PR
マンション、土地建物などの不動産を売却して売却益が出ると、売却益に税率をかけたものが税金として課税されます。ですが、一定額を控除することができます。
控除によって税金が発生しなかったり、発生したとしても大幅に節税することができます。
このページでは不動産売却で使える控除の一覧と概要などについて解説します。
売却後の手取り額が1円でも増えるための一助になれば幸いです。
ペンギン生徒
アザラシ先生
まずは、個人が家やマンションなどの不動産を売却した得たお金(所得)を譲渡所得といいます。所得税は、譲渡所得がプラスになると税金が発生します。
以下が譲渡所得の計算式です。
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
譲渡価額とは、不動産を売却した時の価格です。
取得費とは、売却した不動産を購入した昔の価格です。
譲渡費用は仲介手数料等となります。
譲渡所得がプラスで税金が発生しても特別控除を使うことで課税譲渡所得が0円なら税金が発生しません。
課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除
ペンギン生徒
アザラシ先生
使える特例・控除 |
---|
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 |
所有期間10年を超える軽減税率 |
特定のマイホームを買い換えたときの特例 |
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
アザラシ先生
使える特例・控除 | |
---|---|
平成21年及び平成22年に取得した土地等を売却 | 長期譲渡所得の1000万円特別控除 |
収用等により土地建物を売却 | 5,000万円の特別控除の特例 |
特定土地区画整理事業等のために土地等を売却 | 2,000万円の特別控除の特例 |
特定住宅地造成事業のために土地等を売却 | 1,500万円の特別控除の特例 |
農地保有の合理化などのために土地を売却 | 800万円の特別控除の特例 |
アザラシ先生
まず1つめは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
この特別控除を知ることで譲渡所得がプラスでも、安心して不動産を売却することができます。
この制度を使うことで、自分が住んでいたマイホームを売却した際に、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
つまり利益が出ても3,000万円までなら税金(所得税と住民税)を納めなくても良いことになります。
控除を受けるためには、適用要件があります。
3,000万円特別控除は、「住まなくなった日から同日以後3年を経過する年の12月31日までの間に売却した場合」までは適用されます。
引っ越した後の3年目の12月31日までに売却すれば3,000万円特別控除の利用が可能
なお、この場合、住まなくなってからのどのような用途で使用していても、適用されるため、例えば元の自宅を貸家として貸し付けていたとしても、引っ越した後の3年目の12月31日までに売却すれば3,000万円特別控除を利用することができます。
ペンギン生徒
アザラシ先生
夫と妻が家屋と建物を1/2ずつ所有している等、共有名義の場合、夫と妻それぞれの譲渡所得から3,000万円控除を受けることができます。
所有者1人であれば控除額の限度が3,000万円であるのに対して、夫婦2人合わせて限度額が6,000万円分利用することができます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は、確定申告を行うことで適用される控除となります。もし、計算の結果、3,000万円控除をすれば課税譲渡所得が0円になったとしても、必ず申告が必要となります。
3,000万円特別控除の詳細は以下で詳しく解説しています。
不動産を売却した際に利益(譲渡所得)が発生すると税金(所得税と住民税)を支払う必要があります。しかし、個人が不動産を売却しやすくするため・・・
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、軽減税率の特例を受けることができます。課税譲渡所得が6,000万円以下の部分について税率が低くなります。
課税譲渡所得 | 所得税率 | 住民税率 |
---|---|---|
6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% |
6,000万円超の部分 | 15.315% | 5% |
