不動産を売却するときに必要なものとは何でしょうか？
「お金」「印鑑」「図面」……いずれも大切ですが、一番重要なものは「権利書」です。
権利書は所有権を証明するものです。自分名義の権利書がなければ、他人に不動産を売却できません。
こんなご不安をお持ちの方もいらっしゃると思います。
この記事では、そんな重要書面である権利書について、定義や用途を詳しく解説していきます。
「紛失・盗難などで手元に権利書がない場合の対処法」「悪用されるリスク」「悪用を防ぐ方法」「オススメの保管方法」なども漏れなく説明するので、最後までお読みください。
権利書とは、簡単にいうと「不動産の所有権を証明する書面」です。具体的には「登記済証」と「登記識別情報」という2つのパターンがあります。この点は次の見出しで説明します。
権利書には次の2つの機能があります
ある不動産の権利書が本物の権利書である（現在の権利関係を正確に表している）場合、その権利書に「所有者」として記録されている人も本物の所有者と認められます。
権利書には「所有権を証明する機能」があるわけです。「権利書に所有者として記載されているのは私の父親だが、この土地の所有権は私にある」ということはありえません。
不動産の所有権移転登記をする際、添付書面として権利書が必要です。それは権利書に「所有者本人であることを証明する機能」があるからです。
(1)で説明したとおり権利書には所有権を証明する機能があるため、「移転登記手続に際して権利書を提示できる人＝不動産の正当な権利者である」という強い推定が働きます。
したがって登記に際して権利書を提示できない場合は、他の方法で権利者本人であること証明できないかぎり登記することもできません。
権利証、登記済証、登記識別情報の3つは、権利書の別称に過ぎません。権利書も権利証も登記済証も登記識別情報も、「不動産の所有者であることを証明する資料」という本質は同じです。
権利証は「権利を証明する書面」を短くした用語です。司法書士など不動産取引に通じている専門家だと、次にあげる登記済証のことを登記済権利証、略して権利証と呼ぶことも多いようです。
不動産の所有権移転登記を申請して問題なく受理されると、申請書の写しに「登記済」という受理印が押されて戻ってきます。これが登記済証です。
不動産登記法においては、明治32年に制定されてから平成17年に改正されるまで、権利を証明する書面について「登記済証」という用語を使っていたことから、司法書士業界では「権利書」と聞くとこの登記済証をイメージする人が多いようです。
登記識別情報とは、登記済証の最新バージョンです。平成17年に不動産登記法が改正され、登記済証制度は廃止されました。代わりに登記識別情報制度が導入され、現在に至ります。
登記済証制度の時代は、登記の申請書の写しに「登記済」の印が押されたものがそのまま権利書となったわけですが、登記識別情報制度の施行後は、登記の申請をすると、申請書とは別の書面である「登記識別情報通知」という書面が交付されるようになりました。
この通知書には数字とアルファベット12桁をランダムに組み合わせたパスワードが表示されています。このパスワードこそが登記識別情報なのです。
登記識別情報を法務局のコンピュータに打ち込むと、該当する不動産の情報（所在地、所有者の名義、担保の有無など）が表示されます。
したがって「12桁で構成されるパスワードを知っている＝その不動産の正当な所有者である」という強い推定が働くわけです。
以上のとおり、登記済証や登記識別情報は、もっぱら登記をおこなう場面で使われる用語です。
そのため、より一般的な用語である権利書や権利証とは別の意味を持つように勘違いしがちですが、「不動産の所有者であることを証明する資料」という点ではまったく同じなのです。
権利書が必要になる場面としては、「不動産を売却する時」「登記をする時」「不動産を担保にして融資を受ける時」の3つがあります。
当たり前のことですが、「私がこの不動産の所有者です」と口頭で説明するだけでは、不動産の売買は成り立ちません。売買契約の場で、売主が目的の不動産の権利書を買主に渡してくれるからこそ、買主は安心して代金を支払うことができるわけです。
不動産の所有権は、売買契約が成立した時点で売主Aから買主Bに完全に移転します。ただ、不動産取引業界の慣例としては、売買契約直後の所有権移転登記もセットでおこなうのが通常です。所有権の移転登記では、添付書面として権利書が必要となります。
「売買契約だけで所有権が完全に移転するなら、なんで費用をかけてまで移転登記をする必要があるの？」と疑問を抱くかもしれません。
もし移転登記をしないとどうなるでしょうか。売買契約によって不動産の所有権が移転したことを知っているのは、売買契約の当事者ABだけです。
そのため不動産の登記簿を見た第三者Cが、「不動産の所有者はAだ」と思い込み、Aに対して「自分に売ってくれ」と交渉して、AもCの無知に乗じて権利書を偽造して不動産を売ってしまう……ということが起きうるのです。
こうなると、正当な権利者であるBは、Cに対して自分の所有権を主張し、もしCが反論してきたら裁判で自分が正当な所有者であることを証明しなければならず、非常に面倒なことになります。
このような詐欺的取引を防止するためには、最新の権利関係を登記簿に正しく反映させることが必要なのです。
金融機関から不動産を担保にしてお金を借りる時も権利書が必要です。この場合、融資を受ける条件として、借主が所有する不動産に抵当権が設定されます。抵当権の設定登記においても（所有権移転登記と同様に）添付書面として権利書が必須です。
権利書の有効無効は、「古いか、新しいか」は一切関係ありません。たとえば明治時代に売買された不動産Xについて、その後新たに売買されていないのであれば、明治時代に作成されたボロボロの古い権利書でも有効な権利書として使えます。
所有権の証明や本人確認に欠かせない権利書。もし紛失、盗難があった場合、どのような不都合があるのでしょうか？権利書がなくても不動産の売却は可能なのでしょうか？
権利書がないと発生する不都合は、前述したとおり、権利書には
