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不動産売却で使える控除の一覧を徹底解説

不動産売却で使える控除の一覧を徹底解説のイメージ

マンション、土地建物などの不動産を売却して売却益が出ると、売却益に税率をかけたものが税金として課税されます。ですが、一定額を控除することができます。

控除によって税金が発生しなかったり、発生したとしても大幅に節税することができます。

このページでは不動産売却で使える控除の一覧と概要などについて解説します。

売却後の手取り額が1円でも増えるための一助になれば幸いです。


ペンギン生徒

せっかく不動産を売却するんですから、税金面で恩恵を受けたいですよね!

アザラシ先生

そうじゃろ!ぜひこのページで自分のケースに見合った特例があれば、積極的に活用して欲しい。

不動産を売却した時は控除が受けられます

まずは、個人が家やマンションなどの不動産を売却した得たお金(所得)を譲渡所得といいます。所得税は、譲渡所得がプラスになると税金が発生します。

以下が譲渡所得の計算式です。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

譲渡価額とは、不動産を売却した時の価格です。
取得費とは、売却した不動産を購入した昔の価格です。

譲渡費用は仲介手数料等となります。

特別控除を適用した場合

譲渡所得がプラスで税金が発生しても特別控除を使うことで課税譲渡所得が0円なら税金が発生しません。

課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除


ペンギン生徒

譲渡所得がプラスでも特別控除を使えば税金が0円になるってお得ですね。

アザラシ先生

そうじゃろ!多くの人が特別控除の恩恵を受けられるので、ぜひ有効に活用して欲しいものじゃ。

マイホームなどの居住用財産で使える特例・控除

使える特例・控除
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
所有期間10年を超える軽減税率
特定のマイホームを買い換えたときの特例
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

アザラシ先生

これらが、マイホームの売却で使える代表的な特例じゃよ!

土地の売却で使える特例・控除

使える特例・控除
平成21年及び平成22年に取得した土地等を売却長期譲渡所得の1000万円特別控除
収用等により土地建物を売却5,000万円の特別控除の特例
特定土地区画整理事業等のために土地等を売却2,000万円の特別控除の特例
特定住宅地造成事業のために土地等を売却1,500万円の特別控除の特例
農地保有の合理化などのために土地を売却800万円の特別控除の特例

アザラシ先生

ややマニアックになるが土地の売却で使える特例じゃ!

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

まず1つめは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

この特別控除を知ることで譲渡所得がプラスでも、安心して不動産を売却することができます。

この制度を使うことで、自分が住んでいたマイホームを売却した際に、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

つまり利益が出ても3,000万円までなら税金(所得税と住民税)を納めなくても良いことになります。

控除を受けるためには、適用要件があります。

控除を受けるための適用要件
  • 譲渡した不動産がマイホーム(自分が住んでいる建物及びその敷地)であること。
  • 譲渡した年の前年または前々年に、この特例と買換え特例と繰越控除の特例を受けていない。
  • 譲渡先が子供や配偶者などの特殊関係者ではない。

引っ越してから3年目の12月31日までに売却すれば控除を受けられる

3,000万円特別控除は、「住まなくなった日から同日以後3年を経過する年の12月31日までの間に売却した場合」までは適用されます。

引っ越した後の3年目の12月31日までに売却すれば3,000万円特別控除の利用が可能

なお、この場合、住まなくなってからのどのような用途で使用していても、適用されるため、例えば元の自宅を貸家として貸し付けていたとしても、引っ越した後の3年目の12月31日までに売却すれば3,000万円特別控除を利用することができます。


ペンギン生徒

先に購入物件に住んでいる人でも使える特例なのがありがたいですね。

アザラシ先生

そうじゃな!空き家になった家でも3年目まで使えるので、これからゆっくり売りたいに人には最適じゃな。

夫婦共有の場合ダブルで控除が受けられる

夫と妻が家屋と建物を1/2ずつ所有している等、共有名義の場合、夫と妻それぞれの譲渡所得から3,000万円控除を受けることができます。

所有者1人であれば控除額の限度が3,000万円であるのに対して、夫婦2人合わせて限度額が6,000万円分利用することができます。

必ず確定申告が必要

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は、確定申告を行うことで適用される控除となります。もし、計算の結果、3,000万円控除をすれば課税譲渡所得が0円になったとしても、必ず申告が必要となります。

