

全てを差し引いた上で譲渡所得がプラスになった場合には、確定申告を行なう義務が発生します。
譲渡所得の計算方法がカンタンにわかるページをご用意しました。詳しくは以下をご覧ください。

不動産を売却しても確定申告をする義務はないがしておいたほうがいい場合

会社員や公務員が不動産を売却したからといって必ず確定申告をする必要はありません。先程も說明しましたが、利益が出た場合のみ確定申告を行なう義務が発生します。

つまり、不動産を売却して、利益が出なければ、確定申告をする義務はない。ということになりますが、義務はなくても確定申告を行なっておいたほうがいい場合があります。

それは、「不動産を売却したことによって、譲渡損失が発生した場合」です。損失が出ているのになぜ確定申告を行なったほうがよいのか？

その理由として、そもそも確定申告という制度は、税金を徴収することのみが目的では無いからです。

譲渡所得などの所得から損失が発生してしまった場合にも、確定申告を行なうことで、他の所得の利益から差し引くことができるようになります。

これを「損益通算」といいます。また、不動産の売却によって発生した損失を「譲渡損失」といいます。

つまり、不動産を売却して損失が発生した場合にも、確定申告を行なうことで、受け手となる所得から「損益通算」をすることができるということになります。

損益通算を行なうことで、受け手になった所得の税金が安くなったり、還付を受けることができるなどのメリットがあります。

また、損益通算をしても控除しきれなかった場合には、翌年以降3年間にわたって控除を受けることができます。これを「繰越控除」といいます。

つまり、不動産を売却して、損失が出た場合であっても確定申告を行なうことで「損益通算」を活用できる。そして、その年で控除しきれなかった場合には「繰越控除」を活用できるというメリットがあります。

ただし、損益通算や繰越控除の適用を受ける場合には、一定の要件を満たす必要があります。

一般の土地や建物の譲渡損失は、本来、他の土地や建物の利益としか損益通算することができません。

ですが、「居住用財産(マイホーム)の買い替え等の譲渡損失の金額」がある場合や、「特定の居住用財産(マイホーム)の譲渡損失の金額」がある場合には、受け手となる他の所得と損益通算を行なうことができます。

繰越控除の適用を受ける際にも、所有期間が5年を超えていることや、繰越控除を受ける人の合計所得金額が3,000万円以下の年に限る。などの要件があります。

要件を満たしている場合には、不動産売却での譲渡損失が発生した場合であっても、確定申告を行なうことをおすすめします。

詳細は以下のページで詳しく解説しています。ぜひ、マイホームを売却してして損失が出てしまう方は、ぜひご覧ください。

まとめ

今回、不動産を売却した場合に年末調整で申告する必要はあるのか？について紹介してきました。様々な理由から不動産を売却する場面がありますが、一生のうちに一度あるかないかの不動産の売却。

それなのに、不動産の売却に関わる税制度は複雑で非常にわかりづらいものです。

なので、今回紹介した内容を参考に年末調整で申告をする必要はないが、確定申告を行なう必要がある。ということだけ覚えておいて頂ければと思います。

税理士監修者コメント

不動産を売却することで、年末調整や確定申告に影響を与えることがあります。迷った場合は、念のため確定申告することをおすすめします。

税理士：本村健一郎の詳細

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