不動産売却の「つなぎ融資」の種類やメリット、デメリットを徹底解説

不動産売却において「つなぎ融資」を利用する方は、主に買換え物件において新たな住宅ローンを利用する場合が一般的です。

しかし、家の買い替えで「つなぎ融資」に関するリスクやメリット、デメリットをしっかり把握しておかないと資金がショートしたり、満額分の住宅ローンを組めないケースもあります。

ですので、このページで「つなぎ融資」に関して理解を深めていただきたいと思います。

• つなぎ融資とは何か？
• つなぎ融資の種類とは？
• つなぎ融資のメリット、デメリットとは？

少なくともこれらの不安がおありなら、このページがお役に立つとと思います。ぜひ最後までご覧いただけましたら幸いです。

不動産売却のつなぎ融資の種類

つなぎ融資とは、住宅ローンの実行までの間に、一時的に利用できる融資を「つなぎ融資」と言います。

先に土地を購入してから注文住宅を建築する場合や、土地建物それぞれ購入して、注文住宅を建築する場合も「つなぎ融資」が必要となります。

金融機関は、完成された建物にしか融資を実行しません。

住宅メーカーや工務店への支払いは、契約時に30%、上棟時に30%、完成時に40%が目安となります。

つまり、土地代金、建物の着工金、中間金などは建物が完成前に必要となります。

そんな時に「つなぎ融資」を利用します。

返済に関しては、毎月利息のみを支払い、住宅ローン実行時に元金を一括で返済します。

■つなぎ融資の特徴

• 優遇の無い通常の変動金利で2～4%。
• 事務手数料が10万円程度。
• 抵当権は設定しない。

分割融資の利用も検討してみる

つなぎ融資を使わずに「分割融資」で対応する金融機関があります。分割融資とは、住宅ローンを数回に分けて実行する方法です。

例えば、土地購入時、建築着工金、建物完成時の複数回に融資を実行してくれます。

しかし、分割融資は、つなぎ融資ほどの自由度が無いため、利用する際は以下をご注意ください。

■分割融資の特徴

• 抵当権の設定は必要です。土地については、建物が存在しない状態での抵当権の設定となるため登録免許税に関する軽減税率が適用されません。
• 融資実行毎に事務手数料が必要となります。
• 土地の分割融資が実行された段階で住宅ローンの返済が開始。新居が完成するまでの間、仮住まいするなら家賃と住宅ローンの両方を支払わなければなりません。

担保設定をしない分、住宅ローンより金利が高いものの、自由度で言うと「つなぎ融資」のご利用をお勧めします。

自宅買い替えの際のつなぎ融資

では次に自宅の買い替えを行う際につなぎ融資が必要になるケースを解説します。

例えば自宅のマンションを売却して別のマンションに買い替えるケースとします。

この場合、買い替え方法が2種類あります。

「購入先行型」「売却先行型」と言いまして、「購入先行型」は先に新しい住宅を購入後、現在の自宅を売却するケースです。

「売却先行型」は、先に現在の自宅を売却した後に、新居を購入するケースです。

「つなぎ融資」が必要になってくるケースは、「購入先行型」で自宅の売却資金を新居に充当できない。または、現在の自宅との決済日のズレで一時的に融資が必要となる。

これらのケースが代表的です。

「売却先行型」「購入先行型」どちらがいいの？

それでは、「売却先行型」「購入先行型」どちらがいいのでしょうか？メリット両者の特徴を比較したいと思います。

「購入先行型」は資金ショートに注意

住宅ローン利用して買い替えを成功させる秘訣は、購入よりも売却を優先させることです。

理由は、売却して購入希望者が見つかり、売買契約が完了しないと売却資金が確定しません。売却資金が確定しないと資金がショートする可能性があるからです。

売却前に不動産会社へ査定依頼しますが、査定価格通りで売れるとは限りません。売り出し価格の値下げは、日常茶飯事だからです。

また、「購入先行型」の場合は、資金ショートを防ぐため、購入物件での手続きは以下で行います。

• 売却資金を購入物件に充当する場合、資金のショートを防ぐため、住宅ローンの枠を多めにしておく必要がある。
• 売買代金でローン残債を抹消できない場合は、新居の住宅ローン＋残債抹消のためローンを足した金額の住宅ローンを申し込む。

これらの手続きを行います。

「売却先行型」「購入先行型」どちらがいいの？

既に解説しました通り、現在の自宅をなるべく有利な条件で売りたいなら、「売却先行型」をお勧めしますが、「購入先行型」は仮住まいの必要がありません。

たとえ、「購入先行型」を選択しても資金ショートのリスクさえ回避できれば、何の問題もありません。

どちらを選択するにしろメリット、デメリットがあります。

リスクに備え「買い先行」は停止条件と解除条件付き契約とする

どうしても住みたい物件があって、今のこのチャンスを逃したくない方、つまり「購入先行型」を選択する際は、停止条件と解除条件付き契約で新居を購入してください。

特に「売却資金を購入物件に充当するケースで、売却が成立しないと購入も成立しない。」

この場合は、「停止条件」付の売買契約を締結しておけば、自宅が売れない場合、契約自体をはじめから無かったものとすることができます。

また、住宅ローンが組めなかった際は、購入ができないケースに備え「解除条件」付きの契約を結んでおけば、「ローンを受けることができなかった場合は、無条件で契約を解除することができます。」

後者は、ローン特約と呼ばれるもので、不動産取引ではよく使われています。

既に購入したい物件が決まっているなら、不動産会社の担当に「停止条件と解除条件付き契約で売買契約をさせてください。」と相談してみください。

不動産会社にとっては、リスクのある取引となりますが、よほどの人気物件ではない限り、認めてもらえると思います。

不動産売却におけるつなぎ融資のメリット、デメリット

上記可能性もぜひ視野に入れておいて下さい。

つなぎ融資を利用した方がよい人、利用しないほうがいい人

まずは結論からお伝えしておきますとつなぎ融資をお勧めしたい人とお勧めしたくない人の特徴です。

• つなぎ融資を利用した方がよい人⇒売りやすい物件を売却する人
• つなぎ融資を利用しない方がよい人⇒売りづらい物件を売却する人

まずは、ご自身が売却しようとしている現在の自宅が、売りやすい物件に該当するかが重要です。

売りやすい物件かどうか？

では、売りやすい物件の条件は以下になります。

• 最寄り駅から徒歩10分以内
• 誰もが好むオーソドックスな間取り
• 大手ハウスメーカーが施工した戸建て
• 大手開発業者が分譲したマンション

2つめの誰もが好むオーソドックスな間取りについては、奇抜な間取りではなく、4人家族であれば、誰もが好む間取りは売りやすいと言えます。

3つめの大手ハウスメーカーの施工も有利です。なぜなら、大手は坪単価がそれなりに高く、品質も素晴らしいため誰もが欲しがります。

4つめの大手開発業者が分譲したマンションも売りやすいです。3と同様に誰もが欲しがるからです。

売りやすいか判断するために複数の不動産会社に聞いてみる

自分だけでは、判断が付かない場合は複数の不動産会社に聞いてみるのが一番です。

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複数社からの意見を聞くことで、ご自身の売却物件が「つなぎ融資」に向いているかどうかが簡単にわかります。

宅地建物取引士監修者コメント

購入と売却を同時期に行う住み替えは、不動産会社のスキルが問われる案件です。不動産査定だけでなく、複数の住み替えストーリーを一緒に提案依頼して、各社比較すると良いと思います。

宅地建物取引士：高田 浩行の詳細

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