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不動産売却では、売買価格がそのまま売主の手元に残ることはありません。様々な費用が差し引かれます。
費用は個々の取引によって、大きかったり、少なかったりと金額は様々です。
不動産売却費用の中で金額が大きいのが、不動産仲介業者に支払う仲介手数料です。売却価格の3%強の金額を支払うことになります。
例えば物件価格4,000万円で売買契約が成立したなら120万円以上かかります。
後のQ&Aでも解説しますが、売主の無知につけこんで、不当な仲介手数料を請求する悪徳不動産会社も存在します。
ご注意いただきいのですが、それ以前に「不動産売却の仲介手数料」について正しく理解しておかないと、正しい判断ができません。
この記事では、不動産売却費用の中で支出金額が大きい仲介手数料と不動産売却にかかる諸費用について詳しく解説します。
不動産売却の際、不動産会社と媒介契約を結び、買主との仲介を行ってもらいます。
不動産取引は、個人が売却物件の広告宣伝などの販売活動を行うことが難しく、個人間売買にはトラブルが付き物です。
不動産売却では仲介会社に依頼するのが普通です。
不動産会社に仲介を依頼すると、自社の顧客リストに物件を紹介したり、自社のホームページや不動産のポータルサイトに広告を掲載するなどの営業活動を行ってくれます。
その結果、購入希望希望者が見つかって売買契約が成立すると、成功報酬として不動産会社へ仲介手数料を支払います。
これは、売主だけでなく買主も同様で、不動産会社の仲介を受けて売主との売買契約を結ぶと、買主側も仲介手数料を支払います。
仲介手数料の原則は、「成功報酬」です。
支払いのタイミングとしては、売買契約締結時に半額、物件引き渡しの決済時に半額を支払うケースが一般的です。
仲介手数料は「成功報酬」ですので、「土地建物の引き渡し」と同時に「全額」支払うのが本来のタイミングです。
しかし、多くの場合、売買契約が成立と同時に不動産仲介会社による請求があった時に半額の仲介手数料を支払うケースが多いです。
ペンギン生徒
アザラシ先生
不動産会社の成功報酬である仲介手数料は、法律で上限額が決められています。また仲介手数料は、手数料額に対して別途消費税が発生します。
| 売却価格 | 手数料の上限 | 消費税8% | 消費税10% |
|---|---|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格の5% | 5.4% | 5.5% |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格の4%＋2万円 | 4.32% | 4.4% |
| 400万円超 | 売却価格の3%＋6万円 | 3.24% | 3.3% |
実際に仲介手数料を計算してみましょう。
もちろん、値引き交渉は可能です！
しかし、大手を含むほとんどの不動産仲介会社は、上限額の仲介手数料を請求してきます。
不動産仲介会社にとって仲介手数料は、唯一の収入ですから、多少の値引きには応じても、仲介手数料の無料交渉は、「タダ働きしろ！」と言っているのも当然ですから、応じるはずはありません。
交渉の余地が発生するケースは、不動産会社が売主、買主の両方を仲介する両手仲介の場合です。
両手取引の場合、売主、買主双方から仲介手数料が入ってくるからです。
一方、片手仲介の場合は、売主からの仲介手数料しか発生しないため、交渉は難しいかも知れません。
両手仲介の場合、売主、買主双方から仲介手数料が得られるため値引き交渉の余地はあります。
ペンギン生徒
アザラシ先生
仲介手数料は、法定上限額まで支払うことが当たり前の時代でした。
しかし、一部の不動産会社では仲介手数料を無料もしくは半額にするサービスを展開している業者も出てきました。
とはいえ、不動産仲介会社の唯一の収入は、仲介手数料ですので、無条件に無料や半額というわけにはいきません。
仲介契約のパターンが以下の場合に無料や半額となります。
上記パターンを採用している不動産仲介会社の特徴は、以下に該当するため仲介手数料が無料or半額でも成り立っているものと考えられます。
ペンギン生徒
アザラシ先生
サイト訪問者様から仲介手数料に関するご相談をいただいた際に実際に回答した内容をQ&Aにまとめました。
土地売却の仲介を不動産会社へ依頼した際に、「買主から仲介手数料が貰えないため、売主側に法定上限を超過した6%+12万円を払ってくれないか？」と言われたBさんのケースです。
