不動産売却の固定資産税の起算日は？精算方法は？

不動産を売却すると決済時に「精算」が行われます。この精算の代表例が「固定資産税」です。

これから住宅、土地、マンションなどの家屋を含む不動産売却を行う際は、必ず固定資産税の扱いをどうするか？を購入者側と取り決めることになります。

その際、特に重要になってくるのが

• 誰がいつから負担義務を負うのか？
• 地域によって起算日が異なる場合がある。

をしっかり把握してください。

そこで、このページでは、不動産売却の固定資産税の負担区分や起算日の考えた方を解説しました。

不動産売却の固定資産税の精算方法、精算例、譲渡所得、延滞についてもご紹介します。

不動産売却時の固定資産税は売主？買主？どちらが負担するの？

固定資産税の納税義務者は1月1日現在の所有者

固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日現在の不動産所有者に負担義務が発生します。

この1月1日を賦課期日と呼び、固定資産税以外では、個人の住民税、都市計画税、自動車税、軽自動車税なども該当します。

私が住んでいる東京都でしたら、毎年3月頃に市区町村などの地方公共団体から「固定資産税・都市計画税　課税明細書」が現住所に届きます。

そして、5月頃に納税通知書(納付書)が届きます。

本来、1月1日現在の所有者が固定資産税を納付すべきなのですが、年度の途中で不動産売却を行った際、自分の所有物ではないのに納めなくてはならないという不満が出るため、精算されます。

固定資産税は残金決済時に精算される

不動産売却の現場においては、固定資産税の扱いは、支払い期日で按分するのではなく、残金決済の日をもって日割り計算によって按分するのが一般的です。

残金決済の前日まで売主、残金決済以降は買主が負担します。

精算処理の方法は、決済日に3者(売主、買主、仲介業者)が住宅ローンを利用する金融機関に集まって負担分の清算金のやり取りをします。

ただし、注意点があります。

年の途中での売却は「売主」が負担

各市区町村では、固定資産課税台帳には賦課期日時点での所有者が記録されています。

この固定資産課税台帳の更新は、年1回(賦課期日)となるため、年の途中(1月1日～12月31日)に所有者が変わっても、自動更新されません。

従って、仮に2月に不動産を売却しても、納税通知書が売主の元に届き、前所有者である売主が納税する義務があります。

なお、固定資産税は、一括納付もできますが、4回(4月、7月、12月、翌年2月)に分けて分納することもできます。

分納の場合も、前所有者である売主が納税する必要があります。

不動産売却時の固定資産税精算方法

不動産売買の現場において、固定資産税の精算は引渡日を持って「日割り計算」によって売主と買主が負担するのが一般的です。

ですが、法律による厳格な定めはありません。

固定資産税は精算する必要はない

意外と思われるかもしれませんが、法律での定めは一切ありません。話し合いの結果、負担額全額を買主負担にしても構いません。

あるいは全額、売主負担でも構いません。

• 買主が全額負担しても良いし、売主が全額負担しても良い。

あくまで「1月1日の賦課期日時点での所有者が負担することになります。」

つまり、買主が負担する固定資産税の精算金は、税金の扱いではなく、売買代金の一部と考えていただくと良いと思います。

当然、売買代金の一部ですので、売主側に値引き交渉しても構いません。

固定資産税の起算日はいつ？

 

