不動産を売却する最適な時期とタイミングとは

マンション、一戸建てなどの中古住宅を売却したいけど、最適なタイミングはどの時期なの？とお悩みの方も多いはずです。

そこで、不動産を売却する最適な時期とタイミングを解説します。 このページをご覧の方は、不動産を売却して終わりという方は少ないはずです。

• 住宅ローンが残っているので需要の見込める時期になるべく高くで売却したい。
• 買い替え希望であり物件購入も控えているのでベストな価格で売却したい。
• 投資用マンションの損切をしたいが、損失を最小限に抑えたい。
• 親の家を相続したが、住まないので需要が多いベストなタイミングで売りたい。

不動産を売却すると一言で言っても、事情は異なるものの、「最適な時期とタイミング」を知りたい。皆さん共通の関心毎だと思います。

そこで、「季節需要」「築年数」「税制」「市況」から見た不動産を売却する最適な時期とタイミングについて解説します。

季節需要から最適な不動産売却のタイミング

マンション市場や戸建て市場には、1年を通して、売却に最適な時期があります。

それは、「人」が動くタイミングです。では、人が動くタイミングとはいつなのでしょうか？

年始から翌年3月末頃までの入学時期前を狙う

以前ほど、子供の入学時期という理由だけで、新居に移る人は多くないように思いますが、昔から1年を通して、年始から翌年3月頃末までが不動産市場が活発になります。

子供の入学や進級はもちろん、4月からの人事異動もあります。 つまり、買主にとって4月から新しい新生活を始めたいはず。

4月から新しい住宅で生活するためには、いつまでに中古マンションなどの物件引き渡しが完了していなければならないのでしょうか？

以下の月別の中古マンション成約件数推移と月別の一戸建て成約件数推移をご覧いただきたいのですが、マンション、一戸建てともに3月が最も成約件数が多いのがわかります。

人事異動が多い7月から9月末頃までを狙う

次の波は、企業の人事異動の時期です。いつ辞令が出るのか、7月に入ると仕事そっちののけで、異動の話題でもちきりだった方も多いのではないでしょうか。

7～10月は、夏から紅葉シーズンは不動産市況が活発化します。

一般企業で転勤時期が多いのは、7月、10月頃ではないでしょうか。

不動産売却が適さない時期もあります

逆に新築中古に関係なくマンション、一戸建てなどの住宅はもちろん、不動産売却で売りにくい時期があります。それが、8月です。

現役時代、「不動産会社の上司からまとまった休みを取るなら8月にしなさい。」とよく言われたくらい「8月は悲しいくらい暇でした。」

8月は極端に不動産取引が少ないことを頭の中に入れておけば、「売れないのは金額が高いから・・・もっと下げた方がいいのも・・・」といった疑心暗鬼に陥らなくても済みます。

「8月は、季節的にも売買が成立しづらい。」ぜひ、覚えておいてください。

築年数から最適な不動産売却タイミング

2つめのタイミングが築年数です。以下はマンション価格と一戸建ての築年数別の㎡単価の推移を表しています。

一戸建てについては、土地建物込みの総額を建物面積で割って、㎡単価で表示しています。

築年数から見た売却タイミング

一戸建てに関しては、築15年程度までは、10%程度の下落ですが、築15年を経過すると下落が急激に大きくなります。

築20年を超えて超えてくると緩やかな下落になります。

一戸建てと一言で言いましても木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など工法によって耐用年数は異なりますが、私の経験上、一戸建ては築20年を超えると一気に不利になります。

