> > 10年超所有した不動産売却では軽減税率の特例で税金がお得!

10年超所有した不動産売却では軽減税率の特例で税金がお得!

10年超所有した不動産売却では軽減税率の特例で税金がお得!のイメージ

不動産売却においては、短期で売るよりも、長期間所有してから売った方が税制面で恩恵を受けることができます。

このページは、10年超所有した不動産を売却される方向けに解説しました。

  • 軽減税率の特例は、他の特例と併用できるの?
  • 所有期間は10年超だけど居住期間が10年未満の場合どうなるの?
  • 10年超所有で売却損の場合、使える特例ってあるの?

などなど、かなりマニアックな疑問にもお答えしています。このページは、不動産売却における譲渡所得の計算方法や3,000万円特別控除などをある程度知っている方を前提としています。

従って、不動産売却した後の手続きって何から始めたらいいの?という方は、まずは以下のページをご参照ください。

【保存版】不動産売却にかかる税金の種類・節税・税率と計算方法

不動産を売却すると多額の収入を得ることができます。収入を得ると、「税金」がかかります。

23,985view
【初心者用】不動産売却後の確定申告が必要な場合と提出書類について

不動産を売却した場合は、確定申告が必要となるケースがあります。会社勤めされている方などは、ふだん確定申告など無縁の方も多いと思います。

5,328view

10年超所有した不動産売却(マイホーム)では軽減税率の特例

所有期間が10年を超える不動産売却(マイホーム)を売却した場合は、一般の長期譲渡所得より軽い税率が適用されます。

しかも、3,000万円特別控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されることになるため、税金負担が大幅に減ることは間違いありません。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

まずは、所有期間5年以内の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得の税率を見ていきましょう。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率表

所有期間 所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 5年以内(譲渡した年の1月1日現在) 15.315% 5% 20.315%
長期譲渡所得 5年超(譲渡した年の1月1日現在) 30.63% 9% 39.63%

平成25年から令和19年まで東日本大震災に伴い復興特別所得税として、所得税2.1%が増税されており、上記は復興増税込みの税率です。

5年以下の短期で約40%、5年超の長期で約20%となりますね

10年超所有の軽減税率の特例

次に10年超所有の軽減税率について見ていきましょう。

長期譲渡所得金額 所得税 住民税 合計税率
6,000万円以下の場合 10.21% 4% 14.21%
6,000万円を超える場合 15.315% 5% 20.315%

軽減税率の特例を受ける際は、居住用財産の3,000万円特別控除の特例、その他の特別控除を受ける場合は、特別控除後の譲渡所得に対して適用できます。

短期、長期、10年超所有の軽減税率について、例を使ったシミュレーション

では、実際に10年超所有の軽減税率と短期、長期の税率を元に税金を計算してみます。

売却価格 1億5,000万円
購入価格 3,000万円
諸費用(購入時) 150万円
諸費用(売却時) 550万円

まずは、課税譲渡所得を計算します。

課税譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除

最終的には、課税譲渡所得に税率を掛けて所得税と住民税が計算されます。

では、上記例を元に課税譲渡所得を計算します。

課税譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除
8,300万円=1億5,000万円-(3,000万円+150万円)-550万円-3,000万円

計算方法を簡素にするため建物の減価償却費は考慮に入れていません。

譲渡所得の計算について、もっと詳しく知りたい方は、以下のページがとても参考になります。

不動産売却における譲渡所得を徹底的にわかりやすく解説します

これから土地や住宅を売却しますが、「譲渡所得!譲渡所得!譲渡所得!」という言葉をよく聞きます。「一体、譲渡所得って何なの?」

3,853view

10年超所有の軽減税率で税金を計算

 
長期譲渡所得金額 所得税 住民税 合計税
6,000万円以下の場合 10.21%×6,000万円=6,126,000円 4%×6,000万円=2,400,000円8,526,000円
6,000万円を超える場合 15.315%×2,300万円=3,522,450円 5%×2,300万円=1,150,000円4,672,450円
合計 9,648,450円 3,550,000円 13,198,450円

短期譲渡所得、長期譲渡所得で税金を計算

では次に5年以内所有の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得の税率で税金を計算してみます。

所有期間 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 5年以内(譲渡した年の1月1日現在) 30.63%×8,300万円=25,422,900 9%×8,300万円=7,470,000円 32,892,900円
長期譲渡所得 5年超(譲渡した年の1月1日現在) 15.315%×8,300万円=12,711,450円 5%×8,300万円=4,150,000円 16,861,450円

