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不動産売却で所得を得たら扶養から外れてしまうのか?

不動産売却で所得を得たら扶養から外れてしまうのか?のイメージ

相続などで不意に不動産を手に入れる主婦の方などもいますが、不動産は所有しているだけで様々な税金が掛かってしまいます。使用しない不動産であれば、売却してお金に変えてしまったほうが良いと考える方も多いはず。

ですが、不動産を売却して所得を得てしまったら扶養から外れてしまうのではないか?という疑問が生まれます。結論を先に言ってしまえば、条件によっては扶養から外れてしまう場合があります。

扶養から外れてしまう場合とはどのような場合なのでしょうか。


ペンギン生徒

この前、専業主婦のペン子さんが親から相続した不動産を売却したのでご主人の扶養から外れるかも知れないと言ってたのを思い出しました。

アザラシ先生

不動産を売却して利益(譲渡所得)が出ると金額によって扶養から外れる可能性があるので、このページでしっかりと勉強することが大切じゃぞ!

不動産売却で扶養から外れてしまう場合の条件とは

そもそも扶養には税金の扶養と、社会保険の扶養の二種類があります。詳しくは後述しますが、不動産を売却した年の年間総所得金額が38万円を超えてしまうと税金の扶養から外れてしまいます。

そして、社会保険の扶養は年間収入が130万円以上になった場合には扶養から外れてしまう可能性があります

なので、土地などの不動産の売却収入は社会保険の扶養には影響を与える可能性が小さいです。

38万円や130万円という金額を聞くと、不動産を売却した場合には簡単に超えてしまうのでは無いか?と思われてしまうかもしれませんが、不動産を売却して実際に得た金額全額が総所得金額になるわけではありません。

不動産取得するために掛かった費用や減価償却費など様々なものを総所得金額から差し引くことができます。それぞれ詳しく確認していきましょう。


アザラシ先生

まずは、税金と社会保険の2種類の扶養を理解することが大切じゃぞ!社会保険については、以下のページでも詳しく解説しておるぞ。
不動産売却すると翌年の住民税や健康保険料が大幅アップするって本当なの?

土地や家などの不動産を売却する際に、「いくらくらいの金額で売れるのか?」ばかり目がいきがちですが、売却できても利益が発生すると所得税と住民税が発生します。

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不動産売却での所得金額の計算方法

不動産売却で得た所得金額を計算する上でまず、覚えておいてもらいたいのが不動産売却で得た所得は譲渡所得に当たるという点です。

不動産売却であれば、不動産所得では無いのか?と思われがちですが、譲渡所得になりますので、注意してください。

そして、不動産の売却で得た所得金額を計算する上で、まずは取得費というものを算出することになりますが、この取得費というものは、実際に不動産を取得した際に掛かった費用のことを指します。

つまりは、建物や土地の購入価額が取得費になるということになりますが、購入価額全てが取得費になるというわけではありません。建物は時の経過に伴って劣化していきますので、その分を減価償却して、取得費を算出します。

とても複雑ですが、不動産売却によって扶養から外れてしまうかどうかを判断する上でとても大切なことなので、それぞれの計算式を紹介する前に、一度確認していきましょう。

  • 不動産売却で得た所得は譲渡所得
  • まずは取得費を算出する
  • 取得費を算出する際には減価償却後の金額

上記を踏まえた上でそれぞれの計算式を紹介していきます。


ペンギン生徒

なるほど!建物は減価償却費を差し引いて計算するんですね。

アザラシ先生

減価償却費は見落とされがちなので、注意が必要じゃぞ!