一方、マンションは大規模修繕が発生する築15年を経過する頃に大きく下落しています。

なぜかと言いますと、買主が購入しやすい築年数があるからです。 「長期ローンが組みやすい築年数」「税制で有利な築年数」この2つがあります。

長期ローンが組みやすい築年数

「長期ローンが組みやすい築年数」ですが、木造一戸建ての場合、築年数20年で建物としての価値はゼロとなります。

特に住宅ローンの返済期間は、築年数によって決まります。

その結果、返済期間が短くなり、毎月の返済額が増えます。

結果、購入希望者が住宅ローンの審査に通過しても、担保価値が付かないため、返済期間が制限され、35年の長期ローンが組めなくなります。

税制で有利な築年数

中古一戸建ても住宅ローン控除が受けれる条件として

特に木造戸建ての場合は、20年がローン控除を受けられる一つの目安となります

マンションは耐火建築物となるので築25年以内ならローン控除の対象となります。

築年数から見た売却タイミングまとめ

逆に言うと築20年以上なら建物価値はなく土地価格での取引となるため、いつ売却しても良いことになります。

よく「リフォームしてから売った方がいいですか？」とご相談を受けますが、 建物価値が無いのに、リフォーム自体に価値がないことをご理解いただけますでしょうか？

マンションは、新築時に販売コストが上乗せされた価格で分譲されるため、築5年以内で2割程度下落します。

また大規模修繕が発生する築15年頃を境に大きく下落します。

築20年を超えると価格がある程度一定になります。従って、20年目以降はいつ売却しても良いと言えます。

税制から最適な不動産売却のタイミング

次のタイミングは税制です。税制とは言っても所有期間によって、納めるべき税金が大きく変わります。

個人が不動産を売却して譲渡所得（売却益のことです）が発生すると譲渡所得税と住民税がかかります。

この税金は所有期間によって、税率が大きく変わります。

居住用

上記税率には、復興特別所得税として2.1%の所得税が上乗せしています。

税制からのタイミングとして、売却益が発生する場合は、所有期間5年超のタイミングでの売却をお勧めします。

ただし、売却益が発生する場合でも、居住用財産の場合、「3,000万円特別控除」が適用されるため、所得税と住民税が発生する可能性が少なくなります。

非居住用

投資用物件などのワンルームマンションや収益物件などの非居住用型の不動産売却においても5年を超の所有期間を意識してください。

市況から最適な不動産売却のタイミング

日本の不動産市場は新築偏重のため、中古物件の流通促進施策が諸外国よりも遅れている印象です。

正直、個人の力ではどうにもならないものの、マンション価格や戸建て価格の下落につながる問題を抱えています。

2020年問題

東京オリンピック開催に向けてマンション市況は活発なものの、オリンピックが終了と同時に、タワーマンションなどの価格が値崩れする・・・と言われています。

私の個人的な見解になりますが需要の見込める東京都内のエリアなどは下落に心配はないと思いますが、タダでも売れない物件が今後発生してくる可能性があるのではないかと考えています。

それは首都圏郊外にある築年数が数十年以上で、「管理費の滞納」「空き家が目立つ」「修繕積立金が不足」やがて共用廊下の電気さえ消え始める物件です。

住民の高齢化も深刻です。その場合、マンションの価値が付かない恐れがあります。不動産会社に査定依頼しても「タダでも売れない。」可能性も否定できません。

2022年問題（生産緑地）

あなたがお住まいの地域にも「生産緑地」と書かれた農地や畑があると思います。

「生産緑地」は固定資産税や相続税の面において1992年から30年間優遇されていました。しかし、2022年に優遇措置も終わり、今まで「農地」だったのものが「宅地」として大量に市場に出てくることを指します。

この生産緑地ですが、

• 東京23区で東京ドーム95個分
• 東京都内で東京ドーム712個分
• 3大都市圏では東京ドーム2,920個分

総面積があまりにも広すぎます。

これだけの土地が宅地として放出されたら、マンションや一戸建てなどの不動価格が下がる可能性が高くなります。

2025年問題（少子高齢化）

団塊の世代（1947年～1949年に生まれた方）が2025年には75歳以上となり、日本では3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という超高齢化社会とります。

例えば、生活の拠点が東京にある方で、地方の親の家を相続しても、そこに住む理由は限りなく少ないはずです。

そんな中古物件がどんどん増えることで不動産価格が値崩れします。

元不動産マンが解説。迷ったらこのタイミングで不動産売却しよう

色々、解説しましたが、まとめますと

というのが結論です。 最後の市況は、日本が抱えている構造的な問題ですので、われわれ個人の力ではどうにもならないことですので、解説しようか迷いました。

しかし、不動産売却において重要なことですので、あえて紹介しました。

最適な売却時期から逆算した販売スケジュールをお教えします

需要が見込みえる時期がわかりましたら、マンションや一戸建てなどの引き渡しから逆算してスケジュールを作る必要があります。

上記のスケジュールで活動するのですが、最も期間が必要になってくるのが、販売活動です。

媒介契約契約を結んだ不動産業者の力量が無いため、希望時期に売れなかった。あるいは、毎週末オープンハウスをしているものの、内見希望者がほとんど現れなかった。

不動産売却において、相場に近い適正価格で販売活動をすれば2～3ヶ月以内で売買契約を結べる購入者が現れます。

例えば、季節需要で解説した子供の入学や人事異動から「人」が動くタイミングで、物件を引き渡しするためには

• 3月末までに引き渡しを終わらせたいなら 前年12月上旬には、売却準備を始める必要があります。
• 9月末までに引き渡しを終わらせたいなら 6月上旬には、売却準備を始める必要があります。

※引き渡し後、買主側のリフォーム期間を考慮するなら、更に1ヶ月前に売却準備を始める必要があります。

しかし、「需要の見込める物件であっても売り出し価格が相場よりも明らかに高い。」もしくは、「不動産仲介会社の力量不足。」ですとまとまる話もまとまりません。

宅地建物取引士監修者コメント

不動産も他の物と同様に需給バランスで価格が決まります。需要が多い時期に、適正価格で売りに出すことが大切です。また、小まめに掃除や手入れをされてれば、多少古くても売れますので、日頃のお手入れも大切です。

宅地建物取引士：高田 浩行の詳細

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