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不動産売却時の消費税が発生する、発生しないケースとは?

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不動産売却においてどの程度の税金を納める義務があるのか?誰もが気になるところだと思います。中でも消費税は、売却益(譲渡所得)が発生しなくても負担が必要となる場合があります。

このぺージでは不動産取引で消費税が発生する、発生しないケースに焦点を絞って解説します。

消費税の課税対象者を把握しておこう

消費税は、物の販売、サービスの提供に対して課税されます。課税対象は、事業者となり個人事業者と法人(株式会社、有限会社等)となります。

消費税が課税される対象事業は、建売住宅などの分譲を行い反復・継続して対価を得ている場合です。

個人が不動産を売却すると所得税が課税されますが、消費税は課税されません。それは、個人が自宅を売却する行為は、事業者が事業として行う取引ではないからです。

また個人事業者が事業に関係ない自宅を売却しても消費税は課税されません。

不動産売却時における消費税の課税対象、非課税対象とは?

まずは、売却不動産の物件種別と誰が売却するかによって、変わります。

売却不動産の種類

売主が「個人」 売主が「事業者(不動産会社)」
土地 非課税 非課税
建物 非課税 課税
中古戸建て 非課税 課税
中古マンション 非課税 課税
投資用戸建て 課税 課税
投資用マンション 課税 課税
新築戸建て 課税
新築マンション 課税

まず、不動産売却において消費税が課税されるのは、建物のみで土地には課税されません。

土地は、建物と異なり、老朽化しないため、消費の対象に含まれないからです。

また、消費税は、売主が「事業主」の場合に発生する税金であるため、消費税が発生するのは、不動産会社が売却する場合や、個人事業者などがオーナーとしての不動産賃貸などの投資用物件を売却するのみとなります。


ペンギン生徒

個人でもオーナーとして投資物件を売却する際は課税されるんですね


アザラシ先生

マイホームは消費税とは無縁なんじゃが投資用物件は課税されるんじゃよ。

■不動産売却における消費税

土地 非課税
建物 個人
事業主 課税対象

また不動産売却で消費税が課税されないのは以下となります。

土地の定着物(樹木や石垣など土地と一体で売却する場合)

仲介手数料は消費税の課税対象

不動産を売却する際には、仲介業者へ買主と探索するために、仲介に入ることが一般的です。

不動産仲介会社が間に入って、売買が成立した場合、売主は売買価格に応じて仲介手数料を支払います。

仲介手数料は、上限金額が決まっており、以下の通りとなります。

売却価格 仲介手数料の上限
200万円以下 売却価格×5%
200万円超から400万円以下 売却価格×4%+2万円
400万円超 売却価格×3%+6万円

不動産仲介会社は、事業主として買主を探索するサービスを売主に提供しているため、売主はサービス料金(仲介手数料)に対して消費者として消費税を負担しています。

仲介手数料+別途消費税(仲介手数料×消費税率)

司法書士への報酬は消費税の課税対象

売却時の不動産に住宅ローンが残っていた場合、売買代金でローンを完済することになります。

引き渡しの際は、完済と同時に抵当権を抹消するための登記手続きを行います。この時、司法書士へ抵当権抹消登記を依頼するのが一般的です。

司法書士へ依頼した場合の司法書士報酬は、10,000円程度を支払いますが、司法書士への報酬として別途消費税(報酬×消費税率)がかかります。

繰り上げ返済手数料は消費税の課税対象

また、ローンを一括で返済した際、金融機関によっては「繰り上げ返済手数料」が発生する場合があります。この返済手数料にも別途消費税(繰り上げ返済手数料×消費税)が課税されます。

登録免許税と印紙税は非課税対象

不動産売却の際に、抵当権抹消を行う際の登録免許税や売買契約書に貼付する収入印紙代(印紙税)がありますが、そもそもこれ自体が税金のため、税金にしての二重課税はありません。つまり消費税は課税されません。