では、10年超の軽減税率、短期、長期、それぞれの税金を比較してみたいと思います。

10年超軽減税率・・13,198,450円
短期譲渡所得・・・32,892,900円
長期譲渡所得・・・16,861,450円

税率が最も高い短期譲渡所得と比較しても、約2.5倍も税金が安くなります。不動産(マイホーム)は長期で所有するに限ります。

特例の適用を受けることができる譲渡の日とは

10年超軽減税率の特例を受けるためには、マイホームの売却が前提となります。

マイホームの売却には、買主側へ引き渡しするまでに色々な事情や経緯があると思います。

実務上は、転居した数年後に売却することもよくあります。そこで、売却するまでの特例対象期間には猶予が設けられています。

居住の用に供さなくなった日後の譲渡の期限

10年超軽減税率の特例を受けるためには、売主が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

文章にするとわかりづらいため、図でご説明します。

2015年1月2日に住まなくなったとすれば、2018年12月31日までに売却すれば適用されます。

居住の用に供さなくなった場合の用途は問わない

住まなくなった日から売却するまでの間、不動産(マイホーム)がどんな形で利用されていても問題ありません。

自分たちや親戚が住んでいてもOKですし、誰かに貸しても全く問題ありません。

10年超所有の軽減税率の適用要件

では、次に適用要件を見ていきたいと思います。


①国内にある家屋であること。
②譲渡者(個人)がその居住の用に供している家屋及びその敷地の用に供している土地等であること。
③譲渡した年の1月1日に所有期間が10年を超えていること。
④居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡された家屋であること。
⑤家屋のうちにその居住の用以外の用に供している部分があるときは、その居住の用に供している部分に限ること。

上記を満たしているか?不安な方は、税務署に確認してみてください。担当の方が親切丁寧に教えてくれます。

その他の10年以上所有した不動産を売却した際の特例一覧

不動産(マイホーム)を売却して売却益(譲渡所得)が発生した場合、相続財産の3,000万円控除の特例を除き、先に解説しました①10年超所有の軽減税率の特例、②居住用財産の3,000万円控除の特例、③特定の居住用財産の買換等の特例が選択適用できます。

これらの特例は所有期間、居住期間によって適用適否があることに注意してください。

では、順番に解説したいと思います。

所有期間が10年を超え居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡した場合

10年超所有の軽減税率の特例と居住用財産の3,000万円特別控除の特例の両方を併用できます。

従って売却益(譲渡所得)から3,000万円控除しても所得がある場合、その所得に対して軽減税率を適用することができます。

なお、上記表でも触れていますが、居住用財産の3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率の特例は併用できますが、特定の居住用財産の買換等の特例を併用するかを選択できます。

所有期間が10年を超え居住期間が10年未満の居住用財産を譲渡した場合

10年超所有の軽減税率の特例と居住用財産の3,000万円特別控除の特例の両方を併用できます。

この場合、特定の居住用財産の買換等の特例は適用できません。

所有期間が10年以下の居住用財産を譲渡した場合

居住用財産の3,000万円特別控除の特例が適用できます。この特例は居住期間が関係ありません。

10年超所有の軽減税率の特例及び特定の居住用財産の買換等の特例は適用できません。

税理士監修者コメント

本村健一郎

不動産の売却は所有期間の長短によって税率が変わってきます。5年と10年という年数をまずは押さえておきましょう。

税理士:本村健一郎の詳細


不動産を高く早く売却したいなら一括査定がおすすめ

不動産を高く、しかも早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。しかし、不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。

どこの不動産会社がよいかわからない女性

あなたの不動産を売却することが得意な不動産会社に売却を依頼することが成功のカギ

あなたが売却しようとしている不動産を得意とする不動産会社に依頼することが重要です。

不動産売却が得意か苦手かでこんなに違いがでる

そのような不動産会社は、不動産一括査定サイトを使えば効率的に探すことができます。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産売却が得意な不動産会社を効率よく探そう

不動産の一括査定サイトは、自分の不動産情報と個人情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に完全無料で査定を依頼することができます。

