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不動産売却の節税対策まとめ(譲渡税、相続)

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不動産を売却すると、多額のお金が入ってきます。

金額が大きいだけに、税金が気になる方も多いと思います。

不動産売却では大きな金額が動きますので、税金が気になるのも無理はありません。

  • 不動産売却の節税方法を詳しく解説して欲しい。
  • 素人には、複雑なので難しい専門用語を使わずわかりやすく解説して欲しい。
  • 情報収集が面倒なので1サイトだけで節税対策全て教えて欲しい。

このようなお考えを少しでもおありなら、当ページがお役に立つと思います。

ぜひ、このページを最後までご覧ください。不動産売却の節税対策が、ほぼ完璧にご理解いただけると思います。

不動産売却における節税対策一覧

このページでは、買った時の値段よりも、売った時の値段の方が高かった方、つまり売却益が出た方のみに特化した内容です。

売却損が出た方で、①マイホームを買い替えた方や②売りっぱなしの方は、以下のページ参考になります。

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不動産売却における節税対策①(譲渡税)

個人の方が不動産を売却して売却益が出ると譲渡税として所得税と住民税が課税されます。

少しここから専門用語交えて解説しますので、用語の意味を定義しておきます。

用語 意味
譲渡所得 不動産を売却して得た所得(売却益)
課税譲渡所得 譲渡所得から特別控除等を除いた所得
※課税譲渡所得に税率を掛けて譲渡税を計算します。
税率 短期、長期、10年超の軽減税率の3種類
※税率については後で詳しく解説します。
譲渡税 所得税(復興所得税含)+住民税

最終的に不動産を売却して譲渡税を計算するわけですが、以下の算式で計算します。

譲渡税={譲渡収入-(取得費+譲渡費用)-特別控除}×税率

個人が不動産を売却する際は、仲介手数料などの諸費用が発生しますが、売却後の譲渡税は結構な額になる可能性があります。

このページでは、不動産売却における節税対策にフォーカスしていますので、譲渡税の計算方法などが知りたい方は、以下のページが参考になります。

かなり読み応えがあるページですが、以下を読むだけで税金の計算方法はほぼ完璧に理解できますので、ぜひご覧ください。

【保存版】不動産売却にかかる税金の種類・節税・税率と計算方法

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最低でも所有期間5年超、欲を言えば10年超で売却する

まず、節税対策の一つ目としては、不動産を売却して売却益(譲渡所得)が発生すると、最大で約40%も税金がかかります。

税率が所有期間によって変わるため、売却時期を数か月ずらしただけで、約20%で済みます。

譲渡所得 所得税 住民税
短期譲渡所得(所有期間5年以下) 30.63% 9%
長期譲渡所得(所有期間5年超) 15.315% 5%

所有期間が5年を超えているか?否か?で税金が倍近く変わります。節税するなら、所有期間5年を超えるようにしましょう。

さらに、もっと欲を言えば10年超えると約14%まで下がりますので、節税するなら10年超所有したいところです。

所有期間10年超 譲渡所得が6,000万円以下 譲渡所得が6,000万円超
6,000万円以下の部分 6,000万円超の部分
所得税 10.21% 10.21% 15.315%
住民税 4% 4% 5%
合計 14.21% 14.21% 20.315%