譲渡所得の計算方法

譲渡所得を計算する方法は下記の通りです。

譲渡所得の金額=売却金額-(取得費+譲渡費用)

ここでの譲渡所得の金額が38万円を超えた場合には税金の扶養から外れてしまいます。社会保険の扶養は、年間収入130万円未満が一つの条件ですが、土地の売却のうように臨時的な収入は入らないようです。

なので、土地などの不動産の売却収入は、社会保険の扶養には影響を与える可能性が小さいです。

取得費の計算方法

取得費の計算方法は下記の通りです。

取得費=譲渡した資産の取得に要した金額+設備費・改良費-建物の減価償却費

それぞれどのようなものが該当するのか說明していきます。

取得費と見なされるもの

・取得に要した金額に該当する費用
購入金額、建築代金、使用開始日までの借入金利子、土地利用のための建物取壊し費用、購入の際の仲介手数料、各種税金(不動産取得税など)、その他取得に要した費用

・設備費・改良費に該当する費用
埋め立て、地盛り、地ならし、上下水道の設備費用、地盤改良費など

・減価償却費に該当する費用
減価償却費の累計(下記で詳しく解説)

減価償却費の計算方法

減価償却費を計算する際、その建物が事業用に使用されていたか否かで乗じる償却率が異なります。また、建物の構造によっても異なります。

今回は、非事業用であることを前提に紹介していきます。

減価償却費の計算方法は下記の通りです。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

&ndsp 耐用年数 償却率
木造住宅 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.025
鉄筋コンクリート 70年 0.015

耐用年数とは、減価償却資産(建物など)が利用にどのくらい耐えられるのかを法的に定めたものになります。

また、土地に関しては減価償却の対象になりません。

例:当時3000万円(内訳︰土地1,000万円・建物︰2,000万円)で購入した築30年の木造住宅の減価償却費の計算方法

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

1,674万円=2,000万円×0.9×0.031×30

上記の例での減価償却費は1,674万円ということになります。


ペンギン生徒

減価償却費の計算方法って意外とカンタンなんですね!

アザラシ先生

その通りなんじゃよ!数式に当てはめればカンタンに計算できるんじゃよ。

譲渡所得金額の計算方法の例

譲渡所得の計算方法、取得費の計算方法、減価償却費の計算方法についてそれぞれ紹介してきましたが、改めて例をもとに確認していきましょう。

例:当時3,500万円(内訳︰土地1,000万円・建物(諸費用含)︰2,000万円・設備費、建物に係る改良費︰500万円)で購入した築30年の木造住宅を2,000万円で売却した場合の譲渡所得の金額。また、譲渡費用(譲渡する際に掛かった諸費用)を100万円とする。

減価償却費
2,092万円=(2,000万円+500万円)×0.9×0.031×30

減価償却費は2,092万円になります。減価償却費が算出できたら次に取得費用を算出します。

取得費
1,408万円=3,000万円(取得に要した金額)+500万円(設備費・改良費)-2,092万円(減価償却費)

取得費は1,408万円になります。そして最後に譲渡所得の金額を算出します。

譲渡所得
492万円=2,000万円(譲渡価額)-(1,408万円(取得費)+100万円(譲渡費用))

今回のようなケースでは、不動産売却によって2,000万円の現金を得た場合であっても、譲渡所得金額が492万円になりますので、税金の扶養から外れても社会保険の扶養から外れるということはありません。


アザラシ先生

譲渡所得については、以下のページでもっと詳しく解説しているぞ!
不動産売却における譲渡所得を徹底的にわかりやすく解説します

これから土地や住宅を売却しますが、「譲渡所得!譲渡所得!譲渡所得!」という言葉をよく聞きます。「一体、譲渡所得って何なの?」

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そもそも扶養制度とはどういう制度なのか

3,500万円で購入した不動産を30年後に2,000万円で売却しても譲渡所得金額は74万円になるんですね。ですが、この74万円という金額で税金の扶養から外れても社会保険の扶養から外れることはないと言いましたが、一体どういうことなのでしょうか。

そもそも扶養制度というものは、一定の条件を満たした扶養家族がいる場合には、税法上や社会保険上で優遇してあげましょう。という制度です。

税法上での扶養条件と社会保険での扶養条件は異なるのでそれぞれ詳しく確認していきましょう。

税金の扶養

税金の扶養とは納税者に扶養家族がいる場合に、一定の所得控除を受けられるという制度です。これを扶養控除と言います。

扶養控除を受ける際の条件

6親等内の血族もしくは3親等内の姻族であること(配偶者は含まない)

