不動産売却の税金の種類と計算方法と節税ノウハウまとめ

不動産を売却する時には税金がかかります。

「不動産購入時も税金を支払ったのに、売却する時も税金がかかるの？」

はい、答えは「Yes」になります。

不動産購入時とは、税金の種類が異なるものの、売却する際も税金が課税されます。

当然、税金ですので支払わなければならいものの所有期間や各種特例を利用することで節税することもできます。

• 不動産売却の税金の種類
• 節税方法
• 計算方法

などについて解説します。初めてマンションなどのマイホームを売却される方を対象にわかりやすく解説していますので、ぜひ最後までお付き合いください。

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産を売却する時にかかる税金にはどんな種類があるのでしょうか？

土地や建物などの不動産を売却すると下記4種類の税金が発生します。

• 1.売買契約書に貼付する印紙税
• 2.抵当権抹消登記の登録免許税(住宅ローンを利用していた場合)
• 3.譲渡所得税(譲渡益が発生した場合)
• 4.住民税(譲渡益が発生した場合)

順番に解説していきます。

不動産売却時にかかる税金の種類①売買契約書に貼付する印紙税

印紙税は、国が発行した収入印紙を購入して「売買契約書」に貼り付け、印鑑を押印して納めます。実際に貼付する収入印紙の額は、売買契約書に記載の金額に応じて変わります。

通常は、売主と買主が1通づつ所有するため、それぞれが収入印紙を負担するのが一般的です。

印紙税額

平成30年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された売買契約書は軽減税率の対象となり、軽減後の印紙税率となります。

一般の個人間売買における契約金額は、500万円～1億円以内で収まる場合がほとんどだと思いますので、5,000円～30,000円の印紙税がかかると考えておけばいいと思います。

印紙税の納税は、売買契約書に貼付して契約当事者の割り印を押印した時点で納付と見なされます。

印紙税は節税できるの？

可能です。

通常、売買契約書は売主と買主はそれぞれ本書1通づつ売買契約書を所有して、それぞれが売買契約書に記載の契約金額に応じて印紙税を負担します。

不動産売買契約書の条項に「本契約書を1通作成して、買主が保有し、売主は写しを保有」などの文言を入れます。

これによって、売主は売買契約の原本でなくコピーを保有するため印紙税額を負担する必要がなくなります。

• 売主が売買契約書の写しなら可能です。

印紙を貼らないと3倍の過怠税がとられます！！

「わざわざ節税しなくても、印紙を貼ったかどうかなんて、税務署がわかるわけないでしょ！」と思われる方も多いと思います。

例えば、購入した買主が住宅ローン控除を受ける場合は、確定申告の際に売買契約書のコピーを添付しなければいけませんし、売却時の特例・特別控除の適用を受けるためには、売買契約書のコピーを添付します。

収入印紙の貼っていない売買契約書のコピーを提出すれば、その時点でバレます。売買契約書に収入印紙を貼っていなかった場合は、「過怠税」として本来貼るべき印紙の3倍の金額が課されるため要注意ですよ。

不動産売却時にかかる税金の種類②登録免許税

住宅ローンを利用されている方は、抵当権抹消登記が必要です。 また、不動産を購入した時、購入額の一部を住宅ローンで賄った方も多いと思います。

その際、住宅ローンが返済できなくなった時に備えて、抵当権が設定されます。

引き渡しなどの決済時には、売主は抵当権の無い状態で物件を引き渡す義務があり、この抵当権を抹消する手続きが発生します。

また、買主への所有権移転登記の際、発行日から3ヶ月以内の印鑑証明書を提出しますが、この時、登記簿上の住所と印鑑証明書記載の住所が異なる場合、住所変更登記が必要です。

登録免許税額(抵当権抹消登記)

抵当権を抹消するには、「登録免許税」を納める必要があります。

抵当権抹消登記の登録免許税の計算方法はとても簡単です。

登録免許税額(住所変更登記)

