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不動産売却のチラシを見る際の注意点!業者のウソを見破るコツ

不動産売却のチラシを見る際の注意点!業者のウソを見破るコツのイメージ

不動産売却においては、インターネット広告以上にチラシでの成約が非常に多いため、不動産業者も手を変え品を変え様々なチラシを作ります。

あなたが売却しようとしている不動産が希望条件通りに売却できるか?は、1枚のチラシの出来にかかっていると言っても過言ではありません。

チラシを見ていて以下の疑問を持たれた経験はありませんか?

  • 不動産売却のチラシって本当に信じていいの?
  • 不動産売却のチラシってウソじゃないの?
  • 不動産売却のチラシがよく見かけるけどどうしてなの?
  • 不動産売却のチラシを見る時の注意点を知りたい。

そこで、このページでは、不動産売却におけるチラシを見る際の注意点や不動産会社のウソを見破る方法などを解説したいと思います。

不動産売却のチラシを見る際の注意点

それでは、実際の注意点について解説していきます。

実は、不動産業界は広告のルールが厳格

意外に思われるかもしれませんが、不動産業界は誇大広告などの広告ルールが非常に厳しい業界です。

不動産売却における広告は、「購買をあおる」ことや、「架空物件の掲載」や実際よりも「有利に表示する」などは、法律で禁止されています。

不動産は高額で取引される場合も多いため、誤った広告による損害額も大きいことから、他業界と違い古くから規制されていました。

私自身、不動産会社で広告宣伝部門に在籍していた頃は、以下の法律に抵触していないか?を常に意識しながら「チラシ」などの物件情報に関する住宅広告を作成していました。

不動産広告の規制
  • 宅地建物取引業法(国土交通省等)
  • 不当景品類及び不当表示防止法(消費者庁)
  • 不動産の表示に関する公正競争規約(各地区の不動産公正取引協議会)

この中でも宅建業法(宅地建物取引業法)、表示規約(不動産の表示に関する公正競争規約)の2つのルールは遵守しなければなりません。

宅建業法第32条「誇大広告の禁止」

 宅建業者が広告をするときは、宅地・建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境・交通その他の利便、代金・借賃等の対価の額若しくはその支払方法、代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示をしてはなりません。又、実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示も禁止されます。これらの規制が、誇大広告の禁止です(宅建業法32条)。

宅建業法第33条「広告開始時期の制限」

宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、工事に関し必要とされる開発許可や建築確認があった後でなければ、工事に係る宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません(同法33条)。未完成物件の売買は青田売りといわれますが、青田売りにおける広告は、広告開始時期の制限を受けるわけです。

不動産の表示に関する公正競争規約「用語の使用」

 不動産広告において、抽象的な用語を使用することによって、消費者に誤認を与える場合があります。そこで、消費者を誤認させる可能性のあるような一定の用語については、原則として、その使用が禁止されています。使用が禁止される用語は、① 完全、完ぺき、絶対、② 日本一、抜群、当社だけ、③ 特選、厳選、④ 最高、最高級など最上級を意味する言葉、⑤ 格安、堀出、土地値、⑥ 完売、など著しく人気が高く、売行きが良いことを意味する言葉などです。もっとも、その表示内容を裏付ける合理的な根拠がある場合には、使用は禁止されません。

上記は宅建業法と表示規約における広告の規制ですが、他にも不当景品類及び不当表示防止法(景品表示法)にも違反しないよう業界が自主規制しています。

誇大広告の罰則は非常に厳しく、宅建業法によって業務停止命令や宅建業免許の取り消しまたは6ヶ月以下の懲役などの罰則が課されます。また不当景品類及び不当表示防止法に違反すると課徴金が課される場合があります。


ペンギン生徒

不動産業界って広告の規制が厳しいんですね。知りませんでした。


アザラシ先生

不動産取引では大きな金額が動くので、それだけ広告の規制が厳しいんじゃよ!

チラシ以外の広告でも規制の対象

不動産仲介業者などを取り締まる法律は、チラシだけではありません。

新聞の折り込み広告、ポスティング投函用の情報、インターネット、CM、店頭掲示用に至るまでお客様から反響を得るためのあらゆるものが規制されています。

広告担当者は神経をすり減らしながら、違反の無いように、かつ売れる媒体を日々作成しているのが現状です。

例えば、最高、最高級など最上級を意味する言葉を使用することは出来ません。

立地が非常に素晴らしい物件なら、「最高」という単語を「採光の舞台」に置き換えて、消費者に連想してもらえるようなキャッチコピーなどを考えます。

怪しい広告表現には要注意

では、規制が厳しいから、不動産売却のチラシは信用していいか?と言うと、そうでもありません。

例えば、以下の購入希望者の希望条件が書かれているチラシをご覧になったことはありますか?