3,000万円特別控除の詳細は以下で詳しく解説しています。

超簡単!3,000万円特別控除。不動産を売却しても税金が発生しません。

不動産を売却した際に利益(譲渡所得)が発生すると税金(所得税と住民税)を支払う必要があります。しかし、個人が不動産を売却しやすくするため・・・

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所有期間10年を超える軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、軽減税率の特例を受けることができます。課税譲渡所得が6,000万円以下の部分について税率が低くなります。

課税譲渡所得 所得税率 住民税率
6,000万円以下の部分 10.21% 4%
6,000万円超の部分 15.315% 5%

この軽減税率は、3,000万円特別控除と併用することができますので、控除後の6,000万円以下の場合について軽減税率を受けることができます。

所有期間10年を超える軽減税率は、所有期間が10年を超えていれば適用されるため居住期間は関係ありません。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例とは、一定の要件を満たすマイホームを売却して新たなマイホームを買い換えた場合、売却価額と新しいマイホームの購入価額との差額だけを譲渡税の対象となる制度です。

売却価額<新居購入価額 の場合

例えば、4,000万円で家が売れ、5,000万円の新居を買い換えた際、旧宅の売却による譲渡所得が無かったものとすることができます。

売却価額>新居購入価額 の場合

例えば5,000万円で家が売れ、4,000万円の新居を買い替えた際、 1,000万円が課税譲渡所得金額の対象となります。

つまり、

売却価額-買換え価額=譲渡税

の対象となります。


アザラシ先生

買換え特例は、「売却価額<新居購入価額」である必要があるのじゃよ!

3,000万円特別控除と軽減税率との併用ができない

買換え特例は、3,000万円特別控除と10年超軽減税率との併用ができません。いずれか、一方しか受けられませんので注意してください。

代わりのマイホームを購入することが必要

また、買換え特例は、新しいマイホームを購入しなければ適用を受けることができませんが、「買換え期限」と「居住期限」が定められています。

①売却したらすぐに購入しなければならない

新居は、マイホームを売却した年の前年中、もしくは売却した年または翌年中に購入しなければなりません。期限内に土地だけを購入しており、建物が完成していない場合は、適用を受けることができません。

②購入したらすぐに住まなければならない

新居は、購入するだけでなく、マイホームとして使用しなければ適用を受けることができません。

利用する際は課税の繰り延べなので次の売却では要注意

買換え特例は「課税の繰り延べ」となり、今回の売却で譲渡所得が発生しても譲渡が無かったものとしますが、「一生譲渡が無かった」ものとは見なされません。

将来、今回買換えたマイホームを売却する際は、買換え前のマイホームの購入価格で計算することになります。

従って、買換え特例は課税の繰り延べにすぎないため、買換えマイホームを次に売却する時は、税金が課税されます。

特例を受けるためには、適用要件があります。

  • 売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えている
  • 売却日までの間にマイホームに10年以上居住している
  • 売却したマイホームが1億円以下である
  • 買換えた建物の床面積が50㎡以上ある
  • 買換えた土地の地積が500㎡以下である

アザラシ先生

将来の課税を繰り延べるだけなので、利用するか?どうかは慎重にな!

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

一定の要件に該当するマイホームを売却した場合、赤字(譲渡損失)が発生しても給与所得などの他の所得と損益通算でき、引ききれない赤字(譲渡損失)を3年間の所得から差し引くことができます。

会社員でしたら最大4年間給与から差し引かれた所得税が戻ってきます。

特例を受けるためには、適用要件があります。

  • 売却年の1月1日において所有期間5年を超えるマイホームを売却して赤字(譲渡損失)が発生している。
  • 代わりのマイホームを売却年、売却年の前年、売却年の翌年までに取得し、取得年の翌年12月31日までに居住すること。
  • 買い換えたマイホームにおける一定の住宅ローン(償還期間10ね以上)の残高があること。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失(赤字)が発生しており、買換えなくても、譲渡損失の損益通算と繰越控除が可能となります。

これは、先ほどご紹介した「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは異なり、譲渡損失(赤字)が損益通算の対象ではありません。

売却代金で返済しきれかなった部分が損益通算の対象となります。つまり、残債割れ物件のみが特例の対象となります。

収用などの土地売却で使える特例・控除

土地の売却でも特定・控除を使うことができます。自分に当てはまる特例・控除がないか?確認しておきましょう。

長期譲渡所得の1000万円特別控除

この特例は平成21年~平成22年に取得した土地等を5年超(長期譲渡)した場合は、一定の要件を満たせば譲渡益から1,000万円の特別控除を受けることができます。具体的には平成27年1月1日以後の譲渡から適用されます。