仮に売却益(譲渡所得)が2,000万円だとして、短期、長期、10年超それぞれの税率で譲渡税を計算してみます。

7,926,000円=20,000,000円×39.63%=短期

4,063,000=20,000,000円×20.315%=長期

2,842,000円=20,000,000円×14.21%=10年超

所有期間5年以内の短期と所有期間10年超とでは、なんと500万円以上も節税できます。

一般の方で、不動産を売却する機会は、人生の中で、そう何度も経験することは無いと思います。

他の節税対策は知らなくても、マイホームの売却なら、①所有期間による税率の違いと後から解説する②3,000万円特別控除。

この2つだけ押さえておけば節税対策としては、バッチリです。

利益と損失が出る物件を売却して損益通算(相殺)する

同じ年に、親から相続した不動産とマイホームの両方を売却して、一方では利益、他方では損失が出た時は、利益と損失を差引き計算することができます。

利益が残れば、売却益(譲渡所得)として課税し、損失が出れば課税されません。しかし、赤字は切り捨てとなります。

これは、損益通算と呼ばれるもので、法人ではよく行われる節税対策ですが、個人の場合でも、同じ年に2つ以上の不動産を売却した場合に限り損益通算することができます。

マイホームを売却して赤字だったときの税金が安くなる場合の特例がありますので、売却損が発生しそうな方は、以下のページが参考になります。

不動産売却で損失が出ても確定申告した方が良い理由

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取得費を明確にする

節税対策の2つ目は、取得費を明確にしましょう。
取得費とは、売却対象不動産の取得に要した金額(購入代金)のことを指します。

その他、不動産の購入代金以外では、不動産会社への仲介手数料や登記費用、印紙代なども取得費に含めることができます。

不動産売却において節税対策するなら、取得費として計上できるものは、全て計上することで節税対策にもなります。

数年前のリフォームや壁の塗り替え、壁紙の張替えなども取得費として計上できる場合があります。

以下のページは、取得費に計上できるものと計上できないものをまとめた取得費の解説に特化したページです。

例えば借入金の利子、保証料なども取得費として参入することができます。詳しくは、以下のページをご覧ください。

不動産売却で取得費となるもの、ならないもの一覧

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マイホームの売却なら3,000万円特別控除を適用する

先に解説しました税率と併せて節税対策で威力を発揮するのが、3,000万円特別控除です。

譲渡税の計算式は、以下となりますが、特別控除の3,000万円を差し引いても、プラス(課税譲渡所得が発生)の場合に限って、税金がかかります。

譲渡税={譲渡収入-(取得費+譲渡費用)-特別控除}×税率

つまり、売却益が3,000万円以下なら、税金を支払う必要がありません。

また、3,000万円特別控除を適用しても、まだプラスの場合は、所有期間10年超の軽減税率をダブルで適用することができます。

マイホームの売却なら

・所有期間10年超の軽減税率
・3,000万円特別控除

ダブル適用できるため、この2つさえ押さえておけばバッチリです。

3,000万円特別控除は、以下のページで詳細に解説しています。必ず確認をお願いいたします。

超簡単!3,000万円特別控除。不動産を売却しても税金が発生しません。

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脱税行為は絶対NG!

先ほど取得費について触れましたが、計上できる取得費が多ければ多いほど、売却益(譲渡所得)が少なくなります。

ネット上のQ&Aサイトを見ていますと脱税を指南する書き込みが見受けられますので、絶対に信用してはいけません。

例えば、リフォーム業者や土建屋の中には、額面の10%程度で、嘘の領収書を発行してくれる業者がいます。

・防蟻工事一式:150万円

・床下泥撤去入替:100万円

・床下歪み直し一式:100万円

ポイントは、外見上判断できない項目で領収書を発行することです。

この程度で税務調査されることは無いと言い切っている書き込みがありますが、脱税ですので絶対NGです。

不動産売却における節税対策②(相続)

このページをご覧の方の中には、実家を相続したそんな方も多いと思います。

そして相続した不動産を売却する方の節税対策について解説します。

取得費を明確にする

相続した不動産を売却する際でも取得費を明確にすることが非常に重要です。

特に相続した不動産の場合、取得した際の金額がわからない場合は、譲渡価額(売却代金)の5%しか取得費とすることができません。

概算取得費の計算式

概算取得費=譲渡価額(売却代金)×5%

本来なら譲渡税がかからない場合でも、取得時の金額がわからない場合は、取得費を証明する資料が無ければ、譲渡税が発生する場合があります。

譲渡税を節税するためには、取得費を明確にすることが欠かせませんが、万が一、概算取得費(5%)で計算する事態になっても、今から解説する取得費加算の特例や3,000万円特別控除が使えますので、諦めないでください。

取得費加算の特例を適用する

相続した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合は、不動産の取得費に加算するという「相続税の取得費加算の特例」が設けられています。

取得費加算の特例によって、売却した不動産にかかっていた相続税を売却時の取得費に加算することで、売却益(譲渡所得)が減って譲渡税を節税することができます。

相続税の取得費加算の計算式

相続税額×相続税評価額/相続税の課税価格

相続した実家でも3,000万円特別控除を適用する

相続によって空き家になった実家でも3,000万円特別控除が適用されます。

通常のマイホームを売却した場合と同様に売却益が3,000万円以下なら、税金を支払う必要がありません。

相続した実家を売却予定の方は、以下のページで適用要件等を詳しく解説していますので、ぜひ確認してください。

相続した不動産の売却。税金、諸費用いくらかかるの?

「親が亡くなって相続した不動産を売却したい。」そんな方はぜひ、当ページをご覧ください。また、相続した不動産を売却し利益…

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不動産売却における節税対策に関するQ&A

自宅や別荘を維持する場合、会社を設立、持ってもいた方が節税できますか?
法人名義の不動産の場合は、固定資産税などを経費で落とせるため、節税対策としては最もポピュラーな手法です。
また、遺産相続の際、「個人の財産が個人に移る事」を指しますので、法人登記されている不動産には相続税が課税されることはありません。
譲渡税対策として、個人所有の不動産を法人へ売却すると節税対策になりますか?
一般的には建物だけを法人へ売却、土地は個人所有のままにすることが多いかと言いますと、
建物だけの売却なら簿価で売買すればよく、土地は高額になる場合あるため時価の算定が難しく、建物だけを簿価で売買すれば譲渡益が発生しません。
なお、個人の税率は最高50%以上ですが法人の税率は35%もありません。均等割り程度の金額が簡単にペイできる程度の資産をお持ちの方が取り組むことだと思います。
複数の相続予定者を役員として役員報酬と会社の利益で個人所有の場合よりも節税となるのが基本的な考え方です。
土地売却or土地活用どちらが節税になりますか?
土地活用の場合、新たな賃貸住宅の借入によって、土地の資産を下げて借金分を損益通算することで節税することができます。
しかし、立地にもよりますが、築10年超で赤字の物件が多く、何のための節税だったのか?と首をかしげたくなる物件が多いのも実情です。

税理士監修者コメント

本村健一郎
不動産の売却に関する特例は多いですが、確定申告をすることで初めて特例を受けることができるので、忘れずに申告をするよう心がけましょう。

税理士:本村健一郎の詳細

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