近くにお住まいのご両親と同居するために息子さん夫婦が7,000万円の予算で土地を早急に探しています。子供の小学校の関係から〇〇地域限定です。


〇〇マンション限定で探しています。少し前まで同じ間取りの物件を購入しようと思っていたのですが、タッチの差で売れてしまいました。ローンの審査は通っているので、後は買う準備だけです。諦めきれないので何とかお願いします。

この手のチラシが投函されていれば、仲介会社の「作り話」つまりウソだと思ってください。

仲介業者の戦略としては、家族状況や背景をなるべく具体的イメージさせて、ピンポイントでエリアにおける相場を書いた方が、反響が取れることを知っているからです。

おまけに、自筆の手紙でポストに投函されていると、反響率が非常に良かったりもします。

また、価格の出し方も相場ズバリの価格は出しません。例えば地域の相場が坪単価150万円なら、若干上乗せした価格を出すことで、


「うちの家こんなに高く売れるんだ!」
「この金額なら売るつもりは無かったけど、売ってもいいかな」
「結構いい値段で売れるんだね!自分のマンション」


このように思わせておいて、業者が創作した架空のストーリーに「このマンション限定で」「〇丁目」と記載して売却物件を募集します。

こうしたチラシを業界では、「求むチラシ」「求む広告」と言われています。「求むチラシ」は、ほぼ「おとり広告」です。

もちろん、本当の「求むチラシ」であれば、問題ありませんが、私の経験上、「本当に求む買主」はほとんど存在しませんでした。


ペンギン生徒

そういえば、自宅のマンションに「売却物件求む」のチラシが入っていましたね。

アザラシ先生

ダマされないよう注意するのじゃぞ!

不動産会社は売主確保に躍起

ではなぜ、不動産会社は「おとり広告」を使ってまでも売主を確保したいかと言うと、売主の場合、1度媒介契約を結べば、最低数か月は売買活動を行うことができます。

また、不動産会社側でも「売主」を囲い込んでおけば、色々な手を打つことができます。オープンハウスを開催したり、物件サイトを掲載することができます。

一方、買主は、一つの不動産会社だけで購入物件を検討することが難しく、新築マンションを検討したり、戸建てを検討したりと、様々です。不動産会社にとって、「囲い込み」しづらいのが買主です。

従って、大手中小関係なく各社とも売主確保に躍起です。

不動産売却チラシのチェックポイント

それでは、実際に不動産売却を行う際に重要となってくるチラシのチェックポイントを解説します。

個人情報の取り扱い

チラシに個人情報の取り扱いについて明記されているか?は法令を遵守しようとしている会社なのか?の判断材料になります。

例えば無料査定・相談会を実施する際、名前や住所などの個人情報を記載させる欄があるにも関わらず「個人情報の取り扱い」について言及されていない場合、配慮に欠ける業者だと言わざるを得ません。

「ここで集めた個人情報は○○の目的でしか使用しません。」
「個人情報の取り扱いは、○○のサイトをご覧ください。」

小さな一文でも明記されていれば、間違いないでしょう。

価格表示

不動産売却における成功の秘訣は、いくらで売るのか?を決める必要があります。

新築物件であれば、極端な売れ残り物件は除いて、「売出価格」と売買契約書に明記する「成約価格」は同じです。

しかし、中古物件の場合は、値引きなどの価格改定を前提として、「売出価格」を決めます。

基本的に中古物件の場合、「売出価格」のまま売却できるとは限りません。物件を真剣に購入したい方は、不動産のチラシをよく見ています。

そのため、売主の想像以上に相場情報を把握しています。

購入希望者にとって、チラシの中に記載されている情報の中で、いの一番に確認するのは、「売出価格」です。

値付けで失敗すると売却活動が長期化したり、最悪売れなかった。ことにもなりかねません。

相場通りの適正価格で不動産を売却するなら、高すぎず、低すぎず、ちょうどいい価格帯に設定してくことがポイントです。

備考欄

これは、不動産売却後に売主として責任を追及されないためにも必ずチェックしておきたい内容です。

備考欄にはとても重要なことが記載されていることが多いです。

具体的には、
  • 再建築不可。規定の建ぺい率、容積率をオーバーしています。再建築の際は、同規模の建物は建築できません。そのため住宅ローンは指定の銀行になります。
  • 売主の瑕疵担保責任及び施設の修復義務は免責になります。
  • 売主が買換えのため引き渡しは6ヶ月後になります。

買主にとっても購入を決断するためにも重要な情報が記載されています。

いい加減な不動産業者は、まともな物件調査をしない会社もありますので、売主として売った後のトラブルに巻き込まれたくなければ、備考欄はしっかりとチェックしてください。


アザラシ先生

備考欄はとても重要なことが記載されているので、不明点があれば必ず担当者に確認するのじゃぞ!

信頼できる不動産会社を選ぶ方法

  • 営業年数の長い不動産仲介会社は信頼の目安
  • 役員や事務所が頻繁に変わる不動産仲介会社は危険

基本的には、上記に該当していなければ、信頼できる不動産会社と言えます。

営業年数の長い不動産仲介会社は信頼の目安

同一地域で長く営業していることは、信頼の目安です。不動産業を営むには、都道府県知事か国土交通大臣の免許を受ける必要あります。

この免許は5年ごとに更新され、不適切だと判断されれば更新されません。

宅建業免許
都道府県知事 ○○知事免許(1)第○○○○号
国土交通大臣 国土交通大臣免許(1)第○○○○号

この()の数字が更新回数を示します。番号が大きければ長く営業していることになります。

役員や事務所が頻繁に変わる不動産仲介会社は危険

営業年数が長くても、事務所が頻繁に移転していたり、役員が入れ替わっている場合は、継続性のない会社ですので、注意が必要です。

調査方法としては、都道府県知事免許の場合、宅地建物取引業法の担当課、国土交通大臣免許の場合、同省もしくは不動産会社本社の都道府県の宅地建物取引業法の担当課にある業者名簿でわかります。

宅地建物取引士監修者コメント

高田 浩行
アナログですが、エリア限定で一般消費者に告知できるチラシは、不動産業界では、まだまだ主流です。ただ、チラシだけを鵜呑みにせず、HPや評判など、色々な角度から判断し、お問い合わせすることをおすすめします。

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