媒介契約を結んで仲介を依頼しているわけですから、これは明らかに違法(宅地建物取引業法違反)です。
ちなみに、代理契約なら違法ではありませんが一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のいずれかの媒介契約を結んでいたら、完全に違法です。
土地の売却が決まったのですが、「仲介料とは別に通信費などの名目で1万円頂けないか？」と言われたケースです。
Dさんによると、確かに売却活動で、「通信費や封書」などのやり取りは数回行ったとのことでした。
このケースも
支払い義務は発生しません。
なぜなら、通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用は、依頼者に請求することができません。
不動産売却にでは、広告費用や内見希望者を現地案内する費用も含めて、売買契約成立の際に発生する仲介手数料に含まれます。
当然、今回の「通信費や封書」などの費用は通常の仲介業務で発生する費用と見なされますので、支払う必要はありません。
一部例外として、不動産会社は仲介手数料とは別に請求できる場合もあります。
上記3つが満たされている場合に限定されます。
売買契約締結前の中止なら仲介手数料は発生しません。
問題は売買契約後のキャンセルです。売主、買主の事情によって仲介手数料の扱いが変わります。
不動産会社によって解釈がわかれます。
不動産売買では、買主から売主に対して手付金が支払われます。買主は手付を放棄、売主は手付の倍額を支払うことで契約を解除することができます。
いずれにしろ売買契約が成立してますので、仲介手数料は、返金されることは無いのですが、一部の業者は決済・引き渡しまでの取引が完了していないため、返金する不動産業者もいます。
この場合、はじめから「契約が無かった。」ことになるため、仲介手数料は発生しません。もし、仲介手数料を支払ったのであれば、全額返金されます。
代表的なのが「住宅ローン特約」です。買主の住宅ローン審査が通らなかった場合、売買契約を白紙にすることを条件にする場合です。
このような形態の売買契約を「停止条件付契約」と言いまして、条件が成立(住宅ローンが組めない）すると、はじめから契約がなかったことになります。
私自身は、元不動産会社出身ですが、プライベートで一戸建ての自宅を売却した際は、不動産仲介会社に依頼しました。
なぜなら、いくらプロでも自分自身のネットワークだけでは、好条件で不動産売却できるとは限らないからです。
これは仲介手数料を払ってでも価値のある行為だと思います。
これは、自宅の売却を依頼した不動産仲介会社の活動が非常に良かったため、仲介手数料とは別に、報酬を支払うケースを指します。
不動産仲介業者は、宅地建物取引業法で報酬の上限額が決められていますので、本来受け取ってはならないものです。
しかし、担当者にお世話になったという感謝の気持ちで自主的に「寸志」として渡すのであれば問題ないと考えます。
諸費用が発生するタイミングは、まとめて1度というわけではなく、時期によって異なってきます。
ここからは売却からの時系列に沿って、発生する諸費用について解説します。
印紙税を指します。郵便局で収入印紙を購入して、売買契約書締結時に貼って実印で消印します。
収入印紙の金額は売買契約書記載の金額によって変わります。もし、貼付しなかった場合、印紙税の3倍の過怠税が課されますので、要注意です。
収入印紙は売買契約書以外でも、買主から手付金を「現金」で受ける際の領収書にも収入印紙が必要です。
印紙税は以下となります。
| 記載金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
売買契約時に、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。
ペンギン生徒
アザラシ先生
不動産売買の現場では、残金決済、抵当権抹消登記、所有権移転登記、物件引き渡しまでを同日で行います。
決済日は、残金決済と同時に、所有権を買主に移転する重要な取引となりますので、司法書士も介在します。
売却物件を担保に住宅ローンを組んでいた場合、金融機関がマンションや土地、住宅に抵当権を設定しています。
抵当権を抹消して引き渡すことは、売主としての義務でもありますので、決済時に借入金を全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。
