10年超所有した不動産売却では軽減税率の特例で税金がお得！

不動産売却においては、短期で売るよりも、長期間所有してから売った方が税制面で恩恵を受けることができます。

このページは、10年超所有した不動産を売却される方向けに解説しました。

• 軽減税率の特例は、他の特例と併用できるの？
• 所有期間は10年超だけど居住期間が10年未満の場合どうなるの？
• 10年超所有で売却損の場合、使える特例ってあるの？

などなど、かなりマニアックな疑問にもお答えしています。このページは、不動産売却における譲渡所得の計算方法や3,000万円特別控除などをある程度知っている方を前提としています。

従って、不動産売却した後の手続きって何から始めたらいいの？という方は、まずは以下のページをご参照ください。

10年超所有した不動産売却(マイホーム)では軽減税率の特例

所有期間が10年を超える不動産売却(マイホーム)を売却した場合は、一般の長期譲渡所得より軽い税率が適用されます。

しかも、3,000万円特別控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されることになるため、税金負担が大幅に減ることは間違いありません。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

まずは、所有期間5年以内の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得の税率を見ていきましょう。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率表

平成25年から令和19年まで東日本大震災に伴い復興特別所得税として、所得税2.1%が増税されており、上記は復興増税込みの税率です。

5年以下の短期で約40%、5年超の長期で約20%となりますね

10年超所有の軽減税率の特例

次に10年超所有の軽減税率について見ていきましょう。

軽減税率の特例を受ける際は、居住用財産の3,000万円特別控除の特例、その他の特別控除を受ける場合は、特別控除後の譲渡所得に対して適用できます。

短期、長期、10年超所有の軽減税率について、例を使ったシミュレーション

では、実際に10年超所有の軽減税率と短期、長期の税率を元に税金を計算してみます。

まずは、課税譲渡所得を計算します。

最終的には、課税譲渡所得に税率を掛けて所得税と住民税が計算されます。

では、上記例を元に課税譲渡所得を計算します。

計算方法を簡素にするため建物の減価償却費は考慮に入れていません。

譲渡所得の計算について、もっと詳しく知りたい方は、以下のページがとても参考になります。

10年超所有の軽減税率で税金を計算

短期譲渡所得、長期譲渡所得で税金を計算

では次に5年以内所有の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得の税率で税金を計算してみます。

では、10年超の軽減税率、短期、長期、それぞれの税金を比較してみたいと思います。

税率が最も高い短期譲渡所得と比較しても、約2.5倍も税金が安くなります。不動産(マイホーム)は長期で所有するに限ります。

特例の適用を受けることができる譲渡の日とは

10年超軽減税率の特例を受けるためには、マイホームの売却が前提となります。

マイホームの売却には、買主側へ引き渡しするまでに色々な事情や経緯があると思います。

実務上は、転居した数年後に売却することもよくあります。そこで、売却するまでの特例対象期間には猶予が設けられています。

居住の用に供さなくなった日後の譲渡の期限

10年超軽減税率の特例を受けるためには、売主が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

文章にするとわかりづらいため、図でご説明します。

2015年1月2日に住まなくなったとすれば、2018年12月31日までに売却すれば適用されます。

居住の用に供さなくなった場合の用途は問わない

住まなくなった日から売却するまでの間、不動産(マイホーム）がどんな形で利用されていても問題ありません。

自分たちや親戚が住んでいてもOKですし、誰かに貸しても全く問題ありません。

10年超所有の軽減税率の適用要件

では、次に適用要件を見ていきたいと思います。

上記を満たしているか？不安な方は、税務署に確認してみてください。担当の方が親切丁寧に教えてくれます。

その他の10年以上所有した不動産を売却した際の特例一覧

不動産(マイホーム)を売却して売却益(譲渡所得)が発生した場合、相続財産の3,000万円控除の特例を除き、先に解説しました①10年超所有の軽減税率の特例、②居住用財産の3,000万円控除の特例、③特定の居住用財産の買換等の特例が選択適用できます。

これらの特例は所有期間、居住期間によって適用適否があることに注意してください。

では、順番に解説したいと思います。

所有期間が10年を超え居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡した場合

10年超所有の軽減税率の特例と居住用財産の3,000万円特別控除の特例の両方を併用できます。

従って売却益(譲渡所得)から3,000万円控除しても所得がある場合、その所得に対して軽減税率を適用することができます。

なお、上記表でも触れていますが、居住用財産の3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率の特例は併用できますが、特定の居住用財産の買換等の特例を併用するかを選択できます。

所有期間が10年を超え居住期間が10年未満の居住用財産を譲渡した場合

10年超所有の軽減税率の特例と居住用財産の3,000万円特別控除の特例の両方を併用できます。

この場合、特定の居住用財産の買換等の特例は適用できません。

所有期間が10年以下の居住用財産を譲渡した場合

居住用財産の3,000万円特別控除の特例が適用できます。この特例は居住期間が関係ありません。

10年超所有の軽減税率の特例及び特定の居住用財産の買換等の特例は適用できません。

税理士監修者コメント

不動産の売却は所有期間の長短によって税率が変わってきます。５年と１０年という年数をまずは押さえておきましょう。

税理士：本村健一郎の詳細

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