土地家屋調査士

土地家屋調査士は測量および不動産の表示登記を行う専門家です。不動産の売却では境界が定まっていない時の測量や建物を取り壊した際の滅失登記、住所変更の登記手続きなどを行います。

司法書士同様、土地家屋調査士への報酬として別途消費税(報酬×消費税率)がかかります。

税理士

税理士は、各種税金の申告・申請・税務書類の作成、税務相談など税金に関わる専門家です。 不動産売却では譲渡所得税が発生する際は、確定申告を行いますが、税理士に確定申告書の作成を依頼することも可能です。

税理士への報酬として別途消費税(報酬×消費税率)がかかります。


ペンギン生徒

こうやって見てみると不動産取引は様々な業者が絡んでいますね!


アザラシ先生

それぞれの業者に消費者として消費税を支払う必要があるんじゃよ。

不動産売却時における消費税の計算例

それでは、不動産売却における消費税を計算したいと思います。

対象物件 価格
売却価格 5,000万円
土地価格 3,000万円
建物価格 2,000万円
抵当権抹消費用 10,000円
繰り上げ返済手数料 5,000円
消費税の計算
  • 仲介手数料・・・(5,000万円×3%+6万円)×1.08=1,684,800円
  • 抵当権抹消費用・・・1万円×1.08%=10,800円
  • 繰り上げ返済手数料・・・5,000円×1.08%=5,400円

合計・・・1,684,800円+10,800円+5,400円=1,701,000円

不動産賃貸物件における消費税の課税対象、非課税対象とは?

マンション経営などの不動産賃貸は、消費税が課税される場合があります。この場合は、事業者として消費税を納める必要があります。

課税対象 土地貸付による地代(1か月未満)
住宅の一次貸付家賃(1か月未満)
オフィスや店舗の貸付代(テナント代)
賃料には含めない場合の駐車場代
非課税対象 土地貸付による地代
住宅の家賃
家賃と共に納める駐車場代
退去時に返金される保証金や敷金等の一時金

分譲マンションにおける消費税の課税対象、非課税対象とは?

課税対象 管理会社へ委託している管理手数料
非課税対象 管理組合が徴収する管理費、修繕積立金、組合費等
マンションの住民が使用する駐車場使用料

個人が不動産を売却するなら消費税増税など気にしなくてもよい

家などの居住用不動産を個人が売却すると消費税が課税されないため、消費税増税の駆け込み需要などを気にする必要がありません。

なぜなら、消費税は「事業者」に課税されるものであって、「個人」には課税されないからです。

しかし、仲介手数料や司法書士報酬は、課税対象となるため、費用を抑える方法を解説したいと思います。

不動産売却で抑えることができる費用

不動産売却では、以下の費用が発生します。

不動産売却で発生する費用
  • 1. 登録免許税や印紙税などの税金
  • 2. 司法書士報酬や不動産仲介会社への仲介手数料

2については、課税事業者に対して支払う料金となるため、交渉次第では費用を抑えることができます。

仲介手数料を節約する

上記手数料の中で、最も金額的に大きいのが、不動産会社へ支払う仲介手数料となります。

仲介手数料は、売買価格×3%+6万円が一般的です。しかも、仲介手数料には、別途消費税がかかります。

この仲介手数料は、売買価格毎に上限は決まっているものの、売却価格が高くなればなるほど、仲介手数料も高くなります。

私の経験上、専任媒介契約や専属専任媒介契約で仲介を依頼すると、値引き交渉に応じる業者が多くなります。

値引き交渉のポイントは、媒介契約締結前に行ってください。購入希望者が決まった後に交渉しても、揉めます。

「話が違う。」「言った。言わない。」などの問題に発展する場合もあるため注意してください。

税理士監修者コメント

本村健一郎

不動産取引には、消費税がかかるものとかからないものがあります。契約書や領収書などで消費税がかかっているかどうかを確認しましょう。

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