例えば平成21年~平成22年に取得した物件であれば、今年中に売却したのであれば適用されます。

また、1000万円特別控除は、土地のみに適用されるため建物の譲渡所得には適用されません。

1000万円特別控除を受ける際には、確定申告が必要です。

特例を受けるためには、適用要件があります。

特例を受けるための適用要件
取得時期と譲渡時期
  • 平成21年1月1日~12月31日に取得した土地は平成27年以降の売却であること。または、平成22年に1月1日~12月31日に取得した土地は平成28年以降の売却であること。

 

取得の内容
  • 取得先が配偶者(内縁関係)、直系血族、同族会社ではない。
  • 相続、贈与、遺贈によって取得ではない。
  • 交換による取得ではない。
  • 所有権移転外リース取引による取得ではない。
  • 代物弁済弁済による取得ではない。

 

譲渡の範囲
  • 譲渡には譲渡所得の起因となる不動産の貸付を含むものとする。
  • 所得税法の交換、収用交換等の5,000万円特別控除、居住用の3,000万円特別控除等の適用を受ける場合には、この特例の譲渡の範囲に含まれない。
  • 年中に譲渡したこの特例の対象となる土地等の全部または一部につき事業用資産の買換等の一定の特例を受けないこと。

 

手続き
  • 確定申告時に特例を適用すると記載して、平成21年1月1日から平成22年12月31日までに取得したことを証明する書類(売買契約書の写し・土地の登記簿謄本)を添付する。

5,000万円の特別控除の特例

土地や建物を収用による公共事業のために売却した場合は、最大5,000万円まで控除することができます。

主な適用要件は以下となります。

特別控除の適用要件
  • 収用等による譲渡であること。
  • 棚卸資産(商品)の譲渡ではないこと。
  • 対価補償金に該当すること。
  • 土地建物は個人が所有する固定資産であること。
  • 年中に収用交換等されたすべての資産について、「収用等の代替資産取得の特例」を受けていないこと。
  • 買取の申し出があった日から6ヶ月以内に売却していること。
  • 最初に買取の申し出を受けた人が売却していること。ただし、最初に買取りの申し出を受けた者から相続または遺贈によって取得した場合はこの特例が利用可能。売買や贈与等によって取得した場合はこの特例を受けられません。
  • 同一の収用事業であり、A譲渡は本年、B譲渡は翌年など年度がまたがった場合はA譲渡のみであること。
  • 「収用等の代替資産取得の特例」の適用を受ける予定であったところ、期限内に代替資産を取得できなかったため、修正申告書を提出するときはこの特例が利用可能。

この特別控除は数年にまたがる公共事業の場合は、最初に売却した年しか適用されません。

また、5,000万円の特別控除と選択適用できる、代替特例(収用の代替え資産の特例)がありますので、いずれかを選択することができます。

収用の代替え資産の特例

収用等により取得した補償金等で、一定期間内に受領補償金の額以上の代替資産を取得した場合には、課税しない(課税の繰り延べ)制度です。収用によって2年以内に買換え物件を取得した場合は、譲渡がなかったとする特例です。

  • 収容等による譲渡であること。
  • 棚卸資産(商品)の譲渡ではないこと。
  • 対価補償金に該当すること。
  • 収容等の5,000万円特別控除の特例を受けていないこと。
  • 収容等のあった日から2年以内に代替資産を取得すること。
  • 代替資産は、個別法、一組法、事業継続法の要件を満たすこと。

2,000万円の特別控除の特例

国、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構または地方住宅供給行公社に土地区画整理事業による宅地造成に伴う土地を売却する際は、最大2,000万円を譲渡所得から控除することができます。

また、土地区画整理事業以外でも防災街区整理事業、住宅街整理事業、第一種市街地再開発事業のために譲渡した場合にも控除できます。

1,500万円の特別控除の特例

特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合、最大1,500万円を譲渡所得から控除できます。

800万円の特別控除の特例

農業委員会のあっせんによって農地を地域の担い手に売却した場合、最大800万円を譲渡所得から控除できます。

税理士監修者コメント

本村健一郎
不動産の売却には、譲渡益のケースでも譲渡損のケースでも税金の計算で有利となる特例があります。どの特例が使えるかしっかりと把握しましょう。 税理士:本村健一郎の詳細

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