オンライン査定申し込み

一括査定サイトを使えば、自分が売ろうとしている不動産売却に強い会社を効率よく探すことができます。

納得のいく査定根拠を示してくれる不動産会社なら、不動産売却が得意な業者であると言ってもいいでしょう。

また、具体的な売却時期が決まっていなくても査定だけでもOKです。査定結果を見て、売却するか?しないか?を検討しても問題ありません。

一括査定サイトを複数利用することで効率的に高く早く売りましょう│組み合わせ紹介

一括査定サイトは、30サイト以上もあります。まともに稼働していないのを除いたとしても、どれを使えばいいか迷ってしまいますよね。

そこで、不動産いろは編集部では、運営歴や利用者の評判などを加味して、信頼できる10サイトを厳選してお勧めしています。

不動産一括査定の超効率的な使い方

サイト名 メリット デメリット 対応地域 サービス
開始年
★★★★★
HOME4U(ホームフォーユー)
公式
サイトへ
・日本初の不動産一括査定サイト
・大手NTTデータグループの運営だから安心
・売却ノウハウ本を無料ダウンロードできる
・提携社数は多くない 全国 2001年
★★★★★
すまいValue
公式
サイトへ
・超大手だけに査定依頼できる ・中小の不動産会社との提携はない
・大都市に偏っている
全国(大都市) 2017年
★★★★★
おうちダイレクト
公式
サイトへ
・Yahoo!不動産への掲載
・売主の味方としてのエージェント制
・大都市に偏っている 全国(大都市) 2015年
★★★★★
イエウール
公式
サイトへ
・提携社数が多い
・不動産会社ごとの専用ページがあり、特徴やアクセス、スタッフ紹介まで詳しく見ることができる。
・農地査定ができる
・運営歴が浅い 全国 2014年
★★★★★
イエイ
公式
サイトへ
・提携社数が多い
・売却相談をメールor対面で可能
・不動産会社に代わりに断る「お断り代行サービス」がある
・査定後フォローをしてもらえる
・農地査定ができる
・運営会社が非上場 全国 2007年

不動産一括査定サイトの賢い使い方として、お住まいの地域に合わせて組み合わせて利用するのが一番です。

1つだけ不動産一括査定サイトを利用しても、地域によってベストな不動産会社が見つかるとは限りません。

複数の不動産一括査定サイトを組み合わせて利用することで、ご自身の不動産売却にぴったりの不動産会社が必ず見つかります。

当サイトでは、以下の組み合わせがベストな選択だと考えてますので、ぜひ複数の不動産一括査定サイトをご利用ください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
HOME4U(ホームフォーユー)
公式 サイトへ
+
すまいValue
公式 サイトへ
+
おうちダイレクト
公式 サイトへ
イエウール
公式 サイトへ
+
HOME4U(ホームフォーユー)
公式 サイトへ
+
イエイ
公式 サイトへ
ポイント ポイント
大都市に強い「すまいValue」「おうちダイレクト」で売却に強い有名大手を網羅。「HOME4U」を加えることで中堅や地元の実力企業も候補に入れる。 地域によっては、提携不動産会社が少ない場合もあるため、提提会社数の多い3サイトを組み合わせたのがポイント。
★★★★★

日本初の一括査定「HOME4U」悪質業者は徹底排除!

査定依頼数は累計35万件。年間700万人が利用

  • 最大6社の査定価格を1度で取り寄せ
  • 比較するから相場&適正価格が分かる
  • 利用料金は完全無料の0円で全国対応
  • たったの1分でカンタン一括査定
★★★★★

業界を代表する大手6社の査定だから安心安全「すまいValu」

  • 大手不動産会社6社のみ
    ※業界No1の三井不動産リアリティ(三井のリハウス)、No2の住友不動産販売に唯一査定依頼ができる一括査定サービスです。
  • カンタン60秒の一括査定
  • 完全無料で全国OK
    ※支店の無いエリアは未対応
  • 査定依頼件数は18万件以上

    ※支店の無いエリアは対応していない可能性があります。その場合は、「HOME4U」をお勧めします。
★★★★★

【1都3県or大阪】売手に特化したソニー不動産とヤフーが共同運営する「おうちダイレクト」

  • ソニー不動産が参加する唯一の不動産一括査定サイト
  • おうちダイレクト経由の売却なら、ヤフーの巨大ネットワークを駆使した宣伝が可能
  • おうちダイレクトならではの「セルフ売却」で最高手取り額を実現

    ※1都3県or大阪なら「おうちダイレクト」1社と大手のみの一括査定「すまいValue」の併用がお勧めです。
★★★★★

提携不動産会社数1,700社以上!

利用者数は1,000万人を突破!

  • 最大6社と一括比較ができる
  • 都会から田舎の物件まで査定可能
  • 店舗・工場・倉庫・農地にも対応
  • 利用は完全無料

    ※「まずは情報収集から」「見積もりが欲しい」とお考えの方にお勧めです。
★★★★★

運営10年以上!安心の実績

主要大手から地域密着型まで網羅

  • 提携不動産会社数1,700社以上
  • 店舗・工場・倉庫・農地にも対応
  • 専門知識を持つ相談員が常駐
    難しい税金や相続のことも相談OK!
  • お断り代行や査定後フォローあり

    ※不動産売却が初めての方、サポートを受けながら進めたい方に最適です。
 
ページのトップへ