この軽減税率は、3,000万円特別控除と併用することができますので、控除後の6,000万円以下の場合について軽減税率を受けることができます。
所有期間10年を超える軽減税率は、所有期間が10年を超えていれば適用されるため居住期間は関係ありません。
特定のマイホームを買い換えたときの特例とは、一定の要件を満たすマイホームを売却して新たなマイホームを買い換えた場合、売却価額と新しいマイホームの購入価額との差額だけを譲渡税の対象となる制度です。
売却価額<新居購入価額 の場合
例えば、4,000万円で家が売れ、5,000万円の新居を買い換えた際、旧宅の売却による譲渡所得が無かったものとすることができます。
売却価額>新居購入価額 の場合
例えば5,000万円で家が売れ、4,000万円の新居を買い替えた際、 1,000万円が課税譲渡所得金額の対象となります。
つまり、
売却価額-買換え価額=譲渡税
の対象となります。
アザラシ先生
買換え特例は、3,000万円特別控除と10年超軽減税率との併用ができません。いずれか、一方しか受けられませんので注意してください。
また、買換え特例は、新しいマイホームを購入しなければ適用を受けることができませんが、「買換え期限」と「居住期限」が定められています。
①売却したらすぐに購入しなければならない
新居は、マイホームを売却した年の前年中、もしくは売却した年または翌年中に購入しなければなりません。期限内に土地だけを購入しており、建物が完成していない場合は、適用を受けることができません。
②購入したらすぐに住まなければならない
新居は、購入するだけでなく、マイホームとして使用しなければ適用を受けることができません。
買換え特例は「課税の繰り延べ」となり、今回の売却で譲渡所得が発生しても譲渡が無かったものとしますが、「一生譲渡が無かった」ものとは見なされません。
将来、今回買換えたマイホームを売却する際は、買換え前のマイホームの購入価格で計算することになります。
従って、買換え特例は課税の繰り延べにすぎないため、買換えマイホームを次に売却する時は、税金が課税されます。
今回は譲渡所得が無かったことにされるが、将来に繰り越されるだけなので要注意
特例を受けるためには、適用要件があります。
アザラシ先生
一定の要件に該当するマイホームを売却した場合、赤字(譲渡損失)が発生しても給与所得などの他の所得と損益通算でき、引ききれない赤字(譲渡損失)を3年間の所得から差し引くことができます。
会社員でしたら最大4年間給与から差し引かれた所得税が戻ってきます。
特例を受けるためには、適用要件があります。
この特例は、住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失(赤字)が発生しており、買換えなくても、譲渡損失の損益通算と繰越控除が可能となります。
これは、先ほどご紹介した「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは異なり、譲渡損失(赤字)が損益通算の対象ではありません。
売却代金で返済しきれかなった部分が損益通算の対象となります。つまり、残債割れ物件のみが特例の対象となります。
土地の売却でも特定・控除を使うことができます。自分に当てはまる特例・控除がないか?確認しておきましょう。
この特例は平成21年~平成22年に取得した土地等を5年超(長期譲渡)した場合は、一定の要件を満たせば譲渡益から1,000万円の特別控除を受けることができます。具体的には平成27年1月1日以後の譲渡から適用されます。
例えば平成21年~平成22年に取得した物件であれば、今年中に売却したのであれば適用されます。
また、1000万円特別控除は、土地のみに適用されるため建物の譲渡所得には適用されません。
1000万円特別控除を受ける際には、確定申告が必要です。
特例を受けるためには、適用要件があります。
取得の内容
譲渡の範囲
手続き
土地や建物を収用による公共事業のために売却した場合は、最大5,000万円まで控除することができます。
主な適用要件は以下となります。
この特別控除は数年にまたがる公共事業の場合は、最初に売却した年しか適用されません。
また、5,000万円の特別控除と選択適用できる、代替特例(収用の代替え資産の特例)がありますので、いずれかを選択することができます。
収用等により取得した補償金等で、一定期間内に受領補償金の額以上の代替資産を取得した場合には、課税しない(課税の繰り延べ)制度です。収用によって2年以内に買換え物件を取得した場合は、譲渡がなかったとする特例です。
国、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構または地方住宅供給行公社に土地区画整理事業による宅地造成に伴う土地を売却する際は、最大2,000万円を譲渡所得から控除することができます。