住所変更登記費用は、抵当権抹消登記費用と同様で不動産1個につき1,000円です。

マンションの場合は注意が必要

戸建てとマンションの不動産の数

これに対して物件がマンションの場合、マンションは建物部分とマンションが建っている敷地部分を別々に数えます。

マンションが建っている敷地は、見た目は一つの土地ですが、登記上は数個の土地に分かれている場合があります。

土地が数個に分かれている場合は、個数に1,000円を乗じた金額が登録免許税となります。

結果、建物(専有部分)1に敷地が2つあれば、登録免許税は3,000円となります。

敷地の個数を確認する方法

敷地の個数を確認する方法は、住宅ローンの支払いが完了すると、住宅ローンを組んでいた金融機関から「抵当権設定契約書」が返却されます。

「抵当権設定契約書」の書類の中に抵当権を設定した対象不動産が表示されています。通常は、「不動産の表示」と記載されていると思いますので、そちらを確認します。

次のように記載されています。

■不動産表示

この例ですと建物が1、敷地が1ですから登録免許税は2,000円となります。

次の場合は、建物が1、敷地が2となりますので登録免許税は3,000円となります。

登録免許税は節税できるの？

抵当権抹消における登録免許税は、不動産の個数によって一律1,000円と決まっていますので、残念ながら節税できません。

司法書士報酬額は節約できるの？

抵当権抹消登記は、売主自身で対応することも可能です。

ただし、法務局に提出する書類の作成や不慣れな面も出てくるため、専門家である司法書士に依頼することをお勧めします。

司法書士に依頼した場合、報酬が5,000円～10,000円程度です。

不動産売却時にかかる税金の種類③不動産譲渡所得税と住民税

不動産譲渡所得税と住民税は、不動産売却によって得られた所得(儲け)がある場合に限り課税されます。

つまり、譲渡損が発生した場合は、譲渡所得税と住民税は発生しません。

譲渡所得税と住民税の計算方法

譲渡所得税と住民税の計算方法は簡単です。

では、それぞれの項目を解説します。

まずは、不動産を売却して得た所得＝「譲渡所得」を知りましょう。

譲渡所得税を計算するに当たって、支払う税額を知るには、「譲渡所得」を把握する必要があります。

所得税は、この譲渡所得を元に計算します。

譲渡所得の計算方法

売買価格から不動産購入時の費用(取得費)や売却時の費用(譲渡費用)を差し引くことで、譲渡所得を計算します。

譲渡所得の計算例

建物の取得費は減価償却費用を計上する

建物には耐用年数があるため、減価償却費を計算しなければなりません。

減価償却によって、経年による建物劣化分を建物取得費用から減額させる必要があります。

※経過年数は6ヶ月以上の端数は1年、6ヶ月未満の端数は切り捨てます

※減価償却費は建物の取得価額の95%が限度となります。

■法定耐用年数(定額法)

売却不動産の取得価額がわからない場合

相続や古くから所有している不動産で取得費用がわからない場合は、譲渡価額の5%を取得費として計算します。

例えば4,500万円で土地を売却した場合、概算取得費は225万円となります。

取得費がわからないケースだけでなく、実際の取得費が5%を下回る場合は、有利な方を選択することもできます。

経費として計上できる諸費用

不動産売却の際、以下の経費を諸費用として計上できます。

その他、取得費や譲渡費用として「諸費用」として計上できるものとして以下が挙げれます。

などが挙げられます。

所有期間が5年を境に税率が変わる

土地や建物の譲渡所得は、所有期間の長短によって変わってきます。所有期間が5年以下の場合を短期譲渡、所有期間が5年を超える場合を長期譲渡といいます。

正確には、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下のときに「短期譲渡」になり、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下のときは「短期譲渡」となり譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えていたときに「長期譲渡」になります。

