不動産売却において「つなぎ融資」を利用する方は、主に買換え物件において新たな住宅ローンを利用する場合が一般的です。
しかし、家の買い替えで「つなぎ融資」に関するリスクやメリット、デメリットをしっかり把握しておかないと資金がショートしたり、満額分の住宅ローンを組めないケースもあります。
ですので、このページで「つなぎ融資」に関して理解を深めていただきたいと思います。
少なくともこれらの不安がおありなら、このページがお役に立つとと思います。ぜひ最後までご覧いただけましたら幸いです。
つなぎ融資とは、住宅ローンの実行までの間に、一時的に利用できる融資を「つなぎ融資」と言います。
先に土地を購入してから注文住宅を建築する場合や、土地建物それぞれ購入して、注文住宅を建築する場合も「つなぎ融資」が必要となります。
金融機関は、完成された建物にしか融資を実行しません。
住宅メーカーや工務店への支払いは、契約時に30%、上棟時に30%、完成時に40%が目安となります。
つまり、土地代金、建物の着工金、中間金などは建物が完成前に必要となります。
そんな時に「つなぎ融資」を利用します。
返済に関しては、毎月利息のみを支払い、住宅ローン実行時に元金を一括で返済します。
■つなぎ融資の特徴
ペンギン生徒
アザラシ先生
つなぎ融資を使わずに「分割融資」で対応する金融機関があります。分割融資とは、住宅ローンを数回に分けて実行する方法です。
例えば、土地購入時、建築着工金、建物完成時の複数回に融資を実行してくれます。
しかし、分割融資は、つなぎ融資ほどの自由度が無いため、利用する際は以下をご注意ください。
■分割融資の特徴
担保設定をしない分、住宅ローンより金利が高いものの、自由度で言うと「つなぎ融資」のご利用をお勧めします。
では次に自宅の買い替えを行う際につなぎ融資が必要になるケースを解説します。
例えば自宅のマンションを売却して別のマンションに買い替えるケースとします。
この場合、買い替え方法が2種類あります。
「購入先行型」「売却先行型」と言いまして、「購入先行型」は先に新しい住宅を購入後、現在の自宅を売却するケースです。
「売却先行型」は、先に現在の自宅を売却した後に、新居を購入するケースです。
「つなぎ融資」が必要になってくるケースは、「購入先行型」で自宅の売却資金を新居に充当できない。または、現在の自宅との決済日のズレで一時的に融資が必要となる。
これらのケースが代表的です。
ペンギン生徒
アザラシ先生
それでは、「売却先行型」「購入先行型」どちらがいいのでしょうか?メリット両者の特徴を比較したいと思います。
売却先行型 | 購入先行型 | |
---|---|---|
メリット | 売却活動の時間をきちんと確保でき売り急ぐ必要がないため、相場価格通りでの成約が見込める。 | 先に購入物件の引き渡しを受けることができるため、仮住まいが不要。 |
確定済みの売却資金を充当できるため買い替え物件の資金計画のブレがない。 | ||
デメリット | 先に自宅を引き渡すため、賃貸物件などへの仮住まいが必要。 | 現在の自宅の売却資金を自己資金として充当する場合、売れずに売出価格を下げると資金計画の見直しが必要。 |
住宅ローン利用して買い替えを成功させる秘訣は、購入よりも売却を優先させることです。
理由は、売却して購入希望者が見つかり、売買契約が完了しないと売却資金が確定しません。売却資金が確定しないと資金がショートする可能性があるからです。
売却前に不動産会社へ査定依頼しますが、査定価格通りで売れるとは限りません。売り出し価格の値下げは、日常茶飯事だからです。
また、「購入先行型」の場合は、資金ショートを防ぐため、購入物件での手続きは以下で行います。
これらの手続きを行います。
ペンギン生徒
アザラシ先生
既に解説しました通り、現在の自宅をなるべく有利な条件で売りたいなら、「売却先行型」をお勧めしますが、「購入先行型」は仮住まいの必要がありません。
たとえ、「購入先行型」を選択しても資金ショートのリスクさえ回避できれば、何の問題もありません。
どちらを選択するにしろメリット、デメリットがあります。
どうしても住みたい物件があって、今のこのチャンスを逃したくない方、つまり「購入先行型」を選択する際は、停止条件と解除条件付き契約で新居を購入してください。
特に「売却資金を購入物件に充当するケースで、売却が成立しないと購入も成立しない。」
この場合は、「停止条件」付の売買契約を締結しておけば、自宅が売れない場合、契約自体をはじめから無かったものとすることができます。
また、住宅ローンが組めなかった際は、購入ができないケースに備え「解除条件」付きの契約を結んでおけば、「ローンを受けることができなかった場合は、無条件で契約を解除することができます。」
後者は、ローン特約と呼ばれるもので、不動産取引ではよく使われています。
既に購入したい物件が決まっているなら、不動産会社の担当に「停止条件と解除条件付き契約で売買契約をさせてください。」と相談してみください。
不動産会社にとっては、リスクのある取引となりますが、よほどの人気物件ではない限り、認めてもらえると思います。
ペンギン生徒
アザラシ先生
メリット | デメリット |
---|---|
購入代金をつなぎ融資で賄えるため自己資金の負担を減らせる。 | 借入期間が半年~1年以内と決まっているため、売り急がなければならない。 |
最悪、売れなければ不動産会社による買取りが融資条件のため、相場の50~60%程度で手放す必要がある。 |
上記可能性もぜひ視野に入れておいて下さい。
まずは結論からお伝えしておきますとつなぎ融資をお勧めしたい人とお勧めしたくない人の特徴です。
まずは、ご自身が売却しようとしている現在の自宅が、売りやすい物件に該当するかが重要です。
では、売りやすい物件の条件は以下になります。
2つめの誰もが好むオーソドックスな間取りについては、奇抜な間取りではなく、4人家族であれば、誰もが好む間取りは売りやすいと言えます。
3つめの大手ハウスメーカーの施工も有利です。なぜなら、大手は坪単価がそれなりに高く、品質も素晴らしいため誰もが欲しがります。
4つめの大手開発業者が分譲したマンションも売りやすいです。3と同様に誰もが欲しがるからです。
自分だけでは、判断が付かない場合は複数の不動産会社に聞いてみるのが一番です。
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複数社からの意見を聞くことで、ご自身の売却物件が「つなぎ融資」に向いているかどうかが簡単にわかります。
不動産を高く、しかも早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。しかし、不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。
あなたが売却しようとしている不動産を得意とする不動産会社に依頼することが重要です。
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