また、土地区画整理事業以外でも防災街区整理事業、住宅街整理事業、第一種市街地再開発事業のために譲渡した場合にも控除できます。
特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合、最大1,500万円を譲渡所得から控除できます。
農業委員会のあっせんによって農地を地域の担い手に売却した場合、最大800万円を譲渡所得から控除できます。
不動産を高く、しかも早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。しかし、不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。
あなたが売却しようとしている不動産を得意とする不動産会社に依頼することが重要です。
そのような不動産会社は、不動産一括査定サイトを使えば効率的に探すことができます。
不動産の一括査定サイトは、自分の不動産情報と個人情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に完全無料で査定を依頼することができます。
一括査定サイトを使えば、自分が売ろうとしている不動産売却に強い会社を効率よく探すことができます。
納得のいく査定根拠を示してくれる不動産会社なら、不動産売却が得意な業者であると言ってもいいでしょう。
また、具体的な売却時期が決まっていなくても査定だけでもOKです。査定結果を見て、売却するか?しないか?を検討しても問題ありません。
一括査定サイトは、30サイト以上もあります。まともに稼働していないのを除いたとしても、どれを使えばいいか迷ってしまいますよね。
そこで、不動産いろは編集部では、運営歴や利用者の評判などを加味して、信頼できる10サイトを厳選してお勧めしています。
サイト名 | メリット | デメリット | 対応地域 | サービス 開始年 |
---|---|---|---|---|
★★★★★![]() 公式 サイトへ |
・日本初の不動産一括査定サイト ・大手NTTデータグループの運営だから安心 ・売却ノウハウ本を無料ダウンロードできる |
・提携社数は多くない | 全国 | 2001年 |
★★★★★![]() 公式 サイトへ |
・超大手だけに査定依頼できる | ・中小の不動産会社との提携はない ・大都市に偏っている |
全国(大都市) | 2016年 |
★★★★★![]() 公式 サイトへ |
・東証プライム上場企業が運営する ・売主の味方としてのエージェント制 |
・大都市に偏っている | 全国(大都市) | 2015年 |
★★★★★![]() 公式 サイトへ |
・提携社数が多い ・不動産会社ごとの専用ページがあり、特徴やアクセス、スタッフ紹介まで詳しく見ることができる。 ・農地査定ができる |
・運営歴が浅い | 全国 | 2014年 |
★★★★★![]() 公式 サイトへ |
・提携社数が多い ・売却相談をメールor対面で可能 ・不動産会社に代わりに断る「お断り代行サービス」がある ・査定後フォローをしてもらえる ・農地査定ができる |
・運営会社が非上場 | 全国 | 2007年 |
不動産一括査定サイトの賢い使い方として、お住まいの地域に合わせて組み合わせて利用するのが一番です。
1つだけ不動産一括査定サイトを利用しても、地域によってベストな不動産会社が見つかるとは限りません。
複数の不動産一括査定サイトを組み合わせて利用することで、ご自身の不動産売却にぴったりの不動産会社が必ず見つかります。
当サイトでは、以下の組み合わせがベストな選択だと考えてますので、ぜひ複数の不動産一括査定サイトをご利用ください。
3大都市圏・札幌市・福岡市 | それ以外の地域 |
---|---|
![]() 公式 サイトへ + ![]() 公式 サイトへ + ![]() 公式 サイトへ |
![]() 公式 サイトへ + ![]() 公式 サイトへ + ![]() 公式 サイトへ |
ポイント | ポイント |
大都市に強い「すまいValue」「おうちクラベル」で売却に強い有名大手を網羅。「HOME4U」を加えることで中堅や地元の実力企業も候補に入れる。 | 地域によっては、提携不動産会社が少ない場合もあるため、提提会社数の多い3サイトを組み合わせたのがポイント。 |
日本初の一括査定「HOME4U」悪質業者は徹底排除!
査定依頼数は累計35万件。年間700万人が利用
業界を代表する大手6社の査定だから安心安全「すまいValu」
提携不動産会社数1,700社以上!
利用者数は1,000万人を突破!