また起算日についても決まりが無いので売主と買主での話し合いとなります。起算日については、慣例があって以下の2種類に分かれます。

• 関東の場合、1月1日を起算日として精算
• 関西の場合、4月1日を起算日として精算

上記も慣例ですので、何も不動産会社等の言いなりになる必要はありません。起算日を決めるのも交渉次第です。

当然ですが、起算日の違いによって、負担金額が大幅に変わるため、しっかり理解しておいてください。

固定資産税の精算例

3月1日に引渡し日を設定した場合、1月1日時点での賦課期日による所有者は売主となります。

買主側へ納付書が届くのが、翌年の5月頃となります。では、実際に起算日による負担額の違いを計算します。(固定資産税8万円、3月1日引き渡し日の場合）

上記の買主負担分は(ケース1)に基づき計算しています。

例えば、上の例で、起算日が4月1日の場合、平成30年度の税額が8万円で引き渡しが平成31年3月1日とします。

平成31年3月1日～平成31年3月31日までの31日間は、上記の通り、

8万円×31日/365日＝6,795円

(端数計算に決まりはありません。上記では小数点第1位を四捨五入しています）

平成31年4月1日以降は、買主。つまり引き渡し日に6,795円+80,000円の合計86,795円を一括で買主が売主に支払います。

一方(ケース2)を基にしますと、平成31年3月1日～平成31年3月31日までの31日間は、ケース1と同じです。

新年度については、税額が増額されて14万円だとします。

すると引き渡し日に平成30年度の税額計算のみを行ってから、平成31年5月頃に売主の手元に新年度の納付書が郵送された後に14万円を買主から売主へ支払います。

実務上は、（ケース1）の方法が主流ですが、平成30年1月1日現在に建物が建っていたが、平成31年1月1日現在は建物が解体されている場合だと、土地の固定資産税が大きく変わるので、（ケース2）で処理されることが多くなります。

（ケース1）（ケース2）どの手法を採用するかは協議次第となります。

このように1月1日にするのか、4月1日を起算日にするかで、精算費用も大きく変わってきます。

また所有権移転する引き渡し日をいつに設定するかでも、負担金も大きく変わります。

起算日をいつにするか？は不動産仲介業者が間に入って取り決める場合がほとんどですので、トラブルの心配はないとは思いますが、不動産売却の際にはぜひ知っておいて欲しい知識の一つです。

固定資産税以外の精算

個人間売買における不動産取引では、引き渡し日を持って精算するものは、固定資産税のみと考えていただいて問題ありません。

電気、水道、ガスなどの光熱費は、通常精算しないのが一般的です。 引き渡し後も使われる心配があるなら、各社に連絡してください。

何度も申し上げますが、精算は義務ではありませんが、精算しないと売主が不利益を被ります。

不動産売却時に固定資産税を滞納しているとどうなるの？

それでは、固定資産税を何年も滞納している場合、不動産売却で影響を受けるのでしょうか？

結論から言いますと売却には何の支障もありません。

現役時代、私は固定資産税未納の「差し押さえ」物件を仲介したことがあります。この不動産は、未納分が100万円弱あり、売却中に差し押さえされました。

買主側から売買契約時に手付金を預かり、未納分を支払い「差し押さえ」を抹消しました。

また新所有者には滞納分の納税義務は継承されません。

しかし、デメリットとしては、売買代金で「差し押さえ」が抹消できればいいのですが、支払い債務が残ってしまった場合、任意売却を選択するか？競売のどちらかになります。

税金滞納の時効は5年ですから、市町村は5年経過する前に債権を確保するため、不動産売却による換価目的よりは、税金の時効を停止する目的の方が強いです。

なお、自治体は市民のために存在しますから、悪質な滞納か、何年にも渡って高額の滞納をしていない限り、競売にかけれることは極めて稀です。

不動産売却時の固定資産税は譲渡所得に含まれる？

固定資産税の精算金は、売買代金などの譲渡対価に含まれ所得となります。

法的には、課税される年の賦課期日である1月1日時点の所有者に課税されます。本年中に取得した買主には納税義務がありません。

従って、売主と買主が個人的に約束した精算金については、売買契約に付帯する売買代金の一部と見なされ、譲渡所得の対象となります。

税理士監修者コメント

不動産の売買では固定資産税の精算がよく行われます。確定申告の際は、精算金を収入金額にいれることを忘れないようにしましょう。

税理士：本村健一郎の詳細

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