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不動産売却における損益通算の具体例を徹底解説

不動産売却における損益通算の具体例を徹底解説のイメージ

個人が土地、住宅、マンションを売却した場合、譲渡損失や譲渡益が出た場合の損益通算について具体例を交えて徹底解説します。

  • 不動産売却の損失は、給与、株、FXなどの所得と損益通算できるの?
  • 同一年内にマンションと土地を売却した際の損益通算の計算方法を知りたい。
  • 損益通算ができる条件を教えてほしい。
  • 売却益、売却損双方の損益通算を知りたい。

これらを知りたい方も多いのではないでしょうか。

そこでこのページでは、不動産売却における損益通算の具体例と使える特例を解説します。

丁寧に解説しますので読めば納得です。ぜひ最後までお付き合いください。

不動産売却における損益通算は他の所得と合算できるの?

所得を得ると所得税がかかります。所得税は簡単に言いますと自分の稼ぎに対してかかる税金です。

自分の稼ぎといっても会社に勤めて給料をもったり、株やFX売買により利ザヤを稼いだりと色々あります。

所得は全部で10種類あり各所得を合計して、全体の所得に税金がかかることを「総合課税」と言います。

(参考)10種類の所得

所得の種類 内容
利子所得 預貯金や公社債の利子など
配当所得 株式の配当金、証券投資信託の分配金など
不動産所得 マンションや駐車場の賃貸料など
事業所得 製造業や販売業の所得など
給与所得 給料や賞与
退職所得 退職金など
山林所得 山林の伐採や譲渡による所得など
譲渡所得 販売用以外の資産譲渡による所得など
一時所得 満期の保険金、馬券の払戻金など
雑所得 上記のいずれにも該当しないもの

しかし、残念ながら土地や建物の不動産を売却した場合は、「申告分離課税」が適用されるため他の所得とは合算せず、単独で税金を計算します。

ですので、事業所得で生じた損失は、不動産売却における譲渡所得との損益通算(相殺)はできません。

また、5年前に購入した3,000万円の自宅が今年2,000万円で売れても、株式投資で500万円得た所得との損益通算(相殺)もできません。

つまり、不動産売却においては、黒字になっても赤字になっても他の所得との損益通算(相殺)を行うことができません。

「譲渡所得」「譲渡損」は、他の所得と損益通算できませんが、例外が3つあります。

3つの例外
  • 1.自宅の売却のみ(特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除)
  • 2.自宅の買換え(居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除)
  • 3.同一年に2つ以上の土地や建物を売却ししたとき

この例外を利用するには、自宅の「譲渡損」が出ていることが前提となります。

不動産を売却したことによる「譲渡所得(売却益)」は確定申告が必要ですが、上記の例外を利用する際も確定申告が必要です。


アザラシ先生

要するに①マイホーム売却の損失と②同一年に複数の不動産売却による損失じゃな!

不動産の売却損が出た場合の損益通算

では①と②の実際の事例を紹介する前に概要をご紹介します。

①自宅の売却のみ(特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除)

10年以上の住宅ローンが残っている自宅を住宅ローン残高より低い価格で売却した場合の損失を他の所得との損益通算ができます。

自宅売却の売買契約日前日の住宅ローン残高から売却価格を引いた金額が損益通算の限度額となります。


アザラシ先生

次はこの特例を使ったCさんの事例を紹介するぞよ。

前の自宅の残債が残ったため残債分を無担保ローンに借り換えたCさんの例

実際の計算例

        
計算例
①前の自宅の売却代金 2,000万円
②売却した前の自宅の購入代金と譲渡費用の合計額 7,000万円
③譲渡損 2,000万円-7,000万円=▲5,000万円
④売却した前の自宅のローン残高 3,000万円
⑤売却しても払いきれないローン額 3,000万円-2,000万円=1,000万円
⑥給与所得 500万円
⑦損益通算 500万円-1,000万円=▲500万円

1,000万円<譲渡損の金額5,000万円

1,000万円分を他の所得と損益通算することができます。

①自宅の売却のみ(特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除)の適用要件等

Cさんは、給与所得との損益通算を行ってもまだ損失が残る場合っています。この場合、譲渡の年の翌年以降3年にわたって繰越控除することができます。

適用を受けるためには要件があります。

適用要件
  • 現在自分が住んでいるか、住まなくなってから3年目の12月31日までのマイホームを売却している。
  • 売却した1月1日において所有期間が5年を超えている。
  • 売買契約の前日において返済期間が10年以上の住宅ローン残高がある。
  • 売買価格が住宅ローンの残高を下回っている。

上記を満たしていても以下に該当する方は対象外となります。

適用要件
  • 合計所得金額が3,000万円を超える。
    ※3,000万円を超えない年は、受けることができます。
  • 売却先が夫婦、親子、内縁関係、生計を一にする親族などの特殊関係者。
  • 売却の前年以前3年間に「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」と「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」の適用を受けている。

従ってCさんは、2年目に控除しきれなかった▲500万円分の損失を2年目以降も繰越控除することになります。

②自宅の買換え(居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除)

新しいマイホームを買い換えるために、今までの住宅を売却した方が対象となります。また買換え物件は、住宅ローンを利用することが条件になります。売却したマイホームは所有期間5年を超えているものに限られます。


アザラシ先生

次はこの特例を使ったDさんの事例を紹介するぞよ。

7,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却したDさんの例

実際の計算例

        
計算例
① 前の自宅の売却代金 4,000万円
② 売却した前の自宅の購入代金と譲渡費用の合計額 7,000万円
③ 譲渡損 4,000万円-7,000万円=▲3,000万円
④ 給与所得 1,000万円
⑤ 損益通算 1,000万円-3,000万円=▲2000万円

譲渡損の金額3,000万円となり他の所得と損益通算することができます。

②自宅の買換え(居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除)の適用要件等

先ほどの「売却のみ」の①同様、他所得と損益通算しても損失が残る場合、売却の年の翌年以降3年にわたって繰り越して控除することができます。

適用を受けるためには要件があります。

<売却物件について>

  • 所有期間が5年超えるマイホームとその敷地で、現在居住しているか、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却している。

※災害によって家屋を失った場合、家屋を失わなければ条件を満たしていた際は、敷地のみでも適用可能です。

<購入物件について>

  • 床面積50㎡以上のマイホームと敷地であること。
  • 前のマイホームを売却した年の前年1月1日から売却した年の翌年12月31日までに取得している。
  • 取得した年の翌年の12月31日までに住むか、住む見込みがある。
  • 返済期間10年以上の住宅ローンを利用している。
  • 所得金額が3,000万円を超えていない。

※3,000万円を超えない年は、受けることができる。


ペンギン生徒

現在、住んでいなくても大丈夫なんですね!それは助かります。

アザラシ先生

そうなんじゃよ。先に買い替え物件に住んでいる場合でも、適用されるのがありがたいの!

③同一年に2つ以上の土地や建物を売却ししたとき

同一年に土地や建物を売却して、一方では譲渡所得(売却益)、他方では譲渡損(売却損)が出た時は、利益と損失を損益通算(相殺)することができます。

利益が残れば、土地や建物の譲渡所得(売却益)として課税され、損失が出れば課税はされませんが、赤字が切り捨てとなります。

税理士監修者コメント

本村健一郎
投資用の不動産の売却損は他の所得と相殺することはできませんが、マイホームの売却損は損益通算することができることを覚えておきましょう。 税理士:本村健一郎の詳細

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