不動産売却においては、短期で売るよりも、長期間所有してから売った方が税制面で恩恵を受けることができます。
このページは、10年超所有した不動産を売却される方向けに解説しました。
などなど、かなりマニアックな疑問にもお答えしています。このページは、不動産売却における譲渡所得の計算方法や3,000万円特別控除などをある程度知っている方を前提としています。
従って、不動産売却した後の手続きって何から始めたらいいの？という方は、まずは以下のページをご参照ください。
不動産を売却すると多額の収入を得ることができます。収入を得ると、「税金」がかかります。
不動産を売却した場合は、確定申告が必要となるケースがあります。会社勤めされている方などは、ふだん確定申告など無縁の方も多いと思います。
所有期間が10年を超える不動産売却(マイホーム)を売却した場合は、一般の長期譲渡所得より軽い税率が適用されます。
しかも、3,000万円特別控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されることになるため、税金負担が大幅に減ることは間違いありません。
まずは、所有期間5年以内の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得の税率を見ていきましょう。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内(譲渡した年の1月1日現在） | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 長期譲渡所得 | 5年超(譲渡した年の1月1日現在） | 30.63% | 9% | 39.63% |
平成25年から令和19年まで東日本大震災に伴い復興特別所得税として、所得税2.1%が増税されており、上記は復興増税込みの税率です。
5年以下の短期で約40%、5年超の長期で約20%となりますね
次に10年超所有の軽減税率について見ていきましょう。
| 長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の場合 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円を超える場合 | 15.315% | 5% | 20.315% |
軽減税率の特例を受ける際は、居住用財産の3,000万円特別控除の特例、その他の特別控除を受ける場合は、特別控除後の譲渡所得に対して適用できます。
では、実際に10年超所有の軽減税率と短期、長期の税率を元に税金を計算してみます。
| 売却価格 | 1億5,000万円 |
|---|---|
| 購入価格 | 3,000万円 |
| 諸費用(購入時) | 150万円 |
| 諸費用(売却時) | 550万円 |
まずは、課税譲渡所得を計算します。
課税譲渡所得＝譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除
最終的には、課税譲渡所得に税率を掛けて所得税と住民税が計算されます。
では、上記例を元に課税譲渡所得を計算します。
課税譲渡所得＝譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除
8,300万円=1億5,000万円-(3,000万円+150万円)-550万円-3,000万円
計算方法を簡素にするため建物の減価償却費は考慮に入れていません。
譲渡所得の計算について、もっと詳しく知りたい方は、以下のページがとても参考になります。
これから土地や住宅を売却しますが、「譲渡所得！譲渡所得！譲渡所得！」という言葉をよく聞きます。「一体、譲渡所得って何なの？」
| 長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 | 合計税 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の場合 | 10.21%×6,000万円＝6,126,000円 | 4%×6,000万円＝2,400,000円 | 8,526,000円 |
| 6,000万円を超える場合 | 15.315%×2,300万円＝3,522,450円 | 5%×2,300万円＝1,150,000円 | 4,672,450円 |
| 合計 | 9,648,450円 | 3,550,000円 | 13,198,450円 |
では次に5年以内所有の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得の税率で税金を計算してみます。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内(譲渡した年の1月1日現在） | 30.63%×8,300万円＝25,422,900 | 9%×8,300万円＝7,470,000円 | 32,892,900円 |
| 長期譲渡所得 | 5年超(譲渡した年の1月1日現在） | 15.315%×8,300万円＝12,711,450円 | 5%×8,300万円＝4,150,000円 | 16,861,450円 |
では、10年超の軽減税率、短期、長期、それぞれの税金を比較してみたいと思います。
10年超軽減税率・・13,198,450円
短期譲渡所得・・・32,892,900円
長期譲渡所得・・・16,861,450円
10年超軽減税率の特例を受けるためには、マイホームの売却が前提となります。
マイホームの売却には、買主側へ引き渡しするまでに色々な事情や経緯があると思います。
実務上は、転居した数年後に売却することもよくあります。そこで、売却するまでの特例対象期間には猶予が設けられています。
10年超軽減税率の特例を受けるためには、売主が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
文章にするとわかりづらいため、図でご説明します。
2015年1月2日に住まなくなったとすれば、2018年12月31日までに売却すれば適用されます。
住まなくなった日から売却するまでの間、不動産(マイホーム）がどんな形で利用されていても問題ありません。
自分たちや親戚が住んでいてもOKですし、誰かに貸しても全く問題ありません。
では、次に適用要件を見ていきたいと思います。
①国内にある家屋であること。
②譲渡者(個人)がその居住の用に供している家屋及びその敷地の用に供している土地等であること。
③譲渡した年の1月1日に所有期間が10年を超えていること。
④居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡された家屋であること。
⑤家屋のうちにその居住の用以外の用に供している部分があるときは、その居住の用に供している部分に限ること。
上記を満たしているか？不安な方は、税務署に確認してみてください。担当の方が親切丁寧に教えてくれます。
不動産(マイホーム)を売却して売却益(譲渡所得)が発生した場合、相続財産の3,000万円控除の特例を除き、先に解説しました①10年超所有の軽減税率の特例、②居住用財産の3,000万円控除の特例、③特定の居住用財産の買換等の特例が選択適用できます。
これらの特例は所有期間、居住期間によって適用適否があることに注意してください。
では、順番に解説したいと思います。
10年超所有の軽減税率の特例と居住用財産の3,000万円特別控除の特例の両方を併用できます。
従って売却益(譲渡所得)から3,000万円控除しても所得がある場合、その所得に対して軽減税率を適用することができます。
なお、上記表でも触れていますが、居住用財産の3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率の特例は併用できますが、特定の居住用財産の買換等の特例を併用するかを選択できます。
10年超所有の軽減税率の特例と居住用財産の3,000万円特別控除の特例の両方を併用できます。
この場合、特定の居住用財産の買換等の特例は適用できません。
居住用財産の3,000万円特別控除の特例が適用できます。この特例は居住期間が関係ありません。
10年超所有の軽減税率の特例及び特定の居住用財産の買換等の特例は適用できません。
本村健一郎 不動産の売却は所有期間の長短によって税率が変わってきます。５年と１０年という年数をまずは押さえておきましょう。
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