生計を一にしていること(同居・別居は問わない)

合計所得金額が38万円以下であること

つまり、配偶者はそもそも扶養控除の対象にはなりません。配偶者に対しては配偶者控除という制度が対象になります。

配偶者控除の対象

生計を一にしていること(同居・別居は問わない)

入籍していること

合計所得金額が38万円以下であること

このように、扶養控除、配偶者控除を受けようとする場合には、合計所得金額が38万円以下であることが条件となっています。

つまり、先程の例では、不動産の売却によって、76万円の利益が出てしまっていますので、その年は、扶養控除もしくは配偶者控除を利用できないということになります。

社会保険の扶養

会社員や公務員として働いている人はほとんどの場合、社会保険に加入していますが一定の条件を満たした扶養者がいる場合には、被保険者の扶養に入れることができるという制度です。

そして、社会保険の扶養は配偶者も対象になります。ですが、社会保険料の扶養の条件として下記の条件をクリアする必要があります。

社会保険の扶養条件

収入が130万円未満であること(継続的であることが前提)

その収入額が被保険者の収入の1/2未満であること

これらの条件をクリアすることで、社会保険の扶養の対象者になります。つまりは、不動産を売却したことで130万円以上の所得を得た場合には社会保険の扶養から外れてしまうのか?ということになりますが、それは会社によって見方が異なり、場合によって扶養から外れてしまいます。

不動産売却の場合は一時的な収入として見ることができるので、扶養から外れなくても良いという見方をする場合もあるので、不動産の収入が130万円以上となる場合には、被保険者の会社などに確認を取ってください。


アザラシ先生

健康保険が気になる人は、以下のページで詳しく解説しているぞ!
不動産売却後の健康保険料をアップさせない方法

配偶者や親の家を売却した方で所得税や住民税を支払った方は、翌年以降の健康保険料がアップする可能性があります。

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扶養を外れた場合のデメリット

不動産売却によって扶養から外れてしまった場合のデメリットは、扶養控除もしくは配偶者控除が受けられなくて可処分所得が減る。という点のみです

簡単に說明します。そもそも、税金というものは実際の総所得金額に対して課税されるわけではありません。

総所得金額から、所得控除(扶養控除や配偶者控除、社会保険料控除など)を差し引いて算出された所得金額によって税額が計算されます。

つまりは、課税所得金額をできるだけ減らすほど、税金が安くなり可処分所得が増えるということになりますから、扶養控除や配偶者控除が受けられないと、課税所得金額が多くなってしまい、納税者が支払う税金が高くなってしまうということになります。

不動産売却によって扶養控除から外れた場合は一年間のみ

税金の扶養から外れてしまった場合には、納税者の可処分所得が減ってしまうということを紹介しましたが、扶養控除や配偶者控除を受けられないのは、その年分のみなので安心してください。

翌年以降、控除を受けるための条件をクリアしていれば、今まで通りに扶養控除や配偶者控除を受けることができます。

まとめ

今回、不動産を売却して所得を得た場合には扶養から外れてしまうのか?ということについて解説してきましたが、複雑な計算式によって算出された譲渡所得が38万円以内であれば、税金面での扶養控除は受けられる。そして、収入が130万円以下であれば社会保険の扶養も外れなくて済むということがわかっていただけたかと思います。

少し複雑ではありますが、今回紹介した計算例などをもとに譲渡所得の計算を行うことで簡単に扶養から外れる対象になるかどうかがわかりますので、ぜひ参考にしてみてください。

税理士監修者コメント

本村健一郎
不動産の売却により扶養から外れる可能性がありますが、影響は1年だけなので、そこまで深刻に考えなくてよいでしょう。
税理士:本村健一郎の詳細


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