ちなみに、税率は平成25年1月1日～平成49年12月31日までは復興特別所得税として所得税に2.1%加算され、以下が税率となります。

■居住用

※上記に復興特別所得税を含めています。

このように所有期間が5年を境に税率が倍近く変わります。

当然、譲渡所得がマイナスの場合は、所有期間を考慮する必要ありませんが、譲渡収入が発生する場合は、売却時期を検討する必要があります。

「取得日」と「譲渡日」の判断方法

「取得日」と「譲渡日」の判断方法ですが、原則は「引き渡しがあった日」とされていますが、「売買契約を締結した日」を取得日とすることが認められています。

ただし「取得日」については、建物を新築した時は、売買契約日ではなく、建物の引き渡しを受けた日を「取得日」にしなければなりません。また新築の建売住宅やマンションも同様です。建物が完成して引き渡しを受けた日が取得日となります。

譲渡所得から差し引ける控除や特例とは？

譲渡所得から差し引くことができる控除や特例があります。利用することで譲渡所得が安くなったり、税金がかからなくなります。

今回はマイホーム(居住用財産)と空き家に関する控除と特例の4つをご紹介します。

居住用財産とは、「実際に居住している」もしくは「実際に居住していたものの、居住しなくなってから3年経過した年の12月31日まで」を指します。

こらからマイホームなどの居住用不動産の売却や買い替えを検討している方は、大幅な効果期待できます。順番に見ていきましょう。」

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産(マイホーム)を売却しますと、居住期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を特別控除することができます。

3,000万円の特別控除を使うことで、マイホームを売却する多くの方の税負担が軽くなりますので、必ず覚えておいてください。

残念ながら住宅ローン控除の併用は不可ですので、買い替えの方はご注意ください。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

居住用財産の所有期間が譲渡した年の1月1日時点で10年超の場合、課税譲渡所得のうち6,000万円までの税率が以下となります。

■居住用

※上記に復興特別所得税を含めています。

あくまでも居住用財産ですので、投資用や短期滞在用物件は対象外です。

居住用財産の買換え特例

マイホームなどの居住用財産は売却するだけでなく、買い替えるの際は、「居住用財産の買換え特例」を利用できる場合があります。

この特例は、売却物件の譲渡価格が買い換え物件の取得価格より高い場合、売却益に対する課税を繰り延べすることができます。 これによって、税負担がなくなります。

居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除は併用できませんが、譲渡所得金額3,000万円を超えた場合、大きく軽減することができます。

居住用財産を譲渡して損失が出た場合の特例

買い換えを伴わない、5年超の居住用不動産を売却したものの、住宅ローンが完済できず、しかも売却損が発生した場合、給与などの他所得と損益通算(相殺)できます。

それでも損失が発生した場合は、翌年以降3年間繰越控除することができます。

実際の税額を計算してみよう

所有期間によって税率が変わりますので、譲渡所得に所得税率と住民税率を乗じることで税金を計算します。

■居住用

平成25年から平成49年まで、復興特別所得税(2.1%)が別途課税されます。

譲渡所得が680万円だった時の所得税額と住民税額

先の例で解説しました譲渡所得680円だった土地売却を例に解説します。

所有期間によって倍近く税金が変わります。譲渡所得が発生する方は売却時期に注意してください。

不動産の譲渡所得は他の所得と合算できるの？

不動産の譲渡所得は、給与所得などの他の所得と合算できません(申告分離課税と言います)。

不動産売却時にかかる税金の確定申告と支払い時期

 

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡した翌年の3月15日まで確定申告を行い譲渡所得税(復興税含)を納める必要があります。

住民税は確定申告後、5月頃に住民税納付書が送付されます。住民税は、一括納付もできますし、4期にわけて納めることができます。

税理士監修者コメント

不動産の売買時に交わされる書類を失くしてしまうと、正しい税金の計算ができなくなります。節税のためにもきちんと保管しておきましょう。

税理士：本村健一郎の詳細

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