| 抵当権抹消登記費用(登録免許税) | 不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬 |
住宅ローン残債を全て返済すると、金融機関から抵当権抹消に関する書類が届きます。金融機関側の司法書士にも頼めますし、自分で司法書士を選ぶことも可能です。
自分でも手続き可能ですが、書類作成や法務局へ行く手間を考えると、司法書士に依頼することがほとんどです。
上記の通り、抵当権を抹消するためには、住宅ローンを全額返済する必要があります。
全額返済日(決済日)を金融機関へ伝えることで、必要な費用を教えてくれます。
| 住宅ローン全額返済にかかる費用 | 住宅ローン残高＋繰り上げ返済手数料 |
金融機関によっては、住宅ローンを全て返済した際に繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。手数料は、金融機関によって様々です。
売買契約時に、半額を支払っている場合は、残額を支払います。
売買契約時に全く支払っていない場合は、全額を不動産会社へ支払います。
ペンギン生徒
アザラシ先生
不動産売却後に売却益が発生した場合、納税義務が発生する可能性があります。
売却益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得には、譲渡所得税と住民税が課税されます。
売却益が出ると確定申告が必要となり、売却した年の翌年2月16日～3月15日までの間に確定申告を行います。
確定申告の際に、譲渡所得を納税に、後日市区町村から住民税が請求されます。
譲渡所得税と住民税は、別ページで詳しく解説してますので、売却益が出そうなら、確認しておいてください。
不動産を売却すると多額の収入を得ることができます。収入を得ると、「税金」がかかります。特に不動産は、多額のお金が手に入りますのでどの程度の税金がかかるのか気になるのも無理はありません。
以下の費用は個別の事情によって異なると思いますので、必要ではない方も多いと思います。しかし、急な出費は避けたいものです。ぜひ、確認しておいてください。
自宅の売却なら引っ越し費用は必ず発生します。住みながら売るのか？引っ越してから売るのか？で発生のタイミングが変わります。 また、不用品を処分した場合にも引っ越しとは別で費用が発生します。
建物価値が見込めない築年数の古家は、解体して更地で売却することもあるでしょう。
個人的には、解体せずに古家付きで売却した方が、持ち出しも無くなるため古家付きの売却をお勧めします。
解体費用の相場としては、坪25,000円～35,000円が相場です。
通常、建物を解体した場合、整地も付き物です。古家を解体した場合、解体業者が整地作業を行います。
整地は、粗仕上げ、砂利整地によって手間とコストが変わってきます。
古家付きの現状有姿となるのか？解体後の整地渡しとなるのか？は、契約次第ですが、前述の解体同様、古家付きの方が持ち出しが少ないため、古家付きの売買契約をお勧めします。
主に境界が確定していない時や登記簿上と実際の地積が異なる時、土地家屋調査士に依頼して、境界の確定と測量を行います。
一般的な測量費としては、35万円～45万円程度が相場です。
では、最後に不動産売却において諸費用を安く抑えるコツをご紹介します。
売買契約書には、収入印紙を貼付して印紙税を納めなければなりません。売主、買主がそれぞれ契約書を作成した場合、2枚分の印紙代が発生します。
売主分の控えをコピーにすることで、印紙代の負担がなくなります。
不動産会社にとって、売却物件の媒介契約を獲得することは、商品の「仕入れ」に当たります。
1件でも多く売買契約を成立させるためには、「仕入れ」が欠かせません。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、仲介手数料の値引きに応じる業者が出てくるかもしれまん。
お勧めは不動産一括査定サービスを利用すると、1度の利用で複数社の査定価格が出ます。
その時に交渉してみては、いかがでしょうか？
高田 浩行 不動産を高く、しかも早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。しかし、不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。
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