という2つの機能があります。
権利書をなくしたり、盗まれたりすると、この2つの機能が失われてしまいます。したがって、そのままでは売買や登記ができなくなります。
特に深刻なのは売買契約の場面です。家族で売買するなら、売主の素性が知れていて、不動産の所有者であることもはっきりしているので、権利書なしでの売買も可能でしょう。
しかし、無関係の第三者との売買の場合、「権利書はないけれど、私が所有者です。信じてください！」といっても、なかなか信用してもらうことはできません。
権利書がないと生じる最大の不都合とは、「不動産を売りたくても売れない」ということだといえます。
他方、登記については大きな不都合はありません。売買契約が成立してしまえば、その後の移転登記は権利書がなくても可能だからです。詳しくは後述します。
権利書の再発行はできません。もし簡単に再発行できるとしたら、権利書の偽造も簡単にできてしまうことになり、大問題になります。
権利書は不動産の所有権を証明するための、この世で唯一の書面です。それだけの強い力を与えられているからこそ、再発行は性質上不可能なのです。
売買の後におこなうべき所有権の移転登記は、権利書なしでどのようにおこなえばいいのでしょうか。
所有権の移転登記を受け付ける側の法務局は、正しい登記をおこなうべく、登記の義務者（売主）に対して次の2つの情報を要求します。
(1)登記義務者（売主）が、不動産の現在の所有者であること（所有者であることの確認）
(2)登記の申請書に記載された登記義務者の氏名・住所などが正しいこと（本人であることの確認）
(1)については登記簿で確認できます。しかし、(2)については、登記簿に記録されている情報が現在でも正しい情報なのか、確認することはできません。
そこで登記の申請人は、権利書に代わる書面として、「本人確認情報を記載した書面」を法務局に提出することになります。
本人確認情報を記載した書面は、登記手続の代理人となれる資格者（司法書士や弁護士など）や公証人に対して一定の手数料を支払い、作成してもらうことになります。
本人確認情報を記載した書面を作成するには費用がかかるため、登記費用を抑えたい場合は「事前通知制度」を使うことになります。
権利書を添付しておこなうべき登記について権利書の添付がないまま申請されると、法務局としてはそのままでは受理できません。
そこで登記義務者である売主に対して「あなたが登記の義務者となっている登記が申請されたけど、これって真実？詐欺じゃない？」と通知し、それに対して売主が「はい、たしかにその登記の義務者は私です」と返答することで、本人確認をおこないます。
権利書をなくしたり盗まれたりした場合、心配なのが「悪用」です。権利書を使って自分が正当な所有権者であるかのように装い、事情を知らない第三者に売却して多額の現金をゲットする……めったに起きることではありませんが、確率はゼロではありません。
もっとも現実には、以下にあげる理由により、悪用されるリスクはほとんどないといっていいでしょう。
権利書だけでは所有権の移転登記は不可能です（不動産の名義人の実印と印鑑証明が必要）。
権利書を悪用して売買をすると、窃盗罪、詐欺罪、公正証書原本不実記載罪といった重い犯罪が複数成立します。逮捕・起訴されれば10年以上の刑務所暮らしとなるのが確実です。そのため、たとえ他人の権利書が手元にあっても実際に悪用するには強烈な動機が必要です。
紛失・盗難で権利書が手元にない場合、不正な登記を防止するための公的制度が2つあります。
権利書に記載された不動産を管轄する法務局に出向いて、「権利書をなくした（盗まれた）。不動産が乗っ取られるかもしれないので、なんとかしたい！」と相談することを「不正登記防止申出」といいます。
申出が受理された場合、その不動産について偽の権利者が登記を申請しても、「あなたはこの不動産の所有者ではないので登記は受け付けない！」と申請が却下されます。
ただし、不正登記防止申出の有効期間は3カ月しかないため、不正登記を長期間防止するためには、3カ月ごとに申出を繰り返す必要があります。
登記識別情報を紛失・盗難した場合は、「失効申出」をおこなうことも可能です。ただし、一度失効させると有効に戻すことはできませんので注意しましょう。
なお、「不正登記防止申出」と「登記識別情報の失効申出」は、あくまで不正登記を防ぐ制度に過ぎず、権利書を使った詐欺行為を防ぐことはできません。
悪用の結果、不正な登記が受理されてしまうと、その登記を元に戻すためには、裁判を起こして、偽登記の名義人に権利がないことを証明する必要があります。
弁護士に支払う費用や裁判にかかる時間を考えると大変なダメージです。権利書は、やはり「なくしてはいけない」のです。
「なくしてはいけない」とはいうものの、どうやって保管すればいいかわからない人もいることでしょう。自宅に保管する人が多いかもしれませんが、もし空き巣の被害にあったら最悪です。
そのせいか、最近では「銀行の貸金庫を借りて、権利書などの重要な書面を保管している」という人が増えています。
もっとも、自宅近くに貸金庫が借りられる金融機関がないこともあるでしょう。
そこでおすすめしたいのが、「司法書士に預ける」という方法です。司法書士が権利書を悪用すると、所属する司法書士会から業務停止などの重い処分を受けます。
それだけでなく、取引のある銀行との提携も解消されるため、司法書士として業務を続けることがほぼ不可能になるのです。そこまでのリスクを冒して権利書を悪用することはまずありえません。
権利書は権利そのものではありませんし、株券のような有価証券でもありません。しかし不動産の売却にとっては決して欠かせない重要な書面ですし、なくした場合のダメージもかなりのものがあります。
権利書をあらためてチェックするという機会はなかなかありませんが、年に一度くらいは権利書を手に取って、内容を確認し、必要なら保管方法を見直してはいかがでしょうか。
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